每(mei)經(jing)記者｜甄素靜(jing)    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

“深圳昨天（10月24日）二手房網簽量，好像是今年的峰值(zhi)。”10月25日早間，深圳鏈家研究院院長肖小平(ping)在(zai)社交平(ping)臺(tai)上分享道。

據深(shen)圳市住(zhu)房(fang)(fang)和建設局(ju)數據，10月24日深(shen)圳新房(fang)(fang)共(gong)(gong)成交(jiao)83套，住(zhu)宅為63套；二手(shou)房(fang)(fang)共(gong)(gong)成交(jiao)220套，住(zhu)宅為174套。深(shen)圳房(fang)(fang)地產中(zhong)介(jie)協會認為，受政策寬預(yu)期(qi)的影(ying)響，深(shen)圳二手(shou)房(fang)(fang)市場前期(qi)需求集中(zhong)釋放，本周交(jiao)易量(liang)小幅回調，但(dan)二手(shou)房(fang)(fang)在售量(liang)（近(jin)5.8萬套）亦(yi)創下歷史(shi)新高。

174套雖(sui)然(ran)已是(shi)今年二(er)手房的(de)日成交峰值(zhi)，但當下深圳二(er)手房市場(chang)活(huo)躍(yue)度仍亟待提(ti)升。買家(jia)與(yu)賣(mai)家(jia)都被困(kun)在市場(chang)谷(gu)底，反復(fu)、猶豫(yu)。與(yu)此同時，還在不斷攀升的(de)掛牌量，將(jiang)出售壓(ya)力分散到業主、開發商、中介等各方參(can)與(yu)者(zhe)身上。

房子(zi)從去年掛(gua)牌到了今年，佟文仍沒能幸運地成(cheng)為機構(gou)統計成(cheng)交中的一分子(zi)，而價格相較(jiao)去年掛(gua)牌出售之(zhi)初已一降(jiang)再降(jiang)，她的置換計劃(hua)也被一再擱(ge)置。

中(zhong)原地產華南區總裁兼深圳中(zhong)原董事總經理鄭叔倫通過微信接受(shou)《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，深圳二(er)手房掛牌(pai)量持續上(shang)漲(zhang)，特別是政策組合拳之后(hou)，上(shang)漲(zhang)幅度進(jin)一(yi)步加(jia)大。一(yi)方(fang)面是因為(wei)置換客戶(hu)置換意愿增(zeng)強，此外還有部分客戶(hu)對未來房價上(shang)漲(zhang)預期不足，想趁利(li)好出手。

二手房在售近5.8萬套

最(zui)近，佟(tong)文通知(zhi)中介，將房子掛牌價(jia)(jia)又調(diao)低(di)了(le)十(shi)萬元，這(zhe)也是佟(tong)文這(zhe)三(san)個月來第三(san)次調(diao)價(jia)(jia)。除(chu)了(le)調(diao)低(di)價(jia)(jia)格(ge)，她還不斷地向中介和(he)有(you)意(yi)(yi)向看房者表達著自(zi)(zi)己(ji)賣(mai)房的決心，并(bing)拿出最(zui)大(da)誠意(yi)(yi)：交(jiao)易時(shi)可以自(zi)(zi)己(ji)來贖樓，并(bing)承擔贖樓費用。

隨(sui)著(zhu)掛牌(pai)時間的推移，佟(tong)(tong)文買房(fang)的信心也在不斷降低。與(yu)小(xiao)區鄰(lin)居(ju)一樣，她不得不將改善(shan)住房(fang)需求的計劃暫時擱置，在買房(fang)過程中(zhong)也有中(zhong)介向(xiang)佟(tong)(tong)文提出過低價賣低價買的建議。“這個(ge)沒錯，但是(shi)低太多了(le)，都換不起了(le)。”佟(tong)(tong)文說，急售的房(fang)子業主也不會等(deng)，身邊也有鄰(lin)居(ju)先(xian)訂了(le)房(fang)，現在賣房(fang)一直被壓價。

