每(mei)經(jing)記者｜黃婉銀    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏(wei)文藝(yi)    

14年前(qian)的(de)2010年，綠(lv)地帶著拿(na)手的(de)“超(chao)高層地標模式(shi)”首次進(jin)入廣(guang)州市場，如今卻(que)以(yi)虧(kui)損1.15億(yi)元(yuan)的(de)代價退出了廣(guang)州黃埔區中新知識城的(de)超(chao)高層地標項目。

近期，綠(lv)地(di)(di)香(xiang)(xiang)港(gang)（HK00337，股(gu)價0.207港(gang)元，市(shi)值(zhi)(zhi)5.78億(yi)港(gang)元）公布了上(shang)述交易的(de)詳細(xi)情況，涉(she)及(ji)項(xiang)目(mu)為(wei)廣州國際創新驅動中心，目(mu)前還處于在(zai)建中。該項(xiang)目(mu)在(zai)今年初(chu)的(de)估值(zhi)(zhi)為(wei)36.12億(yi)元，綠(lv)地(di)(di)香(xiang)(xiang)港(gang)持有49%的(de)股(gu)權(quan)對(dui)應估值(zhi)(zhi)約17.7億(yi)元。而綠(lv)地(di)(di)香(xiang)(xiang)港(gang)將49%的(de)股(gu)權(quan)作價4.4億(yi)元出(chu)售給項(xiang)目(mu)合作方廣州開發(fa)區(qu)(qu)投(tou)資控(kong)股(gu)有限(xian)公司（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)開發(fa)區(qu)(qu)投(tou)控(kong)），較(jiao)估值(zhi)(zhi)折價75.14%。

《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)（以下(xia)簡稱每經記(ji)者(zhe)或記(ji)者(zhe)）注意到(dao)，出售(shou)(shou)廣州國際創新驅動中(zhong)心(xin)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)股權后，綠(lv)地香港在(zai)廣州僅有綠(lv)地金融城、綠(lv)地國際空港中(zhong)心(xin)、白云(yun)鐘(zhong)落潭(tan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)這三個(ge)在(zai)建(jian)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，前(qian)面兩個(ge)均為商業、辦公(gong)用途，且已(yi)銷(xiao)售(shou)(shou)多(duo)年。鐘(zhong)落潭(tan)住宅項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)操盤方為旭輝控股，不過經歷過停工風波后，目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)該項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的在(zai)售(shou)(shou)價格(ge)已(yi)接(jie)近當年綠(lv)地香港拿(na)地時的樓面價格(ge)。

廣州國際創新驅動中心項目 來源：廣州開發區控股集團有限公司官網

虧損1.15億元出售地標項目回血

2023年(nian)底，綠地(di)香港就已經與開發(fa)區投控(kong)簽訂好項(xiang)目公(gong)司廣州綠控(kong)置業有(you)限(xian)公(gong)司（以下簡稱綠控(kong)置業）股(gu)權轉讓(rang)協議(yi)。截至(zhi)(zhi)去年(nian)底，綠控(kong)置業未(wei)經審(shen)(shen)核(he)(he)凈資(zi)產(chan)約11.28億元，2021年(nian)至(zhi)(zhi)2022年(nian)除稅后未(wei)經審(shen)(shen)核(he)(he)虧(kui)損凈額合計(ji)約為0.15億元。

出(chu)售后，綠地(di)香(xiang)(xiang)港將錄得虧損約1.15億(yi)元。綠地(di)香(xiang)(xiang)港方面表示，出(chu)售廣州國際創(chuang)新驅(qu)動中心項(xiang)(xiang)目(mu)股(gu)權(quan)將提升公(gong)司(si)的現金流量狀況，并(bing)為公(gong)司(si)提供(gong)額外資(zi)本資(zi)源以捕捉其他投資(zi)機會。該項(xiang)(xiang)目(mu)尚未開發完(wan)成，預期項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)股(gu)東須作(zuo)出(chu)巨額資(zi)本承擔。經(jing)考(kao)慮當前(qian)現況及項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)的業務前(qian)景后，董事會認為，通過出(chu)售目(mu)標公(gong)司(si)而不產生有關(guan)資(zi)本承擔及不參(can)與有關(guan)開發工作(zuo)，符合公(gong)司(si)及其股(gu)東的利(li)益。

“出售事項更有利于(yu)本(ben)(ben)集(ji)團(tuan)把握(wo)未來機(ji)遇(yu)，讓本(ben)(ben)集(ji)團(tuan)得(de)以(yi)(yi)重新調配其財務資源以(yi)(yi)優化營運(yun)效率(lv)，同時提升(sheng)本(ben)(ben)集(ji)團(tuan)的回(hui)報，使(shi)其資產(chan)負(fu)債表(biao)更加穩(wen)健。出售事項所得(de)款項將(jiang)用作本(ben)(ben)集(ji)團(tuan)的一般(ban)營運(yun)資金。”

