每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝    

支(zhi)持商品住(zhu)房(fang)“以(yi)舊換新”的城市越來(lai)(lai)越多。據中指研(yan)究院(yuan)最新統計，自去年(nian)以(yi)來(lai)(lai)，支(zhi)持商品住(zhu)房(fang)“以(yi)舊換新”的城市已超(chao)過40個。

《每日經濟新(xin)聞》記者梳理發現，上述各城市推出(chu)的商品住房“以(yi)舊換新(xin)”政策力(li)度不(bu)一，操作細則也(ye)各不(bu)相(xiang)同。在不(bu)同的政策支持力(li)度下，“以(yi)舊換新(xin)”的效果(guo)也(ye)顯出(chu)了(le)差異。

以(yi)鄭(zheng)州(zhou)為(wei)例(li)，截至4月24日下午，鄭(zheng)州(zhou)市(shi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)交易服務平臺系統(tong)內，已有超(chao)過(guo)180套“以(yi)舊(jiu)換新(xin)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)”完成登記入庫，占試點階段收(shou)購計劃(hua)的36%，房(fang)(fang)(fang)源總(zong)價在(zai)29萬~318萬元，這距離鄭(zheng)州(zhou)市(shi)二手(shou)住房(fang)(fang)(fang)“賣舊(jiu)買新(xin)、以(yi)舊(jiu)換新(xin)”試點工作正(zheng)式啟動還不到4天。

視覺中國圖

4月24日，深圳房地產中(zhong)介機構(gou)樂有(you)(you)家在接受記者采訪時表(biao)示，他們(men)開啟“以舊(jiu)換新(xin)”試點項目后(hou)不到一周，已有(you)(you)7單簽(qian)約客(ke)戶。

在一(yi)些業內人士(shi)看來，由于二手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)過程時(shi)間較(jiao)長，目前各地(di)住房(fang)(fang)(fang)“以舊換(huan)新(xin)”政策整體落地(di)效果還不(bu)明顯。住房(fang)(fang)(fang)“以舊換(huan)新(xin)”意在聯動一(yi)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)，降低交(jiao)易(yi)成(cheng)本(ben)，但同時(shi)存(cun)在二手(shou)房(fang)(fang)(fang)參與門檻較(jiao)高，二手(shou)房(fang)(fang)(fang)評估價或交(jiao)易(yi)價較(jiao)低，可置換(huan)新(xin)房(fang)(fang)(fang)選擇少等痛點(dian)。

最大痛點是賣掉舊房

早在2023年，就已有多(duo)個城市支持住房“以(yi)舊(jiu)換(huan)新”。今年以(yi)來，越來越多(duo)的城市加(jia)入進來。

從各(ge)地支持“以舊(jiu)(jiu)(jiu)換新”的方式來看，主(zhu)要包括兩種(zhong)(zhong)：一是(shi)(shi)房(fang)(fang)企聯合經紀機構對舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)優先(xian)推(tui)售，若(ruo)一定期(qi)限內(nei)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)售出，后(hou)續則按流(liu)程購買新房(fang)(fang)；二是(shi)(shi)開發商或國資平臺收購舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)，業主(zhu)用售房(fang)(fang)款購買指定新房(fang)(fang)項目，這種(zhong)(zhong)方式是(shi)(shi)今(jin)年以來住房(fang)(fang)“以舊(jiu)(jiu)(jiu)換新”的主(zhu)流(liu)。

4月23日，深圳(zhen)(zhen)市(shi)房地(di)產業協會與(yu)深圳(zhen)(zhen)市(shi)房地(di)產中介協會聯合(he)發(fa)起的(de)“以舊換新(xin)”就屬于第一種。4月19日，樂有(you)家已與(yu)深圳(zhen)(zhen)綠景白(bai)石洲項目正式(shi)開啟“以舊換新(xin)”活動(dong)，目前簽(qian)約的(de)已有(you)7單(dan)。

樂有家(jia)方面(mian)表示，“以(yi)舊換(huan)新”核心條款(kuan)之一是(shi)(shi)幫助業主(zhu)盡快(kuai)(kuai)賣掉舊房，其調研結果顯示，參(can)與“以(yi)舊換(huan)新”的(de)客戶，首要目的(de)是(shi)(shi)借此快(kuai)(kuai)速賣出舊房，此類占比(bi)達70.8%，在(zai)推出“以(yi)舊換(huan)新”后，不少二手房業主(zhu)主(zhu)動聯(lian)系經(jing)紀人(ren)咨詢了解(jie)。

