每(mei)經記者(zhe)｜黃(huang)婉銀    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

日前，萬科宣布成(cheng)立商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)部，萬科7區域(yu)的商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務、印力(li)(li)集(ji)(ji)團(tuan)統(tong)一并入商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)部，由原南方區域(yu)首(shou)席合伙(huo)(huo)人(ren)(ren)孫嘉出任商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)部首(shou)席合伙(huo)(huo)人(ren)(ren)；丁力(li)(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)繼(ji)續擔任印力(li)(li)集(ji)(ji)團(tuan)董事(shi)長，同(tong)時兼任商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)部首(shou)席顧問；王海武擔任商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)部核(he)心合伙(huo)(huo)人(ren)(ren)。

顯然，這是萬科希(xi)望在(zai)商(shang)業地產實現突(tu)破(po)性發展。對比以往，萬科本次在(zai)商(shang)業板塊的(de)(de)調(diao)整力度也是空前的(de)(de)。在(zai)未來的(de)(de)整合(he)之路上，萬科將(jiang)開啟(qi)更大的(de)(de)動作。

對(dui)孫嘉而(er)言，這亦是一場巨大的挑戰，他既需要解決萬科區域商業(ye)業(ye)務與印力的融合問題，也(ye)必須(xu)帶(dai)領剛成(cheng)立的商業(ye)事業(ye)部做出讓外界刮目(mu)相看的成(cheng)績。

開啟巨變補短板

REITs東風起，是(shi)萬科(ke)迫(po)切尋求商業(ye)地產破局的(de)催化劑。而(er)從根本上看，這也是(shi)困擾萬科(ke)多年的(de)難題。

收購印力之(zhi)初(chu)，萬科(ke)(ke)就希望其(qi)能(neng)成(cheng)為(wei)所(suo)在(zai)領(ling)域的“領(ling)跑者”、做到“數(shu)一數(shu)二”，這也是萬科(ke)(ke)對(dui)其(qi)他經營性業務的要(yao)求(qiu)。但到目(mu)前(qian)，印力都還未實(shi)現萬科(ke)(ke)的預期(qi)目(mu)標。

于(yu)外，在商業地(di)產(chan)賽道競(jing)爭(zheng)上(shang)，其他龍頭房企已經跑出領(ling)先姿態，如華潤置地(di)及其打造的萬象系列(lie)，龍湖集團的天街系列(lie)等(deng)，不僅實現了全國性復制推廣，也為集團貢獻了可觀(guan)的營收(shou)與(yu)利(li)潤。

去年上(shang)半年，華潤置地經營(ying)(ying)性不(bu)動(dong)產業(ye)務(wu)(wu)錄得營(ying)(ying)業(ye)額107.2億元，毛利(li)率(lv)為(wei)(wei)71.3%；龍(long)湖(hu)運營(ying)(ying)業(ye)務(wu)(wu)板塊(kuai)不(bu)含稅(shui)租(zu)金(jin)收(shou)入為(wei)(wei)63.3億元，商業(ye)投資、長租(zu)公(gong)寓及其他收(shou)入的占比分別為(wei)(wei)77.0%、19.4%和3.6%。

萬科方面，2022年商(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務（含(han)非并(bing)表項目）營業(ye)(ye)收(shou)入(ru)87.2億元，同比增(zeng)長(chang)(chang)14.3%。去(qu)年上半年，萬科商(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務（含(han)非并(bing)表項目）營業(ye)(ye)收(shou)入(ru)43.0億元，同比增(zeng)長(chang)(chang)7.3%。其中(zhong)，印力管理的(de)商(shang)業(ye)(ye)項目營業(ye)(ye)收(shou)入(ru)27.4億元，整體出租率(lv)94.7%，同比提高(gao)2.0個百(bai)分(fen)點。

