每經(jing)記者｜陳夢妤    每經(jing)編輯｜魏文藝     

“終于放開(kai)了。”

“通州所(suo)有(you)業主(zhu)都在漲價，剛問了一下鏈(lian)家中介的朋友，全部(bu)在調整價格，忙到沒時間搭理我。”

就(jiu)在幾個小時前，執行了9年的北京通州“雙(shuang)限”購房政(zheng)策(ce)迎來了優化調(diao)整，有房地產(chan)從業人士在朋友圈表示(shi)。

2月6日，北(bei)京(jing)市(shi)住建委和(he)北(bei)京(jing)市(shi)通(tong)州(zhou)(zhou)區(qu)人民(min)政府發布關于調(diao)整通(tong)州(zhou)(zhou)區(qu)商品(pin)住房銷售政策的通(tong)知（以下簡稱通(tong)知），解除“雙(shuang)限”。北(bei)京(jing)市(shi)住建委表(biao)示，調(diao)整后，在(zai)通(tong)州(zhou)(zhou)區(qu)落戶或(huo)就業(ye)的家(jia)庭，如(ru)需購買通(tong)州(zhou)(zhou)區(qu)商品(pin)住房，符合本市(shi)限購條件即可(ke)，取消了在(zai)通(tong)州(zhou)(zhou)落戶或(huo)納稅、社保滿3年的限制，更有利于促進疏解單(dan)位、企業(ye)從(cong)業(ye)人員(yuan)在(zai)城市(shi)副(fu)中(zhong)心(xin)安(an)居(ju)置業(ye)，實現職(zhi)住平衡。

中指研究院市場研究總(zong)監(jian)陳文靜當日(ri)通過微信向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，至此，2024年以(yi)來四個(ge)一線城市中，北(bei)京(jing)、上海、廣州均優(you)化了限購政策，釋放(fang)了更(geng)加積極信號，有利于提振(zhen)市場預(yu)期(qi)。

不(bu)過(guo)，市場反應并沒有預期中那(nei)么熱(re)烈。

在(zai)通州有新盤在(zai)售(shou)的北京(jing)某央企開發(fa)商(shang)相關負責人向每經記(ji)者(zhe)表示(shi)，政策調整，相信對(dui)當下的城市副中心來說會(hui)是(shi)一個比較大的利好，案場銷(xiao)售(shou)政策暫時(shi)不會(hui)有什(shen)么(me)調整。縱觀今年(nian)的市場，還是(shi)要(yao)保持冷靜(jing)的態度應對(dui)，同時(shi)積極把握住這次機遇，做(zuo)好宣(xuan)傳，并(bing)做(zuo)好案場的接待體(ti)驗工作，給在(zai)這個時(shi)機想(xiang)要(yao)出(chu)手的購房者(zhe)以最好的產品(pin)和服(fu)務。

“可能是因為臨近春節，大部分客戶(hu)還來不及反(fan)應，今天的(de)政(zheng)策(ce)遠(yuan)沒有(you)2023年那兩次（9月、12月）引起(qi)的(de)客戶(hu)反(fan)饋多。”有(you)頭部中介人士(shi)如(ru)此回復。

“現在(zai)還是觀望為主。”有通州業主表示(shi)。

來源：北京市通州區人民政府網站

“對我們項目是明顯利好”

根據通知，具(ju)有北京市購(gou)房資格且符合(he)以下條(tiao)件之(zhi)一的(de)家庭，可在通州區購(gou)買1套商品住房：

在北(bei)京(jing)市(shi)未擁有住房的(de)(de)本市(shi)戶(hu)籍(ji)(ji)居(ju)民(min)家庭；在北(bei)京(jing)市(shi)已(yi)擁有1套住房的(de)(de)通州區(qu)戶(hu)籍(ji)(ji)居(ju)民(min)家庭；在北(bei)京(jing)市(shi)已(yi)擁有1套住房，與(yu)在通州區(qu)注冊(ce)或經(jing)營的(de)(de)企(qi)業(ye)、疏(shu)解搬(ban)遷(qian)(qian)至通州區(qu)的(de)(de)黨政機關(guan)、企(qi)事業(ye)單位(wei)存在勞(lao)動關(guan)系的(de)(de)北(bei)京(jing)市(shi)戶(hu)籍(ji)(ji)居(ju)民(min)家庭；在北(bei)京(jing)市(shi)未擁有住房，與(yu)在通州區(qu)注冊(ce)或經(jing)營的(de)(de)企(qi)業(ye)、疏(shu)解搬(ban)遷(qian)(qian)至通州區(qu)的(de)(de)企(qi)事業(ye)單位(wei)存在勞(lao)動關(guan)系的(de)(de)非(fei)北(bei)京(jing)市(shi)戶(hu)籍(ji)(ji)居(ju)民(min)家庭。