按(an)照(zhao)深(shen)圳(zhen)最新的(de)購房(fang)政策，家(jia)庭或個人(ren)在(zai)本市無房(fang)且有過(guo)房(fang)貸記(ji)錄，無論是否結清，再次(ci)購買普(pu)通(tong)住(zhu)宅需要(yao)付(fu)五成首(shou)(shou)付(fu)，非(fei)普(pu)通(tong)住(zhu)宅則需要(yao)支付(fu)六成首(shou)(shou)付(fu)；如果在(zai)深(shen)圳(zhen)有一套住(zhu)房(fang)，再次(ci)購買普(pu)通(tong)住(zhu)宅則需要(yao)七成首(shou)(shou)付(fu)，非(fei)普(pu)通(tong)住(zhu)宅則需要(yao)八成首(shou)(shou)付(fu)。對于有改(gai)善需求(qiu)的(de)佟文來說，需要(yao)支付(fu)更高的(de)首(shou)(shou)付(fu)，因為老房(fang)子一直未賣掉，她只能先觀望著。

肖小平(ping)在社(she)交(jiao)平(ping)臺上(shang)表示，這(zhe)個月(yue)深圳的二手成交(jiao)呈現明顯的“兩(liang)(liang)頭多”現象：一(yi)兩(liang)(liang)百(bai)萬(wan)的小房(fang)子，一(yi)兩(liang)(liang)千萬(wan)的大(da)房(fang)子成交(jiao)多。這(zhe)兩(liang)(liang)類房(fang)子，一(yi)個是議價(jia)率大(da)，一(yi)個是議價(jia)金額大(da)。前(qian)(qian)者(zhe)動(dong)不動(dong)議價(jia)率10%以上(shang)，后者(zhe)動(dong)不動(dong)降價(jia)一(yi)兩(liang)(liang)百(bai)萬(wan)元，都能對買方構(gou)成比較大(da)的沖擊。“前(qian)(qian)幾天(tian)成交(jiao)了一(yi)套小房(fang)子，業主報(bao)價(jia)175萬(wan)，成交(jiao)153萬(wan)，議價(jia)率接近13%。”

深圳市房地產(chan)中(zhong)介協(xie)會根(gen)據(ju)公開在售(shou)(shou)二手(shou)房源量數據(ju)統計，截至10月23日，深圳全市共有57944套(tao)有效二手(shou)房源在售(shou)(shou)，較上(shang)周(zhou)增加(jia)(jia)661套(tao)，在售(shou)(shou)量創(chuang)歷史新(xin)高。其(qi)中(zhong)，寶安較上(shang)周(zhou)增加(jia)(jia)186套(tao)，有效在售(shou)(shou)10272套(tao)；龍崗較上(shang)周(zhou)增加(jia)(jia)120套(tao)，有效在售(shou)(shou)15384套(tao)；福(fu)田(tian)較上(shang)周(zhou)增加(jia)(jia)109套(tao)，有效在售(shou)(shou)9006套(tao)。

“現在大部分二(er)手房(fang)是參(can)(can)考(kao)價(jia)賣，或(huo)者(zhe)比參(can)(can)考(kao)價(jia)低。”深圳某中(zhong)介門(men)店資深經理呂陽告訴《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，他之前帶(dai)看過的南山區珠光地鐵(tie)站附近一套房(fang)源(yuan)，最后(hou)是比參(can)(can)考(kao)價(jia)低80萬元的價(jia)格成(cheng)交的。

“但即(ji)便這樣也不好成交。”呂陽認(ren)為，現在(zai)市場政(zheng)策落地的預期(qi)在(zai)，買(mai)賣雙(shuang)方都(dou)怕踩空而猶豫(yu)不決，這也降(jiang)低了他(ta)們(men)帶看推售的積極(ji)性。

記者翻(fan)看呂陽的(de)朋友圈發現，租單和新房中(zhong)夾雜著少(shao)量的(de)二手房信(xin)息(xi)，基(ji)本都顯(xian)著地標出(chu)“急售”“低于指導價XX萬”等醒(xing)目(mu)信(xin)息(xi)。

二手房成交量仍處低位

“深圳整體的二(er)手成(cheng)交量(liang)并未出現明(ming)顯改(gai)善(shan)，月成(cheng)交量(liang)不足3000套，處(chu)于低(di)位。”鄭叔倫(lun)表示，從趨(qu)勢來看(kan)，成(cheng)交量(liang)未能(neng)放大，將(jiang)導致深圳二(er)手房掛(gua)牌(pai)價(jia)格(ge)回落(luo)，掛(gua)牌(pai)量(liang)將(jiang)保持穩中有升(sheng)。若有政(zheng)策刺(ci)激或將(jiang)進一步(bu)明(ming)顯增長。受行業(ye)下行等因素影響，樓市信心短期(qi)難以(yi)出現扭轉，成(cheng)交量(liang)難有明(ming)顯增長，依然將(jiang)保持低(di)位。