值得一提的是，萬科至今(jin)都(dou)還(huan)未將印力并表(biao)。

萬(wan)(wan)(wan)科在商(shang)業地產領域打(da)造過明星項目，但只能用“屈指可數”來形容。如本次中金印力消費REIT的(de)目標基礎設施資產杭州西溪印象城、上(shang)海(hai)南翔印象城MEGA，上(shang)海(hai)七寶萬(wan)(wan)(wan)科廣場、深圳龍(long)崗萬(wan)(wan)(wan)科廣場，這幾個項目也一(yi)直(zhi)是萬(wan)(wan)(wan)科運(yun)營(ying)(ying)管理的(de)前十大商(shang)業項目。其中，僅有龍(long)崗萬(wan)(wan)(wan)科廣場為(wei)(wei)深圳市萬(wan)(wan)(wan)科商(shang)業管理有限公司運(yun)營(ying)(ying)，其他均為(wei)(wei)印力集(ji)團運(yun)營(ying)(ying)。

1月18日(ri)，一(yi)位商業地產(chan)觀(guan)察人(ren)士在(zai)(zai)接受《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)采訪時表(biao)(biao)示，萬(wan)科(ke)在(zai)(zai)商業項目(mu)(mu)的表(biao)(biao)現上(shang)參(can)差(cha)比較明顯，突(tu)出(chu)項目(mu)(mu)主要集中在(zai)(zai)江浙滬，大本(ben)營深圳除了(le)龍崗萬(wan)科(ke)廣場稍(shao)有(you)亮眼外，其(qi)他(ta)都較為一(yi)般。不過萬(wan)科(ke)近兩年在(zai)(zai)商業還是有(you)進步的，尤其(qi)在(zai)(zai)一(yi)些非文旅街區性質的商業項目(mu)(mu)上(shang)表(biao)(biao)現還可(ke)以，如深圳南(nan)頭古城、廣州(zhou)永慶(qing)坊等等。

盤活全局“一盤棋”

消費類基礎設施(shi)REITs試(shi)點為商業(ye)業(ye)務(wu)提供了重要發(fa)展(zhan)機遇。

在開發(fa)業務(wu)持續縮量(liang)的(de)當下，資本市場對商業地產這類既能持續產生大量(liang)現金流、又有更多融資優(you)勢的(de)業務(wu)格外(wai)看重。于(yu)內于(yu)外(wai)，萬科都不得(de)不馬(ma)上做出改變。

一位商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)服務機構人士表(biao)示(shi)，消(xiao)(xiao)費(fei)基礎(chu)設施(shi)公募REITs的(de)提(ti)出(chu)，意(yi)味著商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)從開發到(dao)運營(ying)的(de)全(quan)面(mian)轉型時(shi)代已經到(dao)來(lai)，對運營(ying)的(de)提(ti)質增效(xiao)有了明確指標(biao)。消(xiao)(xiao)費(fei)類基礎(chu)設施(shi)公募REITs可以有效(xiao)盤(pan)活商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)存量資產(chan)，改善房企資產(chan)負債(zhai)表(biao)。持有物業(ye)(ye)也(ye)可以通過REITs產(chan)品(pin)長期(qi)運營(ying)分紅，提(ti)升(sheng)上(shang)市房企利潤(run)水平，同時(shi)推動商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)行業(ye)(ye)的(de)升(sheng)級和轉型。

在(zai)去(qu)年10月的媒(mei)體交(jiao)流會上(shang)，萬科董事會主席郁(yu)亮就表示(shi)，經營(ying)服(fu)務業(ye)務前期投入大，回報周期長，見效慢，然而隨著REITs政策(ce)推出(chu)，這一(yi)問題已出(chu)現解決(jue)的希(xi)望。他(ta)認為(wei)REITs政策(ce)被大家忽(hu)視了，它的作用(yong)是非常大的，對(dui)不動(dong)產(chan)經營(ying)業(ye)務而言，REITs的重要性類似于“按(an)揭貸款買房”，能夠(gou)將不動(dong)產(chan)變為(wei)動(dong)產(chan)，打(da)通(tong)投融(rong)管退的閉環(huan)。萬科商業(ye)、物(wu)流、租賃住房都在(zai)積極準備(bei)REITs，希(xi)望不久(jiu)能夠(gou)落地。

不久后，郁亮還在社交媒體上稱，REITs將幫助萬科從房地產開發商轉型為不動產經營(ying)服務商，也為投資者(zhe)提供了更多選擇，其深(shen)遠影響將隨時間(jian)而(er)顯示出(chu)來。