在此之(zhi)前(qian)，北(bei)京(jing)通(tong)(tong)州的(de)限(xian)購(gou)政(zheng)策相比其他區(qu)域嚴格，即市(shi)場(chang)所說的(de)“雙限(xian)”。2015年，北(bei)京(jing)市(shi)住(zhu)建(jian)委和北(bei)京(jing)市(shi)通(tong)(tong)州區(qu)人民政(zheng)府聯合發布了《關于加強(qiang)通(tong)(tong)州區(qu)商(shang)品(pin)住(zhu)房銷售管理的(de)通(tong)(tong)知》，規定了4類人群限(xian)購(gou)1套通(tong)(tong)州區(qu)商(shang)品(pin)住(zhu)房：

沒擁(yong)(yong)有(you)住(zhu)房的北京(jing)市戶(hu)籍居民家(jia)(jia)庭(ting)(ting)；已(yi)擁(yong)(yong)有(you)1套(tao)住(zhu)房、戶(hu)籍屬于通州區且落戶(hu)3年（含）以(yi)上的本市戶(hu)籍居民家(jia)(jia)庭(ting)(ting)；已(yi)擁(yong)(yong)有(you)1套(tao)住(zhu)房、近3年在(zai)通州區連(lian)續(xu)繳(jiao)納(na)社會(hui)保(bao)險或(huo)個人所得稅的本市戶(hu)籍居民家(jia)(jia)庭(ting)(ting)；在(zai)北京(jing)市沒擁(yong)(yong)有(you)住(zhu)房且近3年在(zai)通州區連(lian)續(xu)繳(jiao)納(na)社會(hui)保(bao)險或(huo)個人所得稅的非(fei)本市戶(hu)籍居民家(jia)(jia)庭(ting)(ting)。

2022年8月(yue)25日傍晚，有市場(chang)消息傳出北京(jing)通州要放(fang)松限購，內(nei)容為(wei)北京(jing)某市屬(shu)國有企業(ye)(ye)的員工們，收到了一(yi)則郵(you)件通知(zhi)：為(wei)推(tui)動城市副中心向質量發展，支持市屬(shu)企業(ye)(ye)在非首都(dou)功能疏解工作中發揮(hui)示范帶頭作用，通州區擬同意公司具(ju)備北京(jing)購房(fang)資格的員工，在通州區購買一(yi)套住房(fang)。

當時(shi)有知情人(ren)士向每經記者(zhe)表(biao)示：“僅是針對北(bei)京市(shi)核心區搬到通州的一些(xie)企事業單位員工，名額很少，已(yi)經很久(jiu)了(le)，不是普遍性的新政策(ce)。”

不過3個月后的2022年11月，北(bei)京(jing)市(shi)住(zhu)建委(wei)聯合北(bei)京(jing)經(jing)(jing)濟(ji)技(ji)(ji)術(shu)開(kai)發區管(guan)理(li)委(wei)員(yuan)會、北(bei)京(jing)市(shi)通州(zhou)區人民政(zheng)(zheng)府發布通知，劃歸北(bei)京(jing)經(jing)(jing)濟(ji)技(ji)(ji)術(shu)開(kai)發區管(guan)理(li)的通州(zhou)區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公(gong)里）商(shang)品住(zhu)房(fang)（包括(kuo)新建商(shang)品住(zhu)房(fang)和二手住(zhu)房(fang)）執(zhi)行北(bei)京(jing)經(jing)(jing)濟(ji)技(ji)(ji)術(shu)開(kai)發區商(shang)品住(zhu)房(fang)政(zheng)(zheng)策有關規定(ding)，即(ji)解除“雙限(xian)”。

北京市通州區某樓盤  圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

陳文靜指出(chu)，亦莊(zhuang)臺(tai)湖、馬駒(ju)橋相關地區不(bu)再執行通州(zhou)“雙限”政策后，短期對市場產生了積極帶動，當年11月，通州(zhou)新(xin)房(fang)、二手房(fang)成交量環(huan)比均增長。

此次通州(zhou)全區優(you)化(hua)限購政策，從優(you)化(hua)目(mu)的(de)來看(kan)，一方(fang)面有利于(yu)(yu)進(jin)一步促進(jin)職住平(ping)衡；另一方(fang)面，也有利于(yu)(yu)促進(jin)潛(qian)在合理購房需求(qiu)釋放，特(te)別(bie)是(shi)疏解(jie)單(dan)位從業人員的(de)置業需求(qiu)，有利于(yu)(yu)帶(dai)動通州(zhou)區市(shi)場(chang)(chang)活躍度(du)提升，對土地市(shi)場(chang)(chang)亦將(jiang)產生一定帶(dai)動作(zuo)用。

