每(mei)經記者｜陳利(li)    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝    

鑫(xin)苑(yuan)服務（HK01895，股價(jia)0.870港(gang)元，市值4.94億港(gang)元）復牌又向前進了一步。

3月(yue)(yue)13日(ri)，已停牌16個月(yue)(yue)的(de)鑫苑服務補(bu)發2022年(nian)業績報告(gao)(gao)及2023年(nian)中期(qi)報告(gao)(gao)，完成了復牌指(zhi)引(yin)中的(de)重要(yao)一步(bu)。

財報顯示(shi)，2022年鑫苑(yuan)服務實現(xian)總收益約(yue)6.87億元(yuan)，同比下降約(yue)10.9%；毛利(li)約(yue)2.29億元(yuan)，同比下降約(yue)13.9%；公司擁有人應(ying)(ying)占虧損(sun)約(yue)3.34億元(yuan)，與2021年的公司擁有人應(ying)(ying)占溢利(li)約(yue)1.23億元(yuan)相比，由盈轉(zhuan)虧。

2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，鑫(xin)苑(yuan)服(fu)務(wu)的業績(ji)下(xia)降(jiang)趨勢仍在(zai)繼(ji)續。2023年(nian)(nian)中期報(bao)告顯示，截至2023年(nian)(nian)6月30日(ri)，鑫(xin)苑(yuan)服(fu)務(wu)實現(xian)總收益3.348億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比下(xia)降(jiang)約6.0%；毛利1.263億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比下(xia)降(jiang)約7.2%；公司擁(yong)有人應占溢(yi)利約4072.5萬元(yuan)(yuan)，同(tong)比下(xia)降(jiang)約37.23%。

圖片來源：鑫苑服(fu)務2022年業績報告

主要業績指標持續下降

細分業(ye)(ye)(ye)務(wu)領域來看(kan)，鑫苑服(fu)務(wu)的主(zhu)要收入包(bao)括物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)務(wu)、增值服(fu)務(wu)、交付前及(ji)咨詢服(fu)務(wu)和(he)物(wu)業(ye)(ye)(ye)工程服(fu)務(wu)。

其中，作為主營業務的(de)物業管理服務業務2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)的(de)收入約為2.52億(yi)元，同(tong)比微(wei)降(jiang)1.56%，業務占比較(jiao)去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)提升了3.3個百分點，達到75.3%。同(tong)時，毛(mao)利率也由2022年(nian)(nian)同(tong)期(qi)的(de)31.9%提升至2023年(nian)(nian)的(de)35.5%。

但(dan)增值服(fu)務(wu)的(de)毛(mao)利(li)率(lv)則由2022年同期的(de)64.3%下(xia)降(jiang)約3.0個(ge)百分(fen)點至為61.3%；下(xia)降(jiang)幅度最大的(de)是(shi)(shi)交付前及(ji)咨詢服(fu)務(wu)，毛(mao)利(li)率(lv)由51.5%下(xia)降(jiang)約38.3個(ge)百分(fen)點至13.2%。對(dui)此，鑫苑服(fu)務(wu)解釋稱，這(zhe)是(shi)(shi)由于車位等資產協銷(xiao)業(ye)務(wu)減(jian)少(shao)，而該(gai)業(ye)務(wu)毛(mao)利(li)率(lv)相對(dui)較高。

需要(yao)指(zhi)出的是，鑫苑服(fu)務(wu)在2023年(nian)半(ban)年(nian)報中指(zhi)出，未來(lai)將(jiang)持續(xu)(xu)聚焦于大物管領域，以數據(ju)驅動(dong)運營，將(jiang)科(ke)技與業務(wu)深(shen)度融合，通(tong)過數字孿生打造數字化賦能物業的新場(chang)(chang)景，圍繞(rao)管理服(fu)務(wu)、場(chang)(chang)景服(fu)務(wu)、場(chang)(chang)景科(ke)技三大發展(zhan)曲線持續(xu)(xu)升級。

