每經(jing)記者｜朱成(cheng)祥(xiang)    每經(jing)編輯(ji)｜陳俊杰     

2023年10月(yue)20日(ri)，中國證監會發布了修訂(ding)后的《公開募集基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)證券投(tou)資基(ji)金指引(yin)（試行）》（以下簡(jian)稱“《REITs指引(yin)》”），刪除了“不含(han)住宅和商業地(di)產”的相關表述，并將(jiang)“百貨商場(chang)、購(gou)物中心、農貿市場(chang)等(deng)消費(fei)基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)”及(ji)“保障性租賃住房、清潔能源”等(deng)明確寫入基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)范圍，同時強(qiang)調了基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)項(xiang)目應(ying)當“符合國家重大戰略、發展(zhan)規(gui)(gui)劃(hua)、產業政策、投(tou)資管理法規(gui)(gui)等(deng)相關要求”。

中信(xin)證券(quan)認為，本次(ci)修(xiu)(xiu)改調整(zheng)了《REITs指引》第(di)五十條中關于基(ji)礎(chu)設施范(fan)圍的(de)表述，將百貨商場、購物(wu)中心、農貿市(shi)場等消費基(ji)礎(chu)設施依法(fa)合規納入基(ji)礎(chu)設施REITs發(fa)行范(fan)疇，是為完(wan)善監管規則(ze)進行的(de)適應性修(xiu)(xiu)訂，為消費基(ji)礎(chu)設施REITs的(de)推出(chu)搭建了制度框架。

公募REITs規模持續擴大

據(ju)悉，目(mu)(mu)前全市場(chang)(chang)共29只REITs產(chan)(chan)品發行，其中(zhong)(zhong)20只產(chan)(chan)品在上交所(suo)，合(he)計募集資(zi)金(jin)逾740億元，全市場(chang)(chang)占(zhan)比近74%，帶(dai)動新項(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資(zi)約4000億元，底層資(zi)產(chan)(chan)基(ji)本(ben)覆(fu)蓋基(ji)礎設施(shi)各大類資(zi)產(chan)(chan)類型，包括產(chan)(chan)業園區(qu)、高速公路、倉儲(chu)物流(liu)、污水(shui)處理、保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房和新能(neng)源等，市場(chang)(chang)規(gui)模效應(ying)、示范效應(ying)日益顯現。今年以(yi)來，上交所(suo)堅持常態化發行，共有5單首發項(xiang)目(mu)(mu)及2單擴(kuo)募項(xiang)目(mu)(mu)完成(cheng)發行，在審項(xiang)目(mu)(mu)4單，另有百余單儲(chu)備(bei)項(xiang)目(mu)(mu)有序推進中(zhong)(zhong)。

此次證監會發布修訂后的《REITS指(zhi)(zhi)引(yin)》，是該項指(zhi)(zhi)引(yin)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)布以(yi)來首次修改并(bing)正式實施。中信證券(quan)認為，指(zhi)(zhi)引(yin)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)布3年(nian)多(duo)以(yi)來，市(shi)場已成功發行29單公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs項目，充分(fen)證明了《REITs指(zhi)(zhi)引(yin)》在中國公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs制度安排上(shang)的統領性和前瞻性。本次《REITs指(zhi)(zhi)引(yin)》修改夯實了公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs試點資產(chan)類型拓(tuo)展至(zhi)消費基礎設施的政策(ce)基礎，標志(zhi)著規則的進(jin)一步完善，為中國公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs市(shi)場注入新的生機。

華泰(tai)證券資(zi)(zi)(zi)(zi)管基礎(chu)設施REITs業務相關負責人表示，我國(guo)基礎(chu)設施REITs試點推出以來(lai)，在監管部門和(he)全市場的(de)共同努力下，REITs市場規模即將(jiang)突破千億，底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產類型日(ri)趨(qu)豐富，在盤活存量資(zi)(zi)(zi)(zi)產，擴大有效投資(zi)(zi)(zi)(zi)等方(fang)面發揮(hui)了重要作用(yong)。

