每經記者｜黃婉(wan)銀    每經編輯(ji)｜陳夢妤(yu)    

“市場積累(lei)的反(fan)彈力量和政(zheng)策支持給恢復(fu)提(ti)供了一(yi)定動(dong)力，但短期恢復(fu)的基礎(chu)還不(bu)牢固，建議地方政(zheng)府在(zai)供給端有更積極的落地舉措。”

10月20日(ri)，萬科(ke)媒體(ti)交流會(hui)上，對于外界(jie)普遍關(guan)心的(de)市(shi)場形勢問題，萬科(ke)董事會(hui)主席郁亮(liang)表(biao)示(shi)，住(zhu)房(fang)需(xu)求從“有沒有”走向“好(hao)不(bu)好(hao)“的(de)階(jie)段(duan)。未來住(zhu)宅建(jian)(jian)設(she)的(de)中樞(shu)值是10億-12億平方米，現(xian)階(jie)段(duan)住(zhu)房(fang)建(jian)(jian)設(she)水平顯然超跌(die)了。

在兩年前的交(jiao)流(liu)會(hui)(hui)上，郁亮對房(fang)地(di)產行業的感悟與看(kan)法是(shi)16個字——尊重常(chang)識，回(hui)歸(gui)常(chang)態，陣(zhen)痛之后，仍有機會(hui)(hui)。但他在本次交(jiao)流(liu)會(hui)(hui)上坦言，目(mu)前行業內大家都很煎熬，壓(ya)力都很大，都不容(rong)易。

郁亮在媒體會上 企業供圖

不能指望政策一招解決所有問題

關(guan)于市場(chang)是否存在供給過剩的(de)(de)問題，郁亮認為，主要(yao)城市當前的(de)(de)住(zhu)房(fang)條件“被(bei)平均(jun)(jun)”了，城市被(bei)小鎮平均(jun)(jun)了，大(da)城市被(bei)小城市平均(jun)(jun)了。住(zhu)房(fang)市場(chang)需求已經從“有沒有”的(de)(de)階段(duan)，走(zou)向“好不好”的(de)(de)階段(duan)。

目前客戶對(dui)居住的(de)需求越(yue)來越(yue)多，類型也越(yue)來越(yue)多樣化，但(dan)針對(dui)新需求的(de)市場供應是不(bu)充分的(de)。根據第七次人(ren)口普查數據，全國城(cheng)鎮人(ren)均(jun)住房建(jian)筑面積(ji)38.6平方米，折成使用面積(ji)只相當于(yu)日(ri)本1983年的(de)水平，63%的(de)城(cheng)市住房還未達到配備電梯的(de)基本門檻。

從城(cheng)市人口(kou)增長、改善(shan)、更新(xin)的(de)需(xu)求來(lai)看，郁亮預計，未來(lai)住(zhu)宅建設的(de)中樞(shu)值是10億(yi)-12億(yi)平(ping)方(fang)米。由(you)此(ci)來(lai)看，現階段住(zhu)房建設水平(ping)超(chao)跌了。今年預計新(xin)開工不(bu)(bu)到7億(yi)平(ping)方(fang)米，回到了2006年的(de)水平(ping)，距離中樞(shu)值有較大差距。他認為，住(zhu)房作(zuo)為居民(min)生活的(de)剛需(xu)不(bu)(bu)會消失，壓制久(jiu)了總要(yao)釋放出(chu)來(lai)。

在8月份的中期業績(ji)會上，郁(yu)亮曾表示，當前國內(nei)(nei)城鎮(zhen)人(ren)口(kou)9.2億，今(jin)年預計(ji)(ji)新(xin)開工水平(ping)(ping)折算成人(ren)均面積(ji)只有0.7平(ping)(ping)方米，國內(nei)(nei)目前城鎮(zhen)化率為65%，到2030年預計(ji)(ji)達(da)到70%，城鎮(zhen)人(ren)口(kou)增(zeng)加至9.8億人(ren)左右，保守估(gu)計(ji)(ji)，未來10億-12億平(ping)(ping)方米的新(xin)開工面積(ji)是有保障(zhang)的。

