每經(jing)記(ji)者｜黃婉銀    每經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

8月22日，保利(li)物業（HK06049，股價37.900港元，市值209.71億(yi)港元）發布的2023年(nian)半(ban)年(nian)業績公(gong)告顯示，上半(ban)年(nian)實(shi)現(xian)營收71.4億(yi)元（人民(min)幣，下(xia)同(tong)），同(tong)比(bi)提升10.7%；毛利(li)15.1億(yi)元，同(tong)比(bi)上升15.8%；歸母凈利(li)潤7.6億(yi)元，同(tong)比(bi)上升21.5%。

值得注意的(de)是，2023年物業行業正處于由“規模發展”，逐漸進化(hua)到(dao)“高質量發展”的(de)變化(hua)中，根據已公布(bu)的(de)半(ban)年報(bao)業績，物企營收(shou)增速趨(qu)緩，盈利能(neng)力普遍出現明顯下滑，分化(hua)加劇。

整體(ti)來看，保(bao)利(li)物(wu)業(ye)(ye)上(shang)半年(nian)在(zai)主(zhu)營(ying)業(ye)(ye)務(wu)上(shang)各項(xiang)財務(wu)指標均(jun)表現不錯，營(ying)收、利(li)潤表現略(lve)強于同步發財報的(de)中海(hai)物(wu)業(ye)(ye)，不過在(zai)非(fei)業(ye)(ye)主(zhu)增(zeng)值(zhi)服務(wu)和社區增(zeng)值(zhi)服務(wu)上(shang)，出現“增(zeng)利(li)不增(zeng)收”的(de)情(qing)況。

來源：保利物業2023年中報

外拓新增合同金額翻倍

在(zai)大物(wu)業(ye)戰(zhan)略的牽(qian)引下(xia)，上半年保利物(wu)業(ye)合同管理面(mian)積(ji)(ji)增(zeng)至8.42億(yi)平方(fang)米（去年同期為(wei)7.32億(yi)平方(fang)米），在(zai)管面(mian)積(ji)(ji)約6.51億(yi)平方(fang)米（去年同期為(wei)5.23億(yi)平方(fang)米）。整體而言，保利物(wu)業(ye)已經(jing)構(gou)建起涵蓋全國28個省(sheng)、直(zhi)轄(xia)市和自治區的209個城(cheng)市，合同項目(mu)達2830個，在(zai)管項目(mu)數增(zeng)至2230個。

管理面(mian)積的(de)大幅(fu)增長，一方(fang)面(mian)得益于母(mu)公司保利發展持(chi)續增長的(de)輸送，另一方(fang)面(mian)保利物業在外(wai)拓(tuo)市場也(ye)開足馬力。

上半(ban)年，來自保(bao)利系統內新(xin)增在管項目(mu)數(shu)達(da)(da)76個，較(jiao)去年同期提高(gao)65%。同時，保(bao)利物業新(xin)簽(qian)約(yue)第(di)三方項目(mu)單年合(he)同金(jin)(jin)額(e)12.9億元(yuan)，同比(bi)提升111%。在拓展項目(mu)體量(liang)方面，僅上半(ban)年新(xin)簽(qian)約(yue)千萬(wan)元(yuan)級以上項目(mu)金(jin)(jin)額(e)就(jiu)達(da)(da)6.1億元(yuan)，追平(ping)2022上半(ban)年總(zong)簽(qian)約(yue)合(he)同金(jin)(jin)額(e)，項目(mu)數(shu)量(liang)達(da)(da)33個，同比(bi)提升175%，一二線城市新(xin)簽(qian)約(yue)單年金(jin)(jin)額(e)占比(bi)較(jiao)同期提升8.4個百分(fen)點(dian)，占比(bi)達(da)(da)72.5%。

來源：保利物業2023年中報

整(zheng)體來(lai)看，于2023年(nian)6月30日(ri)，保利(li)物(wu)(wu)業(ye)來(lai)自(zi)第三(san)方(fang)(fang)項目的(de)在管(guan)面(mian)(mian)積達到約(yue)412.0百萬(wan)平方(fang)(fang)米，較2022年(nian)底(di)的(de)在管(guan)面(mian)(mian)積增長約(yue)59.0百萬(wan)平方(fang)(fang)米，占(zhan)(zhan)總在管(guan)面(mian)(mian)積約(yue)63.3%；來(lai)自(zi)第三(san)方(fang)(fang)的(de)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理服務收入約(yue)為(wei)19.686億元，較2022年(nian)同期大幅增長約(yue)32.4%，占(zhan)(zhan)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理服務總收入約(yue)40.9%，同比提(ti)高約(yue)3.3個百分(fen)點。

