每經(jing)記者(zhe)｜包晶晶    每經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤(yu)    

上海市場成交數據(ju)在“認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸”落地(di)之后的幾周內起起伏伏。

據中原地產數據，8月28日(ri)(ri)(ri)至9月3日(ri)(ri)(ri)一周，上海(hai)新(xin)房成交(jiao)面積(ji)27.71萬平方(fang)米，環(huan)比增加113.98%；經過新(xin)政(zheng)的強脈沖(chong)之后(hou)，9月4日(ri)(ri)(ri)-9月10日(ri)(ri)(ri)一周，新(xin)房成交(jiao)僅(jin)5.66萬平方(fang)米，環(huan)比減少(shao)近80%；新(xin)政(zheng)后(hou)的第三周，環(huan)比再(zai)次增加了53%。

對于這三周(zhou)的(de)市場(chang)反應，上海(hai)中原(yuan)地(di)產市場(chang)分析師盧(lu)文曦表示(shi)，四個(ge)一線城(cheng)市全部落地(di)“認房(fang)不認貸”超過市場(chang)預期，對信心提振作用也非常大，效果立竿(gan)見(jian)影。新房(fang)市場(chang)反應比二手房(fang)強(qiang)烈，尤其(qi)是500萬(wan)-700萬(wan)元(yuan)的(de)首次(ci)改善產品帶看、下定等(deng)改善最(zui)明顯。三周(zhou)之后雖然新增(zeng)來客(ke)數量過了(le)高峰期并且(qie)出現回落，但絕對量仍要高于政(zheng)策(ce)落地(di)前，說明政(zheng)策(ce)還在發揮效力。

 

豪宅從“躲著賣”到“求聯絡”

“認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸”新(xin)政(zheng)出臺前(qian)一(yi)日，上海(hai)第八次以集中批量供應(ying)的方式(shi)推(tui)出26個(ge)樓盤(pan)(pan)項(xiang)目、共8444套房源，距離上一(yi)次集中推(tui)盤(pan)(pan)不(bu)足一(yi)個(ge)月。

9月1日(ri)，上海(hai)官宣(xuan)“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸”，市(shi)(shi)場一度情緒亢(kang)奮。但很快(kuai)，第(di)八批入市(shi)(shi)新盤認(ren)(ren)購率讓大家(jia)發現：原(yuan)來(lai)別人和自(zi)己一樣(yang)在觀望(wang)。

每經(jing)(jing)記者發現，已認購的23個項目中(zhong)(zhong)，位于浦(pu)東張(zhang)江板塊的中(zhong)(zhong)建(jian)御華(hua)園等2個項目已經(jing)(jing)開盤售罄(qing)，中(zhong)(zhong)建(jian)御華(hua)園147套房源吸引(yin)了313人組客戶搖(yao)號，入(ru)圍(wei)分(fen)數達到了87分(fen)高(gao)分(fen)；位于青(qing)浦(pu)的華(hua)發蟠龍四季，推(tui)出409套房源，總(zong)認購戶達到1220組，同樣(yang)觸發積分(fen)。

被戲(xi)稱為(wei)上海(hai)“宇宙中心”的(de)唐(tang)鎮(zhen)板塊(kuai)，新(xin)政(zheng)以來，浦發唐(tang)城置業顧問小楊已(yi)經(jing)賣掉了七八(ba)套(tao)新(xin)房。他告訴記者，項目是7月份開盤的(de)，推盤300套(tao)，兩(liang)個月不到去化(hua)了兩(liang)百多套(tao)，新(xin)政(zheng)之后客(ke)戶(hu)(hu)到訪(fang)突然增多了，銷量也好了。但(dan)記者在(zai)現場(chang)看到，新(xin)政(zheng)后第三周，雙休(xiu)日的(de)售樓處只有零星(xing)一兩(liang)組客(ke)戶(hu)(hu)，樣(yang)板房區域也空(kong)空(kong)蕩蕩，幾(ji)乎沒什么人參觀。

