每經(jing)編輯｜段煉    

已經過去14年了，王軍于2010年全款購買的新房，如今仍在停工。當年，王軍在西安的國際幸福城選購的那套房，原本是想給兒子當婚房的。如今，孫(sun)子都已經11歲了，他的這(zhe)套(tao)房子卻仍未交房。如今，國際幸(xing)福城所在區(qu)域的房價，也從當初(chu)的兩三千元(yuan)飆漲(zhang)至近萬元(yuan)，但王(wang)軍只能(neng)以每月(yue)3000多元(yuan)的房租，在西安租賃了一套(tao)房屋，以安頓(dun)漂(piao)泊不定的家(jia)人(ren)。

國際幸福城(cheng)是西安眾多城(cheng)中村改造（下(xia)稱“城(cheng)改”）項目中的(de)一個，包括(kuo)王(wang)軍在內的(de)400多名(ming)購房者至今(jin)無法入(ru)住。

而這背后則是一場圍繞(rao)房(fang)地產公司的股(gu)權爭(zheng)奪(duo)戰(zhan)，持續十(shi)年(nian)仍未終結。數十(shi)億元巨額資產與法(fa)律(lv)爭(zheng)議糾葛交織，情節跌(die)宕起伏(fu)，近(jin)年(nian)來引發各界持續關注(zhu)。

圖片來源：第一財經(jing)

開發商遭(zao)遇“套路(lu)貸(dai)”

40億元項目控制權(quan)丟失(shi)

國際幸福城由陜(shan)西(xi)宏潤(run)實業集團有(you)限(xian)(xian)公(gong)司（以(yi)(yi)下簡稱(cheng)“宏潤(run)集團”）旗下子公(gong)司陜(shan)西(xi)宏潤(run)房(fang)地(di)產開發有(you)限(xian)(xian)公(gong)司（以(yi)(yi)下簡稱(cheng)“宏潤(run)地(di)產”）開發，陜西知名地產商、億萬富豪胡緒峰任該公司法定代表人兼董事長。

據南方周末，胡緒峰1980年生于陜西省商洛市商南縣水溝鄉太白村，初中輟學后外出打工。他自稱在外省打工生涯中得到商人指點，回到西安做電腦批發生意，賺得第一桶金，后又經人介紹開始在西安承包工程。2006年，年僅26歲的胡緒峰，已有能力買下一層寫字樓作(zuo)為(wei)公(gong)司辦公(gong)場(chang)所。

2005年，西(xi)安市(shi)人民(min)政(zheng)府發布(bu)《關(guan)于加快城中(zhong)村(cun)改造工(gong)作的意見》（市(shi)政(zheng)發〔2005〕92號），提(ti)出“鼓勵(li)社會資金投資參與城中(zhong)村(cun)改造項目(mu)，以彌補政(zheng)府資金緊缺狀況(kuang)”。

據經濟參考報，2007年3月19日，宏潤地產與陜西省西安市灞橋區穆將王村委會簽署了“785畝城中村改造項目”的聯合開發協議。而在參與城改之前，時年僅27歲的胡緒峰并無(wu)開(kai)發經(jing)驗。據華商報報道，在西安市城改辦首次發布取得《城中村改造方案批復》的83個項目名單。就占地面積而言，穆將王村改造項目占地785畝，是名單中最大的一個。胡緒峰按照項目周邊商業地產銷售均價估算，該項目2016年前(qian)后的市場價值約四十(shi)億元。

此后，胡緒峰(feng)注資啟動(dong)項目(mu)，一邊(bian)拆遷，一邊(bian)建(jian)回遷房，一邊(bian)修建(jian)商(shang)品房向社會出售(shou)。然而，此前(qian)毫無(wu)開發經驗(yan)的(de)胡緒(xu)峰(feng)卻連續遭到“重擊”。

首先是(shi)村委(wei)會(hui)突然變卦(gua)，“獅子大開口”。2008年，穆將王村委會換屆，新上任村委會干部提出修改原聯合開發協議。2010年3月26日，雙方重新簽訂《穆將王城中村聯合開發協議補充協議》；根據新協議，該村可供開發用地更(geng)改為420畝(mu)，并提(ti)高了拆遷安(an)置(zhi)補償金。原(yuan)本拆遷(qian)費從2500萬元提高至1.4億(yi)元，多層(ceng)回(hui)遷(qian)房建好了不(bu)要，重新建高層(ceng)。

