每經(jing)AI快(kuai)訊，2024年(nian)1月14日，申港(gang)證(zheng)券發布研報(bao)點評(ping)物業管理行業。

每周一談：23年TOP50物企新增第(di)三方拓展面積同比增速轉負

23年(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)TOP50物(wu)企(qi)(qi)新增(zeng)(zeng)(zeng)面積(ji)均弱于22年(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)，其中新增(zeng)(zeng)(zeng)合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)面積(ji)、新增(zeng)(zeng)(zeng)第三方(fang)(fang)拓展面積(ji)及(ji)新增(zeng)(zeng)(zeng)關(guan)(guan)聯(lian)(lian)方(fang)(fang)承(cheng)接面積(ji)同(tong)比分(fen)別減少(shao)25.85%、19.37%及(ji)22.02%。根據(ju)(ju)中指研(yan)究(jiu)院(yuan)發布的《中國(guo)物(wu)業(ye)(ye)服務企(qi)(qi)業(ye)(ye)新增(zeng)(zeng)(zeng)合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)面積(ji)TOP50》數據(ju)(ju)顯示(shi)，23年(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)TOP50企(qi)(qi)業(ye)(ye)新增(zeng)(zeng)(zeng)合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)面積(ji)共(gong)計約(yue)(yue)(yue)17.68億方(fang)(fang)，22年(nian)(nian)(nian)同(tong)期為23.92億方(fang)(fang)，除關(guan)(guan)聯(lian)(lian)方(fang)(fang)承(cheng)接面積(ji)減少(shao)外，第三方(fang)(fang)拓展面積(ji)同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)亦轉負，22年(nian)(nian)(nian)第三方(fang)(fang)拓展面積(ji)同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)為46.13%，整體(ti)來看物(wu)企(qi)(qi)新增(zeng)(zeng)(zeng)合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)面積(ji)仍(reng)(reng)以第三方(fang)(fang)拓展為主，受到全(quan)國(guo)房地產開發投資增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)持續下滑的影響(xiang)，預計24年(nian)(nian)(nian)關(guan)(guan)聯(lian)(lian)方(fang)(fang)交(jiao)付仍(reng)(reng)將繼(ji)續減少(shao)。

物(wu)企(qi)(qi)新增合(he)約(yue)面積(ji)同比(bi)減(jian)少除上述因素外，并(bing)購退潮亦是(shi)影響因素之(zhi)一。根據中(zhong)指研究院(yuan)的統(tong)計口徑，中(zhong)國物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企(qi)(qi)業(ye)(ye)新增合(he)約(yue)面積(ji)數據統(tong)計是(shi)以2023年1-12月(yue)期間物(wu)業(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)第(di)三方(fang)市場拓展面積(ji)、并(bing)購面積(ji)、承接關(guan)聯(lian)方(fang)面積(ji)三項之(zhi)和統(tong)計。從并(bing)購交(jiao)易規(gui)模來(lai)看(kan)，23年物(wu)業(ye)(ye)管理行業(ye)(ye)已披露相關(guan)信息的并(bing)購交(jiao)易超90宗(zong)(zong)，交(jiao)易金額(e)近20億元，大宗(zong)(zong)交(jiao)易銳減(jian)，并(bing)購數量多但金額(e)小，反映(ying)出物(wu)企(qi)(qi)收(shou)購方(fang)更(geng)傾向于“小而美”的標的。

物(wu)(wu)企(qi)強者(zhe)恒(heng)強局勢持續(xu)，關聯房企(qi)拿(na)地、銷(xiao)售排名較好(hao)的物(wu)(wu)企(qi)面積及承(cheng)接(jie)確定性強，新增(zeng)關聯方承(cheng)接(jie)面積排名靠前的以國(guo)央企(qi)為主。

