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 物業企業對于(yu)關聯方的業務依賴正(zheng)不(bu)斷減弱。

3月25日，融創服務（HK01516，股價1.870港元，市值(zhi)57.16億港元）發布的2023年業績報告顯示：2023年公(gong)司(si)實現營收(shou)約70.10億元，同(tong)(tong)比(bi)下降約1.6%。其中來(lai)(lai)自關聯方收(shou)入(ru)為5.7億元，占比(bi)僅8.1%，同(tong)(tong)比(bi)下降約56%；來(lai)(lai)自第三方的業務增至(zhi)64.4億元，占比(bi)高達91.9%。毛利16.68億元，同(tong)(tong)比(bi)增長(chang)4%。

過(guo)去一年，融創服務(wu)一方(fang)(fang)面致力于控制關(guan)聯方(fang)(fang)業務(wu)風(feng)險(xian)的(de)蔓延，另一方(fang)(fang)面積極催收回款，最終公司經(jing)營活(huo)動產生的(de)現金流(liu)凈(jing)額達到8.62億元，實現覆(fu)蓋核心凈(jing)利潤約1.1倍，而2022年同期為(wei)-3.95億元。截(jie)至2023年底，其可用資金余額約44.36億元。

不過，盡(jin)管融(rong)創服務管理(li)層在(zai)2023年(nian)(nian)中(zhong)期業績會(hui)上(shang)曾(ceng)表示“不太會(hui)出現因(yin)關聯(lian)方(fang)融(rong)創中(zhong)國大額計(ji)提減值的情況”，但(dan)在(zai)2023年(nian)(nian)的金融(rong)資產減值虧損凈額8.5億(yi)元中(zhong)，有5.3億(yi)元、占比62.4%來自關聯(lian)方(fang)款(kuan)項；69.34億(yi)元的貿易應收款(kuan)項中(zhong)有約34.17億(yi)元來自關聯(lian)方(fang)，占比近(jin)50%。

虧損幅度有所收窄

年(nian)(nian)報(bao)顯(xian)示，2023年(nian)(nian)融創服務(wu)實(shi)現全年(nian)(nian)收入約(yue)(yue)(yue)70.1億元(yuan)(yuan)，同比(bi)下降約(yue)(yue)(yue)1.6%；毛利約(yue)(yue)(yue)16.68億元(yuan)(yuan)，同比(bi)增長約(yue)(yue)(yue)4%；公司擁有(you)人應占虧損約(yue)(yue)(yue)4.35億元(yuan)(yuan)，虧損幅(fu)度收窄9.7%；公司擁有(you)人核心凈利潤約(yue)(yue)(yue)7.93億元(yuan)(yuan)，同比(bi)增長約(yue)(yue)(yue)3%。

截至報告期末，融創服務在(zai)管建筑面積達(da)(da)到2.7億平方米，同比增長11.9%；管理項目達(da)(da)1713個，業主戶(hu)(hu)數突破150萬戶(hu)(hu)。

而在2023年中期業績會上，融創服務管(guan)(guan)理(li)層曾明確提出2023年公司(si)“在管(guan)(guan)面積(ji)同比預計有(you)15%-20%的(de)提升，相應的(de)收入規模也會有(you)15%-20%的(de)提升幅度(du)”。

如今(jin)看來(lai)，這(zhe)兩(liang)個預期目標均未能實現。對(dui)此，融創服務(wu)解釋稱，這(zhe)主(zhu)要(yao)是由于自2022年下半(ban)年開(kai)始受地產行業(ye)環(huan)境影響，基于市(shi)場化原則(ze)對(dui)非(fei)業(ye)主(zhu)增(zeng)(zeng)值服務(wu)持續進行調整，導致收入減少(shao)。若剔除(chu)非(fei)業(ye)主(zhu)增(zeng)(zeng)值服務(wu)業(ye)務(wu)，公司核心(xin)業(ye)務(wu)的收入同比(bi)增(zeng)(zeng)長約9.2%，占比(bi)提升至約94.6%。

作(zuo)為營收的絕對(dui)主力，物業管理及運營服務(wu)實現營收61.59億元，同比增長(chang)約11.7%，在(zai)總收入占比提升(sheng)10.4%達到87.8%，這主要是(shi)由于(yu)業務(wu)擴(kuo)張，在(zai)管規(gui)模建筑面積增加。

