每經(jing)記者(zhe)｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝     

土(tu)地限價(jia)機制正在退出土(tu)拍市場。

據(ju)經濟觀察(cha)網(wang)消(xiao)息(xi)，早(zao)在今年9月底，自然資(zi)源(yuan)部已給各省市自然資(zi)源(yuan)主管部門(men)下(xia)發文件(jian)，內容包含(han)：建(jian)議取消(xiao)土地拍(pai)賣中(zhong)的地價限制、建(jian)議取消(xiao)遠郊區容積率(lv)1.0限制等。而多個城市也將在下(xia)一批次土地出讓文件(jian)中(zhong)刪去(qu)了(le)地價上限等內容。

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)梳理發(fa)現(xian)，截至目(mu)前(qian)，已有成都、濟南、合肥、廈門4個(ge)城市(shi)(shi)對土地拍賣(mai)相關規則進行了調整，取(qu)消了地價限制。多位業內專(zhuan)家在10月17日接受每經(jing)記(ji)者(zhe)采訪時均表示，取(qu)消土地最高價限制對土地市(shi)(shi)場情緒和房地產市(shi)(shi)場均將產生一定(ding)積極影響。

已有4個城市取消地價限制

9月(yue)26日，成都在《關于進(jin)一步(bu)優化政策措施(shi)促進(jin)房地(di)產市場平(ping)穩健(jian)康(kang)發展的(de)通知(zhi)》（簡稱《通知(zhi)》）中(zhong)就明(ming)確表示，調整土拍規則。其(qi)中(zhong)，中(zhong)心(xin)城區商(shang)品住宅用(yong)地(di)實施(shi)“競(jing)地(di)價”拍賣，新出(chu)讓(rang)土地(di)所(suo)建(jian)(jian)商(shang)品住房由企業根據市場情(qing)況自主定價；而(er)除控制性詳細規劃明(ming)確的(de)宗地(di)內(nei)需疊建(jian)(jian)以及宗地(di)周邊(bian)綠(lv)地(di)、道路、養老托育(yu)等公服配套設施(shi)外，原則上新出(chu)讓(rang)住宅類用(yong)地(di)不再設置配建(jian)(jian)要求。

這(zhe)也意(yi)味著，成都不僅(jin)取消了地(di)價(jia)限制，還取消了配建和自持(chi)等條(tiao)件。

10月(yue)9日，濟南(nan)市自然資源(yuan)和規劃局發布(bu)補(bu)充公告，對10月(yue)中下旬即將進行的市本級兩場土拍(pai)出讓規則進行調整，恢復2017年8月(yue)前(qian)“價高(gao)者得”原(yuan)則確定競得人，出讓環節不再(zai)設立最高(gao)限價。

10月12日，合(he)(he)(he)肥(fei)(fei)土(tu)(tu)地(di)市場網披(pi)露(lu)了合(he)(he)(he)肥(fei)(fei)市轄區第三批擬出(chu)讓(rang)(rang)居(ju)住用地(di)清單，包(bao)含(han)31宗(zong)地(di)塊，合(he)(he)(he)計面(mian)積2853.5畝(mu)。根據土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)公告，有6宗(zong)地(di)塊合(he)(he)(he)計面(mian)積571.058畝(mu)將于(yu)11月2日出(chu)讓(rang)(rang)，將采取拍賣方式(shi)出(chu)讓(rang)(rang)，即(ji)競買人以舉牌方式(shi)應價，報價最(zui)高(gao)者且高(gao)于(yu)保留底(di)價的，為競得人。

10月17日(ri)，廈門發(fa)布的第四批次供地(di)中也將土拍規則(ze)進行了(le)(le)調整(zheng)，不設拍賣底(di)價，取消商品住宅銷售限(xian)制(zhi)均價，按照價高(gao)者得原則(ze)確定受讓人，不過仍保留(liu)了(le)(le)車位(wei)限(xian)價和裝(zhuang)修限(xian)定。

至此，已有4個(ge)城(cheng)市官宣(xuan)取消地價限制。

土地最高限價取消或(huo)與(yu)今年以(yi)來全國土地市場呈現(xian)低溫運行的態(tai)勢相關。

據(ju)中指研究院統計數據(ju)，今年(nian)前三季(ji)度，全(quan)國(guo)(guo)300城住宅用地供求規(gui)模同比(bi)降幅均在(zai)三成(cheng)以(yi)上。具體來(lai)看，1-9月(yue)，全(quan)國(guo)(guo)300城住宅用地成(cheng)交22391萬平方米，同比(bi)下降33.4%。