在本次交(jiao)流會現場(chang)談及(ji)短期市場(chang)表現時，郁亮(liang)分享(xiang)了一組行業數據——8月(yue)(yue)(yue)以(yi)來，政(zheng)(zheng)策(ce)的發力(li)釋放了合理的住房(fang)需求，已顯現出一定效果；9月(yue)(yue)(yue)，一、二線城市成(cheng)交(jiao)面(mian)積環(huan)比(bi)增(zeng)加(jia)13.4%；10月(yue)(yue)(yue)上半月(yue)(yue)(yue)最新數據相較9月(yue)(yue)(yue)繼(ji)續好轉(zhuan)。他認(ren)為(wei)，市場(chang)積累(lei)的反彈力(li)量和政(zheng)(zheng)策(ce)支持(chi)為(wei)恢復提(ti)供(gong)了一定動力(li)。

“不能指望政(zheng)策一招解(jie)決所有問題(ti)。”在郁亮看(kan)來(lai)，市(shi)場短期恢復的(de)基礎還不牢固，建(jian)議各地(di)因(yin)城施策，結(jie)合(he)本(ben)地(di)市(shi)場情況做出更(geng)及時的(de)調整，加快政(zheng)策落地(di)速度(du)。尤其是(shi)在供給端，可以有更(geng)積極的(de)舉(ju)措(cuo)。例如(ru)，對(dui)于(yu)庫存(cun)過多的(de)地(di)區(qu)，暫時放緩土(tu)地(di)供應節奏(zou)，而對(dui)于(yu)過去(qu)規(gui)劃用途存(cun)在偏差(cha)的(de)土(tu)地(di)和房產(chan)，應考(kao)慮轉變(bian)性質，做市(shi)場更(geng)需要的(de)產(chan)品，這些都(dou)是(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府權限內可考(kao)慮的(de)舉(ju)措(cuo)。

在8月(yue)的(de)(de)中期業績(ji)會(hui)上，郁亮就呼吁(yu)過，希(xi)望(wang)已出臺(tai)的(de)(de)政策盡快(kuai)落(luo)地實施，推動市(shi)場(chang)恢復(fu)到健康合(he)理(li)的(de)(de)水平，因(yin)為市(shi)場(chang)已經(jing)超跌。

此(ci)后一段時間，相(xiang)關部(bu)門及各地確已相(xiang)繼落實重(zhong)大的房地產(chan)政(zheng)(zheng)策，但市場(chang)反(fan)應還有(you)待觀察(cha)。郁亮在本次交流會上表示，目前市場(chang)情(qing)緒還是比(bi)較悲(bei)觀的，還有(you)一部(bu)分(fen)原因(yin)是房屋過剩論和政(zheng)(zheng)策無用這(zhe)兩種聲(sheng)音影(ying)響(xiang)了市場(chang)情(qing)緒。

“政策(ce)不(bu)是(shi)(shi)萬能(neng)的(de)，但絕不(bu)是(shi)(shi)沒用(yong)的(de)。比(bi)如看9月(yue)份數據(ju)，銷售(shou)有好轉，那是(shi)(shi)因為(wei)市場(chang)本質修復(fu)力量(liang)跟政策(ce)發(fa)力來共同發(fa)力、共同作用(yong)的(de)結果。”

對(dui)于當下樓市的階段(duan)(duan)(duan)，郁亮說，好比馬拉松“撞墻”。地產行業要從過去傳統階段(duan)(duan)(duan)向新發(fa)展(zhan)(zhan)階段(duan)(duan)(duan)邁進(jin)，每個企業不管(guan)怎(zen)么樣(yang)，無(wu)論愿意不愿意、是否準備好了，都要相(xiang)信新發(fa)展(zhan)(zhan)階段(duan)(duan)(duan)都將(jiang)進(jin)入循環。

郁亮表示，市場(chang)短期存(cun)壓力，長期要有信心(xin)。

“小錢、慢錢、辛苦錢”

針對開發業務，萬(wan)科(ke)一直認為，現階段是企業苦練基本功的時候。在開發業務之外，萬(wan)科(ke)近年還在持續探(tan)索(suo)經營服務類(lei)業務。這(zhe)些業務一直被郁亮形容(rong)是“賺小錢(qian)、賺慢錢(qian)、賺辛苦錢(qian)”。

在本次交流會上(shang)，物業(ye)、物流、泊寓(yu)等萬科目前已經(jing)跑出行(xing)業(ye)領先(xian)成績的經(jing)營類(lei)業(ye)務負責人也進行(xing)了業(ye)務分享。

