每經記(ji)者｜李(li)蕾    每經編輯｜彭水萍

上周公募(mu)REITs二級市場的表(biao)現持(chi)續低(di)迷，再次經(jing)歷明顯回調。

根據Wind數據(ju)，全市(shi)場已上市(shi)的(de)28只產(chan)(chan)品中，環比上漲的僅有華安張江產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。相比之下(xia)，環(huan)比下(xia)跌的(de)達到27只(zhi)，其中近期(qi)解(jie)禁的臨(lin)港REIT、東(dong)久(jiu)REIT延續了此前的下跌(die)趨勢，上(shang)周分別下跌(die)8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌(die)幅也超過(guo)5%，還有(you)多(duo)只(zhi)產品環比跌幅超過3%。分資產(chan)類型來看，全部REITs板塊環比都出現不同程度下跌。

不過在機構投資者看來，此輪下跌卻是“今時不(bu)同(tong)往日”。中信證券研報指出，持續(xu)回調下，多數個券的性價比有(you)所凸顯，建議投(tou)資(zi)者積極(ji)關(guan)注底層資(zi)產經(jing)營(ying)穩(wen)健(jian)的標的，同(tong)時兼(jian)顧一級市場的布(bu)局機會。

行業方面，10月20日晚，證監會發布《關于修(xiu)改(gai)〈公(gong)開募集基礎設施證券投資基金(jin)指(zhi)引（試行）〉第五十條(tiao)的決定》（以(yi)下簡(jian)稱《決定》），將公(gong)募REITs試(shi)點資產類(lei)型拓展至消費基礎設施，引發行業(ye)廣泛關注與熱議。同時，上(shang)周(zhou)還有產業(ye)園(yuan)REIT獲監管受(shou)理，產業園板塊擴(kuo)容正在提速中。 

公募REITs市場再度經(jing)歷明顯回(hui)調

最近兩周，公(gong)募REITs市場再度經歷(li)明顯回調。

Wind數據，全市場已(yi)上市的28只產品(pin)中，環比上漲的(de)僅有華安張江產業(ye)園REIT這一只，漲幅也(ye)僅為(wei)0.45%。

相(xiang)比之(zhi)下，環比下跌的達到(dao)27只，其中近期解(jie)禁的(de)臨港REIT、東久REIT延續了此前(qian)的(de)下跌(die)趨勢，上(shang)周分別下跌(die)8.59%、5.12%，此外(wai)普洛斯REIT、鹽田(tian)港REIT、華潤有(you)巢REIT跌幅也超過5%；經營權REITs加權總回(hui)報為-2.84%，鐵建、中交、滬(hu)杭甬、江蘇交控、安徽交控等(deng)5單高速公(gong)路REITs環比跌幅均超過(guo)3%。

根據中(zhong)金公司的統計，分資產類型來看，上周全部(bu)REITs板(ban)塊平(ping)均漲跌幅均為負，板(ban)塊內平(ping)均跌幅分別為5.62%（物流倉儲）、4.35%（保障房）、3.26%（產業園(yuan)）、2.98%（高(gao)速公路）、2.60%（能源）和1.89%（環保(bao)），跌幅之大可見一斑。

除此之外，上周公募REITs市場成交活躍(yue)度及(ji)市場情緒均維持低位，平均換手(shou)率為0.6%，日均成交(jiao)額2.27 億(yi)元，與前一周基本持平。

對于二(er)級市場出(chu)現明顯下(xia)跌(die)的(de)原因，中金公(gong)司表示，本輪調整主要源于解禁項目下(xia)跌(die)帶動前期(qi)反(fan)彈漲(zhang)幅較大/估(gu)值較高的(de)項目的(de)回調，疊加近期金融市場流動性偏(pian)緊的(de)影響，并提示投資(zi)者可關注本(ben)輪二級市場價格調整后部分業績穩(wen)健標(biao)的(de)的(de)配置機會。

中(zhong)信(xin)證券也(ye)在研報中(zhong)指(zhi)出，近期(qi)公(gong)募REITs市場(chang)經歷了(le)明顯回調(diao)，但今時或不同(tong)(tong)往日。一方面，市場(chang)擴容增類(lei)步伐加(jia)速，多個項(xiang)目已進入交易所(suo)審批階段，同(tong)(tong)時消費(fei)基礎設(she)施(shi)REITs 也漸(jian)行漸(jian)近；另一方(fang)面，本周將迎來公(gong)募REITs三季(ji)報密集(ji)披(pi)露(lu)的(de)窗(chuang)口(kou)期(qi)，底(di)層(ceng)資產基本(ben)面的(de)實際改善情況(kuang)料將成為市(shi)場(chang)交易(yi)的(de)增量信息。“因此，持續回調下多數個券的(de)性(xing)價比(bi)有(you)所凸顯，建議投資者積極關注底(di)層(ceng)資產經營穩健(jian)的(de)標的(de)，同時(shi)兼顧一級市(shi)場(chang)的(de)布局機會。”

底層資產(chan)再擴容(rong)，公(gong)募(mu)REITs試(shi)點資產類型拓展至消費基(ji)礎設(she)施

行業方(fang)面，上周也有一些(xie)重(zhong)磅消息值得(de)關注。

10月20日，證監會(hui)發布《決定》，將公募REITs試點資(zi)產類型拓展至消(xiao)費基(ji)礎設施，自發布之日起施行。

就在今年3月(yue)，證監會發(fa)布(bu)了《關于進一步推進基礎設(she)施(shi)領域不動產投資信(xin)托基金（REITs）常態化發(fa)行相關工作的(de)通知》，提出研究支持公募REITs試點資產類型拓展至消費基(ji)礎(chu)設施，此次修訂則是(shi)正(zheng)式(shi)以規章制度的形(xing)式(shi)明確REITs底層資產范(fan)圍。此(ci)外，《決(jue)定》還補充(chong)列舉了“保障型租賃住房、清潔能源”，與(yu)當前公募REITs市場實際(ji)情況保持一致。

有業內(nei)人士對此指出(chu)，預(yu)計消(xiao)費基(ji)礎設施REITs或漸行漸近，市場擴容增類(lei)進(jin)度將再進(jin)一步。同時消費基礎設施REITs發(fa)行推進(jin)值得期待，鑒(jian)于二級市場環境和消(xiao)費基礎(chu)設施(shi)業績彈性(xing)(xing)可能較大的特性(xing)(xing)，建(jian)議仍(reng)要重點(dian)關注各消(xiao)費基礎(chu)設施(shi)REITs發行時估值(zhi)定價合理性。

而(er)在10月18日和19日，上海(hai)市政府分別印發文件，均強調了試點公募REITs發行對(dui)于“工業上樓”、新(xin)型基礎設(she)施建設(she)的支持作用。

10月20日(ri)，上交(jiao)所正式受理嘉(jia)實華泰建鄴產業園REIT，也(ye)引發行業(ye)關注。

根據招募(mu)說明書草案，嘉實華泰建鄴產業園REIT的底層(ceng)資產為國際研發(fa)總部園(yuan)，截至今年9月(yue)30日底(di)層資產的出租(zu)率為83.75%，31%的(de)租賃合同剩余期(qi)限(xian)小于1年、63%的租賃合同剩余期限在1~3年區間。以2023年(nian)9月30日為評估基(ji)準(zhun)日，底層資產評估價值(zhi)達16.5億元。 

封面圖片來源：視覺中國-金融-公募REITs-VCG111332455580