2023年9月19日(ri)，如今的西安市灞橋區穆將王村。（南(nan)方周末記者(zhe) 翟星理/圖）

因合作協議(yi)的商務條款發生重大變(bian)化，宏潤(run)地產出現(xian)較大資金缺口。到2011年底，宏潤(run)集團(tuan)出現(xian)資金困難。據新黃(huang)河報道，“就在那時，我陷入了一場被多人精心組織的‘套(tao)路貸’當中。”胡(hu)緒峰告訴(su)記(ji)者。

胡緒峰所指的“套路貸”，主要涉及因兩筆借款而質押了公司股份。在中國商報法治周刊等多家媒體的報道中，這起交易是在神秘人李彬的幕后操作下實現的，他先后以安排做資金放貸生意的竺堯江、王堅等人，先(xian)用6000萬元(yuan)控股(gu)(gu)竺堯江(jiang)的中廈(sha)投(tou)資公(gong)司，讓竺堯江(jiang)以(yi)中廈(sha)公(gong)司名義引誘胡緒峰用宏(hong)(hong)潤(run)(run)地產(chan)18%股(gu)(gu)權(quan)進行質(zhi)押；后王(wang)堅經人引薦，找到胡緒峰借給宏(hong)(hong)潤(run)(run)集(ji)團(tuan)600萬元(yuan)，同(tong)時約定(ding)宏(hong)(hong)潤(run)(run)集(ji)團(tuan)以(yi)持有的宏(hong)(hong)潤(run)(run)地產(chan)75%股(gu)(gu)權(quan)作為(wei)還款保障(zhang)。

據公開報道，李彬是(shi)陜西(xi)省社會(hui)(hui)(hui)公(gong)益基(ji)金(jin)會(hui)(hui)(hui)的(de)創始人(ren)，這(zhe)是(shi)一(yi)家公(gong)募(mu)資(zi)質的(de)基(ji)金(jin)會(hui)(hui)(hui)——早(zao)年(nian)，這(zhe)種可以向公(gong)眾募(mu)集善款的(de)資(zi)質極難獲(huo)得(de)。李(li)彬(bin)也(ye)系多家媒體報(bao)道后隱現的“神秘(mi)人”，坊間還(huan)稱(cheng)其“奢華和尚”。他(ta)的名字(zi)未見于任何工商企業檔案，一大堆企業股東或實際控制人(ren)卻尊其為會長，聽候其吩咐。而這場用1億多元置(zhi)換了“國際幸福城”價值數十億元項目的(de)借(jie)貸套路中，最終操(cao)盤人(ren)或是李彬。

然而，據經濟參考(kao)報，記者了解(jie)到，在西安市工商局存檔的這(zhe)次股(gu)份轉讓文件中，變更工商登記的(de)材料中(zhong)涉及(ji)到有關當事人的(de)簽(qian)字，均被證實(shi)非本人簽(qian)字。西(xi)北(bei)政法大學司(si)法鑒(jian)(jian)定中心(xin)出(chu)具的司(si)法鑒(jian)(jian)定報告(gao)也予以證(zheng)實。此(ci)外，胡緒峰在此后的(de)相(xiang)關訴(su)訟中(zhong)發現，王堅與宏潤集團(tuan)簽訂(ding)借款(kuan)600萬元協議(yi)的(de)前一天，也就是2012年1月10日，王堅已在工商(shang)局申請將宏潤地(di)產75%股權變(bian)更至(zhi)其名(ming)下。

據新黃河，值得注意(yi)的是，2014年以后，李彬、竺堯江等人通過運作，將宏潤的國際幸福城項目轉讓到陜西佳馨源實業，該公司由李彬實控，而后李彬將國際幸福城以3.28億元的價格轉給竺堯江，竺堯(yao)江又以國際幸福城為幌子進行非法募集資金，最終被抓。國際幸福城項目在(zai)佳(jia)馨源實業接手后，樓盤建(jian)設毫無進(jin)展，最終走向“爛(lan)尾”。而據中國房(fang)地產報，2014年5月(yue)至(zhi)11月(yue)，竺堯(yao)江以國際幸(xing)福城項目為幌子，向社會不特(te)定人群非法吸收公眾存款6億(yi)多元，其中1.8億元給了李彬(bin)。竺堯江被判刑13年，李彬(bin)卻(que)毫發(fa)無損。據中國(guo)經(jing)營報，竺堯江曾在庭上(shang)稱，他從李(li)彬(bin)手里購(gou)買國(guo)際(ji)幸福城(cheng)項(xiang)目(mu)，已有1.8億(yi)元給了李(li)彬(bin)，其中4400萬元系(xi)現金，而(er)李彬則帶話要(yao)其(qi)在(zai)監獄(yu)里“好(hao)(hao)好(hao)(hao)待著”。

