每(mei)經(jing)編輯(ji)｜程鵬    

據新京報9月12日報道，市場有消息稱，北京市海淀區29個小區的二手房交易指導參考價已取消，記者從多方了解到，該消息屬實。

另據證券時報，記者向多方求(qiu)證，北(bei)京確(que)實(shi)放松了(le)二手房指導價限制，單價18萬(wan)以下的房源目(mu)前都(dou)能展(zhan)示了(le)，高價學區房房源明顯增多。記者從鏈家APP上查詢到，北京海淀、西城熱點學區單價14萬元/平方米以上的房源增加，最高有超過17萬元/平方米的。業內人士認為，北(bei)京放(fang)松(song)二手(shou)(shou)房(fang)指導價限制，和(he)二手(shou)(shou)房(fang)供求關系(xi)發生重大(da)變化有關，此次(ci)北(bei)京政策主要(yao)圍繞熱點學(xue)區房(fang)進行，本身信(xin)號意義很(hen)強。

此(ci)前海淀區(qu)二(er)手房(fang)(fang)交易指導價的出臺是(shi)為抑制學區(qu)房(fang)(fang)熱度。北京的學區(qu)房(fang)(fang)市場曾在2020年(nian)四(si)(si)季度至(zhi)2021年(nian)四(si)(si)季度間成(cheng)交火(huo)熱，海淀區(qu)和西(xi)城區(qu)的熱點學區(qu)片區(qu)的二(er)手房(fang)(fang)房(fang)(fang)價曾大幅上漲，拉動北京全市二(er)手房(fang)(fang)在彼時(shi)整體上漲。其中，2021年(nian)初，“一夜漲價20萬、30萬”的現象出現在海淀區(qu)(qu)熱門(men)學區(qu)(qu)房。以蜂鳥家園小(xiao)區(qu)(qu)來說，該小(xiao)區(qu)(qu)對口北京頂尖小(xiao)學之(zhi)一的中關村三小(xiao)，單價(jia)從2019年年中的14萬(wan)元(yuan)左右，經過兩次跳漲至18萬元以上，甚至不乏單價20萬元的報價，即便如此，仍然“一房難求”。2021年9月(yue)底，北京海淀區(qu)房(fang)地產經紀協會發布了(le)29個熱門小區(qu)的二手房(fang)交易指導參考價，超出該參考價的房(fang)源不能再公(gong)開掛牌。

圖片來(lai)源：視覺中國

北京放松二(er)手房指導價限制(zhi)

海(hai)淀29個小區“松綁”

9月12日，有媒體報道稱，北(bei)京二手(shou)房指導(dao)價(jia)限制自(zi)9月8日(ri)起(qi)取消，目前(qian)海淀區29個(ge)熱(re)點(dian)學區超出指導(dao)價(jia)的房源已可展(zhan)示，而(er)此(ci)前(qian)這些房源均(jun)不能(neng)掛牌。

綜合澎湃(pai)新(xin)聞(wen)，證券(quan)時(shi)報、新(xin)京報12日報道，海淀區29個試點小區二手房指導價確實取消了，單價18萬以下的房源現在都能展示了。北京(jing)市海淀區房管局(ju)工作(zuo)人(ren)員(yuan)對(dui)記者表示，目前進行動態調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

有房地產中介機構人士向(xiang)澎湃新聞記者表示，“自(zi)上周五(wu)（9月8日）起，可以根據(ju)市場價格(ge)掛牌展示，指(zhi)導價是否解除以官方為準”。

北京的二手房指導價始于2021年。彼時，繼廣州、上海、深圳推出二手房指導價后，北京開始在海淀區啟動試點。2021年9月29日，據《北京日報》消息，北京市海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀(dian)房(fang)協結合近(jin)一(yi)年成交(jiao)(jiao)價格情況，對部分價格漲幅大、成交(jiao)(jiao)量大的熱點(dian)小區，向(xiang)中介機(ji)構(gou)發(fa)布了二手房(fang)交(jiao)(jiao)易指導參考價，供中介機(ji)構(gou)參考。

彼時，《北京日報》援引(yin)北京市房(fang)(fang)協相(xiang)關負責人(ren)的話稱(cheng)，嚴格(ge)監管下，仍有個別中介機構為爭取(qu)更多銷(xiao)售房(fang)(fang)源，通過暗示、鼓(gu)動(dong)或直接幫助業(ye)主抬高售價等(deng)方式(shi)，惡意(yi)搶單(dan)、撬單(dan)，既擾亂了(le)二手房(fang)(fang)交(jiao)易市場，也不(bu)利于房(fang)(fang)地產(chan)經(jing)紀行(xing)業(ye)的良性(xing)健康發(fa)展。

上述倡議公布了蜂鳥家園、華清嘉園等29個房價漲幅、成交量大的重點小區作為試點，執行二手房指導價政策，號召中介公司不再掛牌高于指導價的房源。這29個小區包括小南莊社區、上地東里、知春里、東南小區、蜂鳥家園、稻香園、黃莊小區、新起點嘉園、華清嘉園等。

