每經評論員 薛暉

剛剛過去(qu)的3月份，新(xin)房(fang)市場繼續不振。據克(ke)而瑞數據，30個重點城市新(xin)房(fang)成交量同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)52%，與2023年(nian)第四季度(du)均值相(xiang)比(bi)仍降(jiang)(jiang)23%。而整個今年(nian)一季度(du)，已同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)50%。

然而，二手(shou)房成(cheng)(cheng)交情況卻(que)很好。今(jin)年3月，合肥二手(shou)網(wang)簽6894套，新房備案(an)1402套，前(qian)(qian)者(zhe)(zhe)(zhe)是后(hou)者(zhe)(zhe)(zhe)的4.9倍；南京二手(shou)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交8563套，新房成(cheng)(cheng)交2336套，前(qian)(qian)者(zhe)(zhe)(zhe)是后(hou)者(zhe)(zhe)(zhe)的3.66倍；深圳二手(shou)成(cheng)(cheng)交3840套，新房成(cheng)(cheng)交2816套，前(qian)(qian)者(zhe)(zhe)(zhe)是后(hou)者(zhe)(zhe)(zhe)的1.36倍。

數據的背(bei)后，是(shi)市(shi)場結構(gou)的巨(ju)變。實(shi)際上從(cong)去年開(kai)始，這個變化就愈(yu)發明顯。即(ji)，供需關系變了，二手房已(yi)經成為(wei)市(shi)場交(jiao)易(yi)主體。

今(jin)天以來，這種趨勢仍然(ran)延續(xu)，甚至引發房企的深度憂慮。如華(hua)潤置地副總裁(cai)陳偉就說(shuo)：“目前市場(chang)還是存(cun)(cun)在庫存(cun)(cun)依然(ran)比較高、客戶(hu)短期信(xin)心還不穩定、二(er)手(shou)房持續(xu)分流一手(shou)房的壓力等挑戰。”

不(bu)僅僅是客戶被分流(liu)了(le)，還有定(ding)價權的(de)喪(sang)失。在新房(fang)為(wei)主(zhu)的(de)時代，市場(chang)是賣方市場(chang)，價值(zhi)由開發商定(ding)。當(dang)價格下(xia)行時，開發商可(ke)以(yi)捂(wu)盤(pan)惜售(shou)或(huo)與鄰(lin)近項目結成(cheng)價格同盟(meng)，對(dui)抗買(mai)家(jia)。而(er)當(dang)二手房(fang)主(zhu)導市場(chang)時，房(fang)價就由成(cheng)千上萬的(de)業(ye)(ye)主(zhu)自定(ding)。二手房(fang)成(cheng)為(wei)市場(chang)主(zhu)力(li)，房(fang)企就變得弱(ruo)勢。一季(ji)度，百強房(fang)企操盤(pan)銷售(shou)業(ye)(ye)績同比降(jiang)幅47.5%，處(chu)于近6年低(di)位。

客戶被二(er)手(shou)房分流，價格受二(er)手(shou)房壓制，開(kai)發商很受傷。怎么辦？

悲觀中也有希望。上個月底，上海黃浦(pu)新(xin)天地板(ban)塊的中海·順昌玖里開(kai)盤(pan)，套均總價約4000萬元(yuan)的豪宅項目(mu)，當日勁銷196.53億元(yuan)，創(chuang)下了(le)全(quan)國商品房單次開(kai)盤(pan)有史以來最高的銷售額紀錄。再早(zao)些(xie)時候，北京的融創(chuang)壹號院正式開(kai)盤(pan)，一(yi)天完成(cheng)169套成(cheng)功(gong)認購(gou)，總金(jin)額約56.2億元(yuan)。豪宅熱銷的背后，實際上是改(gai)善(shan)性需求群體的購(gou)買力迸(beng)發，是居住升(sheng)級(ji)的體現。

這(zhe)些豪宅買家，多數都要(yao)賣掉(diao)一兩(liang)套舊(jiu)房(fang)，再購置(zhi)新房(fang)。俗(su)話說(shuo)“以(yi)舊(jiu)換新”，而這(zhe)正是樓市的新動力。

開發商(shang)發現了(le)這(zhe)(zhe)個(ge)新(xin)(xin)趨勢(shi)，政府也發現了(le)。然而，購房人(ren)要“以(yi)舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”，往往會(hui)遇到(dao)一個(ge)堵點：舊(jiu)房不好賣或賣不上好價錢，這(zhe)(zhe)樣(yang)就(jiu)不能按計劃購置新(xin)(xin)房。而政府主(zhu)導的(de)“以(yi)舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”，是先(xian)把業主(zhu)的(de)房子買下來，用以(yi)改造成政策安(an)置房或廉(lian)租房，然后給(gei)(gei)業主(zhu)“房票(piao)”（而不是直接給(gei)(gei)現金），指定(ding)(ding)他們用房票(piao)在(zai)一定(ding)(ding)區域的(de)指定(ding)(ding)項(xiang)目買新(xin)(xin)房。如此一來，既保障了(le)業主(zhu)快速(su)把房賣掉(diao)，又能將(jiang)購買力鎖(suo)定(ding)(ding)在(zai)本市。這(zhe)(zhe)樣(yang)“堵點”就(jiu)打通(tong)了(le)。

總(zong)體看來，二手房當家已是大勢所(suo)(suo)趨，房價(jia)由買家做主也是大勢所(suo)(suo)趨。這樣(yang)的(de)結構性調整，肯(ken)定會令(ling)許多開(kai)發商不適應。此時，就需要政(zheng)府積極作為(wei)，多些此類以舊(jiu)換新的(de)措施，為(wei)新房市場添(tian)把火，穩(wen)妥(tuo)完成房地產(chan)業的(de)全面轉(zhuan)型。