每經編(bian)輯(ji)｜王(wang)月龍    

5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局發布公告，經臨安區人民政府研究決定，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

房源基本條件如下：①房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70㎡；②收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置。以不超(chao)過(guo)周邊房源、車位(wei)的(de)評估價作(zuo)為本次(ci)收購的(de)最高限價，最終按經區政府審議通過的《關于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

據券商中國15日報道，早盤，市場流傳的消息稱，相關部門正在考慮一項計劃：即讓各地的地方政府購買尚未售出的住房。其實，自從4月30日高層會議提出“統籌研究消化存量房產”以后，市場對通過“政府收儲存量房產以緩解市場壓力”賦予期待。

5月(yue)15日，A股房地產開發(fa)板塊(kuai)漲幅居前。截至收(shou)盤，光大嘉寶、天(tian)地源漲停，信達地產漲7%。

杭州臨安收購商品房用作公租房

據每(mei)經網，5月14日，杭州市臨安(an)區(qu)住(zhu)房和(he)城鄉建設局的一則征集公告透露了即將在(zai)區(qu)內收購一批商品住(zhu)房用作公共租(zu)賃住(zhu)房的消息。

事實上，這是一則為收購商品住房工作征集供應商的公告，但公告詳細透露了商品房門檻：要求房源位于杭州市臨安區范圍內，整幢樓作為基本收購單位，且單套建(jian)筑面積不超過70平方米(mi)，同時房源需(xu)搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

來源(yuan)：杭(hang)州市臨安區住建局

此次公(gong)告還(huan)對開(kai)發商(shang)參(can)與(yu)細則進行(xing)(xing)了特別說明：本次收購(gou)房(fang)源(yuan)面積原則不(bu)超過10000平方(fang)(fang)(fang)米，現(xian)房(fang)或一年內具備交付條件的(de)(de)期房(fang)，最終(zhong)收購(gou)面積按經區政府審(shen)議通過的(de)(de)《關于收購(gou)商(shang)品住(zhu)房(fang)用作公(gong)共租(zu)賃住(zhu)房(fang)的(de)(de)具體實施方(fang)(fang)(fang)案》執行(xing)(xing)；報(bao)名后(hou)供應商(shang)不(bu)得對提供的(de)(de)房(fang)源(yuan)再進行(xing)(xing)銷售(shou)；報(bao)名后(hou)采購(gou)人對報(bao)名項(xiang)目委(wei)托第(di)三方(fang)(fang)(fang)開(kai)展盡職調(diao)查(cha)、風(feng)險評(ping)估及價格評(ping)估，費用由采購(gou)人承擔。

《每日經濟新聞》記者向相關部門求證具體信息，工作人員告訴記者：“供應商必(bi)須(xu)保證(zheng)整棟樓(lou)出售，這(zhe)是最基本的要求。目前正在建設中的項目，能夠保證在一年內完工的，才可以報名，同時（我們）也會派會計師事務所、律師事務所對一年內能否交付進行調查。”

不過，每經記者向杭州當地房企了解情況時發現，“整棟樓(lou)單套面積均(jun)不(bu)大超過(guo)70平方米(mi)”這一條件非常(chang)苛刻，目前(qian)在售項(xiang)目達(da)到收購(gou)門(men)檻有一定(ding)難度。房天下平臺顯示，目前臨安在售商品房17個，其中僅有榮上青云府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語春福里、佳源錦盛里5個項目推出低于70平方米的戶型。

其中一家房企工作人員表示，印象中整個(ge)杭州都很少有這樣的項目(mu)，新開工的項目(mu)90平(ping)方米戶型都推得少了，即使有70平方米以下的房源，也是中間套和邊套大戶型組合，很少會有整幢70平方米的設計。

“國家隊”收房正在路上

據長江日報(bao)13日消(xiao)息，2023年(nian)底，武漢市(shi)開(kai)發企業、經紀機(ji)構、購房者三(san)方聯合，發起“以(yi)(yi)舊換新”的倡議。2024年(nian)2月，硚口(kou)區在(zai)(zai)全市(shi)率先探索(suo)“以(yi)(yi)舊換新”新模式，并在(zai)(zai)此倡議的基礎上再做升級，提出了“以(yi)(yi)房換房”，試行硚口(kou)住房“以(yi)(yi)房換房”。