換言之，出(chu)售廣(guang)州國際創新驅動中心項目股(gu)權一(yi)方面是考(kao)慮回籠資金，另(ling)一(yi)方面則因(yin)為是超高層建筑開發時(shi)間長、占用資金成本(ben)(ben)大。“超高層地(di)(di)(di)標(biao)模(mo)式”曾經是綠地(di)(di)(di)集團的(de)看家本(ben)(ben)領，被復制到全國各(ge)地(di)(di)(di)。但在近年來的(de)房地(di)(di)(di)產市(shi)場下(xia)行期，這(zhe)種開發模(mo)式的(de)負累更(geng)加顯露(lu)。

來源：綠地香港公告

2023年，綠地香港業績由盈轉(zhuan)虧(kui)，公(gong)司年內虧(kui)損(sun)及股東應(ying)占虧(kui)損(sun)分(fen)別約為(wei)17.69億元(yuan)及17.52億元(yuan)，還(huan)(huan)有尚未(wei)按預定還(huan)(huan)款(kuan)日(ri)期償還(huan)(huan)18.68億元(yuan)的(de)若干計息貸款(kuan)。

綠(lv)地(di)(di)于2019年成立粵(yue)港澳大灣(wan)區(qu)指揮部，2020年，綠(lv)地(di)(di)香港從(cong)母(mu)公(gong)司(si)綠(lv)地(di)(di)控(kong)股(gu)(gu)收購廣(guang)州綠(lv)地(di)(di)房地(di)(di)產開發有限公(gong)司(si)全部股(gu)(gu)權，涵蓋廣(guang)州至(zhi)大灣(wan)區(qu)的所(suo)有土地(di)(di)儲備項目。彼(bi)時(shi)，綠(lv)地(di)(di)香港的目標(biao)是(shi)沖擊“千億”規(gui)模(mo)。

2019年(nian)5月，綠(lv)地(di)與開發區(qu)投控聯(lian)合拿(na)下廣州國際(ji)創(chuang)新(xin)驅(qu)動中心(xin)地(di)塊，總價約22.82億元。地(di)塊要求項目建成(cheng)后，受讓人自(zi)持(chi)物(wu)業不(bu)得低于地(di)塊計容(rong)建筑面積(ji)的50％（其中超(chao)高層物(wu)業需全部(bu)自(zi)持(chi)），自(zi)持(chi)年(nian)限10年(nian)。

根據(ju)早期規劃(hua)，國際(ji)創(chuang)新驅(qu)動中心將(jiang)打造綠地集團大灣區總部(bu)，預計總投資過百(bai)億元(yuan)，項目總建筑面積(ji)約72萬(wan)平方米，其中包(bao)括一棟200米高(gao)的超高(gao)層(ceng)地標建筑。

但(dan)目(mu)前(qian)來看，超(chao)高層(ceng)地(di)標建(jian)筑的(de)高度(du)已有(you)所縮減(jian)。據(ju)記者了(le)解，目(mu)前(qian)該項目(mu)的(de)高度(du)已調整為(wei)約191米。

廣(guang)州國際創(chuang)新驅動中(zhong)(zhong)心(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)分(fen)為(wei)4個(ge)地塊開發(fa)(fa)，1號(hao)(hao)和(he)(he)3號(hao)(hao)地塊可(ke)售；2號(hao)(hao)和(he)(he)4號(hao)(hao)地塊自持，組成(cheng)項(xiang)(xiang)目(mu)二期(qi)工程，是廣(guang)州市“攻(gong)城拔(ba)寨(zhai)”項(xiang)(xiang)目(mu)。項(xiang)(xiang)目(mu)總占地面積約為(wei)14.27萬平(ping)方米，分(fen)一(yi)期(qi)和(he)(he)二期(qi)開發(fa)(fa)為(wei)辦公和(he)(he)商業(ye)發(fa)(fa)展(zhan)項(xiang)(xiang)目(mu)。其中(zhong)(zhong)部分(fen)已于2023年(nian)竣工，還有(you)部分(fen)仍在建設中(zhong)(zhong)，預期(qi)陸續在2026年(nian)、2027年(nian)完(wan)工。

在出售(shou)(shou)(shou)前，廣州國際創新(xin)驅動中心一直由綠地香(xiang)港操盤(pan)，銷售(shou)(shou)(shou)LOFT公寓和(he)(he)寫字樓(lou)。廣州市住房和(he)(he)城(cheng)鄉建設(she)局信息(xi)顯示(shi)，項目在2021年到2022年陸續取得預(yu)售(shou)(shou)(shou)許可證，合計批準預(yu)售(shou)(shou)(shou)套(tao)數1285套(tao)，已(yi)售(shou)(shou)(shou)總(zong)套(tao)數為44套(tao)。