圖片來源：鑫苑服務2023年中期報告

據(ju)鑫(xin)苑(yuan)服(fu)務披露，其在上(shang)市之初募集的1.97億元款(kuan)項(xiang)中，有(you)約(yue)2960萬元用(yong)于升級及(ji)(ji)(ji)發展(zhan)自有(you)信(xin)息技術及(ji)(ji)(ji)智慧(hui)系統，其中已有(you)約(yue)1180萬元用(yong)于硬體端（即伺服(fu)器(qi)、即時監控(kong)設備以及(ji)(ji)(ji)管理 中心）的建設。截至2023年6月底，尚(shang)有(you)1780萬元款(kuan)項(xiang)未動用(yong)。

鑫苑服(fu)務在半年報中透露，預計將(jiang)于2023年9月30日或之前悉數動用上述款(kuan)項，將(jiang)完(wan)成內(nei)部(bu)ERP升級、HER建設(she)、業財一(yi)體(ti)化的(de)全面貫(guan)通(tong)等核(he)心(xin)系統建設(she)，資料中臺(tai)、物聯平臺(tai)將(jiang)全面建設(she)完(wan)成。

事實上(shang)，作(zuo)為一家脫(tuo)胎于河南(nan)本土(tu)房企(qi)鑫苑置業的物(wu)企(qi)，鑫苑服務與多數母公(gong)司分拆上(shang)市型(xing)物(wu)企(qi)一致，在(zai)業務上(shang)存在(zai)對關(guan)聯方的高度依賴。

如(ru)在(zai)主營(ying)業務收入方面，2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，鑫苑服務第三方物業開發的(de)收入占比出現了下(xia)滑(hua)，并且在(zai)管面積也同步下(xia)降(jiang)。

其中，由鑫(xin)苑置業(ye)開發(fa)的物業(ye)收(shou)入約1.93億元，收(shou)入占比(bi)(bi)從2022年的71.1%上升至(zhi)76.5%；由第三方開發(fa)的物業(ye)收(shou)入為(wei)0.59億元，收(shou)入占比(bi)(bi)則降(jiang)至(zhi)23.5%。而在2019-2021年，鑫(xin)苑置業(ye)開發(fa)的物業(ye)收(shou)入占比(bi)(bi)分(fen)別(bie)為(wei)81.5%、73.5%、66%。

截(jie)至2023年上半年，鑫(xin)苑服(fu)務(wu)的(de)合約面積(ji)為(wei)5280.5萬(wan)平(ping)方米，在(zai)管面積(ji)約為(wei)3255.8萬(wan)平(ping)方米，較(jiao)2022年同期(qi)分別降低了17.77%、16.08%。其中，來自鑫(xin)苑置業的(de)在(zai)管面積(ji)占比(bi)為(wei)43.23%，較(jiao)2022年底減少0.23%。

兩次累計停牌已近三年

值得一(yi)提(ti)的是，自2019年10月11日在港交所成(cheng)功(gong)上市(shi)至今的4年半時間(jian)里(li)，鑫苑服務已經停(ting)牌(pai)(pai)(pai)兩次，停(ting)牌(pai)(pai)(pai)累計(ji)時間(jian)已接近3年，停(ting)牌(pai)(pai)(pai)原因皆與(yu)關聯方有(you)著密切關系。

據悉(xi)，2020年(nian)6月(yue)28日(ri)至(zhi)2021年(nian)2月(yue)24日(ri)期間(jian)，鑫苑(yuan)服務與鑫苑(yuan)地產進(jin)行了數筆須予公(gong)布的款項往(wang)來，目的是“增強鑫苑(yuan)地產控股相關附屬公(gong)司銀行流(liu)水”。最終，鑫苑(yuan)服務于2022年(nian)3月(yue)29日(ri)才宣布收回(hui)款項。

也正是(shi)受這(zhe)些內部關(guan)聯交(jiao)易以(yi)及(ji)2021年(nian)年(nian)報“難產”等問題(ti)影響，鑫苑服務(wu)于2021年(nian)4月(yue)開始了(le)第一次(ci)長達17個(ge)月(yue)的停(ting)牌之(zhi)旅，這(zhe)也是(shi)港交(jiao)所停(ting)牌最早(zao)以(yi)及(ji)最久(jiu)的物管企業。

