每(mei)經記者｜陳榮浩    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

從前段時間(jian)的(de)“15萬一套(tao)”到現在的(de)“25萬一套(tao)”，惠(hui)州樓市又上(shang)熱搜了。

最近幾天(tian)，一張惠州碧桂園十里(li)銀(yin)灘(tan)海悅(yue)灣戶型成(cheng)交(jiao)的(de)圖被(bei)掛了(le)出來(lai)，4室2廳的(de)154.11平方米(mi)房(fang)源，顯示成(cheng)交(jiao)價僅25萬元，折合單(dan)價約1623元/平方米(mi)。

部(bu)分網(wang)友(you)甚至調侃：“難道惠州的房子(zi)也開始鶴崗化(hua)了？”

實為兩個房本，總價65萬

《每日經濟新聞》記者(zhe)在(zai)采訪中(zhong)了解(jie)到，上述(shu)房源實則為(wei)一(yi)套雙拼房，存在(zai)兩本(ben)房產證(zheng)，而中(zhong)介平臺只顯示(shi)了一(yi)個25萬(wan)元的價格(ge)，另一(yi)本(ben)房產證(zheng)的成交金(jin)額并(bing)未顯示(shi)。

在(zai)惠東從事房(fang)(fang)(fang)產中介工作的(de)黃代貴(gui)告訴記者，“惠東這(zhe)邊的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)確實(shi)降(jiang)了(le)，但沒降(jiang)到大家看到的(de)這(zhe)么(me)離譜。比如上述成交(jiao)(jiao)的(de)十里銀灘(tan)房(fang)(fang)(fang)源，其(qi)實(shi)是雙(shuang)拼房(fang)(fang)(fang)，一套(tao)成交(jiao)(jiao)25萬元(yuan)，一套(tao)成交(jiao)(jiao)35萬元(yuan)，各種費用算下來的(de)成交(jiao)(jiao)總價應該在(zai)65萬元(yuan)左(zuo)右，折合單價約(yue)4200元(yuan)。”

記者(zhe)注意到(dao)(dao)，經(jing)過幾年(nian)的(de)(de)市場(chang)調整，惠(hui)(hui)州的(de)(de)房價(jia)水平有所下滑(hua)。其中二手房均價(jia)由2021年(nian)的(de)(de)近1.1萬元(yuan)/平方(fang)米，降(jiang)到(dao)(dao)了(le)現(xian)如(ru)今的(de)(de)9776元(yuan)平方(fang)米。其中二手房價(jia)格排名前三的(de)(de)區(qu)分別為惠(hui)(hui)城區(qu)、惠(hui)(hui)陽區(qu)和(he)大亞(ya)灣區(qu)。

安居客數據顯示，2015年時碧桂(gui)園十(shi)里(li)銀灘開盤的(de)山林海、海逸灣、海悅(yue)灣及愛琴海組團項(xiang)目(mu)，售(shou)價多在6000元(yuan)-8500元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，均價約6988元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。如果真是跌到1600多元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，那相當于“腳(jiao)踝(huai)斬”。

不過，這兩年(nian)惠(hui)州房價雖然(ran)有所下(xia)跌，但(dan)也沒低到(dao)總價20來萬元(yuan)，能買到(dao)百(bai)平方米戶(hu)型的地步。

黃代(dai)貴提到(dao)，目前(qian)碧(bi)桂(gui)園十里銀灘(tan)二期(qi)(qi)、三(san)期(qi)(qi)臨海的房(fang)源(yuan)普遍(bian)在(zai)4000-5000元(yuan)/平方米，部分(fen)看海視野不錯的房(fang)源(yuan)，單價(jia)能到(dao)約7000元(yuan)/平方米。

鏈家數據顯(xian)示，截至3月1日，碧桂(gui)園(yuan)十里(li)銀灘海悅灣共有144套在售房源，業主的平均掛牌價為6435元(yuan)/平方米，近半年成(cheng)交均價為4905元(yuan)/平方米。

