每經記者｜夏子博(bo)    每經編(bian)輯｜賀(he)娟娟

對于望(wang)房興嘆的大城(cheng)市(shi)工薪階(jie)層而言，未來購(gou)房不再只有商品房選項(xiang)。

另一個(ge)選項是——配售型(xing)保(bao)障(zhang)房，隨著住建部將其(qi)列為改革重點，其(qi)亦在(zai)多個(ge)城市報送的今年首(shou)批保(bao)障(zhang)性住房建設(she)計劃和(he)建設(she)項目(mu)中占據“C位”。

據悉，配售型(xing)保障房主要(yao)向城市中低收入人群出售，配套成(cheng)熟、戶型(xing)剛需、不(bu)可流通，更重要(yao)的是價(jia)格足(zu)夠便宜，普遍(bian)為周邊樓盤的50%。

據(ju)央視新(xin)聞，西安今年已計(ji)劃籌建1萬(wan)套配售(shou)型(xing)保障房，將從年底(di)開始陸(lu)續(xu)完工。

而這些“不能賣(mai)”但“價(jia)格低(di)”的保障房入市背后，有(you)何考慮(lv)與深意？將驚起何種漣(lian)漪？對(dui)無(wu)房的“西漂(piao)”帶來哪些利好？

“確定”且“足夠便宜”

相比商品房，配(pei)售型保障房的最大(da)特點(dian)就(jiu)是“確定”且“足(zu)夠便(bian)宜”。

“確定”體現(xian)在兩方(fang)面：一是上述(shu)西安配售(shou)型保障房實行現(xian)房銷(xiao)售(shou)，即必須達到(dao)竣(jun)工備案和交付(fu)條件以后才(cai)能對外銷(xiao)售(shou)，所(suo)見即所(suo)得。

二是都處于(yu)地(di)(di)鐵站附近等交通便利、配套齊全的(de)(de)區(qu)域。從(cong)報道圖片上位置看，首(shou)批落地(di)(di)的(de)(de)幾個社區(qu)，涵蓋三號線地(di)(di)鐵口，二環(huan)里、浐灞(ba)香湖灣等主城區(qu)位置，并非傳統的(de)(de)偏遠區(qu)域。

圖片來源：西安發布

定價(jia)(jia)方(fang)面，一般在(zai)周邊商(shang)品房價(jia)(jia)的(de)50%以內(nei)。西安(an)市住房和城鄉建(jian)設(she)局保障(zhang)處處長(chang)王博此前介紹，西安(an)目前已經(jing)有(you)3個項目共3000套房源，初(chu)步確定在(zai)每平方(fang)米(mi)7500元(yuan)(yuan)左右，而周邊商(shang)品房價(jia)(jia)格(ge)在(zai)每平方(fang)米(mi)1.5萬元(yuan)(yuan)-2.2萬元(yuan)(yuan)之間。

以目(mu)(mu)前進度比(bi)較(jiao)快(kuai)的魚化新(xin)居(ju)為(wei)例，項(xiang)目(mu)(mu)緊鄰高(gao)新(xin)，正(zheng)對魚化寨地鐵口，附近商品(pin)房新(xin)房均價在18000元/㎡左右(you)，該項(xiang)目(mu)(mu)房源供(gong)應(ying)3068套，戶(hu)型為(wei)58-93㎡，若(ruo)按照7500元/㎡價格出(chu)售可謂(wei)競爭力十足，勢必獲得市場熱捧。

本次(ci)配(pei)售型保(bao)障房重點(dian)針(zhen)對的(de)是(shi)兩類(lei)群體：一類(lei)是(shi)住房有困難且(qie)收入不(bu)高(gao)的(de)工薪收入群體；另(ling)一類(lei)是(shi)城(cheng)市需要(yao)(yao)引進的(de)科(ke)技人(ren)員、教師、醫(yi)護人(ren)員等。申請條件上(shang)，要(yao)(yao)求西(xi)安市戶(hu)籍且(qie)落戶(hu)滿三年(nian)時間，同時家(jia)庭(ting)人(ren)均住房面積要(yao)(yao)低(di)于17平方米(mi)，而(er)且(qie)優先保(bao)證低(di)于上(shang)年(nian)度城(cheng)鎮居民人(ren)均可支配(pei)收入的(de)52000元每年(nian)，然后是(shi)每月是(shi)4264元，然后（以后會(hui)）逐步(bu)擴(kuo)大到(dao)整個工薪群體。

值得注(zhu)意的(de)(de)(de)是，上(shang)述(shu)配售型保障(zhang)房項(xiang)目，有新建的(de)(de)(de)，也有由此前的(de)(de)(de)經濟適用房轉化而來的(de)(de)(de)，頗(po)為相(xiang)似的(de)(de)(de)兩者之間的(de)(de)(de)區別在哪？