REITs的(de)興起(qi)，既是機(ji)遇，也是挑戰。RET睿意德指出，公(gong)募REITs產(chan)品(pin)的(de)出現，為商(shang)業地(di)產(chan)銷售(shou)帶來了(le)(le)一種全(quan)新的(de)競(jing)爭形態(tai)，它打破(po)了(le)(le)地(di)域限制，使(shi)得(de)競(jing)爭更加無界，這意味著投(tou)(tou)資(zi)客(ke)可以在全(quan)國選(xuan)擇(ze)投(tou)(tou)資(zi)型(xing)產(chan)品(pin)。為了(le)(le)在新的(de)競(jing)爭環境中脫(tuo)穎而出，商(shang)業項目需要在投(tou)(tou)資(zi)安全(quan)性、運營定(ding)位和主力區打造(zao)等(deng)方面進(jin)行深思(si)熟慮的(de)策略調整(zheng)和優化。

從商(shang)(shang)業(ye)項目的數量和面積(ji)(ji)來(lai)說，萬科不(bu)(bu)遜于同行，難點在(zai)于如何做(zuo)優做(zuo)強。截至去(qu)年(nian)上半年(nian)，萬科累(lei)計開業(ye)203個(ge)商(shang)(shang)業(ye)項目（不(bu)(bu)含輕資產輸出管理項目），建(jian)筑面積(ji)(ji)1,118.3萬平(ping)方(fang)米(mi)；規劃中(zhong)和在(zai)建(jian)商(shang)(shang)業(ye)建(jian)筑面積(ji)(ji)為381.2萬平(ping)方(fang)米(mi)。

在(zai)成立商業(ye)事業(ye)部以(yi)前，萬(wan)科的商業(ye)業(ye)務由萬(wan)科商管和印力(li)分別負(fu)(fu)責(ze)。印象城(cheng)、印象匯等都(dou)屬(shu)于(yu)印力(li)集團負(fu)(fu)責(ze)，萬(wan)科商管負(fu)(fu)責(ze)房開業(ye)務旗下的商業(ye)業(ye)務，如萬(wan)科里、萬(wan)科廣場等。

一直以來，兩個(ge)運營(ying)團(tuan)隊(dui)都相對獨立，融合度不高。從2021年(nian)(nian)開始，萬科(ke)打破(po)結界，促進雙方融合。先是2021年(nian)(nian)年(nian)(nian)中，當(dang)時還(huan)在萬科(ke)集團(tuan)的王海武出(chu)任印力集團(tuan)總裁，這(zhe)一職位此前由丁(ding)力業(ye)兼任。次年(nian)(nian)，萬科(ke)決定將萬科(ke)商管(guan)旗下49個(ge)項目調整(zheng)為印力管(guan)理運營(ying)，但(dan)這(zhe)顯然還(huan)不夠。

這一(yi)次，萬科(ke)又選擇孫嘉(jia)成(cheng)為新棋局(ju)的(de)操盤手。萬科(ke)內部認為，孫嘉(jia)是萬科(ke)較早開始探索和實踐經營(ying)性(xing)業(ye)務(wu)的(de)前線(xian)管理者(zhe)之一(yi)，其在上海任職期(qi)間(jian)，就開發和運營(ying)了(le)多個(ge)商業(ye)綜合體(ti)。同(tong)時，孫嘉(jia)在資產交易方面(mian)也(ye)有(you)較豐富(fu)的(de)經驗，與多個(ge)投資基金、國有(you)企業(ye)有(you)過成(cheng)功的(de)合作。

面對新機遇(yu)與老難題(ti)，孫嘉如何(he)以新打(da)法(fa)帶領(ling)萬(wan)(wan)科(ke)商(shang)業實(shi)現破局，助(zhu)力萬(wan)(wan)科(ke)向不動產經營服務商(shang)轉變，將是萬(wan)(wan)科(ke)建立(li)起長期(qi)價值(zhi)必須邁(mai)過的一(yi)道關口。

封(feng)面圖片來(lai)源：每日經濟(ji)新聞 資料(liao)圖