每經(jing)記者｜夏子博    每經(jing)編(bian)輯｜賀娟娟

隨著地產行業遇冷，資本市場對(dui)(dui)物(wu)業管理行業的熱情早已今非昔比，但這對(dui)(dui)國資物(wu)企似乎并未造成(cheng)多(duo)大(da)影響。

日前(qian)，曾(ceng)于去(qu)年9月(yue)“遞表”港交所的西安經(jing)發物業股份有(you)限(xian)公司（以下簡稱“經(jing)發物業”）收到中國證監(jian)會境外(wai)發行上市備案通知書，擬發行不超(chao)過1916.68萬股境外(wai)上市普通股并在香港聯(lian)合交易所上市。

同一時期，來自深圳、長沙的地方國資物企——深業物業、泓盈服務也獲得上市備案，而在物管企業IPO日漸趨嚴情況下，地方(fang)物(wu)企仍普遍(bian)較為依(yi)賴關聯方(fang)，存在區域集中度過高、市場競爭能力待檢驗等問題，其“闖關”能否順利仍有(you)待進(jin)一步(bu)觀察。

第一大客戶占收入近3成

經(jing)發(fa)物業(ye)成立(li)于2000年(nian)(nian)，是陜西老牌物企，其實控人(ren)為(wei)西安經(jing)開區管(guan)委會，受益股份達90.17%。根(gen)據中(zhong)指院的(de)統計(ji)，按2022年(nian)(nian)陜西省在(zai)(zai)管(guan)建筑(zhu)面積計(ji)，經(jing)發(fa)物業(ye)在(zai)(zai)2022年(nian)(nian)物業(ye)服(fu)務百(bai)強企業(ye)中(zhong)排名第(di)一，市場(chang)份額(e)約(yue)為(wei)1.7%。

與(yu)其他(ta)兩位(wei)赴港上市的(de)國(guo)資物(wu)企相(xiang)似，經發物(wu)業的(de)收入來源(yuan)、業務(wu)結構中政府及公共資源(yuan)占大頭。

據此前遞交的(de)招股(gu)書，截(jie)至2023年6月30日(ri)，經發(fa)物業已(yi)訂約管理(li)的(de)項目有138個，包括政府大樓(lou)、教(jiao)育機構、醫院、居民社區、辦(ban)公大樓(lou)及(ji)產(chan)業園，總(zong)合約建筑面積為1490萬(wan)平方米(mi)，其中總(zong)建筑面積1340萬(wan)平方米(mi)已(yi)由經發(fa)物業管理(li)。

2020年(nian)—2022年(nian)及2023上半年(nian)（以下簡(jian)稱：報(bao)告期內(nei)），經發物業實現收益分別(bie)為(wei)4.77億(yi)元(yuan)、5.94億(yi)元(yuan)、7.07億(yi)元(yuan)、3.91億(yi)元(yuan)；期內(nei)利(li)潤分別(bie)為(wei)2663.2萬(wan)(wan)元(yuan)、3115.5萬(wan)(wan)元(yuan)、3743.9萬(wan)(wan)元(yuan)、2521.6萬(wan)(wan)元(yuan)，算是比較穩定。

經發物(wu)業(ye)大部分(fen)收入來自城市服務，報告(gao)期內收入分(fen)別為2.75億元、3.42億元、4.10億元、2.31億元，分(fen)別占同(tong)期總收入的57.6%、57.6%、58.0%及(ji)59.2%。

招股(gu)書(shu)顯示(shi)，該公司(si)的(de)客戶主(zhu)要包(bao)括公共機關、物業開發商、業主(zhu)、住戶及租戶。

報告(gao)期內，公司(si)向前五大客戶(hu)提(ti)供服務(wu)獲得的(de)(de)收(shou)益占總收(shou)入的(de)(de)比重分別為55.6%、49%、46.4%和41.4%。其(qi)中(zhong)，向單一最(zui)大客戶(hu)西安經(jing)開(kai)區管(guan)委(wei)會提(ti)供服務(wu)產生的(de)(de)收(shou)入占比分別為39%、33.9%、31.8%和29.0%，撐起了公司(si)1/3左(zuo)右(you)的(de)(de)收(shou)入來(lai)源。

圖片來(lai)源(yuan)：經發物業(ye)招股書

此(ci)外，經發(fa)物業母集團西安經發(fa)控股(gu)是公(gong)司(si)的第(di)二大客戶。報(bao)告(gao)期(qi)內，公(gong)司(si)自西安經發(fa)控股(gu)獲得的銷(xiao)售收(shou)入(ru)分別為4077.7萬(wan)元(yuan)(yuan)、4540.5萬(wan)元(yuan)(yuan)、5259.6萬(wan)元(yuan)(yuan)和2264.7萬(wan)元(yuan)(yuan)，分別占總收(shou)入(ru)的8.6%、7.7%、7.4%和5.8%。