我(wo)們認為物(wu)(wu)(wu)企(qi)頭部(bu)(bu)格(ge)局基本(ben)(ben)已(yi)定，24年行(xing)業(ye)(ye)將更(geng)加聚焦有利潤的(de)增長(chang)，從住宅存量市(shi)(shi)場來看(kan)，在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)上調難度較大、老舊小區設(she)施(shi)設(she)備維護成本(ben)(ben)日益(yi)增加、人工成本(ben)(ben)上升的(de)市(shi)(shi)場情況(kuang)下(xia)，物(wu)(wu)(wu)企(qi)規模擴張速度或將進一步放緩，甚至(zhi)不乏部(bu)(bu)分物(wu)(wu)(wu)企(qi)退盤持(chi)續虧損項目(mu)。從非住宅市(shi)(shi)場來看(kan)，在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)高、收繳(jiao)率高、細(xi)分業(ye)(ye)態(tai)多、酬金制下(xia)成本(ben)(ben)由業(ye)(ye)主(zhu)承擔的(de)市(shi)(shi)場情況(kuang)下(xia)，未來物(wu)(wu)(wu)企(qi)在商業(ye)(ye)、商務(wu)辦公(gong)(gong)、學校、醫(yi)院、城服、FM、產業(ye)(ye)園(yuan)等業(ye)(ye)態(tai)的(de)市(shi)(shi)場競爭將更(geng)加激烈，且(qie)仍(reng)有大量未公(gong)(gong)開釋放或整(zheng)合的(de)部(bu)(bu)分，這對(dui)物(wu)(wu)(wu)企(qi)的(de)整(zheng)體資產管理運營(ying)能力提出(chu)了更(geng)高的(de)要求，未來聚焦物(wu)(wu)(wu)管+資管的(de)企(qi)業(ye)(ye)將有望實(shi)現(xian)更(geng)高的(de)盈利。

數據追蹤（1月8日-1月12日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股(gu)通：A股(gu)物業公(gong)司中僅(jin)招(zhao)商積(ji)余在滬（深）股(gu)通中有持(chi)(chi)(chi)股(gu)，截至2024年1月12日，持(chi)(chi)(chi)有712.41萬股(gu)，較上周上漲2.93%，持(chi)(chi)(chi)股(gu)市值0.82億元。

港(gang)股(gu)(gu)(gu)(gu)通：港(gang)股(gu)(gu)(gu)(gu)中港(gang)股(gu)(gu)(gu)(gu)通持股(gu)(gu)(gu)(gu)共14家（剔除(chu)停牌物企），自2024年1月8日至(zhi)1月12日，增(zeng)(zeng)幅最大的是(shi)(shi)新城悅服務(wu)，本周增(zeng)(zeng)幅1.25%。降(jiang)幅最大的是(shi)(shi)世茂服務(wu)，降(jiang)2.21%。持股(gu)(gu)(gu)(gu)比例(li)最高為保利物業(ye)，為72.24%。持股(gu)(gu)(gu)(gu)數(shu)量最多為碧桂園(yuan)服務(wu)，為8.31億(yi)股(gu)(gu)(gu)(gu)。

投(tou)資策略：我們(men)認為(wei)目前物(wu)(wu)業(ye)(ye)板塊具備較高(gao)配置性(xing)價比，頭(tou)部物(wu)(wu)企(qi)建議關(guan)(guan)(guan)注(zhu)物(wu)(wu)管商管并(bing)行且控(kong)股股東為(wei)央(yang)企(qi)背景(jing)的(de)華潤萬象生活，關(guan)(guan)(guan)注(zhu)受(shou)母(mu)公司(si)拖累風險較小的(de)保利物(wu)(wu)業(ye)(ye)、招商積余，關(guan)(guan)(guan)注(zhu)高(gao)彈性(xing)標的(de)碧桂園服(fu)(fu)(fu)務(wu)及獨(du)立發展能(neng)力(li)較高(gao)的(de)物(wu)(wu)企(qi)金科服(fu)(fu)(fu)務(wu)，中小物(wu)(wu)企(qi)建議關(guan)(guan)(guan)注(zhu)母(mu)公司(si)發展迅速的(de)建發物(wu)(wu)業(ye)(ye)、濱江服(fu)(fu)(fu)務(wu)、越秀服(fu)(fu)(fu)務(wu)等。

風(feng)(feng)險(xian)提示：地產周期性業(ye)務下行帶(dai)來的短期業(ye)績(ji)下滑，外拓增速不及(ji)預期，關聯方(fang)應收(shou)賬款(kuan)及(ji)其他應收(shou)款(kuan)壞賬風(feng)(feng)險(xian)。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)