對參與“以舊(jiu)換新(xin)(xin)”的新(xin)(xin)房項目(mu)，樂有家也(ye)是有選擇的，例如(ru)位于深圳(zhen)南山區(qu)的綠景白石洲項目(mu)，價格(ge)就有一(yi)定(ding)吸引力(li)。該項目(mu)折后(hou)單價為8.3萬(wan)元/平方(fang)(fang)米起步，周邊二手(shou)房價格(ge)13萬(wan)~15萬(wan)元/平方(fang)(fang)米，新(xin)(xin)房和二手(shou)房價格(ge)倒掛35%~40%。

“目前(qian)成交的‘以(yi)舊換新(xin)’，大(da)部(bu)分舊房(fang)與新(xin)房(fang)的差價不大(da)，舊房(fang)售(shou)(shou)出(chu)(chu)后獲得的房(fang)款，能(neng)覆蓋新(xin)房(fang)總價的60%以(yi)上(shang)。”樂有家方(fang)面表(biao)示，在流程上(shang)，客(ke)戶可(ke)鎖(suo)定意(yi)向房(fang)源兩個(ge)月。兩個(ge)月內舊房(fang)售(shou)(shou)出(chu)(chu)，則前(qian)期(qi)的訂金自(zi)動轉為(wei)購房(fang)款，繼續新(xin)房(fang)交易流程；如果舊房(fang)未售(shou)(shou)出(chu)(chu)，客(ke)戶可(ke)選擇退訂新(xin)房(fang)，無違約責任(ren)。

在(zai)(zai)廣東省城鄉規劃院(yuan)住(zhu)房政(zheng)策研(yan)(yan)究中心首席研(yan)(yan)究員(yuan)李宇嘉看來，“以舊(jiu)換新(xin)(xin)”最(zui)大的(de)(de)痛點(dian)是能不能賣掉(diao)舊(jiu)房。“目(mu)前，開發(fa)商(shang)給出的(de)(de)以舊(jiu)換新(xin)(xin)的(de)(de)時(shi)間約定(ding)，多數(shu)是鎖(suo)定(ding)意(yi)向房源的(de)(de)期(qi)限在(zai)(zai)兩個月(yue)(yue)左右(you)，這意(yi)味著(zhu)，賣房周期(qi)往往在(zai)(zai)兩個月(yue)(yue)左右(you)，但二(er)手房往往很難在(zai)(zai)兩個月(yue)(yue)內(nei)賣出。因此，賣家要獲得(de)‘買新(xin)(xin)’的(de)(de)優惠價格，就得(de)在(zai)(zai)‘賣舊(jiu)’時(shi)降(jiang)低掛(gua)牌價，即降(jiang)低掛(gua)牌價的(de)(de)損失(shi)，在(zai)(zai)買新(xin)(xin)房上獲得(de)了補償。”

記者了解到，業主無(wu)論是自己進(jin)行舊(jiu)房(fang)交易，還是被統一(yi)收購舊(jiu)房(fang)，舊(jiu)房(fang)抵新(xin)房(fang)的房(fang)款比例一(yi)般都在60%到80%，最高不(bu)超過90%。還有城市(shi)明(ming)確了具體的抵扣比例。如無(wu)錫市(shi)梁溪(xi)區明(ming)確指出，存(cun)量二手商品住房(fang)總價，不(bu)高于新(xin)購房(fang)源總價的60%，指定樓盤有5個。

在不同政策模式下，各地二手(shou)房抵扣的價(jia)格(ge)也不盡相同，有(you)些(xie)低于(yu)市(shi)(shi)場(chang)價(jia)，有(you)些(xie)則(ze)接(jie)近或略高(gao)于(yu)市(shi)(shi)場(chang)價(jia)。一(yi)位江蘇蘇州的二手(shou)房業主表示，其(qi)在“以舊換新”過程中，被官方(fang)收購(gou)的二手(shou)房，最終評估(gu)價(jia)與市(shi)(shi)場(chang)價(jia)基本(ben)一(yi)致。如果自己進行舊房交易，可(ke)能還賣不到(dao)評估(gu)價(jia)。

李宇嘉認為，“以舊換新(xin)”的關鍵(jian)是(shi)激發二手(shou)房(fang)業主(zhu)賣(mai)舊買新(xin)的動力(li)，政(zheng)策(ce)應該從滿(man)足業主(zhu)住房(fang)消(xiao)費(fei)升(sheng)級的愿望，以及(ji)降(jiang)低置換成本、置換周期等(deng)角度出(chu)發。同(tong)時要(yao)確立(li)“賣(mai)不掉二手(shou)房(fang)則(ze)無責(ze)退訂新(xin)房(fang)”的原則(ze)，這才能給到(dao)參與‘以舊換新(xin)’的業主(zhu)足夠(gou)的安(an)全感(gan)。

