每經評論員 薛暉

據近日媒體報(bao)道，9月底，自然(ran)資(zi)源部已給各(ge)省市自然(ran)資(zi)源主(zhu)管(guan)部門(men)下發文(wen)件，內(nei)容(rong)包含：建議(yi)取(qu)消土地(di)拍賣中的地(di)價限制、建議(yi)取(qu)消遠郊區容(rong)積率(lv)1.0限制等。

根據(ju)中指研究院(yuan)監測，近期已有(you)成(cheng)都(dou)、濟(ji)(ji)南、合肥(fei)等地(di)相繼落實“取(qu)(qu)消土地(di)限價”。如(ru)9月(yue)26日，成(cheng)都(dou)宣布(bu)中心城區商品住(zhu)宅(zhai)用地(di)實施“競(jing)地(di)價”拍賣，新出讓土地(di)所(suo)建商品住(zhu)房由企業根據(ju)市(shi)(shi)場情況自(zi)主定價。10月(yue)9日，濟(ji)(ji)南市(shi)(shi)自(zi)然資源(yuan)與規劃局發布(bu)公告，對即將競(jing)拍的兩批土地(di)的競(jing)買規則作(zuo)出調整，土地(di)最(zui)高(gao)限價取(qu)(qu)消。

實際上，自8月底以(yi)來，中央(yang)及(ji)各地一系列政策密集出臺，對房(fang)地產市(shi)場(chang)情緒產生積極帶動，北(bei)京、上海、廣州等核心城市(shi)新房(fang)銷售回(hui)暖。但全(quan)國房(fang)地產市(shi)場(chang)銷售規模整(zheng)體(ti)仍處低位，土地市(shi)場(chang)頹勢未改。

根據機構數據，2023年1~9月，全國300城住(zhu)宅用(yong)地成(cheng)交22391萬平方(fang)米，同比(bi)(bi)下降33.4%。9月，300城住(zhu)宅用(yong)地成(cheng)交2693萬平方(fang)米，同比(bi)(bi)下降49.7%；成(cheng)交樓面(mian)均價7673元(yuan)/平方(fang)米，同比(bi)(bi)下跌2.1%。

土地(di)(di)市(shi)場低迷的(de)原因在(zai)(zai)于，在(zai)(zai)過(guo)去一(yi)段時期，我(wo)國住房(fang)(fang)土地(di)(di)出(chu)讓政(zheng)策中存在(zai)(zai)兩大約束(shu)：一(yi)方(fang)面，為(wei)了限制(zhi)房(fang)(fang)價而限制(zhi)地(di)(di)價；另一(yi)方(fang)面，限制(zhi)宅地(di)(di)容積(ji)(ji)率(lv)不得低于1.0（即所謂的(de)“禁墅(shu)令”）。這些(xie)限制(zhi)性政(zheng)策在(zai)(zai)抑制(zhi)房(fang)(fang)價過(guo)快上(shang)漲的(de)過(guo)程中發揮(hui)了積(ji)(ji)極作(zuo)用，但代價是讓房(fang)(fang)企不能按(an)照(zhao)需(xu)求(qiu)升級做出(chu)高(gao)品質的(de)低密度產品。如若放松對遠(yuan)郊區(qu)的(de)容積(ji)(ji)率(lv)限制(zhi)，可在(zai)(zai)未來向(xiang)市(shi)場釋(shi)放高(gao)質量(liang)的(de)產品，牽引換(huan)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)釋(shi)放。

任何(he)一種制度的(de)確立(li)或調(diao)(diao)整，都需要(yao)(yao)適應當(dang)時的(de)環境。在(zai)2021年之前，各地(di)(di)的(de)土拍(pai)都遵循“價(jia)高(gao)(gao)者得(de)”的(de)原則(ze)。但(dan)隨著樓市調(diao)(diao)控加(jia)碼(ma)，尤其是(shi)為了避免“地(di)(di)價(jia)推(tui)高(gao)(gao)房價(jia)”。各地(di)(di)在(zai)“限房價(jia)”之后(hou)，又(you)開(kai)始“限地(di)(di)價(jia)”。具體做法(fa)就是(shi)，在(zai)競拍(pai)過程中，一旦達到地(di)(di)價(jia)上限，還要(yao)(yao)通過競人(ren)才房面(mian)積(ji)、競自持面(mian)積(ji)、競保障房面(mian)積(ji)或抽(chou)簽等方式，決(jue)定(ding)地(di)(di)塊的(de)歸屬(shu)。

以上種(zhong)種(zhong)舉措，在遏制(zhi)地價(jia)和(he)房價(jia)過快上漲方面(mian)，是有立竿見影之效(xiao)的。然(ran)而，世異(yi)時移。限地價(jia)雖然(ran)限住了(le)房價(jia)，也導致土地市場遇冷。

遇(yu)冷的原因在于，市場已經由昔日賣(mai)方市場（即房企多，供(gong)地少）變(bian)成了買方市場（開發(fa)商減少，土地供(gong)應量不(bu)減）。開發(fa)商希望拿(na)地時(shi)只考慮一(yi)個(ge)價(jia)格(ge)因素，而不(bu)是(shi)附加各種不(bu)確定的條件，而政府也希望以有限的出讓地塊(kuai)收回盡可能(neng)多的現金。如此，“價(jia)高者得”的回歸就(jiu)一(yi)拍即合，合情合理了。

實際上(shang)，土拍政策的調整，也(ye)與樓(lou)市(shi)政策調整的大方向相(xiang)符。

今年(nian)(nian)以(yi)來，各地樓(lou)市(shi)政策(ce)變(bian)化的(de)一個大方(fang)向(xiang)就是，將(jiang)前幾年(nian)(nian)的(de)限(xian)購限(xian)貸限(xian)價政策(ce)放松(song)或取消(xiao)。換言之，由(you)行(xing)政干(gan)預轉為市(shi)場(chang)調(diao)節。此一松(song)一變(bian)，也(ye)是因為樓(lou)市(shi)已由(you)原來的(de)“過熱”轉成(cheng)(cheng)了“低(di)迷”。所以(yi)，正視現(xian)實之后，政策(ce)也(ye)由(you)“抑制”變(bian)成(cheng)(cheng)“支持”。甚至，連之前多年(nian)(nian)的(de)政策(ce)禁區“容積率不得低(di)于1.0”的(de)限(xian)制也(ye)可能放開。

可以說(shuo)，無論是(shi)(shi)土地限(xian)價(jia)令還是(shi)(shi)容積率規定，都是(shi)(shi)在土地“市(shi)場過熱(re)”的時代才出現的。在過熱(re)的時候，需要行(xing)政干預(yu)給市(shi)場降溫。但“市(shi)場過冷”時，行(xing)政干預(yu)就要退出，讓位于市(shi)場機場。

這就是政策(ce)“換擋(dang)”的(de)邏輯。