在(zai)(zai)此期(qi)間(jian)，鑫苑服(fu)務曾被聯交(jiao)(jiao)所(suo)下了最后(hou)(hou)通牒(die)：“若其不能(neng)按(an)照指引(yin)復牌，將在(zai)(zai)2022年9月(yue)(yue)30日以后(hou)(hou)取消其上(shang)市地(di)位。”所(suo)幸，在(zai)(zai)截(jie)至目前的最后(hou)(hou)一個(ge)月(yue)(yue)，鑫苑服(fu)務交(jiao)(jiao)出了2022年中報并達成了復牌指引(yin)，自2022年9月(yue)(yue)2日起恢復股(gu)票買賣。

圖片來源：鑫苑服務公告

然(ran)而復牌(pai)才兩個月，2022年11月16日鑫(xin)(xin)苑(yuan)服(fu)務(wu)再(zai)次宣告股(gu)票停牌(pai)交易，原因同樣(yang)是(shi)因為母公司(si)(si)。據彼(bi)時公告，鑫(xin)(xin)苑(yuan)服(fu)務(wu)在進(jin)行(xing)年末資(zi)產審查及制訂預算程序(xu)的(de)(de)過(guo)程中發現，其子(zi)公司(si)(si)存置于鄭州(zhou)銀(yin)行(xing)、華夏銀(yin)行(xing)共約4.02億元的(de)(de)定期存款(kuan)已被質押，作為控股(gu)股(gu)東(dong)鑫(xin)(xin)苑(yuan)地產旗下子(zi)公司(si)(si)以及若干并非鑫(xin)(xin)苑(yuan)服(fu)務(wu)旗下公司(si)(si)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)融資(zi)抵押品，而且“有關貸(dai)款(kuan)很(hen)可能無法在所示(shi)到(dao)期日之(zhi)前償還。”

盡管鑫(xin)苑(yuan)服(fu)務已(yi)起訴(su)鑫(xin)苑(yuan)置(zhi)(zhi)業，香港國際仲裁中心也在2023年(nian)10月13日(ri)作出最終且(qie)(qie)具(ju)法(fa)律約(yue)束力的仲裁裁決，要求鑫(xin)苑(yuan)置(zhi)(zhi)業賠付包括(kuo)本金(jin)、利(li)(li)息(xi)以及因(yin)審核及調查事宜而產生費用(yong)合計約(yue)4.05億元。但鑫(xin)苑(yuan)置(zhi)(zhi)業已(yi)多年(nian)虧損且(qie)(qie)債務屢(lv)屢(lv)違約(yue)，收回(hui)欠款存在較大困難。數(shu)據(ju)顯示，合并利(li)(li)潤表(biao)范圍(wei)(wei)內2022年(nian)鑫(xin)苑(yuan)置(zhi)(zhi)業實現(xian)營業收入(ru)53.89億元，同(tong)比(bi)下滑4.48%；凈利(li)(li)潤虧損6.24億元；合并負(fu)債表(biao)范圍(wei)(wei)內2022年(nian)其總負(fu)債383.16億元，負(fu)債率86.94%。但同(tong)期公司現(xian)金(jin)余額只有(you)23.17億元，同(tong)比(bi)下滑15.49%。

于是(shi)，鑫(xin)苑(yuan)置業(ye)選擇了(le)以資抵賬，將多(duo)個附(fu)屬公司(si)打包并成立了(le)北京鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟(sheng)(sheng)商業(ye)管(guan)理(li)有限公司(si)（以下(xia)簡稱鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟(sheng)(sheng)），將鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟(sheng)(sheng)100%股權轉讓給(gei)了(le)鑫(xin)苑(yuan)服務，來(lai)結清部(bu)分仲(zhong)裁裁決(jue)。此后，又將6間會所的經營權轉讓給(gei)了(le)鑫(xin)苑(yuan)服務，為期(qi)30年，償還3048.49萬(wan)元的仲(zhong)裁款項。至此，被質押的約(yue)4.02億元定期(qi)存款已經通過仲(zhong)裁償付完畢。

鑫苑服務2月15日發布的復牌最新進展 圖片來源：鑫苑服務公告

如今，隨著(zhu)兩份(fen)業績報的補發，鑫苑服務(wu)滿足了其(qi)中一項要求(qiu)，離(li)復牌更進一步(bu)。但規(gui)范母公司與鑫苑置業的關聯交易仍是鑫苑物業今后不(bu)得不(bu)重(zhong)視的問題(ti)。

封(feng)面圖片來(lai)源：視覺中國(guo)-VCG4193356036