在毛利(li)率(lv)方面，融(rong)創(chuang)服(fu)務(wu)(wu)2023年(nian)的(de)毛利(li)率(lv)為23.8%，較2022年(nian)同期的(de)22.5%增長約1.3個百(bai)分(fen)點(dian)。具體(ti)來看，物業管理及(ji)運營服(fu)務(wu)(wu)毛利(li)率(lv)同比下(xia)降0.5個百(bai)分(fen)點(dian)至23.8%，非業主(zhu)增值服(fu)務(wu)(wu)增長6.8個百(bai)分(fen)點(dian)至13.0%，社區生(sheng)活(huo)服(fu)務(wu)(wu)下(xia)降4.1個百(bai)分(fen)點(dian)至31.7%。

“社區(qu)生活(huo)服務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)毛利(li)(li)率(lv)(lv)下降(jiang)主要由于(yu)美(mei)居(ju)業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)于(yu)年內受(shou)地(di)產行(xing)業(ye)環境影響調(diao)整業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)結構，高(gao)毛利(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)新交付物業(ye)項(xiang)目招商(shang)推(tui)廣服務(wu)(wu)(wu)(wu)收入占比(bi)下降(jiang)，相對低毛利(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)美(mei)居(ju)自營業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)增加(jia)，導致美(mei)居(ju)業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)毛利(li)(li)率(lv)(lv)大幅下降(jiang)。”融(rong)創(chuang)服務(wu)(wu)(wu)(wu)在年報中解釋稱，美(mei)居(ju)業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)以外社區(qu)生活(huo)服務(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)毛利(li)(li)率(lv)(lv)較(jiao)去年同期增加(jia)0.8個(ge)百分點。

關聯方影響仍然存在

于(yu)物(wu)業行業而言，近(jin)兩(liang)年(nian)受關聯地產企業下行影(ying)響，不少(shao)物(wu)企“被逼”加快獨(du)立，融創服務(wu)同樣(yang)如此。

報告期內，融創服務來(lai)自關聯方的收(shou)入約5.7億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)55.6%，占總收(shou)入比(bi)例下降(jiang)至8.1%；來(lai)自第三方的收(shou)入同比(bi)增長10.2%至約64.39億元(yuan)，占總收(shou)入比(bi)例91.9%%，成為其收(shou)入的主(zhu)要來(lai)源(yuan)。

不過需要注意的是，來自關(guan)聯(lian)方的影響(xiang)依然(ran)存(cun)在，尤其(qi)是在應收賬款方面(mian)。報(bao)告顯示，截至2023年(nian)末，在計提減值(zhi)之前，融(rong)創服(fu)務貿(mao)(mao)易及其(qi)他應收款項總額約為(wei)69.34億元，同比(bi)(bi)增長約12.83%。其(qi)中來自關(guan)聯(lian)方的貿(mao)(mao)易應收款項約為(wei)34.17億元，同比(bi)(bi)2022年(nian)的33.68億元增加約4903萬元，占比(bi)(bi)接近50%。

而在計(ji)提虧損撥備26.17億元后，公司貿易(yi)及其他應收款項凈額(e)約(yue)為42.66億元，同比減少5091.7萬元。

對于如(ru)此高額的(de)計(ji)提(ti)，融創服務(wu)表(biao)示，一(yi)方(fang)面由于地產行業市場情況持(chi)續下(xia)行，集(ji)團出于謹慎性考量，進一(yi)步對關聯(lian)方(fang)貿易(yi)及(ji)其(qi)他應(ying)(ying)收款項(xiang)計(ji)提(ti)了減(jian)值撥備(bei)；另一(yi)方(fang)面受整(zheng)體經(jing)濟(ji)環境影響(xiang)，由第(di)三(san)方(fang)業主回款速度放緩(huan)，導致集(ji)團第(di)三(san)方(fang)貿易(yi)及(ji)其(qi)他應(ying)(ying)收款項(xiang)的(de)信用風險增加，因而(er)計(ji)提(ti)之減(jian)值撥備(bei)增加。

