每經(jing)記者(zhe)｜黃婉銀    每經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

長租公寓的客戶特征正(zheng)在發生變化。

以(yi)(yi)往(wang)，長租公(gong)寓“開源”的(de)(de)主要方(fang)式就是不(bu)斷(duan)地增加房(fang)(fang)源、出租，主力(li)人(ren)群都是以(yi)(yi)個人(ren)身份租房(fang)(fang)的(de)(de)散客。但近幾(ji)年，隨著(zhu)大量(liang)勞動(dong)人(ren)口(kou)不(bu)斷(duan)涌入城市以(yi)(yi)及長租產品(pin)的(de)(de)不(bu)斷(duan)完善，企業客戶正在成為(wei)長租公(gong)寓運營商的(de)(de)新主力(li)。

視覺中國圖

不論是(shi)當下還是(shi)未(wei)來，租(zu)(zu)賃與住房的(de)(de)重要性、需求性并駕齊(qi)驅。第(di)七次全國人口普(pu)查數據顯示(shi)，深圳目前有76.8%的(de)(de)家庭(ting)(ting)租(zu)(zu)房居住，每4個(ge)家庭(ting)(ting)有3個(ge)在(zai)租(zu)(zu)房；已經買房置業(ye)的(de)(de)家庭(ting)(ting)中(zhong)，有接近50%也在(zai)租(zu)(zu)房。

對房企(qi)而(er)言，長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)業(ye)(ye)務的周期穿越(yue)能力在(zai)當(dang)下(xia)愈加凸顯，且(qie)能帶來穩定(ding)的現金流。另一(yi)方(fang)面(mian)，政策端對于租(zu)賃行(xing)業(ye)(ye)的支持力度越(yue)來越(yue)大(da)，行(xing)業(ye)(ye)融(rong)資環境也(ye)在(zai)多渠道改善。因此在(zai)2023年，與開發業(ye)(ye)務持續縮量不同的是，包(bao)括(kuo)泊寓(yu)(yu)、冠寓(yu)(yu)等(deng)在(zai)內的多家房企(qi)長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)品牌仍(reng)在(zai)加大(da)新房源和(he)布(bu)局與開業(ye)(ye)。

與此同時(shi)，因為(wei)客戶在城市(shi)間、城市(shi)區域間的流動性越來(lai)越強，3個月以內短(duan)租(zu)期需求(qiu)的占(zhan)比(bi)不斷提升。對于長(chang)租(zu)公寓企業(ye)而言，短(duan)租(zu)業(ye)務既是目前新(xin)型租(zu)賃趨勢下的機遇，亦是供給側競(jing)爭(zheng)加劇下的挑戰。

企業類客戶占比快速提升

與個人身(shen)份的(de)租客相比，企業客戶(hu)不僅租賃(lin)房(fang)源的(de)需求量大、集(ji)中性(xing)高，而且續租率高、增值空間較強(qiang)。結合(he)市場供應、客戶(hu)需求、配(pei)套政策的(de)變(bian)化，多家長租公寓(yu)運(yun)營商近年來都在持(chi)續提升企業客戶(hu)的(de)占比。

以萬科泊(bo)寓為例，其在主流青年公寓的基礎上，根(gen)據企(qi)業和城(cheng)市人才的需求，推出了家庭式公寓、服務(wu)式公寓等不同定位(wei)的產品，精裝(zhuang)標(biao)準可實現租(zu)戶(hu)拎包入住(zhu)，滿(man)足全年齡(ling)段企(qi)業員工(gong)的居(ju)住(zhu)需求。

比亞迪(di)就是泊(bo)寓(yu)(yu)的客(ke)戶(hu)，2020年時(shi)，比亞迪(di)在(zai)深圳一家(jia)泊(bo)寓(yu)(yu)的門店(dian)租(zu)房間(jian)數只有(you)405間(jian)，在(zai)去年10月已經(jing)達(da)到1700間(jian)。除了(le)車(che)企之外(wai)，泊(bo)寓(yu)(yu)的企業客(ke)戶(hu)對(dui)象還包(bao)括(kuo)銀行、政府單位(wei)、酒店(dian)等。