最高(gao)法(fa)判決股權轉讓無效

但事情還(huan)是沒解決(jue)

為奪回股權(quan)(quan)，胡緒峰對債權(quan)(quan)人、行(xing)政(zheng)機關(guan)發起了漫長的(de)訴訟，官(guan)司一(yi)路打到最高人民法院(yuan)。

據(ju)新黃河，2014年，胡(hu)緒峰妻子(zi)以《股東轉(zhuan)讓(rang)出資協(xie)(xie)議(yi)(yi)》簽名(ming)系偽造等(deng)為由，將宏潤地產告(gao)上法(fa)庭，訴請法(fa)院判令《股東轉(zhuan)讓(rang)出資協(xie)(xie)議(yi)(yi)》無(wu)效并將宏潤地產的工商登記信息恢復到變更之前(qian)的狀態。2015年4月，西安中院作出判決，認定《股東轉(zhuan)讓(rang)出資協(xie)(xie)議(yi)(yi)》上胡(hu)緒峰、王堅(jian)的簽名(ming)非二人本人簽名(ming)，法(fa)院判決該協(xie)(xie)議(yi)(yi)無(wu)效。

王堅不服，上訴至陜西省高院。2015年8月，陜西省高院作出判決，撤銷了西安中院的一審判決。“就是3月15日那天，我被李彬等人拘禁起來被迫簽了一大堆文件，這些文件成了推翻判決的理由。”胡緒峰表示。

2015年5月，胡(hu)緒峰又以宏(hong)潤集團名義將西安(an)市(shi)工(gong)商局(ju)、王堅(jian)等告上(shang)法庭，要求判令(ling)西安(an)市(shi)工(gong)商局(ju)撤銷對宏(hong)潤地產的工(gong)商變(bian)更登記(ji)。一審法(fa)院判決(jue)認(ren)為(wei)，王堅等人向西(xi)(xi)安(an)(an)市工(gong)商局(ju)提交(jiao)的(de)變更申請資(zi)料內容齊備，西(xi)(xi)安(an)(an)市工(gong)商局(ju)據此予以核(he)準符(fu)合法(fa)定程序。“至于被告市工(gong)(gong)商局在審查(cha)第三人宏潤地產提交(jiao)的變(bian)更登記申請資料時沒有發現(xian)股東(dong)(dong)轉讓(rang)出資協議上的簽名(ming)非公司(si)法(fa)定代表人和(he)股東(dong)(dong)所為系工(gong)(gong)商變(bian)更登記中的瑕疵，不(bu)影響(xiang)行政行為的合(he)法(fa)性。被告市工(gong)(gong)商局應在今(jin)后的工(gong)(gong)作中注意防范。”胡緒峰(feng)不服一審判決，上訴至(zhi)西安中院(yuan)。該院于(yu)2016年10月19日作出判(pan)決：駁回上訴維持原判(pan)。

就在胡緒峰感到絕望的時候，被西(xi)安(an)兩級(ji)法(fa)院、西(xi)安(an)市工商局作為審判和答辯依(yi)據的陜西(xi)高院79號(hao)判決遭到最高法(fa)糾正(zheng)。最高法在判決書中稱，“二審判決（陜西高院79號判決）以2013年3月15日(ri)六方簽訂的《股權(quan)轉讓協議》中胡(hu)緒峰夫(fu)人陳晨一系列的行為(wei)認可(ke)了王堅持有宏潤地產股權的合法性，認為陳晨知情、系放棄優先購買權，認定2012年1月10日《股東轉讓出資協議》是宏潤實業公司向王堅轉讓股權性質不當，屬認定事實錯誤，本院予以糾正。”同時，最高法明確認定王堅提交給西安市工商局的《股東轉讓出資協議》非各方當事人真實意思表示，不發生股權轉讓效力。

據南方周末，胡緒峰據此起訴西安市市場監管局，訴請撤銷對王堅的股份變更登記，兩(liang)審(shen)均敗訴。胡緒峰向檢察機關提請抗訴。2020年7月，陜西省(sheng)人民檢察院第七檢察部檢察官出庭抗訴(su)。抗訴(su)后的(de)再審，胡緒峰仍然敗訴(su)。

