每(mei)經(jing)記者｜包晶晶  劉(liu)頌輝(hui)    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤    

在上海，如果只(zhi)能買(mai)一套學區房，你怎(zen)么選？

“明珠。”一(yi)個300多人的(de)(de)家長買房群，不少人給出了同樣(yang)的(de)(de)答案。

盡管經歷了中考改(gai)革、多學(xue)區劃片等政策調(diao)整，部分(fen)學(xue)校(xiao)仍然(ran)是家長心(xin)目中的(de)“白(bai)月光”。但即便(bian)如此(ci)，學(xue)區房“最(zui)強陣地”還是在市場下行中失守了，部分(fen)溢價過高的(de)學(xue)區房，“價格已(yi)經回到了5年前”。

“現在的行情就是在擠水分，政(zheng)策(ce)也在給學區房擠水分。”明珠小學對面我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家的經紀人張凡對《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)表示。

7次置換，入手后遇上暴漲行情

崔喆(zhe)是上海崇明區(qu)人，早年間(jian)他在一家國(guo)企工作，后來辭職自主創(chuang)業。

在過去(qu)10余年里，崔喆7次置換房產，將家(jia)從浦東新區(qu)(qu)的陸家(jia)嘴搬到三林，再到前(qian)灘。大(da)(da)(da)戶(hu)型洋房換成小學區(qu)(qu)房，終(zhong)于把女兒送進了華東師范大(da)(da)(da)學第(di)二附屬中學前(qian)灘學校的大(da)(da)(da)門。

他(ta)曾(ceng)在浦(pu)東(dong)新區(qu)東(dong)明路上(shang)的尚東(dong)國(guo)際名園有一套(tao)100平(ping)方米左右的洋房(fang)，從家里往西穿過兩條街，即(ji)上(shang)海戲劇(ju)學(xue)院附(fu)屬浦(pu)東(dong)新世界實驗小學(xue)。

原本(ben)崔喆想著讓女兒在這所小學(xue)讀(du)書也算合適，不過以后初中只能(neng)上(shang)對口的(de)楊(yang)思中學(xue)，這對比浦(pu)東(dong)新區兩所名校進(jin)才中學(xue)和(he)明珠中學(xue)，就(jiu)有些差(cha)距了。

2018年(nian)，陸家嘴(zui)地(di)產在前灘商務(wu)區開(kai)發的東(dong)方(fang)逸(yi)品(pin)項目(mu)(mu)開(kai)盤，項目(mu)(mu)對口浦東(dong)新(xin)區公辦九年(nian)一貫制的華(hua)二前灘學校，直線距離不到(dao)800米(mi)。彼時，為了項目(mu)(mu)對口的優質學區，不少居住在陸家嘴(zui)的市民(min)開(kai)車趕到(dao)東(dong)方(fang)逸(yi)品(pin)參與搖號(hao)。

崔(cui)喆(zhe)一(yi)家考(kao)慮(lv)再三，也參與了項目開盤活動，且(qie)幸運地中簽(qian)一(yi)套小戶型房源。到女兒上小學一(yi)年級時(shi)，他們一(yi)家人在(zai)前灘租下一(yi)套房，徹(che)底從居住11年的地方搬走。

在崔(cui)喆買房(fang)(fang)(fang)后不久，上(shang)海學區房(fang)(fang)(fang)的(de)價格一路狂飆，領(ling)漲上(shang)海二手(shou)房(fang)(fang)(fang)市場。上(shang)海鏈家(jia)官網顯示，2019年，東(dong)方(fang)逸(yi)品項目兩(liang)套(tao)已成(cheng)交的(de)88平(ping)方(fang)米二手(shou)房(fang)(fang)(fang)均價約11萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米，2020年漲至13.67萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米，最(zui)高單價達到16萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米。而據上(shang)海網上(shang)房(fang)(fang)(fang)地產數據，該項目共656套(tao)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，開盤均價在8萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米左右(you)，兩(liang)年內房(fang)(fang)(fang)價幾近翻番。

同(tong)樣的暴漲(zhang)行(xing)情在黃(huang)浦區也曾出現(xian)。黃(huang)浦區瑞(rui)金二路的五(wu)金新邨是1976年建成(cheng)的5層板樓(lou)小區。上(shang)海鏈(lian)家官(guan)網顯示，2019年底，該小區一(yi)室一(yi)廳(ting)房(fang)源成(cheng)交(jiao)均價約9.72萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。兩年之后，同(tong)戶型房(fang)源成(cheng)交(jiao)價達(da)到14.65萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。

不過(guo)，崔(cui)喆表示(shi)：“我已經(jing)將(jiang)名下的(de)房(fang)(fang)產(chan)處置掉，買到了前(qian)灘浦江海德的(de)大戶型房(fang)(fang)源(yuan)。”