泊寓方面告訴記者，為了積極尋找企業客(ke)戶(hu)(hu)，其從2022年開始在內部啟動KA經(jing)(jing)理制，泊寓的總經(jing)(jing)理、城市負責人、部門(men)負責人、KA團隊都要做KA經(jing)(jing)理（即關鍵客(ke)戶(hu)(hu)經(jing)(jing)理或大(da)客(ke)戶(hu)(hu)經(jing)(jing)理），服務企業。

截至2023年12月(yue)，泊(bo)寓(yu)已開業(ye)房(fang)源數(shu)量超過18萬間(jian)，管理運營房(fang)源達23.6萬間(jian)。其(qi)中，企業(ye)客戶(hu)超過5000家，企業(ye)員工入(ru)住泊(bo)寓(yu)約有19.67萬。目前，泊(bo)寓(yu)的企業(ye)客戶(hu)占比從原來(lai)的19%提升至45%以上。

國家統計局數據顯示，我國近三年來流動人口規模一直(zhi)保持在3億以(yi)上，其中(zhong)藍領人群占比(bi)約15%~20%。隨著城市(shi)化進程加速和(he)產業結(jie)構持續升(sheng)(sheng)級，藍領勞動者不斷涌入城市(shi)，確(que)保城市(shi)基層人員的穩(wen)定(ding)居(ju)住和(he)優質生活(huo)變得愈發(fa)重要，這不僅關乎城市(shi)基礎運營的穩(wen)固，更(geng)直(zhi)接影響到產業的持續健康發(fa)展(zhan)和(he)服務能級的提升(sheng)(sheng)，目(mu)前仍有(you)近千萬的宿舍居(ju)住需求未被滿足(zu)。

因(yin)此，泊寓的宿舍(she)(she)類產(chan)品也在(zai)快(kuai)速發(fa)展(zhan)。自2016年(nian)多人宿舍(she)(she)產(chan)品在(zai)廣州首次推出(chu)以來，泊寓已在(zai)合肥、蘇(su)州、南京、深圳等6個(ge)城(cheng)市的7家門店，共(gong)計向企業提供了超1萬個(ge)宿舍(she)(she)床位。

這在類產品上，泊寓(yu)多采用輕資產合作模(mo)式。比如在合肥的一個項目，就(jiu)是(shi)通過與國企(qi)海(hai)恒集團(tuan)合作，以政(zheng)府投入(ru)、泊寓(yu)運(yun)營、海(hai)爾承(cheng)租的形式為(wei)海(hai)爾員工打造的藍領租住(zhu)社區(qu)，是(shi)泊寓(yu)首個定制(zhi)化藍領宿舍，設有356個四(si)人間，可(ke)提供1424個床位。

短租業務有機遇有挑戰

去年以(yi)來，不(bu)少企(qi)業下調了(le)差(cha)旅(lv)預算，尤其是低端企(qi)業客戶。另(ling)(ling)外，客戶租(zu)房(fang)租(zu)期變得(de)更(geng)短。對長租(zu)公(gong)寓運(yun)營(ying)商而言，短租(zu)一(yi)(yi)方面可以(yi)加強客戶服務深度和頻次、拓(tuo)展品牌認知，另(ling)(ling)一(yi)(yi)方面亦可以(yi)降低在手房(fang)源的空置率(lv)，提(ti)高運(yun)營(ying)效率(lv)。

泊寓(yu)方面向記者(zhe)表示(shi)，他(ta)們此(ci)前在(zai)客戶(hu)訪(fang)談中(zhong)發現，短租房是多(duo)次聽到的訴求，因為客戶(hu)在(zai)城市間、城市區域間的流動性越來越強(qiang)，3個月以內短租期需求的占比接近40%。