而對(dui)于過往已(yi)經(jing)形成的關聯(lian)方應收(shou)賬款(kuan)，融創(chuang)服務(wu)管理層在業績會上表示(shi)，一直在做積極跟進(jin)和催收(shou)，也一直在積極從(cong)融創(chuang)地產(chan)方面獲取有(you)價值、易變(bian)現的資產(chan)來抵償，作(zuo)為保(bao)障融創(chuang)服務(wu)的最(zui)大回(hui)收(shou)。

如在2023年12月28日，融(rong)創服(fu)務(wu)與融(rong)創集團成員公司(si)訂立協議，融(rong)創集團成員公司(si)向融(rong)創服(fu)務(wu)轉讓目標(biao)物業(ye)，對價約(yue)724.8萬元，以(yi)相關融(rong)創集團成員公司(si)應付未付的等額(e)款項抵銷支付。

今年3月15日，融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)服(fu)(fu)務(wu)與(yu)融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)集團訂立協(xie)議，融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)集團將江蘇常熟市現(xian)房項目轉(zhuan)讓予(yu)融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)服(fu)(fu)務(wu)，代價為1億元(yuan)(yuan)，其中以現(xian)金支付(fu)5000萬(wan)元(yuan)(yuan)，剩余(yu)5000萬(wan)元(yuan)(yuan)以融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)集團應付(fu)融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)服(fu)(fu)務(wu)而未付(fu)的等額款(kuan)項抵(di)銷。

需(xu)要注意(yi)的(de)是(shi)，融創(chuang)服(fu)務(wu)在(zai)2023年首次對商譽進(jin)行了減(jian)值(zhi)(zhi)5.47億(yi)元。而(er)這(zhe)部分(fen)減(jian)值(zhi)(zhi)主(zhu)要是(shi)針對此前收購的(de)開(kai)元物業。公開(kai)資料(liao)顯示(shi)，2020年5月7日，融創(chuang)服(fu)務(wu)以(yi)15億(yi)元完(wan)成了對開(kai)元物業的(de)股權收購，至(zhi)此融創(chuang)服(fu)務(wu)合約項目(mu)數量首次突破1000個，達到1162個；合約面積高達2.27億(yi)平方(fang)米，在(zai)管(guan)面積亦首次突破1億(yi)平方(fang)米大關(guan)。

然而受市場環境(jing)影響，開元物業擴張速(su)(su)度低于預期，并沒能實現預期的(de)業績增速(su)(su)。因(yin)此(ci)，融創服務表示(shi)，基于謹(jin)慎(shen)性考量，公(gong)司決定撤(che)出開元物業管(guan)理的(de)若(ruo)干物業管(guan)理項目，對(dui)其產生的(de)商譽計提減值。

消失的商業運營服務

值(zhi)得一提的是(shi)，在融創服務2023年營(ying)收業務構成中，商業運營(ying)管(guan)理服務不見了蹤(zong)影。

年(nian)報顯示(shi)，融創服(fu)(fu)務2023年(nian)營收(shou)主要是由(you)物業(ye)(ye)管(guan)理及運營服(fu)(fu)務、社(she)區生活(huo)服(fu)(fu)務、非業(ye)(ye)主增值服(fu)(fu)務三(san)大業(ye)(ye)務收(shou)入構成，占比分別(bie)87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年(nian)中(zhong)報以及2022年(nian)報中(zhong)，融創服(fu)(fu)務的營收(shou)主要由(you)四大業(ye)(ye)務構成，除(chu)前述三(san)項(xiang)外，還(huan)包括(kuo)商(shang)業(ye)(ye)運營管(guan)理服(fu)(fu)務。