另據新京報報道(dao)，每個小區的指(zhi)導(dao)參考價(jia)(jia)分為(wei)三檔(dang)，按(an)照60平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米以下、60平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米至(zhi)90平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米、90平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米以上三種(zhong)不(bu)同面積劃分不(bu)同的指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)。以蜂鳥家園(yuan)為(wei)例，60平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米以下對應指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)為(wei)171000元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米，60平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米至(zhi)90平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米、90平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米以上對應指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)均(jun)為(wei)146000元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米。在新起點(dian)嘉園(yuan)小區，60平方米(mi)以下、60平方米(mi)至90平方米(mi)對應(ying)指導價(jia)均為134000元(yuan)/平方米(mi)，90平方米(mi)以上(shang)對應(ying)指導價(jia)為116000元(yuan)/平方米(mi)。而華清(qing)嘉園各面積段對應(ying)的指導價(jia)均為(wei)132000元/平方米。

記者在貝殼、安居客等平臺上看到，目前，這29個小區高于交易指導價的房源均在正常展示。據貝殼平臺顯示，目前，蜂鳥家園在售房源70套，有多套小戶型房源的掛牌價高于此前設定指導價。以該小區一套43.32平方米的房源為例，目前顯示掛牌單價為179825元/平方米，掛牌總價779萬元。

圖(tu)片來源(yuan)：貝(bei)殼找(zhao)房截圖(tu)

華清嘉園共有70套房源在售，一套96.18平方米的2室2廳房源掛牌總價為1350萬元，掛牌單價為140362元/平方米；新起點嘉園共有28套房源在售，一套53.04平方米的1室房源掛牌總價為760萬元，掛牌單價為143289元/平方米，另一套67.42平方米的3室1廳房(fang)源掛(gua)牌總價為1050萬元，掛(gua)牌單價為155741元/平方(fang)米(mi)。

安居客平臺也不例外(wai)，蜂鳥家(jia)園一套46.4平方米的1室1廳1衛房(fang)源(yuan)掛牌總(zong)價(jia)(jia)為800萬元(yuan)(yuan)，掛牌單(dan)價(jia)(jia)為172414元(yuan)(yuan)/平方米；華清嘉園一套149.91平方米的3室2廳2衛房(fang)源(yuan)掛牌總(zong)價(jia)(jia)為2199萬元(yuan)(yuan)，掛牌單(dan)價(jia)(jia)為146689元(yuan)(yuan)/平方米。

讓學(xue)區房回(hui)歸市(shi)場價格(ge)

據(ju)澎湃(pai)新聞(wen)，諸葛數據(ju)研究中心高(gao)級(ji)分析師陳霄指出，從當前來看，今(jin)年(nian)以來北京二手房市(shi)場(chang)(chang)面臨著一定的下(xia)(xia)行(xing)壓力，2023年(nian)1-8月(yue)北京二手住宅成交(jiao)105010套(tao)，較(jiao)2022年(nian)同期上漲(zhang)9.8%，但是(shi)較(jiao)2021年(nian)同期仍(reng)下(xia)(xia)降(jiang)13.5%，同時4-7月(yue)連續4月(yue)呈現下(xia)(xia)滑態勢，8月(yue)在政策利(li)好拉動(dong)下(xia)(xia)止跌回(hui)升(sheng)。二手房指導價(jia)存在的必(bi)要性逐步減弱，為了(le)提振市(shi)場(chang)(chang)、拉動(dong)購房者入市(shi)積極性，放開(kai)指導價(jia)是(shi)必(bi)經之路。實際上(shang)，從(cong)去年下半年開始很多城(cheng)市就已經逐步放松了二(er)手(shou)房指導價。

另據證券時報，對于此次北京放松二手房指導價限制的原因，上述北(bei)京(jing)海淀區(qu)某(mou)學區(qu)房產(chan)中介小(xiao)李對記者(zhe)表示(shi)，其實(shi)是政府釋放政策信(xin)號，鼓勵(li)大家買房，表明政府不限價了，高(gao)價房源展(zhan)示(shi)，可以正常交易了。而以前客戶不了解，看(kan)到的展(zhan)示(shi)房源價格較低，會拉(la)低客戶的心(xin)理預期。

北京某大型中介海淀區某門店店長也對記者表示，每次北京樓市活躍都是學區房帶動，所以之前調控嚴控時也是控制學區房，現在政府為活躍市場，放松二手房指導價限制，讓學區房回歸正常價格。

易居(ju)研究(jiu)院研究(jiu)總監嚴躍進指出，當前對于二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)限(xian)價(jia)政策放(fang)松，其實也和(he)二(er)手(shou)房(fang)(fang)供求(qiu)關系發生重(zhong)大的(de)變(bian)化有(you)關系。此類變(bian)化體現(xian)為二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛(gua)牌量(liang)明顯增(zeng)加、學區(qu)房(fang)(fang)的(de)熱(re)度降低、購房(fang)(fang)者購置二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)心態趨于平(ping)穩(wen)等(deng)。此次北京政策主要(yao)是圍(wei)繞熱(re)點(dian)學區(qu)房(fang)(fang)進行的(de)，本身(shen)信號(hao)意義就很強。

嚴躍進同時指出，學區房價格容易炒作，所以放松后還要注意價格的穩定。尤其是購置學區房的購房者，要更理性看待學區資源和學區房。中介公司也要理性看待此類政策，防范炒作學區房。

另據新京報，58安居客研究院院長張波表示，由于指導價的解除，不少人會擔心學區房價格出現反彈，但隨著北京學區房多校劃片等政策的調整面不斷擴大，大家普遍對此類房源價格的上漲持不樂觀態度。整體來看，不僅是北京二手房指導價，還有更多城市的二手房指導價當下的現實意義都已不強，去除此類行政性限制有利于房地產市場更好地恢復到穩健水平。

編輯|程鵬?杜波?杜恒(heng)峰

校對|段煉

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