每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝(yi)    

今年以來，二手房價(jia)格下(xia)跌城市數量越來越多(duo)。

國家統(tong)計局(ju)數據顯示，10月(yue)(yue)全(quan)國70城(cheng)(cheng)(cheng)二(er)手(shou)住(zhu)宅銷售價格指(zhi)數環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)達(da)到67個(ge)(ge)，較9月(yue)(yue)增(zeng)加(jia)2個(ge)(ge)；環(huan)比(bi)上漲城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)僅兩個(ge)(ge)，一個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)持平。同比(bi)下(xia)跌(die)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)為(wei)67個(ge)(ge)，與(yu)9月(yue)(yue)持平；今(jin)年1~10月(yue)(yue)，二(er)手(shou)房平均價格下(xia)跌(die)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)為(wei)65個(ge)(ge)，較9月(yue)(yue)新增(zeng)1個(ge)(ge)。

每經記者孔澤思攝

《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)查詢國家統計局(ju)數據發現，今年1月，全國70城二手房價(jia)格(ge)環比(bi)上(shang)漲城市(shi)數量為(wei)13個(ge)，同比(bi)上(shang)漲城市(shi)數量為(wei)6個(ge)。

不(bu)過，值得注(zhu)意的是，仍有一(yi)些城(cheng)市的二(er)手房價格(ge)在逆勢(shi)上漲(zhang)(zhang)。如杭州10月份二(er)手房價格(ge)環比上漲(zhang)(zhang)了(le)0.5%，成都則(ze)同比上漲(zhang)(zhang)了(le)3.1%，北京今年前10月平均上漲(zhang)(zhang)了(le)2.2%。

二手房價格整體下行

據(ju)諸葛找房統(tong)計，10月(yue)份一線、二線、三線城市二手住(zhu)宅價格(ge)環比跌幅分(fen)別(bie)為0.8%、0.5%、0.6%。

就算是一線城市(shi)(shi)(shi)的(de)二手(shou)房(fang)價格(ge)也(ye)走入了下行通道(dao)。在9月短暫的(de)回(hui)升后(hou)(hou)，10月份(fen)一線城市(shi)(shi)(shi)二手(shou)房(fang)價格(ge)再度(du)轉降，回(hui)暖的(de)持續性不足，這(zhe)也(ye)與(yu)一線城市(shi)(shi)(shi)松綁政策的(de)出臺相(xiang)對保守穩健相(xiang)關。相(xiang)較于二三線城市(shi)(shi)(shi)，一線城市(shi)(shi)(shi)在“認房(fang)不認貸”后(hou)(hou)雖有小(xiao)幅調整但是始終沒(mei)有大幅度(du)的(de)松綁政策鞏固加持，導致后(hou)(hou)續房(fang)價回(hui)升動力不足。

以北(bei)京為(wei)例(li)，10月份的(de)二手房市場成(cheng)交遇冷，成(cheng)交量止升轉(zhuan)降，同比跌幅擴大。

諸葛(ge)數據研(yan)究中心監測數據顯示，10月(yue)(yue)北京(jing)二手住(zhu)宅成交10653套，環比(bi)(bi)下(xia)降25.3%；同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降5%，同(tong)比(bi)(bi)降幅較上月(yue)(yue)擴大4.5個百分點。在價格方(fang)面，10月(yue)(yue)北京(jing)二手住(zhu)宅調價房源(yuan)中漲(zhang)價房源(yuan)占比(bi)(bi)僅為6.2%，較上月(yue)(yue)回落5.4個百分點。

另據國家統(tong)計局數(shu)據，10月北京(jing)二手房(fang)價格環(huan)比下(xia)降1.1%，同比下(xia)降0.2%。“繼(ji)‘認(ren)房(fang)不認(ren)貸’之(zhi)下(xia)漲價信(xin)心(xin)短暫回升后，持續性再度顯(xian)露不足(zu)，市場(chang)信(xin)心(xin)提振的(de)持續性仍有(you)待加(jia)強。”諸葛找房(fang)研究中心(xin)分析表示。

再如上海，就算是(shi)曾經的“頂(ding)流”地段學區(qu)(qu)房(fang)如今也待價而沽。如此前(qian)《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者曾實地走訪的緊鄰陸家(jia)嘴(zui)的世紀(ji)大(da)道區(qu)(qu)域，盡管部分房(fang)源單價仍在(zai)10萬(wan)元以上，但實際(ji)成交價已(yi)經跌破了預期。

據(ju)上海鏈家研究(jiu)院的(de)監控數據(ju)，10月份上海全市共成交(jiao)二手房1.33萬(wan)套，環(huan)比(bi)下降(jiang)13%，同比(bi)下降(jiang)19%；價格方面(mian)，成交(jiao)均價為(wei)40670元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)下降(jiang)3%，同比(bi)增長3%。

