每經(jing)記(ji)者｜黃婉銀    每經(jing)編輯｜陳(chen)夢妤 盧祥勇(yong) 易啟江(jiang)    

6月30日，深圳(zhen)鹽田，萬科(ke)召開2022年度股(gu)東(dong)大會(hui)，也正值萬科(ke)新(xin)一輪董事會(hui)換(huan)屆選舉。

從各方(fang)席位(wei)(wei)來看，萬科本屆(jie)董(dong)(dong)事(shi)(shi)會治(zhi)理(li)結構延續了穩定(ding)、平(ping)衡的局面。新一(yi)(yi)屆(jie)董(dong)(dong)事(shi)(shi)名單中，深(shen)圳地鐵(tie)作(zuo)為大股東，董(dong)(dong)事(shi)(shi)席位(wei)(wei)數(shu)量(liang)并無變(bian)化，仍(reng)然保(bao)持(chi)三席，分(fen)別是深(shen)圳地鐵(tie)董(dong)(dong)事(shi)(shi)長辛杰、總(zong)經理(li)黃力(li)平(ping)、副總(zong)經理(li)雷江松。萬科方(fang)面的席位(wei)(wei)數(shu)量(liang)同樣保(bao)持(chi)了一(yi)(yi)致，仍(reng)為三席，分(fen)別是董(dong)(dong)事(shi)(shi)會主席郁亮、總(zong)裁祝(zhu)九勝、職工董(dong)(dong)事(shi)(shi)王蘊。

在(zai)股東大會上，被股東問及對過去三年的(de)打分(fen)時，郁亮坦(tan)言分(fen)數打高了不合適(shi)，分(fen)數打低(di)了則貶低(di)團隊努力，今天股東的(de)投(tou)票就是(shi)決定(ding)要給(gei)萬科管理層的(de)分(fen)數，“相信道路是(shi)曲折的(de)，前景是(shi)光明的(de)，相信萬科能夠(gou)穿越周期。”

萬科2022年(nian)度股東大會(hui)現場(chang) 每經(jing)記者(zhe) 黃婉銀 攝

“說不著急顯然也不可能”

有(you)投資者(zhe)問及郁亮(liang)過去三(san)年任期的感受(shou)，郁亮(liang)感嘆，過去三(san)年對(dui)行業的每個(ge)從業者(zhe)來(lai)說，都(dou)是百感交(jiao)集的，并非只有(you)萬科(ke)不容易，沒有(you)哪(na)個(ge)人、哪(na)個(ge)企(qi)業是容易的。

郁亮(liang)認(ren)為，過(guo)去(qu)三(san)年是著手解決舊模式(shi)(shi)問題的三(san)年，也是探索新(xin)模式(shi)(shi)、尋找新(xin)出路的三(san)年，恰(qia)好是新(xin)舊模式(shi)(shi)轉換(huan)、承上(shang)啟下的階段(duan)。盡(jin)管萬(wan)科已(yi)經比較早(zao)(zao)地意(yi)識(shi)到行業高速增長不可持續(xu)，慚(can)愧的是，雖(sui)然(ran)認(ren)知比較到位、比較早(zao)(zao)，但行動上(shang)仍(reng)然(ran)沒有(you)(you)完全(quan)擺脫慣性，比如投資上(shang)有(you)(you)些(xie)冒進(jin)，產品操盤離(li)散度比較大問題，萬(wan)科花(hua)了(le)比較多的精力處理這(zhe)樣的事情，也取(qu)得了(le)一些(xie)進(jin)展。

“過往房地(di)(di)產基本靠(kao)(kao)關鍵(jian)‘兩招’——拿地(di)(di)、融資(zi)，在新(xin)發展模式(shi)下，如果僅靠(kao)(kao)這(zhe)兩招，可能會出現買地(di)(di)越多(duo)(duo)，買回(hui)來越多(duo)(duo)錯誤；融資(zi)越多(duo)(duo)，可能越不安全(quan)。”他認(ren)為，要真正(zheng)建(jian)立起(qi)全(quan)場景的綜合競爭力，不能像傳(chuan)統模式(shi)下一味靠(kao)(kao)拿地(di)(di)和融資(zi)。

萬科(ke)董事會(hui)主席郁亮 每經記者(zhe) 黃(huang)婉銀 攝(she)

郁亮表示，萬(wan)科(ke)會持(chi)續聚焦三件事(shi)情：一是提高(gao)開發業務(wu)的管(guan)理水平(ping)(ping)；二是經營、服務(wu)業務(wu)已經完成0到(dao)1、1到(dao)10，通過了商業邏(luo)輯檢驗，以及可復制性(xing)的驗證，接下來要擴大(da)競爭(zheng)優勢，爭(zheng)取更(geng)大(da)的發展空(kong)間和更(geng)好的回報水平(ping)(ping)，不(bu)斷培育優質資產；三是堅守財務(wu)穩健，保(bao)持(chi)行業領先的信用水平(ping)(ping)。

