每(mei)經記者｜甄素靜  ; ; 每(mei)經編輯｜陳(chen)夢妤(yu)    

解除(chu)全域限購一周年之際，東莞樓市各種(zhong)“蠢(chun)蠢(chun)欲(yu)動”。

近日，有網友在社(she)交平臺分享，其2020年11月在東莞松山湖買了某開發商一套(tao)96平方米(mi)的房子，當(dang)時(shi)花了572.6萬(wan)元(yuan)，含稅(shui)費600萬(wan)元(yuan)出(chu)頭。

“半年沒還(huan)月(yue)供了，前幾天銀行(xing)通知要(yao)還(huan)月(yue)供，否則上法(fa)院(yuan)。已經違約，要(yao)拍賣那套房(fang)子，如果(guo)不(bu)能抵(di)貸(dai)款，還(huan)要(yao)將本人住的房(fang)子一(yi)并起訴，都不(bu)知道下一(yi)步怎么辦。”

其(qi)求助稱，“目(mu)前已經(jing)跌(die)至(zhi)270萬(wan)元(yuan)(yuan)左右，即使出售成功(gong)，扣除首付176萬(wan)元(yuan)(yuan)，還欠銀(yin)行(xing)約120萬(wan)元(yuan)(yuan)，但家中(zhong)已無(wu)余糧，尚一套自住(zhu)物業(ye)，求助后(hou)續如何合規處理，保(bao)留(liu)自住(zhu)物業(ye)。”

《每日經濟新聞》記(ji)者嘗試在社交(jiao)平臺(tai)聯系該(gai)網(wang)友，但(dan)截至(zhi)發稿暫未(wei)得到回復。

0首付或者賺20萬首付？

記(ji)者查詢中介網站獲悉，該項目位(wei)于松山湖北部(bu)，分為(wei)一(yi)期(qi)和二期(qi)，目前一(yi)期(qi)在(zai)(zai)(zai)售(shou)(shou)二手房(fang)(fang)房(fang)(fang)源(yuan)為(wei)234套(tao)，二期(qi)在(zai)(zai)(zai)售(shou)(shou)房(fang)(fang)源(yuan)約50套(tao)，在(zai)(zai)(zai)售(shou)(shou)房(fang)(fang)源(yuan)較多，業主(zhu)售(shou)(shou)房(fang)(fang)壓(ya)力較大。其中，一(yi)期(qi)在(zai)(zai)(zai)售(shou)(shou)房(fang)(fang)源(yuan)排在(zai)(zai)(zai)前列的“必看好房(fang)(fang)”中，面積段90-97平方米的三房(fang)(fang)掛牌價(jia)在(zai)(zai)(zai)278萬(wan)～328萬(wan)元(yuan)。

中(zhong)介平(ping)臺錄得的(de)近90天內僅有(you)(you)3套(tao)房源(yuan)成交，不過帶(dai)看(kan)(kan)量相(xiang)對火(huo)熱，30天內有(you)(you)超過250次(ci)帶(dai)看(kan)(kan)。

記(ji)者從中介人(ren)員處獲悉，近期該小區(qu)一(yi)(yi)套(tao)96平(ping)方米的房源，成交價(jia)為315萬元(yuan)。該名經(jing)紀人(ren)稱，價(jia)格(ge)很低才能成交，以價(jia)換量，而高峰時這邊房源價(jia)格(ge)一(yi)(yi)度(du)達到6.3萬元(yuan)/平(ping)方米。

對于(yu)上(shang)述案例(li)，東莞某資深地(di)產從(cong)業人(ren)士在接受記(ji)者采(cai)訪時表示，屬(shu)(shu)于(yu)個例(li)，從(cong)地(di)理位置上(shang)看，這(zhe)個盤(pan)本來(lai)就在松山(shan)湖邊上(shang)，屬(shu)(shu)于(yu)受市場影響(xiang)較大的(de)典型樓盤(pan)。過去的(de)市場變(bian)動(dong)中，每次松山(shan)湖降價，這(zhe)個盤(pan)都出過案例(li)。

記者在采訪中還獲悉，有中介人員稱(cheng)有雙(shuang)證(zheng)房源，歷(li)史成交價為620萬(wan)元，現在價格約(yue)360萬(wan)元，但銀行評估價可(ke)(ke)以達到475萬(wan)元，兩成首付可(ke)(ke)貸380萬(wan)元。也就(jiu)是說，買完(wan)房子還可(ke)(ke)以賺20萬(wan)元首付。

此(ci)外，還有房源目前在(zai)售價格為300萬(wan)元，但銀行評估價為380萬(wan)元，兩成首付(fu)可貸(dai)300萬(wan)元，也就是(shi)首付(fu)0元就可買到這套房子。