“工商(shang)(shang)登記(ji)(ji)部(bu)門明知有(you)問題，最高(gao)院判決（<2017>最高(gao)法民再(zai)171號）也指出(chu)‘此(ci)(ci)股權變更(geng)是借款擔保’，但工商(shang)(shang)登記(ji)(ji)部(bu)門卻不糾正，導致我們(men)持(chi)續訴訟，這是在浪費(fei)司法資源，甚至是變相支持(chi)此(ci)(ci)案(an)背后的非法套路貸。”宏潤(run)集團法務部(bu)主任藺文財(cai)對記(ji)(ji)者稱。

與此同時，胡緒峰的對手、宏潤地產現股東（胡緒峰口中“李彬團伙”）向西安市市場監管局申請變更法定代表人，同樣遭到拒絕。據(ju)南方周末(mo)，胡(hu)緒(xu)峰起(qi)訴(su)西(xi)安市(shi)場監(jian)管局要(yao)求變更股(gu)權登記(ji)敗訴(su)后，其(qi)對手宏(hong)潤(run)地(di)產(chan)股(gu)東（胡(hu)緒(xu)峰口中“李彬團伙”）亦以(yi)宏(hong)潤(run)地(di)產(chan)名義起(qi)訴(su)了該局。2023年8月(yue)18日(ri)，西(xi)安市(shi)鐵路運輸中級法(fa)院(yuan)作(zuo)出(chu)二審判(pan)(pan)決(jue)，西(xi)安市(shi)市(shi)場監(jian)管局敗訴(su)，法(fa)院(yuan)判(pan)(pan)令其(qi)60日(ri)內對宏(hong)潤(run)地(di)產(chan)的變更申請作(zuo)出(chu)行(xing)政(zheng)處(chu)理。

企查查資料顯示，2023年10月，已經被抓的竺堯江和胡緒(xu)峰(feng)的妻子陳晨(chen)都被踢(ti)出(chu)了高管行列，法定代表人也已變更，至今宏潤地產大股東仍是王堅。

街道辦(ban)出面阻止交房

樓盤變(bian)“違建”

據中國(guo)房(fang)地產報，國(guo)際幸福城(cheng)共有“橘郡”“藍岸”“瓏(long)原”“翠園”四大板(ban)塊，其中“翠園”已完成安置工作；而“橘郡”板(ban)塊也被成功盤(pan)活，涉及440余(yu)戶業(ye)主。首批修復完工的(de)140戶業(ye)主的(de)房(fang)子，原定于2021年12月14日(ri)正(zheng)式交付(fu)。

然而灞(ba)橋區(qu)紅旗(qi)街道辦(ban)以該塊土地上開發建設的(de)樓盤因違法沒收(shou)為由，強行出面干預交(jiao)房，致使交(jiao)付工作再次延期。

西(xi)安市(shi)灞橋(qiao)區紅旗街道辦事處除了強(qiang)制行(xing)政干預交房外，還分別(bie)于2021年(nian)10月、11月以侵(qin)權糾紛為由，對宏潤地(di)產及胡緒峰、胡曉(xiao)萍二人(ren)向西(xi)安市(shi)灞橋(qiao)區人(ren)民(min)法院提起民(min)事訴訟(song)。雙方各執一詞。

圖片來(lai)源：新黃河

2019年末，西安市國土資源局(ju)(ju)在(zai)一(yi)份“土地(di)行政(zheng)處罰決(jue)定(ding)書”中稱，“我局(ju)(ju)于2019年12月(yue)20日對你(單位)未經批準非法(fa)(fa)占地(di)一(yi)案立案調查……決(jue)定(ding)處罰如下：1.沒收陜西宏(hong)潤房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)有(you)限(xian)公司在(zai)非法(fa)(fa)占地(di)上建設的住宅樓2棟及(ji)其他設施：2.對陜西宏(hong)潤房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)有(you)限(xian)公司非法(fa)(fa)建設占地(di)面積11541.6平方米(mi)(折合17.3畝)的行為，按每平方米(mi)10元，處以115416元罰款(kuan)。”

面對此(ci)種狀況(kuang)，國際(ji)幸(xing)福城所在的灞(ba)(ba)橋(qiao)區(qu)政府表示，對上述資產進行罰沒后(hou)，灞(ba)(ba)橋(qiao)區(qu)已成立工作專(zhuan)班，對該地(di)塊土地(di)報(bao)批、規劃等手續進行辦(ban)理，目前，正(zheng)在推進后(hou)續工程施工。