從(cong)物業(ye)類型(xing)收入看(kan)，上半年(nian)保利(li)物業(ye)源自(zi)住(zhu)宅(zhai)小區的物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)(fu)務收入約(yue)(yue)為(wei)28.36億(yi)元，較(jiao)(jiao)(jiao)2022年(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)長(chang)約(yue)(yue)17.4%，占(zhan)整(zheng)體(ti)營收比(bi)例為(wei)58.9%。而非住(zhu)宅(zhai)物業(ye)營收占(zhan)比(bi)為(wei)41.1%，其(qi)中源自(zi)商業(ye)及(ji)寫(xie)字(zi)樓的物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)(fu)務收入約(yue)(yue)為(wei)7.579億(yi)元，較(jiao)(jiao)(jiao)2022年(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)長(chang)約(yue)(yue)25.4%；源自(zi)公(gong)共及(ji)其(qi)他物業(ye)的收入約(yue)(yue)為(wei)12.243億(yi)元，較(jiao)(jiao)(jiao)2022年(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)長(chang)約(yue)(yue)30.9%，占(zhan)物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)(fu)務總收入的比(bi)重約(yue)(yue)25.4%。

增值服務“增利不增收”

上半(ban)年，保(bao)利(li)物業(ye)的利(li)潤(run)增速跑(pao)贏收入增速，整體(ti)毛利(li)率(lv)21.2%，同比(bi)提升1個百分(fen)(fen)點；凈(jing)利(li)率(lv)達到10.9%，同比(bi)提升1個百分(fen)(fen)點。

在(zai)主(zhu)(zhu)要營收(shou)板塊中(zhong)，物業(ye)管(guan)理服務收(shou)入(ru)同(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)約21.8%至48.18億元(yuan)，而非(fei)業(ye)主(zhu)(zhu)增(zeng)值(zhi)(zhi)服務和(he)社區增(zeng)值(zhi)(zhi)服務，收(shou)入(ru)均同(tong)比(bi)錄得下(xia)(xia)跌(die)。其中(zhong)，非(fei)業(ye)主(zhu)(zhu)增(zeng)值(zhi)(zhi)服務收(shou)入(ru)為10.5億元(yuan)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)跌(die)3.8%；社區增(zeng)值(zhi)(zhi)服務收(shou)入(ru)為12.72億元(yuan)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)滑9.3%。

保利物(wu)業在中報(bao)解釋稱，非業主增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)入下降(jiang)主要是因(yin)為其(qi)提供案場協銷服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的項(xiang)目數量下降(jiang)；社(she)區增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)入下降(jiang)則主要由于(yu)社(she)區零(ling)售、家(jia)政服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)等到家(jia)業務(wu)(wu)(wu)的部分消(xiao)費需求及產品服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)變化。

來源：保利物業2023年中報

不過，增(zeng)長服務業務的毛(mao)利率都有所提升。保利物業社區增(zeng)值服務利潤(run)同比增(zeng)長8.5%，毛(mao)利率同比增(zeng)長6.2%；非業主(zhu)增(zeng)值服務的毛(mao)利率19.58%，較(jiao)2022年同期(qi)上(shang)升約0.95個百(bai)分點。

對于(yu)保利(li)物業(ye)這份中報，引(yin)發投資者的(de)(de)一(yi)個關注點(dian)是其與保利(li)發展的(de)(de)一(yi)項關聯交易。上半年(nian)，保利(li)物業(ye)根(gen)據《車位租(zu)售業(ye)務(wu)代理服(fu)務(wu)框架協議(yi)》開展車位代理業(ye)務(wu)，向保利(li)發展支付30億(yi)元的(de)(de)按金。由(you)此，保利(li)物業(ye)預付款(kuan)項、按金及(ji)其他應收(shou)款(kuan)項較2022年(nian)底的(de)(de)8.73億(yi)元增加約30億(yi)元，根(gen)據合同約定保證(zheng)金將于(yu)2023年(nian)12月收(shou)回。

對于未來發展(zhan)，保(bao)利(li)物(wu)業(ye)表示，在經濟(ji)發展(zhan)的(de)波動調整(zheng)中(zhong)，物(wu)業(ye)管理(li)服務(wu)(wu)行業(ye)作為(wei)(wei)基(ji)礎(chu)性、民生(sheng)(sheng)型(xing)服務(wu)(wu)業(ye)，在社區保(bao)障、商業(ye)服務(wu)(wu)、公共治理(li)等(deng)(deng)領域積極作為(wei)(wei)，呈(cheng)現出較好的(de)發展(zhan)韌性和穩定性。伴隨一(yi)系列經濟(ji)支持政策的(de)落地，行業(ye)也有望在舊城改造、城市(shi)服務(wu)(wu)、社區生(sheng)(sheng)活等(deng)(deng)領域迎來新(xin)的(de)發展(zhan)機遇。

“公司(si)將堅定(ding)推進(jin)‘大物業’戰略，在現有規(gui)模優勢、多元業態(tai)經驗、差異化(hua)產(chan)品能(neng)力的基礎(chu)上(shang)，依托全(quan)國性業務網絡布局，進(jin)一步提升項目拓展密度(du)，打造核(he)心項目集群。”

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