不過(guo)多名業內人士向記者表示，這(zhe)種評貸方式或存較高風險。

北京(jing)金訴律師(shi)事(shi)(shi)務所主任律師(shi)王玉臣在接受(shou)記者采訪時(shi)表示，高(gao)評(ping)高(gao)貸的(de)(de)背后(hou)往往伴隨著一(yi)條龍的(de)(de)灰色鏈條，開發商、評(ping)估公司、中介，甚至有的(de)(de)還可(ke)能有銀行人員參與。但這種行為(wei)是(shi)明令(ling)禁止(zhi)的(de)(de)，是(shi)違規的(de)(de)，嚴重者可(ke)能涉及刑事(shi)(shi)犯罪。

王玉臣表示，這種(zhong)(zhong)做法看起來(lai)似乎是(shi)幫了購房(fang)人，但有很(hen)大風險(xian)。如果選(xuan)擇這種(zhong)(zhong)方(fang)式，購房(fang)者(zhe)資金(jin)能(neng)力可(ke)能(neng)是(shi)有問(wen)題的(de)，在透支自己的(de)資金(jin)能(neng)力，如果將來(lai)不能(neng)及時支付，容(rong)易產(chan)生商品房(fang)糾紛。這種(zhong)(zhong)做法可(ke)能(neng)會伴隨著(zhu)開(kai)發商或(huo)第三方(fang)前(qian)期的(de)首付墊資，以(yi)及后期騙(pian)貸，無(wu)疑都是(shi)違規的(de)，一(yi)旦被發現，很(hen)可(ke)能(neng)面臨銀行解除(chu)按揭貸款(kuan)合同(tong)。

二手房普遍降價，賣房壓力較大

去年12月26日，廣東(dong)東(dong)莞(guan)(guan)市住房和(he)城鄉建設局官網發布《關于進一(yi)步優(you)化房地產調(diao)控政策的通知》，宣布東(dong)莞(guan)(guan)全市放(fang)開限購(gou)，除東(dong)莞(guan)(guan)中心城區4街道、松山湖外(wai)，其他區域二(er)手房暫(zan)停(ting)限售。

如今全域取(qu)消限購已滿一(yi)周年，但市場表(biao)現難言樂觀和達(da)到預期。

據合富研究(jiu)院統計，新房(fang)(fang)(fang)方(fang)面11月成交(jiao)(jiao)同環比跌約(yue)4成，需求淡季疊(die)加市場悲觀(guan)預期，成交(jiao)(jiao)跌至(zhi)年內第三(san)低；二手房(fang)(fang)(fang)11月成交(jiao)(jiao)環比增近2成，同比微減4%，得益于二手房(fang)(fang)(fang)的(de)拋售潮以(yi)及(ji)更大的(de)議價空(kong)間，成交(jiao)(jiao)規(gui)模反(fan)超新房(fang)(fang)(fang)，走勢穩(wen)定。

合富研究院高級(ji)分析(xi)師、東莞公(gong)司發展(zhan)研究中心(xin)總經(jing)理李興旺在接受《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者采訪時表示(shi)，現在二手房(fang)普遍降(jiang)價(jia)較多，成交量大(da)也(ye)是在業(ye)主(zhu)方主(zhu)動降(jiang)價(jia)基礎上進行的，并且(qie)當(dang)下市場業(ye)主(zhu)掛牌量劇增，賣房(fang)競(jing)爭壓力(li)較大(da)。

“和全國(guo)市場一樣，東(dong)莞今年二(er)手房(fang)拋售(shou)現(xian)象(xiang)較嚴重(zhong)，房(fang)價普(pu)遍回落3成(cheng)左右(you)。隨著二(er)手房(fang)價的大幅調整，出(chu)現(xian)少量抄底(di)買家，但數量很有限(xian)。”

值得注(zhu)意(yi)的(de)是，10月后(hou)政(zheng)策趨(qu)緩(huan)，同時伴隨新房(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)價格持續下跌(die)，市(shi)民看跌(die)預(yu)期、觀望情緒愈發(fa)濃厚。為(wei)激活不同群體的(de)置業需(xu)求以(yi)(yi)及充分適應市(shi)場需(xu)求，11月東(dong)莞住建局又出臺(tai)兩項房(fang)(fang)產新政(zheng)，放(fang)寬(kuan)“三限房(fang)(fang)”購買(mai)群體以(yi)(yi)及縮短預(yu)售新房(fang)(fang)的(de)調價申報時間，為(wei)接下來(lai)的(de)“價格戰”做好鋪墊。

李興旺分(fen)析認為，市場下行期，房(fang)產投資需求幾(ji)近消失。當前(qian)樓市最大問題是(shi)信心不足，故限購放開對促進(jin)成(cheng)交(jiao)影響較小。整體(ti)來(lai)看，今(jin)年東(dong)莞新房(fang)量價(jia)(jia)均處于超(chao)跌狀態，二手房(fang)價(jia)(jia)格“超(chao)跌”現象尤為嚴重。鑒于2024年經濟持續復蘇(su)，成(cheng)交(jiao)量將(jiang)有所提升，房(fang)價(jia)(jia)有望止跌，部(bu)分(fen)超(chao)跌的(de)房(fang)源將(jiang)價(jia)(jia)格回升。

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