西安經發(fa)控股同樣為公司(si)提供大量物業(ye)管理(li)項目儲備。報告期(qi)內(nei)，經發(fa)控股集團(tuan)開發(fa)的物業(ye)全部(bu)由(you)經發(fa)物業(ye)管理(li)，占公司(si)在(zai)管總(zong)建筑面(mian)積的約61.2%、53.3%、46.1%及39.9%，且在(zai)過往記錄(lu)期(qi)間，經發(fa)物業(ye)在(zai)經發(fa)控股集團(tuan)開發(fa)的物業(ye)的中標率為100%。

地方國資物企上位

實際上，由(you)于房地產市(shi)場環境變化以及開發(fa)商流動性危機(ji)拖累，不少物管(guan)企業出(chu)現資(zi)金被關聯方挪用、輸血，資(zi)本市(shi)場對(dui)物管(guan)行業的(de)熱情已今(jin)非昔(xi)比。

據中指院統計數據，當(dang)年港股物業服務行業總(zong)市(shi)值縮水(shui)32%，2023年繼續縮水(shui)49%，到(dao)(dao)2023年底已不足2000億元；IPO熱(re)情同(tong)樣遇冷，2022年成功(gong)在港股上(shang)市(shi)的(de)物企只有6家，到(dao)(dao)了(le)2023年，成功(gong)上(shang)市(shi)的(de)物企僅有潤華服務和眾安(an)智慧(hui)生活(huo)。

在行(xing)業整體(ti)不佳下，地(di)方國資物企反倒成為(wei)了沖刺(ci)IPO的主力軍。

京城(cheng)佳業（北京國(guo)資）、魯商(shang)服務（山東國(guo)資）、蘇(su)新服務（蘇(su)州國(guo)資）三家國(guo)企分別在2021年(nian)到2022年(nian)間上(shang)市，但在上(shang)市首日均出(chu)現不同程度(du)(du)破發，其(qi)中魯商(shang)服務下跌幅度(du)(du)達(da)到25.17%。

而本(ben)輪遞表的(de)三家(jia)國(guo)資物企，同樣(yang)由(you)(you)地方政府大幅控股(gu)。企查查顯(xian)示，2023年2月(yue)遞表的(de)深業物業，實際控制(zhi)人為(wei)深圳國(guo)資委(wei)，最(zui)終(zhong)受益股(gu)份(fen)52.61%，同年6月(yue)遞表的(de)泓盈服務(wu)則穿(chuan)透股(gu)權后(hou)由(you)(you)長沙(sha)國(guo)資委(wei)100%控股(gu)。

而觀察三(san)者業務(wu)模式，普遍(bian)深(shen)耕地方，且(qie)手握大(da)量政府(fu)相關(guan)項目，主(zhu)打的(de)是“城市服(fu)務(wu)”。即(ji)是由物(wu)業公司等專業性機構(gou)提(ti)供的(de)城市物(wu)業服(fu)務(wu)，包括但不限(xian)于環衛綠化養護(hu)、基礎設施運維、公共空(kong)間運營(ying)等。

圖片來源：經(jing)發物(wu)業官(guan)微

長(chang)沙泓盈服務(wu)2022年(nian)(nian)在管的城(cheng)市服務(wu)項目(mu)(mu)達148個(ge)，其中4個(ge)照明(ming)系統運營(ying)項目(mu)(mu)、142個(ge)停車場運營(ying)項目(mu)(mu)及2個(ge)市政環衛項目(mu)(mu)；深(shen)業(ye)物業(ye)同樣也是政府單(dan)“大戶”，其招股書顯示，截至2023年(nian)(nian)6月30日，其“城(cheng)市及產業(ye)園服務(wu)”收入占比為45.1%。

目前，業(ye)(ye)內觀點普遍認為，物(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)會向(xiang)高質量方向(xiang)精(jing)進，物(wu)業(ye)(ye)仍有(you)抗(kang)周期性等優(you)勢(shi)，城市服(fu)務(wu)(wu)、IFM（綜合設施管(guan)理）等業(ye)(ye)務(wu)(wu)前景依然廣闊，頭部物(wu)企公司對(dui)于“城市服(fu)務(wu)(wu)”賽道亦(yi)開始搶占先機(ji)，而不可否認的是，具備(bei)國企、央(yang)企基因的企業(ye)(ye)更(geng)具備(bei)資源(yuan)優(you)勢(shi)。

