每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文(wen)藝    

國內首只(zhi)消費基(ji)礎設施REITs（房地產信托）將于1月22日起正式(shi)發(fa)售，最終發(fa)售定價為2.67元(yuan)，募資規模10.68億元(yuan)。

近(jin)日(ri)，中國金(jin)茂(mao)（HK00817，股價0.72港(gang)元(yuan)，市(shi)值97.2億港(gang)元(yuan)，以(yi)下簡稱金(jin)茂(mao)）披露了分拆REIT在上(shang)交(jiao)所獨立上(shang)市(shi)的公告，明(ming)確了華夏金(jin)茂(mao)商(shang)業(ye)REIT的發售價和公開(kai)發售所得(de)款項(xiang)等細節。分拆完成后(hou)，項(xiang)目(mu)公司將不再為(wei)中國金(jin)茂(mao)的附屬公司，賬(zhang)目(mu)不再并入公司賬(zhang)目(mu)。

華(hua)夏(xia)金茂商業REIT是(shi)證監會接收并受理(li)的(de)國內首批4只消(xiao)費基礎設施REITs之一，以長沙金茂覽秀城項目為底層資產，進(jin)入REITs市場，對國內商業地產的(de)發展具有(you)重要意義。

金茂方面在接(jie)受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示，公司堅持(chi)市場(chang)化運行，希望擁抱資(zi)(zi)本市場(chang)，資(zi)(zi)產(chan)通過REITs上(shang)市后不僅能一起共享(xiang)增(zeng)值，也(ye)能接(jie)收到資(zi)(zi)本市場(chang)對于金茂提升運營(ying)管理水(shui)平(ping)的要求，加(jia)強整(zheng)體資(zi)(zi)管平(ping)臺(tai)的運營(ying)能力。后續還將充分利用好REITs平(ping)臺(tai)的作(zuo)用，持(chi)續將優(you)質資(zi)(zi)產(chan)裝入到REITs平(ping)臺(tai)當中。

不過從(cong)市場(chang)大盤來看，2024年REITs市場(chang)同樣面(mian)臨壓力與挑戰(zhan)，開年多只REITs產品先后停牌，有(you)的跌幅超過兩位數。

長沙覽秀城為首發資產

據華(hua)夏(xia)基金發布的消息，華(hua)夏(xia)金茂商業REIT將于1月22日~26日發售，投資者通過上(shang)交所(suo)場(chang)內證券賬戶(hu)或場(chang)外代銷機構基金賬戶(hu)認購(gou)，單筆最低認購(gou)金額(e)為(wei)1000元，2024年分派率預計4.92%。

華夏金(jin)(jin)茂(mao)商業(ye)REIT的原始權益人(ren)是(shi)金(jin)(jin)茂(mao)，基(ji)金(jin)(jin)管理(li)人(ren)為華夏基(ji)金(jin)(jin)，中(zhong)信(xin)證券(quan)作為計劃管理(li)人(ren)及財務(wu)顧問，基(ji)金(jin)(jin)托管人(ren)為中(zhong)國銀行。

“既然已對外公布(bu)，說明基金(jin)的(de)認(ren)購(gou)量(liang)至少超(chao)過60%了(le)。”同策研究院(yuan)研究總監宋(song)紅衛向記者表(biao)示，REITs基金(jin)在發行之(zhi)前(qian)積極籌集有意(yi)向的(de)認(ren)購(gou)人，如果到正式(shi)發行日，不(bu)能(neng)達到足額認(ren)購(gou)，則說明不(bu)被市場認(ren)可，反而對企(qi)業產生負(fu)面影響。

長沙(sha)金茂覽秀(xiu)城(cheng)位(wei)于(yu)中部(bu)城(cheng)市(shi)長沙(sha)首(shou)(shou)個(ge)國家級新區湘(xiang)江新區梅溪湖板塊核心商(shang)(shang)圈(quan)，建(jian)筑面(mian)積約(yue)10萬平方米，運(yun)營管理機構為金茂商(shang)(shang)業房(fang)地產（上海(hai)）有限公司（以下(xia)(xia)簡稱(cheng)金茂商(shang)(shang)業）。該項目自2016年底開業至(zhi)今累計運(yun)營7年，是(shi)金茂旗下(xia)(xia)的首(shou)(shou)個(ge)覽秀(xiu)城(cheng)項目，也(ye)是(shi)運(yun)營較為成熟的優(you)質購物中心。

事實上，在金(jin)(jin)茂(mao)商(shang)業(ye)運營的(de)同(tong)類(lei)基礎設施(shi)項目中，長沙金(jin)(jin)茂(mao)覽秀(xiu)(xiu)城不(bu)如南京金(jin)(jin)茂(mao)覽秀(xiu)(xiu)城的(de)出租率高(gao)，商(shang)業(ye)建(jian)筑面(mian)積(ji)也不(bu)如青島金(jin)(jin)茂(mao)覽秀(xiu)(xiu)城大(da)。從(cong)城市能級來看(kan)，也不(bu)如上海金(jin)(jin)茂(mao)的(de)兩座寫字樓商(shang)場。