但他(ta)同時(shi)(shi)也指出(chu)，想(xiang)要(yao)脫(tuo)胎(tai)換(huan)骨恐怕(pa)仍然還(huan)需要(yao)比(bi)(bi)較(jiao)長時(shi)(shi)間(jian)(jian)。目前的市場環境下，要(yao)消化過去的問題，可(ke)能比(bi)(bi)預(yu)想(xiang)的時(shi)(shi)間(jian)(jian)要(yao)長，轉(zhuan)型(xing)也會(hui)經歷一(yi)些(xie)陣痛，經營服務業(ye)務的收入要(yao)占到主流恐怕(pa)也需要(yao)相當時(shi)(shi)間(jian)(jian)。

“說不(bu)著(zhu)急顯然也不(bu)可(ke)能，但再(zai)著(zhu)急也得(de)靜下(xia)心好好做事，我(wo)們還是(shi)會堅持開(kai)發經營服務并重(zhong)的策略(lve)，努(nu)力把每一步(bu)都(dou)走好。”

大股(gu)東代表辛杰也在現(xian)場表達了(le)對萬(wan)科(ke)(ke)及其管理(li)層的(de)(de)支(zhi)持，2018年萬(wan)科(ke)(ke)提出(chu)(chu)“活下(xia)去”的(de)(de)時候，市場還有一(yi)些不(bu)同看法，但時間證(zheng)明萬(wan)科(ke)(ke)的(de)(de)經(jing)(jing)營班子是有前瞻性的(de)(de)，面(mian)對行業(ye)的(de)(de)劇烈調(diao)整(zheng)，做出(chu)(chu)了(le)正確的(de)(de)戰略判斷和經(jing)(jing)營調(diao)整(zheng)，采(cai)取了(le)審慎的(de)(de)運(yun)營策略和穩(wen)健(jian)的(de)(de)財務策略，牢牢守住了(le)不(bu)發生系統風險(xian)的(de)(de)底線。深(shen)鐵投資萬(wan)科(ke)(ke)是一(yi)個(ge)正確的(de)(de)選擇(ze)，深(shen)鐵對萬(wan)科(ke)(ke)的(de)(de)全方位支(zhi)持堅(jian)定不(bu)移，未(wei)來會繼續在多個(ge)領域、多個(ge)項目以及新的(de)(de)賽(sai)道上與萬(wan)科(ke)(ke)深(shen)入(ru)合(he)作。

市場實際情況比之前預期的要差

在今年(nian)3月31日的業績發布會上，郁亮認為當時較為回暖(nuan)的市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，市場仍(reng)然處于溫和恢復(fu)的階(jie)段。

但在本次股(gu)東(dong)大會上，郁亮認為，實(shi)際情況比當(dang)時預期要差一些(xie)，從目前(qian)看(kan)信心還(huan)需要進(jin)一步(bu)重建(jian)。目前(qian)市場(chang)短期確實(shi)有(you)壓力，合(he)理的需求沒得到釋(shi)放，成交也沒有(you)達到合(he)理的水平。

在談到市場長期需求時，郁亮還是堅持他一如既往的說法，未來十年，還會新增將近7000萬城鎮人口，有2.6億新市民將扎根下來，他們現在住的房子改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有更新提升的需要。城市居民改善居住條件，以及休閑度假等等也都是正在興起的合理需求。因此，市場的長期基礎仍在，“有沒有”方面還有結構性空間，“好不好”方面潛力更大。

“如果需(xu)求在，短期(qi)的市(shi)場表(biao)現表(biao)明(ming)的是(shi)市(shi)場短期(qi)預(yu)期(qi)的問題，大家對未來的預(yu)期(qi)感(gan)到(dao)不確定或不明(ming)朗，所以在買房方(fang)面先選擇看(kan)一(yi)(yi)看(kan)、等(deng)一(yi)(yi)等(deng)。短期(qi)的預(yu)期(qi)跟(gen)市(shi)場的氛圍可能很多時候(hou)是(shi)由外部(bu)因素造成(cheng)的，修復需(xu)要(yao)一(yi)(yi)點時間。但我(wo)相信隨(sui)著這些外部(bu)因素趨于穩定，房地產市(shi)場也(ye)一(yi)(yi)定能恢復，也(ye)會恢復到(dao)合(he)理的成(cheng)交(jiao)水平。”

2023年1-5月，萬(wan)科(ke)累計實(shi)現合同(tong)銷售(shou)(shou)面積1,045.1萬(wan)平方米(mi)，合同(tong)銷售(shou)(shou)金(jin)(jin)額1,677.9億元。在克(ke)而瑞6月30日發布的(de)2023年中國房地(di)產(chan)企業銷售(shou)(shou)TOP200排行榜(bang)中，萬(wan)科(ke)以1895.2億元操盤金(jin)(jin)額位列TOP2，僅(jin)次于保利發展。

記者|黃婉銀 編輯(ji)|陳夢妤 盧祥勇 易啟江

校對|趙慶

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