實際上(shang)，經(jing)適房(fang)往往在達到年(nian)限或條(tiao)件后可以轉手，而配售(shou)型(xing)保(bao)障性住房(fang)最突出的(de)特點就是——購(gou)(gou)買后不(bu)能(neng)上(shang)市交易(yi)，實行(xing)封閉管理。在使用階段(duan)，其只能(neng)供申(shen)購(gou)(gou)家庭自住，不(bu)能(neng)私自轉讓(rang)、不(bu)得(de)長期閑置等；在退出階段(duan)，必須由政府主管部門回購(gou)(gou)，個人不(bu)能(neng)以任何形式私下(xia)交易(yi)或上(shang)市流通，被稱為真(zhen)正的(de)“不(bu)動產”。

就封閉流轉來說，一方(fang)面(mian)能(neng)杜絕尋租(zu)或套利；另一方(fang)面(mian)，也能(neng)避(bi)免后期套現，導致(zhi)二(er)手房掛牌(pai)量(liang)大(da)幅(fu)度增加沖擊商品房市場，確(que)保“雙軌”運行。

如何影響西安樓市

隨著(zhu)配售型保障房“橫空(kong)出世”，對(dui)西安(an)樓(lou)市上至新商品房、下至“老破小”有(you)何影響？

事實上，配售型保障房(fang)對(dui)(dui)于各(ge)路房(fang)企的(de)影響早已開(kai)始。以(yi)西(xi)安(an)為(wei)例，這幾(ji)年顯著(zhu)的(de)變(bian)化就(jiu)是(shi)對(dui)(dui)于剛需型項(xiang)目，無(wu)論(lun)房(fang)企拿地端(duan)或(huo)是(shi)銷售端(duan)，大(da)家都是(shi)興致乏(fa)乏(fa)，反倒是(shi)占據核(he)心地段、配套齊全、面積較大(da)、總價較高的(de)改善項(xiang)目較為(wei)火熱。

以某(mou)購房(fang)APP來看(kan)，西安地區有80㎡以下(xia)房(fang)型(xing)(xing)的在售住宅樓盤僅為29個，而有80-120㎡房(fang)型(xing)(xing)的為212個，有120-150㎡房(fang)型(xing)(xing)的257個，150㎡以上的186個。

由此可見，新(xin)建商品房(fang)已以改善型(xing)為主，對(dui)于“低(di)端有保(bao)(bao)障、高端有市場”的新(xin)格(ge)局早有準(zhun)備，與配售型(xing)保(bao)(bao)障房(fang)針(zhen)對(dui)的需求人群存在顯(xian)著差異，受(shou)到的影響相對(dui)較(jiao)小。

二手房(fang)(fang)方面(mian)，據(ju)某交易平臺發現，目前西安二手房(fang)(fang)90—140㎡面(mian)積(ji)(ji)段房(fang)(fang)源最多(duo)，這個面(mian)積(ji)(ji)段的戶(hu)型基本上以兩室、三室為主，集(ji)中在經開，曲江二期、雁塔，城東浐河沿線等地，總價也在100-200萬之間(jian)，普遍是“次新房(fang)(fang)”，與新房(fang)(fang)形成價格(ge)梯度，也并非配售型保障房(fang)(fang)的主要“競爭對手”。

“配售型保障房‘擠壓’的主要還是存量剛需型商品住房，尤其是在同一區域，戶型和面積等類似的，比如面積在60—90㎡，總價不高的二手房，或是一些‘老破小’。”地產業內人士分析稱。

圖片來源：西(xi)安(an)發布(bu)

不過值得(de)注意(yi)的(de)是，政府主導建設保障房(fang)往(wang)往(wang)發(fa)生在(zai)住房(fang)供不應(ying)求的(de)背景下，一(yi)旦(dan)住房(fang)短缺問題得(de)到(dao)解決，政府方(fang)面(mian)會(hui)調整供應(ying)、縮小覆蓋面(mian)，新(xin)一(yi)輪保障性(xing)住房(fang)亦(yi)強調“以需定建”，穩慎推進。短期內(nei)，保障性(xing)住房(fang)新(xin)增規模整體不大(da)，對商品房(fang)的(de)影響也是局部、有限。

而從長遠看，隨著(zhu)中國邁入總量(liang)上“不缺房”時代，雙軌制運行下保障房建設通過(guo)“保本微利”原則解決好大城市“夾(jia)心層”住房問(wen)題，在35個城區(qu)人口300萬以(yi)上試點城市開發節(jie)奏或將進一步加快，為城市發展提供接續力量(liang)。