兩年內從近15萬/平跌到約10萬/平

2021年初(chu)，《每日經濟新聞》曾(ceng)報道“上(shang)海(hai)個別學區(qu)房(fang)單周漲(zhang)幅近4成(cheng)”的(de)現象，當時(shi)對口明珠小(xiao)(xiao)學的(de)“老(lao)破小(xiao)(xiao)”朱家灘小(xiao)(xiao)區(qu)單價(jia)已經飆升至(zhi)130952元/平方米，“秒殺(sha)”隔壁世茂濱江(jiang)豪(hao)宅，而(er)單周價(jia)格漲(zhang)幅更是高達(da)39.4%，是世茂濱江(jiang)漲(zhang)幅的(de)10倍。

時(shi)隔兩年(nian)，朱家(jia)灘小區從最高峰接近15萬(wan)元(yuan)的掛牌單價一(yi)路回(hui)落(luo)，一(yi)季度(du)成交均價已經在10萬(wan)元(yuan)/平方米上下(xia)徘徊。按(an)照單套50平方米計算，房東到(dao)手價少了200萬(wan)元(yuan)不止。

而從門店(dian)展示的最(zui)新價格來看(kan)，朱家灘小區掛(gua)牌單(dan)價已經回落至10萬元以內，同樣對口明珠的泉東小區，掛(gua)牌單(dan)價只有(you)9萬元出頭。

明珠小學(xue)附近(jin)中介(jie)門店(dian)掛牌信(xin)息 每經記者 包晶晶 攝

據(ju)張凡(fan)透(tou)露，目前掛牌的(de)(de)學(xue)(xue)區(qu)房(fang)價格還能談。他舉了(le)個(ge)例(li)子，一位房(fang)東掛牌420萬元(yuan)賣(mai)明珠學(xue)(xue)區(qu)房(fang)，置換初中的(de)(de)學(xue)(xue)區(qu)房(fang)，掛了(le)半年(nian)，最后還是找到一套降價50萬元(yuan)急售的(de)(de)學(xue)(xue)區(qu)房(fang)，自己的(de)(de)房(fang)子也立馬降價50萬元(yuan)求成交。

不僅是(shi)“明珠學(xue)區(qu)(qu)”，梅(mei)園地區(qu)(qu)憑借“福外+建(jian)西(xi)”雙(shuang)學(xue)區(qu)(qu)，一(yi)直是(shi)浦東學(xue)區(qu)(qu)房(fang)焦點。當時房(fang)東頻繁跳價(jia)、買家(jia)加(jia)價(jia)搶房(fang)，但是(shi)經紀人唐林(lin)對記者說，那一(yi)波熱潮(chao)里，不少房(fang)東撤銷了掛牌，待價(jia)而(er)沽。

雙學區(qu)的(de)熱度更大，溢價更高(gao)，縮水幅度也更大。

“梅園房價(jia)降得很厲害，最(zui)高(gao)峰(feng)單(dan)價(jia)賣到(dao)20萬元(yuan)出頭，甚至有掛25萬元(yuan)的。”唐林說，“我當時的客(ke)戶，一直(zhi)覺得18萬元(yuan)的單(dan)價(jia)太(tai)高(gao)了(le)，堅持了(le)很久還是買下來，但現在小戶型只能買到(dao)13萬-15萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)了(le)。”

“學(xue)區(qu)(qu)房(fang)已(yi)(yi)陷入(ru)買賣(mai)低谷期，純(chun)粹想投(tou)資(zi)的話，不(bu)建議入(ru)手了(le)。”去年(nian)(nian)9月(yue)，黃浦區(qu)(qu)南昌路一位(wei)從事房(fang)產交易的中(zhong)介人士曾告(gao)訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)，“一些(xie)老(lao)破(po)小除了(le)有個學(xue)區(qu)(qu)概念，成交已(yi)(yi)接近非學(xue)區(qu)(qu)房(fang)的價格。去年(nian)(nian)（2021年(nian)(nian)）踩點(dian)買入(ru)學(xue)區(qu)(qu)房(fang)的，現在掛高價都(dou)賣(mai)不(bu)出去。”

在前文所述的(de)(de)(de)五金新邨小區，記者看到(dao)，三幢(chuang)居民(min)樓(lou)之間牽(qian)搭著電線，灰白色的(de)(de)(de)墻體上布(bu)置(zhi)各種管道。由于人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱(shu)用品都擺到(dao)了弄堂里(li)(li)。樓(lou)房(fang)間距太緊湊導致一樓(lou)的(de)(de)(de)房(fang)子采(cai)光(guang)不足，南(nan)面的(de)(de)(de)天(tian)井被房(fang)東改造成房(fang)間后，屋子里(li)(li)更加(jia)顯得昏暗無光(guang)。

五金新(xin)邨小區 每(mei)經(jing)記者 劉頌(song)輝 攝于2022年9月

去年(nian)9月，該(gai)小(xiao)區產(chan)證面積39.6平方米的(de)一(yi)(yi)樓一(yi)(yi)室(shi)(shi)，掛(gua)牌價(jia)620萬元(yuan)(yuan)。時隔一(yi)(yi)年(nian)，據貝殼找房，面積39.45平方米的(de)一(yi)(yi)室(shi)(shi)一(yi)(yi)廳，掛(gua)牌價(jia)已經(jing)降到520萬元(yuan)(yuan)。

