每(mei)經記者｜黃婉銀(yin)    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝     

8月22日，保利物(wu)業（HK06049，股(gu)價(jia)37.900港元(yuan)，市值209.71億港元(yuan)）發布的2023年(nian)(nian)(nian)半年(nian)(nian)(nian)業績公告顯示，上半年(nian)(nian)(nian)實現(xian)營收71.4億元(yuan)（人(ren)民(min)幣(bi)，下(xia)同(tong)），同(tong)比提升(sheng)10.7%；毛利15.1億元(yuan)，同(tong)比上升(sheng)15.8%；歸(gui)母凈利潤(run)7.6億元(yuan)，同(tong)比上升(sheng)21.5%。

值(zhi)得注(zhu)意的是(shi)，2023年物(wu)業行業正處于由“規(gui)模發展(zhan)”，逐漸進化(hua)到“高質量發展(zhan)”的變(bian)化(hua)中(zhong)，根(gen)據已公布的半年報(bao)業績，物(wu)企營收增速趨(qu)緩(huan)，盈利能力普遍出現明顯下(xia)滑(hua)，分(fen)化(hua)加(jia)劇。

整體(ti)來看，保利物(wu)業上(shang)(shang)半年在主營業務(wu)上(shang)(shang)各(ge)項財務(wu)指標均(jun)表現(xian)不錯(cuo)，營收(shou)、利潤表現(xian)略強于同步(bu)發財報的中(zhong)海物(wu)業，不過在非業主增值服務(wu)和(he)社區增值服務(wu)上(shang)(shang)，出現(xian)“增利不增收(shou)”的情(qing)況。

2023年5月，太原，市民(min)在保利(li)一處房地(di)產項(xiang)目售樓部挑選(xuan)戶(hu)型 視覺中國圖

外拓新增合同金額翻倍

上半年,保(bao)利物業合同管理面積增(zeng)至(zhi)8.42億(yi)(yi)平方(fang)米（去(qu)(qu)年同期為7.32億(yi)(yi)平方(fang)米），在管面積約6.51億(yi)(yi)平方(fang)米（去(qu)(qu)年同期為5.23億(yi)(yi)平方(fang)米）。整體而言(yan)，保(bao)利物業已(yi)經構建起(qi)涵蓋(gai)全國28個(ge)省、直轄市(shi)和自治區(qu)的209個(ge)城市(shi)，合同項目達(da)2830個(ge)，在管項目數增(zeng)至(zhi)2230個(ge)。

管(guan)理(li)面(mian)積的大幅增(zeng)長，一方(fang)面(mian)得益于(yu)母公司保利發展持續增(zeng)長的輸送，另一方(fang)面(mian)保利物業在外拓市場也開足馬(ma)力(li)。

上(shang)半年(nian)(nian)(nian)，來自保利系統內新(xin)增在管項(xiang)(xiang)目(mu)數(shu)達(da)76個，較(jiao)去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期提(ti)高(gao)65%。同(tong)時，保利物業(ye)新(xin)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)(yue)(yue)第三(san)方項(xiang)(xiang)目(mu)單(dan)年(nian)(nian)(nian)合同(tong)金(jin)(jin)額12.9億元，同(tong)比(bi)提(ti)升(sheng)111%。在拓展(zhan)項(xiang)(xiang)目(mu)體量(liang)方面(mian)，僅上(shang)半年(nian)(nian)(nian)新(xin)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)(yue)(yue)千(qian)萬元級以上(shang)項(xiang)(xiang)目(mu)金(jin)(jin)額就達(da)6.1億元，追平(ping)2022上(shang)半年(nian)(nian)(nian)總(zong)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)(yue)(yue)合同(tong)金(jin)(jin)額，項(xiang)(xiang)目(mu)數(shu)量(liang)達(da)33個，同(tong)比(bi)提(ti)升(sheng)175%，一二(er)線(xian)城市新(xin)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)(yue)(yue)單(dan)年(nian)(nian)(nian)金(jin)(jin)額占(zhan)比(bi)較(jiao)同(tong)期提(ti)升(sheng)8.4個百分點，占(zhan)比(bi)72.5%。

整體(ti)來看(kan)，于2023年6月30日，保利物(wu)業(ye)來自(zi)第(di)三方(fang)(fang)項(xiang)目的在(zai)管(guan)面積達到約(yue)412.0百(bai)萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，較2022年底的在(zai)管(guan)面積增長約(yue)59.0百(bai)萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，占總在(zai)管(guan)面積約(yue)63.3%；來自(zi)第(di)三方(fang)(fang)的物(wu)業(ye)管(guan)理服務(wu)收入(ru)約(yue)為19.686億元，較2022年同期(qi)大(da)幅增長約(yue)32.4%，占物(wu)業(ye)管(guan)理服務(wu)總收入(ru)約(yue)40.9%，同比提高約(yue)3.3個百(bai)分點。