在市(shi)場深度博弈時，二手房(fang)買賣雙(shuang)方都在觀(guan)望、反復和猶豫。在不少中介人士(shi)看來，當(dang)下做新(xin)房(fang)市(shi)場更具性價(jia)比，付出才能看得(de)到回報(bao)。肖小平就告訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)(zhe)，他們公司(si)9月(yue)業績第一名(ming)的店長(chang)上臺(tai)領獎時分享說：“這個市(shi)場，得(de)新(xin)房(fang)者(zhe)(zhe)得(de)天下。”

呂陽也向(xiang)記者表達了(le)同樣看法。在(zai)接受記者采訪(fang)時，呂陽剛剛帶(dai)客(ke)戶看了(le)龍(long)華和(he)光(guang)明(ming)的(de)新房(fang)回到店里(li)。“因為急賣的(de)開發商(shang)跳(tiao)點(dian)(dian)傭金(jin)給到了(le)三點(dian)(dian)五(wu)，而(er)(er)之前很(hen)不好買的(de)房(fang)子，傭金(jin)才給到三個(ge)點(dian)(dian)。”呂陽調侃地說，現在(zai)賣掉(diao)一套新房(fang)的(de)收入頂過去(qu)干半年(nian)，而(er)(er)上(shang)一次(ci)他成(cheng)交二手房(fang)還是在(zai)今年(nian)年(nian)初。

年內(nei)，鑒于眾(zhong)開(kai)發(fa)(fa)商庫存及財(cai)務狀況持續(xu)承壓(ya)，多數新盤料將在中(zhong)短期(qi)內(nei)繼(ji)續(xu)加大(da)營銷(xiao)活(huo)動及價格優惠力(li)度(du)(du)，為達(da)成年度(du)(du)銷(xiao)售目(mu)標并緩(huan)解其流動性(xing)壓(ya)力(li)，眾(zhong)開(kai)發(fa)(fa)商或加快(kuai)推盤節奏(zou)。而第四季度(du)(du)，一系列利(li)好政策的持續(xu)落地，有望推動市場(chang)預期(qi)逐步改善，進而向需求端(duan)傳導，整體成交規模(mo)預計(ji)有所回升。”

第一太平戴維斯華(hua)南(nan)區(qu)研(yan)究部(bu)負(fu)責人謝靖宇向記者分析認為(wei)，“目(mu)前一手住宅市場整體購房情(qing)緒(xu)仍在低位(wei)徘徊，季度(du)供(gong)求指標(biao)在回落。短期內供(gong)應(ying)壓(ya)力或(huo)令市場競(jing)爭(zheng)更(geng)趨激(ji)烈，各板(ban)塊項目(mu)資(zi)產表(biao)現仍將承(cheng)壓(ya)。”

據第一太(tai)平戴維(wei)斯(si)統計(ji)，2023年(nian)第三季(ji)度，開發商繼(ji)續加大項目價格優惠力度。受福田及南山若干(gan)大體量新項目于本(ben)季(ji)集(ji)中開盤推(tui)動，核心區域季(ji)度成交面(mian)積占(zhan)總量比重環(huan)比提升11.7個百分點，深圳全市新房成交均價亦因此(ci)環(huan)比上升4.9%，至69380元/平方米。

不(bu)過(guo)，深(shen)圳(zhen)市住(zhu)房和建設局數(shu)據顯示，國慶假期后，深(shen)圳(zhen)新房和二(er)手(shou)房周成(cheng)交(jiao)量呈現(xian)上升(sheng)趨(qu)勢(shi)，單日成(cheng)交(jiao)量在近3個(ge)月以來(lai)出現(xian)了峰值。

鄭(zheng)叔(shu)倫認為，四季度開發(fa)商沖(chong)業績，將(jiang)迎來大(da)(da)量新房(fang)供應。特別是新房(fang)內卷越(yue)來越(yue)嚴重的當下，開發(fa)商折扣越(yue)來越(yue)大(da)(da)，熱門區域剛需、改善(shan)(shan)戶(hu)型價格相對(dui)二手房(fang)有明(ming)顯(xian)優(you)勢(shi)，對(dui)剛需、改善(shan)(shan)客(ke)戶(hu)吸引力(li)大(da)(da)。“剛需改善(shan)(shan)是市(shi)場主力(li)，因此對(dui)二手市(shi)場沖(chong)擊(ji)不小。”（應受訪(fang)者要求，文中佟文、呂(lv)陽為化(hua)名）