以往(wang)火熱的市中心豪宅，分化(hua)也(ye)越發(fa)加劇。

9月(yue)25日，上海徐匯區網紅熱門(men)樓(lou)盤云(yun)錦(jin)東方(fang)三(san)期二(er)批次加的(de)105套房源，在當日下(xia)午(wu)搖(yao)號(hao)至244號(hao)左右時(shi)全部售(shou)罄，單套最高總(zong)價9618萬元。值得留(liu)意的(de)是，該項目(mu)入圍分(fen)數高達118.32分(fen)，是上海市實行積分(fen)制度(du)以來首個滿(man)分(fen)盤。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，云錦東方將成(cheng)為上(shang)海新(xin)房(fang)市場回暖(nuan)的(de)風向標。“一是，政策(ce)層面對于(yu)高(gao)端樓(lou)盤尤其(qi)是高(gao)積分的(de)高(gao)端樓(lou)盤已不再(zai)限制(zhi)，允許高(gao)端樓(lou)盤推(tui)售(shou)了(le)；二是，云錦東方的(de)熱銷為9月的(de)上(shang)海樓(lou)市加了(le)把油，預示(shi)新(xin)房(fang)市場也會加速回暖(nuan)。”

而剛剛結束認籌的(de)上(shang)海內環(huan)內14萬+豪(hao)宅海玥黃浦源(yuan)也發(fa)布(bu)公告(gao)，本(ben)次認購比例小(xiao)于2.5:1，不(bu)進行積分(fen)排序。市場最火(huo)熱的(de)時(shi)候，上(shang)海豪(hao)宅都是“躲著賣、藏著賣”，甚(shen)至難覓售樓處的(de)蹤影，如今，置業顧問卻在(zai)蓄客階段主動(dong)在(zai)社交(jiao)平臺推廣自己的(de)聯系(xi)方式，求聯絡(luo)。

“不要積分不限(xian)售，你(ni)來了就有機(ji)會上車。”海明黃浦(pu)源銷售安晴在視(shi)頻里如(ru)是說。

上海(hai)市區內環(huan)內稀缺地塊(kuai)的(de)中海(hai)海(hai)上合(he)集二(er)期(qi)，單(dan)價12.1萬元/平方米，也在新(xin)政后發起了認籌，一期(qi)開(kai)盤(pan)售罄的(de)情況下，二(er)期(qi)盡(jin)管(guan)認籌良好，但也只觸(chu)發了搖號，并沒(mei)有觸(chu)發積分。

“從(cong)目(mu)前一手(shou)商品住宅(zhai)成(cheng)交量(liang)來看，9月(yue)(yue)(yue)成(cheng)交量(liang)有(you)望達到80萬(wan)(wan)(wan)平方米，明顯高(gao)于8月(yue)(yue)(yue)份(fen)63.23萬(wan)(wan)(wan)平方米。隨(sui)著第(di)八批次(ci)、九批次(ci)成(cheng)交并網簽(qian)，預(yu)期10月(yue)(yue)(yue)份(fen)維持80萬(wan)(wan)(wan)-90萬(wan)(wan)(wan)平方米沒有(you)什么問題。而到了年(nian)底最(zui)后(hou)兩個(ge)沖刺年(nian)度業績的階段，上海(hai)樓市成(cheng)交量(liang)起碼(ma)不(bu)會(hui)低于10月(yue)(yue)(yue)份(fen)的成(cheng)交量(liang)，甚至來一個(ge)成(cheng)交量(liang)翹尾的行情也是可以期待的。”張(zhang)宏偉提出。

二手房掛牌價降了500多萬

二手房市場則面臨集體(ti)降(jiang)價的(de)“競爭”。

“二(er)手(shou)房市場(chang)目前還(huan)處在博弈(yi)階段，大(da)部分(fen)是(shi)賣掉手(shou)上的二(er)手(shou)房后去(qu)購置新(xin)房的人群。”張(zhang)文靜(jing)表示。

記者走訪多家中介時觀察到，市區(qu)內多個熱門小(xiao)區(qu)掛牌單價已經悄然下(xia)跌(die)(die)。市區(qu)內中環間(jian)90平(ping)方(fang)米(mi)2房2廳(ting)掛牌總價比(bi)上半年下(xia)跌(die)(die)了100萬元不止(zhi)，郊區(qu)二(er)手房跌(die)(die)幅則更大，青浦白鶴鎮(zhen)綠地時代名邸，62平(ping)方(fang)米(mi)左右的次新(xin)房成(cheng)交(jiao)總價降至(zhi)130萬元，比(bi)最(zui)高峰跌(die)(die)去了20萬元。

諸(zhu)葛找房(fang)小程序顯(xian)示，二手房(fang)新增房(fang)源數(shu)量仍然在上升，并且掛牌均價(jia)比8月份下降9.64%。按照周度價(jia)格走勢來(lai)看，這(zhe)一下降趨(qu)勢從(cong)今年3月開始，進入(ru)下半年降幅則更(geng)快。