同(tong)時，三季度土地(di)市場情緒(xu)依然偏(pian)弱，流拍撤牌率達28%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)二季度上漲(zhang)8.1%。9月份，300城住宅用(yong)地(di)成交(jiao)(jiao)2693萬(wan)平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降49.7%；成交(jiao)(jiao)樓面均價(jia)7673元/平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下跌2.1%。其(qi)中濟南、成都的住宅用(yong)地(di)成交(jiao)(jiao)面積同(tong)比(bi)(bi)(bi)均下降，降幅分(fen)別(bie)為19.9%、12.7%。

“8月底以來，中(zhong)央及各地(di)一(yi)系列政策密集出(chu)(chu)臺，對房地(di)產(chan)市場(chang)情緒產(chan)生積(ji)極帶動，北京、上(shang)海、廣(guang)州等(deng)核(he)心城(cheng)市新房銷售數據(ju)在9月中(zhong)下旬(xun)出(chu)(chu)現上(shang)升，政策效果有所顯現。不過，多數城(cheng)市市場(chang)熱度持續(xu)性明顯不足(zu)，全國房地(di)產(chan)市場(chang)銷售規模整體仍處低(di)位(wei)，土地(di)市場(chang)低(di)迷(mi)態(tai)勢未(wei)改，僅優質地(di)塊保(bao)持一(yi)定(ding)熱度，如上(shang)海、廣(guang)州均有部(bu)分地(di)塊觸(chu)頂搖號。”

中指研(yan)(yan)究(jiu)院(yuan)市(shi)場(chang)(chang)研(yan)(yan)究(jiu)總監(jian)陳文(wen)靜向每經記者分析指出，大多數城(cheng)市(shi)地塊普遍底價(jia)成(cheng)交，部(bu)分地塊甚至流(liu)拍。短期來看，取消土地最(zui)高價(jia)限制對(dui)土地市(shi)場(chang)(chang)情緒和(he)房地產市(shi)場(chang)(chang)均將產生一定(ding)的積極(ji)影(ying)響(xiang)。

有助于提高房企拿地積極性

值得注意的(de)是(shi)，土(tu)地(di)最高限(xian)價機制源于2021年。

當年3月(yue)，在自(zi)然(ran)資(zi)源部牽(qian)頭下，全國22個(ge)主要城(cheng)市的住宅(zhai)用(yong)地(di)實施“集(ji)(ji)中(zhong)掛(gua)牌(pai)、集(ji)(ji)中(zhong)出(chu)讓”的雙集(ji)(ji)中(zhong)供地(di)；3月(yue)底，北京在第一批次(ci)宅(zhai)地(di)掛(gua)牌(pai)文件中(zhong)，首次(ci)公布(bu)了土(tu)地(di)合理上限價格(ge)，一般設置溢價率上限為15%。

不(bu)過全國范圍內的要求則(ze)是在2021年(nian)8月。彼(bi)時(shi)，自然資源部(bu)給集(ji)中(zhong)供地城市(shi)提出(chu)的四點要求中(zhong)就有(you)明確要求：一是單宗地溢價(jia)(jia)率不(bu)得超(chao)過15%，不(bu)允許通過提高起拍價(jia)(jia)格調整溢價(jia)(jia)率，否則(ze)將嚴肅公開處(chu)理，嚴控(kong)城市(shi)樓面地價(jia)(jia)新(xin)高；二(er)是在達到地價(jia)(jia)或溢價(jia)(jia)率上限時(shi)，不(bu)得以競(jing)配(pei)建(jian)(jian)等方(fang)式(shi)增(zeng)加實際地價(jia)(jia)，可通過一次性(xing)合理報價(jia)(jia)、搖號(hao)、競(jing)更高更優品質(zhi)建(jian)(jian)設方(fang)案等方(fang)式(shi)確定競(jing)得人。