價跌量漲顯著

從過去(qu)一年惠州樓市(shi)的(de)變化情況看，出現(xian)了較為顯著(zhu)的(de)價(jia)跌量漲(zhang)情況。

據安居客惠州，截至(zhi)2024年1月，惠州二(er)手房(fang)均價為9776元/平方米，這(zhe)個價格已經(jing)低(di)于3年前。

價格的(de)下跌反而促(cu)進了(le)二手房成交量的(de)上漲。

據惠州中原戰(zhan)略研究(jiu)中心統計，2023年(nian)惠州二手(shou)房(fang)累計成交38596套(tao)，同(tong)比上升(sheng)69.82%；成交面積450.74萬(wan)平方米(mi)，同(tong)比上升(sheng)72.71%。惠州一二手(shou)新房(fang)的總成交量在大灣區也(ye)僅次于廣佛(fo)。

從惠(hui)州(zhou)二手(shou)房各區域(yu)的(de)成交情況來(lai)看，惠(hui)城區占(zhan)比(bi)最(zui)高，占(zhan)比(bi)為(wei)全市的(de)26.06%；其次為(wei)博(bo)羅縣，成交占(zhan)比(bi)15.40%；大亞灣成交占(zhan)比(bi)位居第三，占(zhan)據全市的(de)15.36%。

相比之下，雖然惠州新房(fang)整(zheng)體成交(jiao)套(tao)數(shu)比二手(shou)房(fang)要高(gao)，但與(yu)過(guo)去幾年高(gao)峰期相比，仍(reng)處于低位。根據粵東世聯(lian)行統計數(shu)據，2023年，惠州全市累(lei)計成交(jiao)住宅56956套(tao)，簽(qian)約面積(ji)599萬平方米，網簽(qian)金額794億元。

單看數據，惠州2023年(nian)的(de)新房網簽數據僅相當于2016-2020年(nian)年(nian)均新房成交的(de)六成水平。

惠(hui)州二手(shou)房成交(jiao)量的上升，一(yi)定程度上與限(xian)售政(zheng)策(ce)的調(diao)整(zheng)有關。記者注意到，去年2月(yue)，惠(hui)州出(chu)臺限(xian)售“三改一(yi)”政(zheng)策(ce)，限(xian)售年限(xian)由原“取(qu)得不(bu)動產權證滿(man)3年方(fang)可轉(zhuan)讓”調(diao)整(zheng)為“取(qu)得不(bu)動產權證滿(man)1年方(fang)可轉(zhuan)讓”。

縮(suo)短限售時限，加速了(le)次新房(fang)流向(xiang)二手房(fang)市場，部分二手房(fang)房(fang)東為(wei)了(le)快速變現，選(xuan)擇降價出(chu)售。

中(zhong)指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，限售年限縮短后，雖然短期隨著大量次(ci)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的入市(shi)，可能對二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)造成一定沖擊(ji)，但(dan)長期看，將促(cu)進(jin)市(shi)場剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住房(fang)(fang)(fang)(fang)消費的需求釋放，倒逼新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)及二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場良性(xing)循(xun)環。

從當下惠(hui)州房地產市場(chang)的(de)現狀來看(kan)，記者注意到，從不少惠(hui)州中介(jie)發(fa)(fa)過(guo)來的(de)推薦新房情況(kuang)來看(kan)，多數(shu)房源(yuan)仍以讓利促(cu)銷為主，甚(shen)至還有開(kai)發(fa)(fa)商可操作(zuo)送首付。

惠州房(fang)產(chan)中介劉敏向(xiang)記者發(fa)過來的仲愷區某樓盤房(fang)價(jia)表顯(xian)示(shi)，一(yi)套約89平(ping)方(fang)米的房(fang)源，原總(zong)價(jia)為(wei)100.3萬(wan)(wan)元(yuan)，折合(he)單價(jia)1.13萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米，折合(he)總(zong)價(jia)90.3萬(wan)(wan)元(yuan)。按照二成首付計算(suan)，原本首付應為(wei)18.3萬(wan)(wan)元(yuan)，但實(shi)際只需支付不到3萬(wan)(wan)元(yuan)首付，剩余部(bu)分由開(kai)發(fa)商贈(zeng)送。

封面(mian)圖片(pian)來源：每(mei)經記(ji)者(zhe) 陳(chen)榮浩 攝