 

近期的掛(gua)牌房源(yuan)中，降價房源(yuan)占絕大多數。上海21世紀房產(chan)的李(li)小(xiao)憶告訴記者(zhe)，“新政(zheng)以后帶看量多了(le)一(yi)些，成交也多一(yi)些，但并沒有(you)大家(jia)想(xiang)象(xiang)中或(huo)期待中那么火爆，房子其實還(huan)是(shi)挺難賣”

膠(jiao)著，成為現(xian)下(xia)市場的常態(tai)。

而在二手(shou)豪宅市場，“持幣砍(kan)價”已經成為準買家的標準操(cao)作(zuo)，中介遇到買房客戶，則是直接(jie)安(an)排車(che)接(jie)車(che)送。

記(ji)者(zhe)在(zai)陪同準買(mai)家余女士看(kan)房時，中介小許向記(ji)者(zhe)展(zhan)示了世茂濱(bin)江(jiang)一套(tao)高層(ceng)江(jiang)景房的降價歷(li)程：2022年(nian)6月份(fen)掛(gua)2600萬(wan)元，之后一路降價，到今年(nian)8月31日(ri)已經降了500多萬(wan)元，現在(zai)2030萬(wan)元。

不過，在9月11日(ri)前后幾天，世茂濱江(jiang)花園的確成交了3套，其中一套1850萬元含(han)車位，刨去產權車位價(jia)值約50萬元之外(wai)，房價(jia)大(da)約在1800萬元左右。

小(xiao)許坦言(yan)，新政雖然對老破小(xiao)貸款有利好，但有個重要問題，拋盤(pan)太多了(le)，二手房日均網簽量明顯(xian)提升，但預期中的新房熱度卻不及8月份。

“意味著‘上車’門檻降低了”

在余女士看來，“認房不認貸”意味著“上(shang)車”的門檻降低了(le)。

“不(bu)是(shi)貸(dai)（款）幾成(cheng)(cheng)的問題，而(er)是(shi)我貸(dai)了(le)這些錢(qian)，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)還得起(qi)？貸(dai)款7成(cheng)(cheng)和5成(cheng)(cheng)中間差了(le)300萬元，每個月要(yao)額外多出2萬塊錢(qian)還貸(dai)壓(ya)力，所(suo)以對于上海的工薪階層來說(shuo)，其(qi)實能(neng)(neng)給到的助力沒(mei)有想象中的那么大。”

對于余(yu)女士提到的問題(ti)，一位(wei)買房人這樣說(shuo)：我自(zi)己的解(jie)決方案是“降(jiang)低預算、不(bu)上高額杠桿。”

不過，在一個(ge)300多人(ren)的買(mai)房(fang)群，大家對政策工具箱還有更多期(qi)待：

“希望放開(kai)限購，取消積分制。”

“影響不(bu)大，就等上(shang)海放(fang)開對非滬(hu)籍的(de)限購。”

“借了錢(qian)總歸要還的(de)。我希(xi)望取(qu)消限購。”

也有人認為，“對(dui)置換群體友好，會(hui)把置換計劃提前(qian)，對(dui)當(dang)前(qian)遇(yu)到的困難(nan)，無非就是賣不掉，放寬心(xin)態，賣不掉明年再賣唄。”

有(you)兩個孩(hai)子(zi)的(de)(de)何寧告訴(su)記者：“新政(zheng)還是有(you)特別(bie)意義的(de)(de)，我會賣(mai)(mai)了(le)置換(huan)成首(shou)套首(shou)貸，但困難是現在房子(zi)感覺很難賣(mai)(mai)出去，沒辦法，只能告知(zhi)所有(you)中介慢慢賣(mai)(mai)。”

“認房不認貸受(shou)益最大的(de)兩類客戶，一(yi)個(ge)是過去在其他城市有過貸款記(ji)錄的(de)上(shang)海(hai)無房家(jia)(jia)庭，另一(yi)個(ge)是換房家(jia)(jia)庭，而(er)這兩類需求的(de)特點意味著入市及換房周(zhou)期需要一(yi)個(ge)過程，疊加(jia)網簽數(shu)(shu)據有滯后，預計(ji)9月(yue)底-10月(yue)銷售數(shu)(shu)據逐(zhu)步好(hao)轉。”陳文靜(jing)表(biao)示。

封(feng)面(mian)圖片來源：每經記(ji)者 包晶晶 攝