硬幣的反面？

在政(zheng)府資源這(zhe)枚“硬幣”的反面(mian)，則是由于“關(guan)聯(lian)度(du)過高”造成(cheng)的區域(yu)集(ji)中(zhong)度(du)過高，以及市場競爭能力(li)仍待(dai)進一步檢驗問題(ti)。

根(gen)據招股書，泓盈(ying)服(fu)(fu)務2020—2022年從大股東長沙城(cheng)發集團(tuan)及其聯系人（按項目(mu)來源劃分）獲得的(de)總收入分別為(wei)2.12億(yi)元、3.03億(yi)元和3.49億(yi)元，分別占其總收入的(de)76.2%、70.2%及66.0%。目(mu)前泓盈(ying)服(fu)(fu)務管理的(de)63個(ge)項目(mu)中，有(you)62個(ge)都位(wei)(wei)于湖(hu)南省，僅(jin)有(you)1個(ge)項目(mu)位(wei)(wei)于江西省。

深業物(wu)業的獨(du)立性相對較(jiao)高，獨(du)立第三方的收入(ru)普遍(bian)占比超過50%，但(dan)毛(mao)利率要顯著低于向關聯(lian)方提供的服務。

據(ju)招股(gu)書，深業物業報告期內毛(mao)利率分(fen)別為(wei)15.1%、13.0%、14.4%及15.8%，其中向關(guan)聯(lian)方提供(gong)服務(wu)的(de)毛(mao)利率分(fen)別為(wei)23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨立(li)第三方提供(gong)服務(wu)的(de)毛(mao)利率分(fen)別為(wei)9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

在(zai)此期間，深業物業曾被證監(jian)會問詢，要求出具(ju)境外發(fa)行上市(shi)(shi)備案補充材料，其(qi)中涉及(ji)公司依法設立(li)且(qie)合法存續、股權清晰的(de)相關情況、是否(fou)存在(zai)被控股股東或其(qi)他關聯方(fang)(fang)資金占用(yong)的(de)情形等方(fang)(fang)面，同(tong)時需(xu)承諾上市(shi)(shi)募資不會流(liu)入房地產領域(yu)。

圖(tu)片(pian)來源：VCG41N1214725082

而經發物業同樣被業內有所質疑，其三成左右收入來自間接控股股東西安經開區管委會，但卻在招股書中被算作(zuo)獨立第三方是否(fou)合理。

《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者注意到(dao)，上述三家地(di)方國資(zi)物(wu)企，在(zai)招股書中都披露(lu)了部分上市(shi)(shi)籌資(zi)所得款用于收購(gou)(gou)計(ji)劃。例如，泓盈(ying)服務(wu)“擬(ni)用于物(wu)色(se)物(wu)業管理服務(wu)供(gong)應商及城市(shi)(shi)服務(wu)提供(gong)商的潛在(zai)戰(zhan)略收購(gou)(gou)機會。”；深業物(wu)業“計(ji)劃用于進行戰(zhan)略投資(zi)及收購(gou)(gou)，與選定企業結成戰(zhan)略聯(lian)盟(meng)”等。

經發(fa)物(wu)業(ye)在招股(gu)書中(zhong)披露，對于未來計(ji)劃及(ji)所得款(kuan)用(yong)(yong)途，除(chu)了繼續參與競(jing)標外(wai)，公(gong)司預計(ji)將一部分資金用(yong)(yong)于收并購，選擇標的(de)將主要聚焦于西(xi)北(bei)地區（包括陜西(xi)與新疆）。此外(wai)，還(huan)包括以新能源汽車(che)(che)替換用(yong)(yong)于提(ti)供城市服務的(de)汽油車(che)(che)（如掃路車(che)(che)及(ji)垃圾車(che)(che)），以及(ji)進一步開發(fa)智(zhi)慧(hui)物(wu)業(ye)管理系統等。

當下，國資物企明顯具備更強發展韌性，回旋、調整空間更為寬裕，在這個時間點選擇沖刺IPO，目的或在于謀求上市公司地位，進一步聚合資源，便于整(zheng)合(he)集團(tuan)或相關國資業務以拓(tuo)展(zhan)業務空間，提升自身“造血”及市(shi)場競爭能力。

對此，記者(zhe)聯系(xi)經發物業方希(xi)望了解相關情況，但對方表示目(mu)前不太(tai)方便說。

封(feng)面圖片來源：VCG41N1214725082