至此，越來越多城市選擇以“地價(jia)觸(chu)頂(ding)+搖號”方式出(chu)讓(rang)地塊。而(er)在此后實施的兩年的時(shi)間里，各地也在持續更新土地出(chu)讓(rang)環節的“政策工具”，如地價(jia)觸(chu)頂(ding)后轉為競建公租房面積(ji)上限、競現(xian)房銷售面積(ji)、競自(zi)持面積(ji)等。

需要指出的是，雖然(ran)全國范圍內明(ming)確提(ti)出限地價是在2021年(nian)，但(dan)早在2017年(nian)前后，就(jiu)已有多個(ge)城市限制了土地最高(gao)地價。

如此次(ci)宣布取(qu)消(xiao)地(di)價限制的濟(ji)南(nan)，2017年4月便出臺“史上最嚴(yan)調(diao)控”新政，但在隨后的長清、章(zhang)丘土地(di)拍賣(mai)中，土地(di)溢(yi)價率(lv)卻一(yi)直居高不下，一(yi)度最高達401%。

為引導(dao)企(qi)業理(li)性拍地、降低溢價率，2017年(nian)8月(yue)濟南(nan)出臺了最高(gao)(gao)限價土(tu)地拍賣(mai)新政規定，在達到最高(gao)(gao)限價后(hou)，掛鉤配建(jian)(jian)政府儲(chu)備(bei)性安置房面(mian)積確定競得人。從前(qian)后(hou)6年(nian)時間來看，濟南(nan)土(tu)地市場至(zhi)少有29次住宅用地“熔斷”。直至(zhi)2022年(nian)8月(yue)改為限地價競建(jian)(jian)筑(zhu)品質和建(jian)(jian)設進度，5年(nian)來濟南(nan)開發(fa)企(qi)業需配建(jian)(jian)的安置房總面(mian)積超過了46萬平方米。

再(zai)看青(qing)島，雖(sui)未(wei)明確頒布相關規定，但在2017年的(de)三場土(tu)拍中分(fen)別提出：當競買報價(jia)達到(dao)或(huo)超過最高限價(jia)后，網(wang)上土(tu)地競價(jia)中止(zhi)，轉入網(wang)下競商品房銷(xiao)售價(jia)格、競普通商品房現房銷(xiao)售面積以及由公(gong)證(zheng)處現場抓(zhua)鬮(jiu)的(de)方式(shi)。

“讓地(di)價(jia)回歸(gui)市(shi)場，一定程度上(shang)有利于(yu)提振土地(di)市(shi)場情(qing)緒(xu)，尤(you)其(qi)是熱點城(cheng)市(shi)及核心片(pian)區，后續(xu)或有更多城(cheng)市(shi)跟進。但當前(qian)土拍(pai)情(qing)緒(xu)扭轉仍依賴銷(xiao)售端恢復程度，在銷(xiao)售尚(shang)未(wei)出現持續(xu)性、實質性轉暖下，對于(yu)大多數城(cheng)市(shi)而(er)言，土拍(pai)規則調(diao)整帶動市(shi)場效果或有限。”陳文靜表示，成熟區域地(di)價(jia)限制取消之后，優質地(di)塊地(di)價(jia)或有所上(shang)漲(zhang)，進而(er)帶動房(fang)價(jia)出現上(shang)漲(zhang)預期，對當前(qian)“穩房(fang)價(jia)”“穩預期”亦將產生積極(ji)帶動。

“在房(fang)地(di)產(chan)供求關系發(fa)生重(zhong)大(da)變化的(de)情況下，供地(di)政策不斷寬松(song)，減(jian)少(shao)(shao)了過去(qu)行(xing)政性(xing)(xing)管控或指導的(de)導向(xiang)。”易居(ju)研(yan)究院研(yan)究總(zong)監嚴躍進認(ren)為(wei)，客觀上，地(di)價限制取(qu)消有助于房(fang)價限價的(de)減(jian)少(shao)(shao)，對于房(fang)企的(de)拿地(di)積極(ji)性(xing)(xing)增加、拿地(di)盈(ying)利空間(jian)增大(da)等都有積極(ji)的(de)作用(yong)。

“本(ben)次(ci)文件提到建議取(qu)消遠郊區容積(ji)率1.0限制，有利于更多改善類產品進入市場，更好滿足改善需(xu)求。”陳文靜續稱。

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封(feng)面圖片(pian)來源：每日經濟新聞 資料圖