從(cong)物業(ye)類型收(shou)入(ru)看，上(shang)半(ban)年(nian)保(bao)利物業(ye)源自(zi)(zi)住(zhu)宅(zhai)小區的(de)物業(ye)管(guan)理服務(wu)收(shou)入(ru)約為28.36億(yi)元(yuan)，較(jiao)2022年(nian)同(tong)期增(zeng)長(chang)約17.4%，占整(zheng)體營收(shou)比(bi)例為58.9%。而非住(zhu)宅(zhai)物業(ye)營收(shou)占比(bi)為41.1%，其(qi)中源自(zi)(zi)商業(ye)及寫字樓的(de)物業(ye)管(guan)理服務(wu)收(shou)入(ru)約為7.579億(yi)元(yuan)，較(jiao)2022年(nian)同(tong)期增(zeng)長(chang)約25.4%；源自(zi)(zi)公(gong)共及其(qi)他物業(ye)的(de)收(shou)入(ru)約為12.243億(yi)元(yuan)，較(jiao)2022年(nian)同(tong)期增(zeng)長(chang)約30.9%，占物業(ye)管(guan)理服務(wu)總(zong)收(shou)入(ru)的(de)比(bi)重約25.4%。

增值服務不增收卻增利

上(shang)半年，保(bao)利(li)(li)物(wu)業的利(li)(li)潤增速(su)跑贏收入增速(su)，整體毛利(li)(li)率21.2%，同(tong)比提(ti)升1個百(bai)分點；凈利(li)(li)率達到10.9%，同(tong)比提(ti)升1個百(bai)分點。

在主(zhu)要營收板塊中，物業管理服(fu)(fu)(fu)務(wu)收入(ru)同(tong)比增(zeng)(zeng)加約21.8%至(zhi)48.18億(yi)元，而非業主(zhu)增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)和社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)，收入(ru)均同(tong)比錄(lu)得下(xia)跌。其中，非業主(zhu)增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收入(ru)為(wei)10.5億(yi)元，同(tong)比下(xia)跌3.8%；社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收入(ru)為(wei)12.72億(yi)元，同(tong)比下(xia)滑9.3%。

保利物業(ye)(ye)在中報(bao)解(jie)釋(shi)稱(cheng)，非業(ye)(ye)主(zhu)增值服(fu)務(wu)收入下降主(zhu)要是因(yin)為其提供(gong)案場協銷服(fu)務(wu)的項目數量下降；社區(qu)增值服(fu)務(wu)收入下降則主(zhu)要由于(yu)社區(qu)零售、家(jia)(jia)政服(fu)務(wu)等到(dao)家(jia)(jia)業(ye)(ye)務(wu)的部(bu)分消費(fei)需求及產品服(fu)務(wu)變化。

不過(guo)，增長(chang)服(fu)(fu)務業(ye)務的(de)毛利率(lv)都有所提升(sheng)。保利物業(ye)社(she)區增值服(fu)(fu)務利潤同(tong)(tong)(tong)比增長(chang)8.5%，毛利率(lv)同(tong)(tong)(tong)比增長(chang)6.2%；非業(ye)主(zhu)增值服(fu)(fu)務的(de)毛利率(lv)19.58%，較2022年同(tong)(tong)(tong)期上升(sheng)約0.95個(ge)百分點(dian)。

對于(yu)保(bao)利物業這(zhe)份中報，引發投資(zi)者的一個關注(zhu)點是其(qi)與保(bao)利發展的一項關聯(lian)交易。

上半(ban)年(nian)，保利物(wu)業根據(ju)《車位租售(shou)業務代理服(fu)務框架協議》開展車位代理業務，向保利發(fa)展支付30億元(yuan)的按金。由此(ci)，保利物(wu)業預付款(kuan)項、按金及其他(ta)應收(shou)款(kuan)項較2022年(nian)底的8.73億元(yuan)增(zeng)加約30億元(yuan)，根據(ju)合同約定保證金將于2023年(nian)12月收(shou)回。

對(dui)于(yu)未來發展(zhan)，保利物(wu)業(ye)(ye)(ye)表(biao)示，在經濟發展(zhan)的(de)(de)(de)波(bo)動調(diao)整中，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理服務行業(ye)(ye)(ye)作為基礎性、民(min)生(sheng)型服務業(ye)(ye)(ye)，在社區(qu)保障(zhang)、商業(ye)(ye)(ye)服務、公(gong)共治理等(deng)領域積極作為，呈現出(chu)較(jiao)好的(de)(de)(de)發展(zhan)韌(ren)性和(he)穩定(ding)性。伴隨一系列經濟支持政(zheng)策的(de)(de)(de)落(luo)地，行業(ye)(ye)(ye)也有望(wang)在舊城改造、城市服務、社區(qu)生(sheng)活等(deng)領域迎(ying)來新的(de)(de)(de)發展(zhan)機遇。

“公司將堅定推(tui)進(jin)‘大物業’戰(zhan)略，在(zai)現有規模優(you)勢、多元業態經驗、差(cha)異(yi)化產品能力的基礎上，依托(tuo)全國性業務網絡布局，進(jin)一(yi)步提升項目拓展密度(du)，打(da)造核心項目集群。”

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