中金基金表示，公募(mu)REITs政策支持力度(du)持續提升、各領域試(shi)(shi)點項目加(jia)速(su)落地，隨(sui)著(zhu)公募(mu)REITs試(shi)(shi)點資(zi)產(chan)范(fan)圍擴展至(zhi)保障性租賃住房、新能源、消費基礎設(she)施等領域，預(yu)計未來公募(mu)REITs市(shi)場規模(mo)將(jiang)持續擴容。產(chan)品(pin)規模(mo)和(he)種類的豐富，有利于吸引資(zi)金參與公募(mu)REITs投資(zi)，投資(zi)策略更加(jia)多元(yuan)化(hua)，市(shi)場流動性不斷(duan)提升，REITs產(chan)品(pin)的長期(qi)投資(zi)價值(zhi)和(he)資(zi)產(chan)配(pei)置價值(zhi)將(jiang)進一步得到(dao)廣(guang)大投資(zi)者的認可。

消費基礎設施項目“呼之欲出”

國泰(tai)君安資管認為，本次REITs指引的(de)修訂(ding)既是基于政策(ce)銜接的(de)適應性(xing)調(diao)整，也是順應市場發(fa)展趨勢的(de)方向指導(dao)。

國泰君安資管(guan)(guan)表示，《REITs指引》是公(gong)募(mu)REITs監管(guan)(guan)制度體(ti)系(xi)中(zhong)的(de)基石性文(wen)(wen)件，也是市場各方(fang)參與主體(ti)開展公(gong)募(mu)REITs業務的(de)綱領性指導(dao)文(wen)(wen)件。此次修(xiu)訂(ding)，使(shi)得公(gong)募(mu)REITs涵蓋的(de)資產類型(xing)更加(jia)豐富，范圍界定(ding)更加(jia)清晰。

中(zhong)金基(ji)金表示(shi)，在構建(jian)國(guo)內國(guo)際雙循環背景(jing)下(xia)，消(xiao)費是(shi)(shi)促(cu)進內循環、帶(dai)動經濟發(fa)展的(de)關鍵環節。消(xiao)費基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs可(ke)以促(cu)進購物中(zhong)心、百(bai)貨商場(chang)、農貿市場(chang)等消(xiao)費場(chang)所的(de)發(fa)展，為(wei)居(ju)民提供優質的(de)消(xiao)費購物環境(jing)，改善(shan)居(ju)民生活水平。同時(shi)，消(xiao)費基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs作(zuo)為(wei)成(cheng)熟REITs市場(chang)最主(zhu)要的(de)類型(xing)之一，資產規模大，市場(chang)化程度高(gao)，是(shi)(shi)投資消(xiao)費增(zeng)長的(de)重要載體(ti)，因此受到市場(chang)廣泛關注。

中信證券也認為(wei)，世界(jie)一(yi)(yi)些主要(yao)國(guo)家和地區的REITs市場(chang)中，購(gou)物中心等消(xiao)費屬(shu)性資產已具備相當規(gui)(gui)模(mo)。截至2023年9月，美(mei)國(guo)零售(shou)業(ye)REITs市值占比達14%、新加坡(po)零售(shou)業(ye)REITs市值占比達10%。我國(guo)消(xiao)費基礎設施行(xing)業(ye)市場(chang)化程度(du)高、參(can)與主體多元、存量資產可觀(guan)，將其納入(ru)公募REITs試點，有利于進一(yi)(yi)步提升REITs市場(chang)規(gui)(gui)模(mo)和交易(yi)活(huo)躍(yue)度(du)，激發(fa)市場(chang)活(huo)力。

中信證券補充表(biao)示，隨著《指引》修改完(wan)成，消(xiao)費(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施發(fa)行公募REITs的基(ji)(ji)本制度(du)條件業(ye)已具備，首(shou)批消(xiao)費(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs項(xiang)目呼(hu)之欲出。在推(tui)進基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs常態化發(fa)行的背景下(xia)，納入消(xiao)費(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施作為基(ji)(ji)礎(chu)資產，預計將有助于提升(sheng)中國公募REITs市(shi)(shi)場規模的成長性(xing)、資產類型的豐(feng)富度(du)、市(shi)(shi)場交易的活躍度(du)，對REITs市(shi)(shi)場的長期(qi)平穩健康發(fa)展具有深遠(yuan)的意義(yi)。

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