2月6日，北京(jing)通州萬科東廬(lu)項目的置業(ye)顧問向每經記者表示，北京(jing)通州取消全國唯(wei)一樓市“雙限”政(zheng)策，這對我(wo)們項目是明顯利(li)好，符合購房(fang)資(zi)格的客戶(hu)群體會擴容(rong)。目前萬科東廬(lu)在(zai)售房(fang)源有400套左右，春(chun)節(jie)期(qi)間售樓處也(ye)會開(kai)放(fang)，有人值班。

“對年后小陽春預期不錯”

2023年(nian)12月14日，北京突然發布多項樓(lou)市新政，主要內容涉及(ji)首(shou)套房首(shou)付比例(li)降(jiang)至(zhi)30%，二套房首(shou)付比例(li)最低降(jiang)至(zhi)40%等。

陳文靜認(ren)為，對于北京來(lai)說，降(jiang)低(di)首付比(bi)例、降(jiang)低(di)房貸利率、優化(hua)(hua)普宅認(ren)定標準(zhun)后，市(shi)場活躍(yue)度有一定提升。本次優化(hua)(hua)通州區限購政(zheng)策(ce)，有望進一步強化(hua)(hua)市(shi)場修復預(yu)期(qi)。春節假期(qi)即將到來(lai)，短期(qi)市(shi)場活躍(yue)度或(huo)受限，但春節假期(qi)后，政(zheng)策(ce)效果或(huo)將逐漸顯現。

通州(zhou)市(shi)(shi)場(chang)方面，陳(chen)文靜指出，2015年“雙(shuang)限”政策落(luo)地后，通州(zhou)市(shi)(shi)場(chang)降溫(wen)明顯(xian)。2016年，通州(zhou)新房(fang)(fang)成交(jiao)規模同比(bi)下降40.0%，2017-2021年新房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)情緒有所(suo)回升。近(jin)兩年全國房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)調整，通州(zhou)成交(jiao)量再度下行(xing)。

通州區某樓盤銷售中心 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

據(ju)中(zhong)指研(yan)究院(yuan)數(shu)據(ju)，2023年(nian)，通州新房成交量52.4萬(wan)平方(fang)(fang)米，同比下降(jiang)24.1%，絕對(dui)規模處2020年(nian)以(yi)來最(zui)低位。2024年(nian)1月，通州新建商品住宅成交10.3萬(wan)平方(fang)(fang)米，受部(bu)分(fen)共有產權房集中(zhong)網簽及政策(ce)影響，同比增(zeng)長接近1.8倍。

從成交規模(mo)占比(bi)來看，2014年、2015年通州新房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積在北京全市(shi)新房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積中占比(bi)約13%。而在“雙限”政策落地后，占比(bi)明(ming)顯下降，2023年通州新房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積占比(bi)僅7.8%，較2015年高點下降6個百分(fen)點。

二手房(fang)方面，據中指研(yan)究院(yuan)數據，2023年(nian)通州二手住宅成(cheng)交(jiao)接(jie)近1萬套，為2017年(nian)以來的最高水平，同比增長14.4%，二手房(fang)市場整(zheng)體保持一(yi)定活躍度(du)。

陳文靜(jing)表示，隨著(zhu)核心城市不斷優化(hua)(hua)樓市政(zheng)策(ce)，這部分城市市場預計(ji)出現(xian)“小陽春”行情，也將對全(quan)國市場產生積極(ji)影響(xiang)。整(zheng)體來(lai)看，當前核心城市政(zheng)策(ce)仍漸進式推(tui)進，未來(lai)政(zheng)策(ce)仍具備(bei)較大優化(hua)(hua)調整(zheng)空間，市場不穩(wen)、政(zheng)策(ce)不止，一線城市或繼(ji)續優化(hua)(hua)限(xian)購政(zheng)策(ce)，深圳相關政(zheng)策(ce)或已(yi)在路上(shang)；二線城市有望全(quan)面取消限(xian)制性政(zheng)策(ce)。

上述中(zhong)介人士也(ye)向每經記者表(biao)示，對年后“小陽春”預(yu)期(qi)不(bu)錯，這次(ci)政策算是添一(yi)把火(huo)。但(dan)(dan)相對北京其他區(qu)(qu)域(yu)，本身通州之前就有(you)些超跌。估計年后該區(qu)(qu)域(yu)成交量上漲的(de)同時，價格(ge)也(ye)會(hui)穩住。“但(dan)(dan)反彈的(de)話，目前還是看不(bu)到(dao)。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資(zi)料圖