368個城棚改項目有99個未完成(cheng)回遷

多個項(xiang)目爛尾停工(gong)

而放眼(yan)整個西安，因城(cheng)改項目停工而無法入住新(xin)房(fang)的購房(fang)者，則遠不止國際幸(xing)福(fu)城(cheng)這(zhe)幾百人。

位于西安市柳鶯路的易合坊，是灞橋區香王村的城中村改造項目，先后有數百名業主在此購房。但是，這個由西安四德置業有限公司（下稱“四德置業”）開發的城改項目，最終于2012年停(ting)工。如今，四德置業(ye)已先后30多次(ci)被列為失信執行企業(ye)，50多次(ci)被強制(zhi)執行。此外還有西江月，富銘新一城、時豐中央公園、中環國際城、江林新城、華安紫竹苑等樓盤的業主們也沒等到按時交付。

當地房地產研究專家馮駿在接受第一財經記者采訪時說，正是由于當年的“市場運作”，最終導致當年一些沒有房產開發經驗的人，成功拿到城改項目，這些人不一定具備資金、開發經驗等方面的“硬實力”，但都具有較強的人脈、人際關系等“軟實力”。在馮駿看來，這些城改的“外行”對城中村改造的復雜性缺乏足夠的了解，在爭取項目的過程中有一種無知者無畏的勁頭，哪怕一個城改項目要花100個億，自己只有1000萬，也敢拿下，“先把合同簽好，先占住‘坑’。”

例如易合(he)坊項目的開發商四德(de)置業，于2011年獲得(de)(de)香王村城改項目建(jian)設開發(fa)權，但直到兩年后(hou)的2013年，四德置業才(cai)取得(de)(de)房地產開發(fa)資質證(zheng)書。

那么，為什么政(zheng)府會(hui)同意這(zhe)樣的(de)開發商拿下體量動輒(zhe)數(shu)百畝(mu)的(de)城(cheng)改項目？為此，第一財經先后與西安(an)市有關方(fang)面聯系，但截至發稿(gao)，對方(fang)仍拒絕接(jie)受采訪。

“胡緒(xu)峰的情況不是個案，他雖然是受害者，但導致這樣的結果，也是由于他的一些疏忽或不專業。”一位曾在2006年就參與西安城改的當地房產人士說，“（當時）類似胡(hu)緒峰(feng)這樣的項目開發商，還有很多。”這位西安地產人士表示，此種局面對西安城改而言，最終導致的結果便是，不少城改項目因資金鏈斷裂最終停工乃至“爛尾”。

西安市住房和城鄉建設局表示，由于部分項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)投資(zi)主體實力不足(zu)、資(zi)金(jin)來源單一；項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)拆遷周期(qi)較長、土地(di)手續辦理緩(huan)慢融資(zi)難；政(zheng)府規(gui)劃、土地(di)等政(zheng)策調(diao)整(zheng)增加了(le)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)難度，以(yi)及(ji)資(zi)金(jin)鏈斷裂的項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)存在(zai)接盤困(kun)境等原因，在(zai)上述368個城棚改(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)中，有(you)99個項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)未完(wan)成回遷。

在馮駿看來，在經過20多年后，西安城棚改過程中，已經形成了(le)村民(min)、業主、開發商、民(min)間資(zi)本等各(ge)種利(li)益(yi)糾葛(ge)，大家各(ge)有訴求，利(li)益(yi)格(ge)局很難被(bei)平衡。

西安市在今年(nian)3月18日下發的(de)《關于印發2024年(nian)為民辦(ban)實事實施(shi)方案(an)的(de)通知(zhi)》中表示，將加大對停工樓盤的(de)整治、復(fu)工力度。在(zai)列舉的2024年十個方面30項(xiang)為民(min)實事實施方案(an)中，就包(bao)括(kuo)推進“保交樓”、推進回遷安(an)置(zhi)項(xiang)目建設等(deng)。“由市(shi)防范(fan)化(hua)解商品(pin)房(fang)延期交房(fang)工(gong)作專班(ban)持續(xu)加(jia)強‘保交樓’項(xiang)目的(de)統籌協調和指導監(jian)督，不(bu)斷健全完善市(shi)級(ji)部門橫向聯動、市(shi)區兩級(ji)專班(ban)縱(zong)向協同的(de)工(gong)作機制(zhi)，合力推進任務(wu)清零。”西安市(shi)在(zai)上述通知中(zhong)稱。

編輯|段煉?杜恒峰 杜波

校對|何小桃

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