居民王偉（化名）是硚口區的老居民，原本住在常碼頭片區一個建成20多年的老舊小區里。近日，他在了解到硚口區“以房換房”（在“以舊換新”倡議基礎上進行升級）活動后，他看中了古田片區的一個在建商品房小區，就想把自己原來105平方米的老房子，換成新小區128平方米左右的在建商品房。經過第(di)三方評(ping)估，王(wang)先(xian)生的舊房(fang)子評(ping)估價為(wei)90多(duo)萬(wan)元，而他看中的新小區(qu)這(zhe)套房(fang)的總房(fang)價約(yue)為(wei)210多(duo)萬(wan)元，最終他認可了評(ping)估價，并補齊了120多(duo)萬(wan)元的差價款，換得新房(fang)。

硚口區住房“以房換房”項目組負責人介紹，硚口區在全市率先探索“以房換房”收儲模式，并成功試行，即區國有平臺企業先用真金白銀將居民房屋收過來作為區里的保障性住房項目，讓居民的利益有保障，該方式得到了居民的認可和肯定。目前，全區已成交10多戶，其中一戶已成功辦完手續。

中指研究院華東大區常務副總高院生告訴《每日經濟新聞》記者：“過去一段時間，鄭州、長沙、南京等多個核心城市都出臺了相關政策支持住房‘以舊換新’來消化存量房產。此次杭州市臨安區推行的內容一方面是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，另一方面也是對政府公共租賃住房的供應支持。不過本(ben)次杭州臨安收購房源規(gui)模較小，總套(tao)數(shu)預計在200套(tao)以內，對(dui)于(yu)當前臨安積壓的大量庫存(cun)(cun)不(bu)能形成有效緩(huan)解(jie)，但為臨安區之后或將出臺‘以舊(jiu)換新’等(deng)存(cun)(cun)量資產盤(pan)活政(zheng)策打下了基礎。”

“國資或地方政府收購庫存類的住宅房源，來充當其他住房用途，本身各地都有創新，也有各種試點。但此次臨安收購房源用于公租房具有特殊性：一方面，過去收購房源大多用于保障性租賃住房，而公租房基本上是政府自己建設或房企配建的，今后類似配建的要求會減少；另一方面，從分類來說，保障性租賃住房更偏‘租賃住房’的角色，而公租房則是‘保障房’的角色。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者。

可行性究竟有多高呢(ni)？

錢從哪(na)里來？

券商中國消息，據第七次人口普查數據，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。同時，據住建部此前數據，我國住房空置率約為15%。

據天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣(guang)義住房庫存(cun)也(ye)有26.3億平(ping)方(fang)米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成為供給）。

天風證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實現三大工程的部分目標。但要(yao)(yao)起到托(tuo)市(shi)作用，則(ze)需將住(zhu)宅去化周期(qi)壓降至18個月(yue)以(yi)內。而要(yao)(yao)把住(zhu)房(fang)去化周期(qi)壓降到18個月(yue)以(yi)內，需要(yao)(yao)去掉約7.4個月(yue)的庫存，這對應了7.7億平方米銷(xiao)售，約占廣義住(zhu)房(fang)庫存的29%。

據證券時報，“但其實存量和增量之間也是相互聯系的，總體來說，目前中央調控思路就是要刺激需求，減少庫存，優化整個市場的運營環境。”中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立說。對于接下來的政策建議，尹中立認為，為解決房地產市場問題，建議政府掏錢去解救開發商的流動性困境，現在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。

在中指研究院指數研究部總經理曹晶晶看來，在這一輪消化存量房產的過程中，保障性住房是重要的政策支點，將存量房產轉為保障性住房，需要配套政策繼續完善和落實。二手房(fang)“收舊換(huan)新(xin)”“以舊換(huan)新(xin)”的(de)城市有望進(jin)一步擴圍，而這種模式的(de)推行也需(xu)要國(guo)家更多資金支持。

對于資金問題，國盛證券房地產行業分析師金晶也認為，“消化存量”后續可能落地的方向是成立統一平臺收儲。無論是中央成立統一平臺，或者中央推動地方政府成立平臺去收儲存量，大部分資金依然需要由中央層面解決，單純依靠地方財政很難推進。

編輯|王月龍 杜波

校對|盧祥勇

封面圖(tu)片來源：每經記(ji)者 張建 攝（圖(tu)文無關）

每日經濟新(xin)聞綜合自(zi)每經網（記者(zhe) 包晶晶）、長江日報、券商中國、證券時報