世邦魏理仕中(zhong)國區研究部主管謝(xie)晨向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示，作為(wei)首批消(xiao)費基礎設施REITs，不排除(chu)企(qi)業方面抱著“試試水”的(de)(de)心態，將二線城(cheng)市(shi)或新一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)購(gou)物中(zhong)心定為(wei)REITs產品的(de)(de)底層資產，而非一(yi)線城(cheng)市(shi)核心項目，“第一(yi)單保證能夠審批通過更為(wei)重要(yao)”。

對(dui)此，金茂(mao)方面也(ye)回(hui)復記者稱(cheng)：“單(dan)純(chun)從出租率指標(biao)及行(xing)業經驗(yan)來(lai)講，長沙覽秀城時(shi)點出租率超過98%已經屬于滿(man)租狀態，與(yu)南京和(he)青島相比并無(wu)實質(zhi)差異，是(shi)金茂(mao)旗(qi)下出租情況最(zui)佳(jia)的(de)商(shang)業物業之一，且長沙覽秀城資產規模體(ti)量符合監管要(yao)求。將長沙覽秀城作為首發資產，體(ti)現(xian)了公(gong)(gong)募REITs平(ping)臺與(yu)金茂(mao)商(shang)業板塊規劃的(de)高度契合，也(ye)體(ti)現(xian)了公(gong)(gong)司(si)對(dui)于搭建(jian)公(gong)(gong)募REITs平(ping)臺的(de)重視和(he)誠意(yi)。”

財報顯示，2020~2022年(nian)，金茂商業的(de)(de)凈(jing)利潤分別為9319.38萬元(yuan)(yuan)、1672.43萬元(yuan)(yuan)、175.69萬元(yuan)(yuan)，2023年(nian)1~6月虧(kui)損5848.11萬元(yuan)(yuan)。近三年(nian)，公司的(de)(de)經營活動(dong)現金流凈(jing)額波(bo)動(dong)較大，2022年(nian)虧(kui)損7473.49萬元(yuan)(yuan)。

金茂方面解釋稱：“金茂商(shang)業的凈利潤(run)(run)為(wei)負主要系內部資金調撥原因所(suo)致，凈利潤(run)(run)為(wei)負不會對本項目(mu)的正(zheng)常運營管理產生負面影響，公司有信心將凈利潤(run)(run)扭虧轉正(zheng)。”

金(jin)茂(mao)(mao)方面還表(biao)示，公募REITs平(ping)(ping)臺(tai)之于金(jin)茂(mao)(mao)并(bing)不(bu)是單純的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)手(shou)段(duan)，而是未來(lai)(lai)重(zhong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)投融(rong)管退(tui)形成(cheng)閉(bi)環的(de)重(zhong)要通道，公司愿意順應(ying)這個(ge)大趨勢并(bing)利(li)用(yong)好首批消費基礎設施REITs這個(ge)重(zhong)要的(de)資(zi)(zi)(zi)本市場契機。“本項目的(de)成(cheng)功發(fa)行有(you)望(wang)打造金(jin)茂(mao)(mao)體系內部的(de)重(zhong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)管理(li)平(ping)(ping)臺(tai)，在金(jin)茂(mao)(mao)大力發(fa)展持有(you)型物業的(de)情況下，預計未來(lai)(lai)能(neng)夠(gou)(gou)將更多(duo)成(cheng)熟商(shang)業資(zi)(zi)(zi)產(chan)逐(zhu)步裝入REITs平(ping)(ping)臺(tai)，新項目能(neng)夠(gou)(gou)形成(cheng)‘投資(zi)(zi)(zi)-建設-運管-退(tui)出(chu)’的(de)商(shang)業模式(shi)閉(bi)環，極大幅度提(ti)升(sheng)資(zi)(zi)(zi)金(jin)周轉效(xiao)率，拔高商(shang)業不(bu)動產(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)空間。”

值得一(yi)提的(de)是，早在(zai)2022年6月30日，金茂就(jiu)成功發行(xing)了全國首單碳中和寫(xie)字樓類(lei)REITs，總規模12.7億(yi)元。

REITs市場表現乏力

房企分拆消費基礎設施REITs上市發(fa)行的(de)(de)重要意義在于(yu)，其將成(cheng)功打通(tong)商(shang)業(ye)地產(chan)“投融(rong)建管退”通(tong)道(dao)，緩解過去三年行業(ye)陣痛期帶來的(de)(de)資(zi)金壓力(li)。對普通(tong)投資(zi)者(zhe)而言(yan)，都有成(cheng)為大型(xing)購物中心的(de)(de)投資(zi)者(zhe)的(de)(de)機(ji)會。截(jie)至2023年底，國(guo)內公募REITs市場已(yi)發(fa)行上市的(de)(de)共有29只(zhi)，合計總市值823.35億元，涉及項目(mu)類(lei)型(xing)包含產(chan)業(ye)園區(qu)、保障性(xing)租賃住房、倉(cang)儲物流、收費公路、發(fa)電項目(mu)、市政(zheng)項目(mu)。