二手房參與門檻較高

記者(zhe)了解到，雖然(ran)目(mu)前(qian)不(bu)少城市(shi)提出了“以舊換新”的政策導(dao)向，但仍(reng)處(chu)于政策探索階段，當前(qian)整體(ti)效(xiao)果尚不(bu)明顯。例如，從目(mu)前(qian)落地的政策細(xi)則來(lai)看，不(bu)少城市(shi)都對參與(yu)“以舊換新”的二手房(fang)源，規定了一(yi)定的門檻或(huo)要求，尤其是通過國(guo)資(zi)平臺等(deng)為主體(ti)收購舊房(fang)的。

以(yi)鄭州為例，試點(dian)階段(duan)收購(gou)的(de)(de)二手住(zhu)房(fang)需滿(man)足的(de)(de)條件(jian)包括(kuo)但不限于(yu)：房(fang)齡不能超(chao)過15年(nian)，如有(you)房(fang)貸需還清，要位于(yu)三環以(yi)內等。而試點(dian)階段(duan)換房(fang)，選(xuan)購(gou)的(de)(de)新建商品住(zhu)房(fang)應是已取得房(fang)屋(wu)竣工驗(yan)收備案證明的(de)(de)“現房(fang)”。

目(mu)前，在(zai)鄭(zheng)州市房(fang)產交易服務平(ping)臺系(xi)統內，已有超過180套(tao)“以舊換(huan)新(xin)(xin)二手房(fang)”完成(cheng)登記入庫，房(fang)源(yuan)總價在(zai)29萬~318萬元(yuan)，多數(shu)房(fang)源(yuan)都是一(yi)居室(shi)或二居室(shi)，房(fang)源(yuan)面積大多數(shu)都在(zai)70平(ping)方(fang)米以下(xia)。目(mu)前鄭(zheng)州參與“以舊換(huan)新(xin)(xin)”的新(xin)(xin)盤有58個，均價在(zai)8100~42000元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

近日，《每日經濟新(xin)(xin)聞》記者以(yi)(yi)購房(fang)者身份(fen)采訪鄭(zheng)州多(duo)個(ge)參(can)與“以(yi)(yi)舊換新(xin)(xin)”活動的新(xin)(xin)盤項(xiang)目，從中了解到(dao)，通過“以(yi)(yi)舊換新(xin)(xin)”方式購買新(xin)(xin)房(fang)并無(wu)特(te)別限制，在售房(fang)源(yuan)都可(ke)以(yi)(yi)選，全款(kuan)或(huo)者按揭貸款(kuan)的付(fu)(fu)款(kuan)方式都可(ke)以(yi)(yi)，屆時二手房(fang)被收(shou)購后(hou)可(ke)以(yi)(yi)直接抵扣房(fang)款(kuan)或(huo)首付(fu)(fu)，優(you)惠折(zhe)扣都按案(an)場現時情況來定。

再看揚(yang)州(zhou)，該(gai)市鼓勵支持開發企(qi)業(ye)(ye)開展“直接(jie)收(shou)購”式“以舊(jiu)換新”業(ye)(ye)務(wu)，從去(qu)年9月(yue)開始已(yi)經在(zai)試點進行系列措施。截至(zhi)今年2月(yue)底，揚(yang)州(zhou)市區已(yi)有逾200套(tao)二(er)(er)手房(fang)被房(fang)企(qi)直接(jie)收(shou)購。據(ju)“揚(yang)州(zhou)發布”的數據(ju)，5個月(yue)內，一家積極參與試點的房(fang)企(qi)，承接(jie)的二(er)(er)手房(fang)收(shou)購總額約2億元，帶動新房(fang)成交額近5億元。

對此，李(li)宇嘉(jia)建議，在“以舊換新”前(qian)期，可(ke)選(xuan)擇資金(jin)鏈緊張(zhang)、愿意(yi)讓(rang)利的開(kai)發(fa)商(shang)參與，讓(rang)其通(tong)過(guo)參與活(huo)動來提振銷售，從而對其他開(kai)發(fa)商(shang)起(qi)到示范效應。

易居(ju)研究院認為，目(mu)前“以舊換新(xin)”過程中(zhong)出現的潛在問題或矛盾點，需要在后續改革中(zhong)進行(xing)有效解決。如(ru)從(cong)評估過程看，可錨定周邊市場二手(shou)房掛(gua)牌價(jia)和實際(ji)成交價(jia)，進行(xing)多次評估，或采取多家(jia)公司(si)聯合評估等方式(shi)進行(xing)。

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