因此，2023年(nian)泊寓開始為一些長(chang)期(qi)合作(zuo)的(de)企業(ye)開放商旅(lv)短租(zu)(zu)(zu)服務。同時，開發了(le)更為靈活(huo)的(de)“隨心(xin)(xin)短租(zu)(zu)(zu)”“商旅(lv)月租(zu)(zu)(zu)”“省心(xin)(xin)長(chang)租(zu)(zu)(zu)”三款產品，針對B端客戶(hu)的(de)隨心(xin)(xin)短租(zu)(zu)(zu)，最短租(zu)(zu)(zu)期(qi)從一年(nian)調(diao)整(zheng)成一個月。

事實上，除了泊寓之外，冠寓、自如、城家等不少長租公寓品牌都在去年接(jie)連推出了“隨心住(zhu)”“安心住(zhu)”等主打(da)靈活性的(de)短租產品。可見(jian)，短租業務既是目前新(xin)型租賃趨(qu)勢下(xia)的(de)機遇(yu)，亦是供(gong)給(gei)側競爭加劇下(xia)的(de)挑(tiao)戰(zhan)。

泊寓方面指出，2023年全(quan)年，泊寓為(wei)客(ke)戶短(duan)租(zu)需求已經提供了(le)60萬個間夜，“商旅短(duan)租(zu)”產品正在(zai)不斷(duan)探索迭代(dai)，成為(wei)一種長短(duan)租(zu)結合的業務(wu)模式。一位(wei)與萬科(ke)泊寓合作的企(qi)業行政負責人表示，2023年全(quan)年，該(gai)企(qi)業的差旅費用節省了(le)近100萬元。

從這一(yi)層面(mian)來看，長租公(gong)寓雖然一(yi)直面(mian)臨盈利難的(de)問題，但在業務模式和增(zeng)值需求上，有不少(shao)空間能實現“常做常新(xin)”。

近(jin)日，每日經(jing)濟(ji)新聞聯合中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)共同(tong)發(fa)布《中(zhong)國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)需(xu)求趨勢分析報告》指(zhi)出，隨著(zhu)(zhu)“租(zu)(zu)購并舉”住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度(du)的(de)(de)持(chi)續(xu)建設(she)，我(wo)國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市場快(kuai)速發(fa)展(zhan)，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)企業發(fa)展(zhan)也面臨機遇：第一，在政策支持(chi)下(xia)，租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)項目“融投建管(guan)退”的(de)(de)商業模(mo)式逐漸(jian)清晰，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)投資有望“算得(de)過(guo)來(lai)賬”；第二，隨著(zhu)(zhu)我(wo)國(guo)經(jing)濟(ji)社會的(de)(de)發(fa)展(zhan)，流動人(ren)口規模(mo)持(chi)續(xu)擴大(da)，同(tong)時隨著(zhu)(zhu)“租(zu)(zu)購同(tong)權”的(de)(de)不斷推進，我(wo)國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市場規模(mo)有望繼續(xu)增長；第三，目前租(zu)(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)在非成套住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)中(zhong)的(de)(de)人(ren)口規模(mo)仍(reng)龐大(da)，居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)條(tiao)件較差，市場存在大(da)量改善性租(zu)(zu)房(fang)(fang)需(xu)求。

可(ke)供觀察的是，保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)是目前(qian)唯一納(na)入REITs試點的租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)產品。今年以來，泊寓的保(bao)租(zu)房(fang)產品增長明顯，截至目前(qian)，泊寓已(yi)在23個城市為10.8萬間保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)提供運營服(fu)務，在市場(chang)化運營機構(gou)中(zhong)，納(na)保(bao)數量位居第一。

經營服務類業務周期長、見效慢、利潤比較低，保租房REITS政(zheng)策(ce)的推出，使(shi)泊寓長期持有的不(bu)(bu)動產(chan)業務有了更大的發(fa)展空間(jian)，讓(rang)整(zheng)個經營服務類業務的商(shang)業模式實現(xian)閉環。郁(yu)亮也曾在媒(mei)體(ti)交流(liu)(liu)會中(zhong)表示，不(bu)(bu)只泊寓，萬科的商(shang)業、物流(liu)(liu)等不(bu)(bu)動產(chan)業務都(dou)在積極準備REITs。

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