另據(ju)金耀(yao)豪宅門店(dian)的負責人向記者介紹，前(qian)灘尚峰名邸一(yi)套47平(ping)方米學區房，去(qu)年掛牌價格868萬(wan)元(yuan)，房東因急需打新大戶型房源，將(jiang)總價降到780萬(wan)元(yuan)出售。

記者在(zai)鏈家(jia)官網注意(yi)到(dao)(dao)，被稱為上(shang)海一二手房(fang)(fang)倒掛最嚴重區(qu)域之一的前(qian)灘商務(wu)區(qu)，今年(nian)2月(yue)初，熱門學區(qu)房(fang)(fang)樓盤浦(pu)江海德掛牌一套二手房(fang)(fang)，房(fang)(fang)東調價(jia)兩(liang)次，價(jia)格從1730萬元降到(dao)(dao)1640萬元；3月(yue)初，浦(pu)江海德又掛牌一套二手房(fang)(fang)，房(fang)(fang)東在(zai)兩(liang)個(ge)月(yue)里調價(jia)3次，價(jia)格從1700萬元降到(dao)(dao)1500萬元。

“學區房溢價比例會縮水到10%左右”

究其原因，上(shang)海近年來推行的(de)教育均衡政策讓學區房降了溫。

上(shang)海(hai)(hai)社會(hui)科學(xue)院2022年(nian)9月(yue)發(fa)布的(de)(de)《上(shang)海(hai)(hai)藍皮書-上(shang)海(hai)(hai)社會(hui)發(fa)展報告（2022）》顯(xian)示，民(min)辦學(xue)校搖號政策實(shi)施后(hou)，市民(min)對(dui)(dui)(dui)優質公(gong)辦學(xue)區房需(xu)求(qiu)增加(jia)。2020年(nian)3月(yue)上(shang)海(hai)(hai)市學(xue)區房的(de)(de)找房熱(re)度增加(jia)60%，高于(yu)普(pu)通小(xiao)區，主要(yao)是(shi)由于(yu)公(gong)辦學(xue)校的(de)(de)確定性相對(dui)(dui)(dui)更高，一些處(chu)于(yu)中(zhong)上(shang)等水平的(de)(de)學(xue)校對(dui)(dui)(dui)口的(de)(de)學(xue)區房重新成為家長們關(guan)注的(de)(de)對(dui)(dui)(dui)象，使得(de)購房需(xu)求(qiu)增加(jia)。但研(yan)究也(ye)發(fa)現，中(zhong)考(kao)改革減少了人們對(dui)(dui)(dui)學(xue)區房的(de)(de)需(xu)求(qiu)。一些區實(shi)施了多(duo)學(xue)區劃(hua)片(pian)政策，增加(jia)學(xue)校與住(zhu)房之間對(dui)(dui)(dui)口的(de)(de)不(bu)確定性，對(dui)(dui)(dui)抑制學(xue)區房炒作有(you)顯(xian)著影響。

華東(dong)(dong)師范大學東(dong)(dong)方房(fang)地產研究院(yuan)執行(xing)院(yuan)長胡金星去年9月20日在(zai)接受(shou)記者電話采訪(fang)時曾表示，房(fang)地產本(ben)身不是獨(du)立(li)的市場，與交(jiao)通、教(jiao)育(yu)、政策和人口(kou)導入等多個方面相關，一個變(bian)量發(fa)生改變(bian)肯定會(hui)導致市場信息(xi)的變(bian)化，從(cong)而影響需(xu)求量。

上海中原地產市場分析師盧文(wen)曦(xi)對記者表示(shi)，“歸根到(dao)底，還是此前(qian)學區概(gai)念(nian)炒作太(tai)厲害(hai)，最熱時期學區溢價(jia)甚至占房價(jia)的(de)20%左(zuo)右，現在要把這些水分慢慢擠出來，從趨(qu)勢上看，溢價(jia)比例(li)會(hui)縮水到(dao)10%左(zuo)右。”

“近兩年學(xue)區(qu)政策(ce)有(you)所調整(zheng)，大家對(dui)學(xue)區(qu)房(fang)熱情(qing)也降(jiang)溫了，后續學(xue)區(qu)溢價還會(hui)進一(yi)步收窄，但(dan)完全消滅溢價也做不到。”盧文曦說(shuo),“現在的(de)學(xue)區(qu)房(fang)呈(cheng)現一(yi)種(zhong)新特點，帶有(you)自住屬性的(de)房(fang)子(zi)更加抗跌(die)，而小面積純掛戶口的(de)學(xue)區(qu)房(fang)風險更大，但(dan)畢竟已經(jing)有(you)了較大跌(die)幅，后續預計機會(hui)小幅震蕩構筑底部(bu)。”

（應受(shou)訪者要求，文中人物系化名）

封面圖片(pian)來源：每(mei)經記(ji)者 劉頌(song)輝 攝