2024年首周，29只公(gong)募REITs僅(jin)5只上漲，漲跌(die)幅(fu)中位(wei)數-2.57%。嘉實京(jing)東REIT因主要項目租金(jin)下滑大跌(die)14.71%，華安張江產(chan)業(ye)園REIT開(kai)市起停牌1小時，兩只基金(jin)市場價格今年以來雙(shuang)雙(shuang)創出(chu)上市以來的新低。

瑞銀(yin)內(nei)地/香港房地產投資研究部主管林(lin)鎮鴻告訴記者，消費基(ji)礎設施(shi)REITs以購物(wu)中心、商場、社區商業和超市為(wei)底層(ceng)資產，其(qi)市場表(biao)現將非常依賴于消費增長以及開發商的運營能力。

林鎮(zhen)鴻認(ren)為(wei)，近期，REITs市(shi)場(chang)表現不佳一方面與宏觀經濟下行(xing)周(zhou)期有關，另外(wai)最大的原因(yin)在于流(liu)動性(xing)不足，一旦有大的投資者出售或者套(tao)現，就(jiu)會(hui)明顯出現價(jia)格下跌。后續發行(xing)公(gong)募REITs的關鍵在于讓更多投資人熟知，投資人需(xu)要更多時間(jian)去了解資金回(hui)報情況，去深入熟悉(xi)所(suo)上(shang)市(shi)的產品(pin)，因(yin)為(wei)這畢竟是項新工(gong)具。

華夏金茂(mao)商(shang)業REIT的(de)招(zhao)募說(shuo)明書(shu)顯示(shi)，發(fa)行份(fen)額募集的(de)資金最初為10.99億元，根據最新情(qing)況(kuang)，募資規(gui)模有所減少(shao)，長沙金茂(mao)覽秀(xiu)城項(xiang)目的(de)估(gu)值也相應(ying)減少(shao)。

對此，金(jin)(jin)茂解釋稱(cheng)，是(shi)長沙金(jin)(jin)茂覽(lan)秀城出于謹慎(shen)性原則考慮調(diao)低了部分評估(gu)參(can)數，估(gu)值(zhi)水平下降約1100萬(wan)元(yuan)。出租率假設(she)參(can)數調(diao)整前項(xiang)目(mu)估(gu)值(zhi)為10.76億(yi)元(yuan)，調(diao)整后為10.65億(yi)元(yuan)，募集資金(jin)(jin)下降也是(shi)估(gu)值(zhi)調(diao)整原因(yin)所(suo)致。

“長期出(chu)租(zu)率參(can)數調整(zheng)后，項目整(zheng)體(ti)估(gu)值預測更加保守，也(ye)體(ti)現了公司對于投(tou)資者的最(zui)大誠意(yi)。”金茂方(fang)面(mian)表示(shi)。

根(gen)據華夏金茂商(shang)業REIT的(de)申(shen)報稿，金茂計劃(hua)將通過(guo)轉(zhuan)讓消費類基礎設施項目(mu)(mu)取得的(de)凈(jing)回收資金，100%用于投資廊坊覽秀城商(shang)業綜合體項目(mu)(mu)或符合公(gong)募REITs監管要求的(de)其他項目(mu)(mu)。

公司(si)方面(mian)表示，此舉體現了金茂堅定貫(guan)徹落(luo)實盤(pan)活存量資(zi)產、擴大有效投資(zi)重大戰(zhan)略規劃的決(jue)心。

不僅(jin)如此，據(ju)金茂(mao)(mao)方面介紹，公(gong)募REITs的運管(guan)協議中設(she)置(zhi)了切行有(you)效(xiao)的運營管(guan)理(li)獎懲安排(pai)，金茂(mao)(mao)商業作為運管(guan)機構其利益(yi)與項目(mu)經營情(qing)況(kuang)高度(du)捆綁，有(you)助于金茂(mao)(mao)商業最大(da)程度(du)激發運營管(guan)理(li)能力，提升運營的規范化程度(du)，提高金茂(mao)(mao)商業的運營業績。

目前，首批消(xiao)費(fei)(fei)(fei)基(ji)礎設施REITs中(zhong)，除了華夏金(jin)茂商(shang)業REIT已(yi)公(gong)布發售時間，嘉實物美消(xiao)費(fei)(fei)(fei)REIT也(ye)已(yi)定在1月24日至25日發行，發售價為2.383元。募資(zi)規模分別(bie)達到69.8億(yi)元、35.77億(yi)元的華夏華潤商(shang)業資(zi)產REIT和(he)中(zhong)金(jin)印(yin)力消(xiao)費(fei)(fei)(fei)REIT暫未公(gong)布發售計劃。