3年前拿地項目如今貼地價銷售

從商業到(dao)住宅，從白云(yun)到(dao)黃埔，目前綠地合(he)計在廣州已(yi)開發有十余(yu)個(ge)項目。

截(jie)至2022年，綠地的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售流(liu)量金(jin)額可進入廣州房企(qi)TOP30的(de)(de)門檻。廣東是綠地香港(gang)開發項目最(zui)多(duo)(duo)(duo)、布(bu)局城(cheng)市(shi)(shi)最(zui)多(duo)(duo)(duo)的(de)(de)省(sheng)份，其(qi)中項目最(zui)多(duo)(duo)(duo)的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)就是廣州。2023年，綠地香港(gang)物業銷(xiao)(xiao)售收益合計(ji)為238億(yi)元，其(qi)中廣州是確認銷(xiao)(xiao)售額最(zui)多(duo)(duo)(duo)的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)，為42.6億(yi)元。

但自2023年以來(lai)，綠地在廣州就無操盤的(de)住宅項(xiang)目(mu)(mu)在售(shou)，剩余兩個在建項(xiang)目(mu)(mu)均為商業及辦公(gong)(gong)項(xiang)目(mu)(mu)，已(yi)銷售(shou)多年，也暫(zan)時未見(jian)其公(gong)(gong)布新增(zeng)項(xiang)目(mu)(mu)。

旭輝控(kong)(kong)股(gu)(gu)目前操(cao)盤的鐘落潭(tan)(tan)住宅項目，原是綠地(di)(di)香港(gang)拿下(xia)的地(di)(di)塊(kuai)。2021年，綠地(di)(di)香港(gang)以24.34億元(yuan)摘(zhai)得廣(guang)州白云區(qu)鐘落潭(tan)(tan)鎮五龍(long)崗村132畝宅地(di)(di)，成交樓(lou)面價約15111元(yuan)/平(ping)方米。隨后，綠地(di)(di)香港(gang)與旭輝控(kong)(kong)股(gu)(gu)聯手一起開(kai)發該(gai)項目，項目公司(si)(si)(si)為廣(guang)州森(sen)(sen)燁房地(di)(di)產(chan)開(kai)發有限公司(si)(si)(si)（以下(xia)簡稱(cheng)(cheng)廣(guang)州森(sen)(sen)燁），綠地(di)(di)香港(gang)方面通過廣(guang)州廣(guang)樺房地(di)(di)產(chan)開(kai)發有限公司(si)(si)(si)（以下(xia)簡稱(cheng)(cheng)廣(guang)州廣(guang)樺）持股(gu)(gu)49%。

來源：綠地香港2023年報

值得注(zhu)意(yi)的是，2021年年中，廣州(zhou)廣樺引進了(le)一家名為MFHK Investment Limited外(wai)資(zi)股(gu)東，其持股(gu)比(bi)例為49%。而MFHK Investment Limited由(you)日本(ben)三(san)井不動產株式(shi)會社在(zai)香港(gang)設立，曾與綠(lv)城、萬科均有過(guo)項(xiang)目股(gu)權合作。

也因(yin)此，在2023年(nian)報中，綠地香(xiang)港(gang)持有鐘落潭項目(mu)的(de)權(quan)益比(bi)例為(wei)24.99%。但(dan)在項目(mu)公司廣州森燁(ye)中，綠地香(xiang)港(gang)擁有權(quan)權(quan)益及所持表決權(quan)比(bi)例仍是(shi)49%。

來源:綠地香港2023年報

鐘落潭項(xiang)目(mu)(mu)名稱最初為旭輝綠地鉑云天境，在2021年(nian)(nian)9月(yue)30日取得預售(shou)證(zheng)后入市。不過次年(nian)(nian)（2022年(nian)(nian)），該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)就陷入短暫停工狀態。2023年(nian)(nian)初，該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)被政府督促加(jia)快項(xiang)目(mu)(mu)復工復產，不久后更名為旭輝光嶼南方并重新推售(shou)，年(nian)(nian)底(di)又向業主發(fa)出延(yan)期交付(fu)房屋通知書。

5月8日，每經記者以(yi)購房者身份從旭輝光(guang)嶼南方(fang)售樓(lou)處(chu)了解到，項目(mu)目(mu)前仍在正常(chang)銷售中，預計今年底可以(yi)交(jiao)房，88平(ping)(ping)(ping)方(fang)米的(de)戶型優惠后總價不到140萬元(yuan)，折合單價約16000元(yuan)/每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，這一價格已經接近當時拿(na)地的(de)成交(jiao)樓(lou)面(mian)價（15111元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米）。

廣州市住(zhu)建局信息顯示，目(mu)前旭輝光嶼南方項目(mu)住(zhu)宅已售套數為142套，未售套數為356套。

封面圖片來源：廣州開(kai)發區控股集團有限公司(si)官(guan)網