“隨著政(zheng)(zheng)策(ce)刺激(ji)頻(pin)率和力度(du)減(jian)弱，既有需(xu)(xu)求基(ji)本釋放完畢(bi)，市場再(zai)度(du)滑坡。”諸葛(ge)數據研究中心(xin)分析指出(chu)，9月(yue)全國出(chu)臺樓市松綁政(zheng)(zheng)策(ce)共144次達年(nian)內峰值，10月(yue)降(jiang)至86次。“大部分城市二手房市場下行壓力較大，多(duo)城掛牌量攀升，供(gong)需(xu)(xu)關系失衡，導致房價承壓。”

不過，《每日經濟新聞》記者(zhe)注意到，盡管部分城市二手房價格在10月(yue)遭遇了下(xia)跌，但從(cong)今(jin)年(nian)前10月(yue)平(ping)均(jun)價格情況同比去年(nian)來看，整體(ti)仍(reng)處于上升(sheng)通(tong)道。

如北京，據國(guo)家統計局數(shu)(shu)據，今(jin)年10月二手房價(jia)格(ge)同(tong)環(huan)比(bi)均(jun)呈(cheng)下降，但(dan)1~10月平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格(ge)指數(shu)(shu)同(tong)比(bi)則上漲(zhang)了2.2%。長沙(sha)二手房價(jia)格(ge)平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格(ge)指數(shu)(shu)同(tong)比(bi)增長0.9%，上海同(tong)樣是微漲(zhang)0.4%。而(er)二手房價(jia)格(ge)平(ping)(ping)均(jun)價(jia)格(ge)指數(shu)(shu)同(tong)比(bi)上漲(zhang)幅度最大的(de)是成(cheng)都，達到(dao)了6.8%，也是唯(wei)一一個上漲(zhang)幅度超(chao)過5%的(de)城市。

成交量和掛牌量齊漲

“今(jin)年(nian)成(cheng)都(dou)(dou)‘賣小(xiao)(xiao)換(huan)大’的(de)情況在(zai)增加(jia)，特別(bie)是(shi)在(zai)部(bu)分以(yi)改(gai)善和高端(duan)住宅(zhai)為主的(de)豪宅(zhai)板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)，這(zhe)一情況同樣存在(zai)。”成(cheng)都(dou)(dou)攀成(cheng)鋼板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)鏈家一資深經(jing)(jing)紀人許可（化(hua)名）告(gao)訴《每日經(jing)(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者，“如城(cheng)南大源板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)和城(cheng)東攀成(cheng)鋼板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)等這(zhe)些成(cheng)都(dou)(dou)公認的(de)高房價區域(yu)(yu)，產品除了(le)大平層+疊拼，也(ye)有中(zhong)小(xiao)(xiao)戶型，今(jin)年(nian)以(yi)來，這(zhe)些區域(yu)(yu)的(de)小(xiao)(xiao)戶型二手房也(ye)在(zai)加(jia)緊(jin)出售(shou)。盡管急于出售(shou)，價格(ge)方面也(ye)能接受適度降價，但整(zheng)體掛牌價和出售(shou)價還是(shi)高于同時期(qi)其(qi)他區域(yu)(yu)的(de)房價。”

貝殼統(tong)計顯示，2023年1月1日~22日成(cheng)都(dou)二手房(fang)(fang)成(cheng)交199294套，同比去年的135383套，增(zeng)長了63911套，同比增(zeng)長47.2%。與(yu)此同時(shi)，二手房(fang)(fang)掛(gua)(gua)牌量(liang)也迅速增(zeng)加(jia)，截(jie)至11月21日，成(cheng)都(dou)二手房(fang)(fang)掛(gua)(gua)牌量(liang)為223282套，較(jiao)今(jin)年1月份的掛(gua)(gua)牌量(liang)多了近45000套。

不過，貝殼(ke)研究院(yuan)成(cheng)都分(fen)院(yuan)指出，目前成(cheng)都二手房總價(jia)和面積呈現(xian)出下探趨勢。這(zhe)意味著，成(cheng)都二手房掛(gua)牌(pai)量增(zeng)加中很大(da)一部分(fen)來自于(yu)中小戶型。其中，大(da)部分(fen)主力戶型價(jia)格集中在100萬到(dao)200萬元(yuan)，合計占比超(chao)40%。另據好好選(xuan)房小程(cheng)序數據，目前成(cheng)都二手房掛(gua)牌(pai)單價(jia)為20922元(yuan)/平方米，掛(gua)牌(pai)價(jia)中位數約179萬元(yuan)/套。