“而商品(pin)房則針對改善(shan)性(xing)住房需求，供求關系由市場決定(ding)，受中高收入(ru)群(qun)體選擇(ze)，房企也將(jiang)進入(ru)‘拼(pin)產品(pin)，拼(pin)物業，拼(pin)服務’的(de)階段，一、二線城市核心地段的(de)房子(zi)因其(qi)稀缺性(xing)大概(gai)率將(jiang)保持價(jia)格(ge)穩(wen)定(ding)，具(ju)備一定(ding)金融屬性(xing)。”上(shang)述人士表(biao)示。

配售型保障房的背后邏輯

再說回(hui)配(pei)售型保(bao)障房的背后邏(luo)輯(ji)。

對此，需要先從配售型(xing)保(bao)障(zhang)房目標人群(qun)入(ru)手，即有一定收入(ru)積累(lei)，想獲得產權住房，但支付能力弱的購房困難群(qun)體：

一是戶籍無(wu)房(fang)戶或“夾(jia)心層(ceng)”，既此前(qian)條件不符合經適房(fang)，又(you)無(wu)力購(gou)買商品房(fang)的(de)(de)(de)群(qun)體(ti)，也是目前(qian)階段的(de)(de)(de)主要對象；二(er)是以新就業大學生為代(dai)表的(de)(de)(de)“人才群(qun)體(ti)”，若無(wu)家庭支(zhi)持，面對高房(fang)價、高首付時捉襟見肘，需要政策幫助；三(san)是為社會提供(gong)基(ji)礎服務的(de)(de)(de)工薪階層(ceng)。

而配售(shou)型保障房在常住人(ren)口300萬以上(shang)大城(cheng)市率先發力(li)，主要(yao)(yao)也是(shi)因(yin)為城(cheng)市在長期人(ren)口凈流入下(xia)房價偏高且上(shang)漲迅速，存在大量“人(ren)才群體”或是(shi)工(gong)薪階(jie)層買不起房的問題，就更需要(yao)(yao)配售(shou)型保障房進行(xing)“補位”。

對此(ci)，廣(guang)東省住(zhu)房政策研究中心首席研究員(yuan)李宇(yu)嘉(jia)此(ci)前在媒體上的公開評論值得(de)關注，他認為，大力推進配(pei)售型保障房目(mu)的是達到(dao)先(xian)租后買(mai)、梯度升級的住(zhu)房消費健康(kang)循環。

在他(ta)看來(lai)，當下中(zhong)高收(shou)入人(ren)群、投資炒房人(ren)群開始退出市場，但房價還(huan)在高位，而中(zhong)等(deng)、中(zhong)低收(shou)入的“夾心層(ceng)”人(ren)群買(mai)不起商品(pin)房，導致了需(xu)(xu)求(qiu)斷層(ceng)、供需(xu)(xu)錯(cuo)配局面。

李(li)宇嘉(jia)認為(wei)，做大做實(shi)政府(fu)主導(dao)的(de)(de)一(yi)系列(lie)住(zhu)房保(bao)障(zhang)，目的(de)(de)在(zai)于讓住(zhu)房困難人(ren)群享(xiang)受(shou)城(cheng)市(shi)化(hua)的(de)(de)公共服(fu)務(wu)，從(cong)而融入城(cheng)市(shi)并成(cheng)為(wei)真正的(de)(de)市(shi)民，構建(jian)“先租后(hou)買(mai)”“先小后(hou)大”“先上車后(hou)改善”的(de)(de)住(zhu)房消費和(he)資產擁有階(jie)梯(ti)，也即配租型、配售型保(bao)障(zhang)房、商品房的(de)(de)階(jie)層(ceng)梯(ti)度，最終成(cheng)為(wei)城(cheng)市(shi)的(de)(de)有產者。

圖片來源：VCG41N1353613420

而隨著“保(bao)障+市場”住房(fang)雙(shuang)軌制持(chi)續推進，一(yi)來可以破解(jie)需求(qiu)斷層(ceng)(ceng)和庫存高壓、盤活閑置土地，推動房(fang)地產(chan)業轉(zhuan)型；二來解(jie)決廣大(da)工(gong)薪階層(ceng)(ceng)等“夾心層(ceng)(ceng)”群體住房(fang)困(kun)難問題；三是對于宏觀(guan)經濟而言，保(bao)障性住房(fang)建設能在(zai)一(yi)定程度上拉動投資(zi)。

不過需要注意的是(shi)，“雙軌制(zhi)”運(yun)行逾二(er)十(shi)五(wu)年間曾出現(xian)過的一些阻(zu)力待解。上述業內人士表示：“例如(ru)(ru)，城(cheng)投國企等建設平臺(tai)如(ru)(ru)何平衡項目運(yun)轉和資金來源；各地(di)對于享受(shou)配售型保(bao)障性住房的群(qun)體可(ke)能(neng)暫(zan)不明確；保(bao)障房可(ke)能(neng)會(hui)與土地(di)財(cai)政及(ji)商品房效(xiao)益(yi)導向相悖等。”

封面圖片(pian)來源：VCG41N1353613420