萬科聯席總裁、開發業(ye)務負責人張海表示，當前(qian)行業(ye)環境已發生較大變(bian)(bian)化，客(ke)戶已成為最寶貴(gui)的(de)資(zi)(zi)源。今天客(ke)戶對產品(pin)功能要求高，看(kan)重包括(kuo)戶型、室內裝標(biao)、景觀、配套設施、物業(ye)服務在內的(de)綜合體驗，企業(ye)的(de)操(cao)盤(pan)及(ji)格線標(biao)準從(cong)60分(fen)提高到80分(fen)，企業(ye)需要從(cong)單項冠軍(jun)變(bian)(bian)成投資(zi)(zi)研判、客(ke)戶洞察(cha)、產品(pin)定位、操(cao)盤(pan)效(xiao)率等關鍵環節(jie)的(de)全能高手。

張海認為(wei)，當(dang)前階段首先要將基本(ben)功練(lian)得更好(hao)，其(qi)中(zhong)練(lian)是核心，把業務和管理(li)的基本(ben)動作練(lian)扎實(shi)，就(jiu)能產生(sheng)新的價值。所謂(wei)基本(ben)功，首先是按(an)期、保質地(di)將產品交到(dao)客(ke)戶手中(zhong)。截(jie)至9月底，萬(wan)(wan)科已交付(fu)住宅近16萬(wan)(wan)套，總面積2018.6萬(wan)(wan)平方(fang)米，其(qi)中(zhong)153個批次實(shi)現了“交付(fu)即辦(ban)證”。與(yu)此(ci)同時，萬(wan)(wan)科今年在全國360個項目(mu)舉辦(ban)了7267次工地(di)開放行(xing)動，邀請7.1萬(wan)(wan)余戶準業主(zhu)參與(yu)房屋查驗和公共(gong)區域建(jian)設。

萬科集團聯席總裁、萬物(wu)云董(dong)事長朱保全則表示，萬物(wu)云“蝶(die)(die)城戰略”進(jin)(jin)展順(shun)利且效果顯現，萬科物(wu)業借(jie)助蝶(die)(die)城進(jin)(jin)入家(jia)裝市場，“研選家(jia)”業務快(kuai)速增長。

對于行(xing)業(ye)(ye)前景(jing)，朱(zhu)(zhu)保(bao)全(quan)表示，物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企業(ye)(ye)正處于地產產業(ye)(ye)鏈和大消費服(fu)務(wu)(wu)行(xing)業(ye)(ye)的交匯(hui)點，需(xu)厘清自(zi)身定位且增強獨立(li)性，在居住消費服(fu)務(wu)(wu)領域布(bu)局高增長(chang)業(ye)(ye)務(wu)(wu)。朱(zhu)(zhu)保(bao)全(quan)預測行(xing)業(ye)(ye)將出現“五化(hua)(hua)”趨勢，即崗位物聯網化(hua)(hua)、作業(ye)(ye)流程化(hua)(hua)與機械化(hua)(hua)、服(fu)務(wu)(wu)AI化(hua)(hua)以及管理(li)報告數(shu)據化(hua)(hua)。

萬緯(wei)(wei)物(wu)流首席合伙人、董事長張旭表(biao)示，萬科(ke)旗(qi)下萬緯(wei)(wei)物(wu)流目前已(yi)服務全球超1600家企業(ye)(ye)，是目前中(zhong)國(guo)冷鏈(lian)行業(ye)(ye)唯一能服務7個(ge)不同行業(ye)(ye)的多溫區供應(ying)鏈(lian)服務商(shang)。

而(er)在(zai)集中式公寓(yu)(yu)領域，萬(wan)科(ke)泊(bo)寓(yu)(yu)繼續(xu)保(bao)持了(le)規模和效率的領先，更重要的是(shi)，通過長(chang)期的精(jing)益運營，在(zai)開業規模和收(shou)入實現(xian)穩定增(zeng)長(chang)的同時，自今年6月起，泊(bo)寓(yu)(yu)已實現(xian)單月利(li)潤連續(xu)回正，9月實現(xian)了(le)累計權益凈利(li)潤回正，預計今年內將實現(xian)整體(ti)盈(ying)利(li)。

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