需要注意的(de)是(shi)，盡(jin)管成都(dou)(dou)二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)同比仍在(zai)上(shang)漲，但(dan)其環(huan)比下滑(hua)態勢仍未(wei)止住(zhu)。10月(yue)(yue)成都(dou)(dou)二手(shou)住(zhu)宅銷售價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比下降(jiang)0.1%，這也是(shi)成都(dou)(dou)二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比連續下降(jiang)的(de)第七個(ge)月(yue)(yue)，而這也導致成都(dou)(dou)二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)平(ping)均上(shang)漲幅(fu)度由年初(chu)的(de)累計漲幅(fu)8.8%降(jiang)為10月(yue)(yue)的(de)6.8%。

貝殼研究院成都(dou)分院在10月市(shi)場(chang)月報中指出，雖然(ran)新(xin)政后(hou)市(shi)場(chang)觀望(wang)情緒得(de)到一(yi)定程度緩解，成交效率(lv)在政策助力下階段性(xing)加(jia)快，但二手庫(ku)存住宅房源增加(jia)，買方(fang)市(shi)場(chang)的趨勢沒有(you)發(fa)生根本性(xing)改變(bian)。

此外，作為樓市調(diao)控“優等生”的長沙，10月二手房價(jia)格同比也出現了微漲。

“長沙(sha)9·22新政后，滿(man)足(zu)網簽4年的(de)房(fang)(fang)源(yuan)可上(shang)市(shi)交易，二手房(fang)(fang)庫存(cun)量大(da)增(zeng)。剛需買(mai)房(fang)(fang)的(de)需求也(ye)比較旺(wang)盛，成交最(zui)快的(de)客戶在看(kan)房(fang)(fang)當天就決定要買(mai)。”位于長沙(sha)省(sheng)府(fu)板塊(kuai)的(de)一鏈家門(men)店經紀人張潔（化名）告訴記(ji)者(zhe)，“在近(jin)期一個月的(de)時間里成交了(le)6套房(fang)(fang)，成交房(fang)(fang)源(yuan)均來自北辰(chen)中央公園及保利花園等幾個主(zhu)要小區。”

湖南中原研究院數據顯示，10月份，長沙二手房成(cheng)交5354套，達(da)到近6個月以(yi)(yi)來峰(feng)值水(shui)平(ping)，較9月份上漲55%，比(bi)去年同(tong)期上漲1倍(bei)以(yi)(yi)上。

而在價格(ge)方面，張潔表(biao)示，“整(zheng)體來看，成(cheng)交價格(ge)沒有(you)明顯的下滑及上(shang)漲，但二手房掛牌(pai)房源價格(ge)較之前是(shi)有(you)一些(xie)上(shang)漲。”

象盒找房數據顯(xian)示(shi)，10月，長(chang)沙六區一縣二手房掛牌均價10278.54元/平(ping)方米，環(huan)比增長(chang)0.27%。在售二手房套數66964套，環(huan)比增超7000套。

“長(chang)沙二手房(fang)掛牌價(jia)回升(sheng)說明(ming)業(ye)主(zhu)心態轉(zhuan)好、信(xin)心提升(sheng)，但最終落實(shi)到成交仍是買方占主(zhu)導，議價(jia)空間也更多。”象(xiang)盒找(zhao)房(fang)分析表示(shi)，隨著限(xian)售(shou)縮短，市場房(fang)源量劇增，也將導致競爭(zheng)更激烈，房(fang)東急賣(mai)的(de)話(hua)只能(neng)降價(jia)。

政策刺激下的上漲

“近期(qi)帶看量(liang)(liang)有明顯增加，成交量(liang)(liang)也確實上漲了不少。”在貝殼(ke)找(zhao)房(fang)APP（手機軟件）上，杭(hang)州市(shi)奧體板塊(kuai)一中介經紀人張峰（化(hua)名(ming)）告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者，特別(bie)是自杭(hang)州進一步(bu)放寬限(xian)購區(qu)域后，看房(fang)的人數(shu)出現了明顯增長(chang)，每(mei)天帶看數(shu)量(liang)(liang)能超過15組。

“新政后，來咨詢的(de)購房者增長(chang)最為明(ming)顯，每天(tian)(tian)能有10~20組(zu)，有時候晚上(shang)還要加班帶客(ke)戶看房。而(er)在(zai)此之前(qian)，一天(tian)(tian)下來都接不到幾組(zu)客(ke)戶。”杭州余杭區(qu)一德佑門店經紀(ji)人表示。

多方數據也驗證(zheng)了以上(shang)房產中(zhong)介人(ren)員(yuan)的話(hua)。

據(ju)杭(hang)州貝殼數據(ju)，杭(hang)州市區(qu)10月(yue)二手(shou)房(fang)網簽量為(wei)6277套(tao)，環比9月(yue)（4934套(tao)）增長27%，同比去(qu)年10月(yue)（4630套(tao)）增長36%。