據2023年中報，融創(chuang)服(fu)務(wu)(wu)(wu)商(shang)業(ye)運營管理(li)服(fu)務(wu)(wu)(wu)營收(shou)(shou)(shou)為2234.3萬元，占(zhan)總營收(shou)(shou)(shou)的0.7%，同(tong)比(bi)下(xia)降了79.7%。彼時融創(chuang)服(fu)務(wu)(wu)(wu)解釋稱，對部(bu)分回款率偏低(di)的關聯方(fang)業(ye)務(wu)(wu)(wu)調整了收(shou)(shou)(shou)入(ru)確(que)(que)認(ren)節奏(zou)導(dao)致了大量收(shou)(shou)(shou)入(ru)未于期內(nei)確(que)(que)認(ren)。剔除此部(bu)分影響，同(tong)比(bi)下(xia)降約450萬元，乃由于部(bu)分業(ye)主方(fang)調整商(shang)業(ye)項目開發計劃(hua)，研策服(fu)務(wu)(wu)(wu)及咨詢服(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)(shou)入(ru)同(tong)比(bi)下(xia)降所致。

另據2022年報，融創服務(wu)的商業運營(ying)管(guan)理服務(wu)營(ying)收為(wei)1.48億元，占總營(ying)收的2.1%，同比下降9.8%。

據每經(jing)記者了解，此前融(rong)創(chuang)(chuang)服務(wu)的商(shang)業運營服務(wu)項目主(zhu)要源于(yu)融(rong)創(chuang)(chuang)中國。2021年11月(yue)，融(rong)創(chuang)(chuang)服務(wu)以18億元代(dai)價收購融(rong)創(chuang)(chuang)中國旗(qi)下(xia)(xia)融(rong)樂(le)時代(dai)（海南）商(shang)業管理有限公(gong)司（以下(xia)(xia)簡稱融(rong)樂(le)時代(dai)），至此融(rong)創(chuang)(chuang)服務(wu)將融(rong)創(chuang)(chuang)文旅(lv)集團商(shang)業運營板塊整合至公(gong)司的業務(wu)版圖之(zhi)下(xia)(xia)。

根據當時融創中國(guo)的承(cheng)諾，融樂時代在2022年度歸母(mu)凈(jing)利潤(run)不(bu)低(di)于(yu)(yu)1.4億元(yuan)，如低(di)于(yu)(yu)承(cheng)諾利潤(run)，則融創服務有權要求(qiu)進(jin)行(xing)現金(jin)(jin)補(bu)償(chang)，現金(jin)(jin)補(bu)償(chang)金(jin)(jin)額為承(cheng)諾利潤(run)與實際實現的歸母(mu)凈(jing)利潤(run)差(cha)額的12.86倍。

然而(er)到了2023年4月6日，融(rong)創服務(wu)又與融(rong)創中(zhong)國簽訂補充協(xie)議，變(bian)更(geng)原協(xie)議中(zhong)業績承諾(nuo)條款(kuan)，將(jiang)(jiang)原先約(yue)定的2022年歸母凈利(li)潤不(bu)低于(yu)(yu)1.4億元調整為2023年財政年度的歸母凈利(li)潤不(bu)低于(yu)(yu)1.4億元。除此之(zhi)外，原協(xie)議其他條款(kuan)將(jiang)(jiang)繼續有效。

彼時，對于簽(qian)訂補充(chong)協議的原(yuan)因(yin)，融創服務方面(mian)稱(cheng)，2022年商(shang)業(ye)運營在管項目因(yin)疫情原(yuan)因(yin)關停并給予商(shang)戶大量租金減免，以及商(shang)業(ye)物業(ye)的開發計劃有(you)所調整(zheng)。

盡管如今(jin)融(rong)(rong)創(chuang)中國債(zhai)務重組成功，但其經(jing)營(ying)能力仍尚(shang)未恢復(fu)。2023年以來，包(bao)括無錫融(rong)(rong)創(chuang)茂(mao)、融(rong)(rong)創(chuang)昆(kun)明萬(wan)達城(cheng)、武漢融(rong)(rong)創(chuang)武地(di)長(chang)江文旅城(cheng)等多宗商(shang)業(ye)資產被擺上了拍賣臺。

“在公司現金流以(yi)(yi)及(ji)經營有(you)所改善的(de)(de)前(qian)提下，未(wei)來業務(wu)發展要作(zuo)(zuo)出健康的(de)(de)選(xuan)擇。”融創服務(wu)管理層表示，包括對于關聯方以(yi)(yi)及(ji)第三方的(de)(de)業務(wu)承接，都要求(qiu)以(yi)(yi)可收(shou)回款(kuan)項作(zuo)(zuo)為前(qian)提。

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