中指(zhi)研究院數據顯示，10月(yue)杭州二手房市場成交(jiao)規模大增，全(quan)市共成交(jiao)二手住宅(zhai)4579套，環比(bi)增長62.6%，同(tong)比(bi)增長73.7%。

盡管兩個機構統(tong)計口徑不(bu)同，但從數據來看(kan)，杭(hang)州10月(yue)份的(de)二(er)手房(fang)成(cheng)交量(liang)快速上升(sheng)已是(shi)不(bu)爭的(de)事實。而市場(chang)熱(re)度提升(sheng)，也使得部分房(fang)東心理預期(qi)出(chu)現改變(bian)。“特別(bie)是(shi)在(zai)新政后，出(chu)現了多(duo)個房(fang)東臨時漲價(jia)的(de)情(qing)況，漲價(jia)幅度甚至有超過100萬的(de)。”張峰表示。

克而瑞(rui)浙江區域監測(ce)顯示(shi)，10月(yue)，杭州（除富陽、臨(lin)安）200萬~350萬元總價段二(er)手(shou)房房源(yuan)成(cheng)交(jiao)高位(wei)增(zeng)長，占比(bi)(bi)39%，全(quan)市整體二(er)手(shou)房成(cheng)交(jiao)金額約為188億元，環比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)38.38%，成(cheng)交(jiao)均價則環比(bi)(bi)微漲(zhang)(zhang)1%，來到33260元/平(ping)方(fang)米的(de)水平(ping)。

來(lai)自國家統(tong)計局(ju)的(de)數據(ju)也顯示，10月二手房環(huan)比上漲的(de)城市僅(jin)有兩個，其中(zhong)杭(hang)州以(yi)0.5%的(de)漲幅領(ling)漲全國，三(san)亞環(huan)比微漲0.1%。

“‘杭六(liu)條(tiao)’新政(zheng)盡管10月下旬才發布，但對二(er)手(shou)房市場的(de)影響立竿見影，推動10月杭州二(er)手(shou)房成(cheng)(cheng)交實現量(liang)價(jia)齊漲(zhang)。”克而瑞分析指出，總(zong)體來看，10月杭州二(er)手(shou)住宅成(cheng)(cheng)交的(de)增量(liang)，多為(wei)低單價(jia)、低總(zong)價(jia)房源，以價(jia)換量(liang)仍然是(shi)房東成(cheng)(cheng)功(gong)出貨的(de)關(guan)鍵。“新政(zheng)究(jiu)竟是(shi)‘強(qiang)心針’還是(shi)‘長效藥’？這(zhe)一問題(ti)，還有(you)待市場進一步檢驗。”

“杭(hang)州新(xin)政(zheng)短期(qi)刺激(ji)(ji)效(xiao)果明(ming)顯(xian)，10月二手(shou)房成交量(liang)環比增幅超六(liu)成，周度成交水(shui)平僅(jin)次于3月上旬。”中指研究院(yuan)分(fen)析指出，杭(hang)州二手(shou)房市(shi)場翹尾可(ke)期(qi)，但持(chi)續性存疑。一方面，短期(qi)看(kan)“杭(hang)六(liu)條”對二手(shou)房交易的(de)(de)刺激(ji)(ji)作用(yong)好于新(xin)房市(shi)場，帶(dai)看(kan)量(liang)、成交量(liang)各項數據(ju)飆漲(zhang)，新(xin)政(zheng)效(xiao)果立竿見(jian)影。另一方面，新(xin)政(zheng)帶(dai)來的(de)(de)應激(ji)(ji)購買力(li)減少、帶(dai)看(kan)量(liang)下降、部分(fen)房東漲(zhang)價，熱度持(chi)續性堪(kan)憂。

另外(wai)值得一(yi)提的(de)是，三亞是10月份唯(wei)一(yi)一(yi)個二(er)手房價格同環比均(jun)上漲的(de)城市。

“與其(qi)他城市(shi)相比，三亞(ya)的買房(fang)需求一(yi)直存在，但受制于此前政策調(diao)整，房(fang)源(yuan)供應有限，因此不(bu)存在二手房(fang)掛牌量特(te)別(bie)多的情況，二手房(fang)整體市(shi)場波動不(bu)會特(te)別(bie)大。”易居研(yan)究院研(yan)究總監嚴躍進(jin)表(biao)示，三亞(ya)區位優勢明(ming)顯，看好城市(shi)整體規劃和前景，二手房(fang)價格預期(qi)也將維持穩定。

封面圖(tu)片來源：每經記者孔澤思(si)攝