每經(jing)記者(zhe)｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜何(he)小桃 魏文藝    

城市建筑(zhu)?每日經(jing)濟新聞資(zi)料圖

從(cong)5月(yue)(yue)20日武漢率先(xian)執(zhi)行，到5月(yue)(yue)21日合肥、長沙(sha)跟進，再到5月(yue)(yue)22日西(xi)安、濟(ji)南、鄭州、長沙(sha)、昆明、南昌等多(duo)(duo)城銀行確(que)認(ren)實施，執(zhi)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來(lai)越多(duo)(duo)。

此前的(de)5月17日(ri)，央行宣布(bu)了一(yi)系列房(fang)(fang)地產金融(rong)政(zheng)策（以下簡稱5·17新政(zheng)）：首付比例(li)降至歷史最低（首套房(fang)(fang)首付款比例(li)不低于(yu)15%，二套房(fang)(fang)首付款比例(li)不低于(yu)25%）、取(qu)消(xiao)房(fang)(fang)貸(dai)利率下限、下調住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金貸(dai)款利率0.25個百分點、設立3000億元保障性住(zhu)房(fang)(fang)再貸(dai)款。

多位業(ye)內人士在接受《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者（以下(xia)簡稱每(mei)經記(ji)者或記(ji)者）采訪時表示，央(yang)行5·17新(xin)政的(de)發(fa)布，標志著房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場金融環境的(de)重大調(diao)整(zheng)，將進一步降(jiang)低購(gou)(gou)房(fang)者的(de)首付門檻，同時減輕購(gou)(gou)房(fang)者的(de)還款壓力，“預計短期內將促進房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)活躍和交易量(liang)的(de)增加。”

多地均(jun)已開始執(zhi)行首(shou)(shou)套首(shou)(shou)付15%

武(wu)漢是率先執行“首(shou)套房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)例降(jiang)至15%”新政的城市。

據證券(quan)時報(bao)，交通(tong)銀行、招商銀行等多家銀行的武(wu)漢支(zhi)行確認(ren)于(yu)(yu)5月20日(ri)已(yi)經開(kai)始執行5·17新政(zheng)，即首(shou)(shou)套房(fang)(fang)首(shou)(shou)付(fu)比例(li)不低于(yu)(yu)15%，房(fang)(fang)貸利(li)率為3.25%；二套房(fang)(fang)首(shou)(shou)付(fu)比例(li)不低于(yu)(yu)25%，房(fang)(fang)貸利(li)率為3.35%。

5月21日，據澎湃新聞，建設銀(yin)行(xing)(xing)等(deng)銀(yin)行(xing)(xing)的合肥(fei)支行(xing)(xing)宣布，從當日起首(shou)套(tao)住房(fang)房(fang)貸首(shou)付(fu)比例最(zui)低至15%，房(fang)貸利(li)率(lv)為3.45%；二套(tao)住房(fang)房(fang)貸首(shou)付(fu)最(zui)低比例為25%，房(fang)貸利(li)率(lv)為3.65%。不過，合肥(fei)各家銀(yin)行(xing)(xing)的行(xing)(xing)動并(bing)不統一(yi)，部(bu)分銀(yin)行(xing)(xing)表示尚未收(shou)到調整(zheng)首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比例的相關通知。

另據財(cai)聯社，5月21日(ri)從長(chang)沙(sha)多(duo)個房產中介及銀行(xing)個貸(dai)經理處獲悉，該地目前首套及二(er)(er)套房首付比(bi)例(li)分別(bie)為15%、25%。同時，首套房貸(dai)利(li)率由3.75%降為3.65%、二(er)(er)套房貸(dai)利(li)率由4.1%降至(zhi)3.95%，自(zi)當日(ri)起執行(xing)。

5月22日，更多城市(shi)跟進執行(xing)“首套房首付比例降至15%”新政。

據財聯社，鄭州(zhou)多家銀(yin)行當(dang)日(ri)表(biao)示，目(mu)前鄭州(zhou)已(yi)開(kai)(kai)始執(zhi)行央(yang)(yang)行5·17新政(zheng)，首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)降至15%，二(er)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)降至25%；但(dan)商貸(dai)的(de)(de)房(fang)貸(dai)利率(lv)暫(zan)未(wei)調整(zheng)，首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)利率(lv)仍(reng)為(wei)3.45%。西安(an)多家銀(yin)行表(biao)示，自前西安(an)已(yi)開(kai)(kai)始執(zhi)行央(yang)(yang)行5·17新政(zheng)，首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)降至15%，二(er)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)降至25%；但(dan)房(fang)貸(dai)利率(lv)尚未(wei)收(shou)到調整(zheng)通知，要以具體購(gou)房(fang)簽約時的(de)(de)政(zheng)策為(wei)準(zhun)。

另據貝殼財經(jing)，南昌(chang)已有多家(jia)銀行執行首套(tao)房貸(dai)首付(fu)比例15%、二(er)套(tao)房貸(dai)首付(fu)比例25%的新(xin)政。目前(qian)南昌(chang)的首套(tao)房貸(dai)利率普遍為(wei)3.65%，二(er)套(tao)房貸(dai)款(kuan)利率普遍為(wei)4.15%。

在昆明(ming)，多家(jia)銀行(xing)已開始執行(xing)首(shou)套房(fang)(fang)貸首(shou)付(fu)比例15%、二套房(fang)(fang)貸首(shou)付(fu)比例25%的新政(zheng)。目前(qian)昆明(ming)首(shou)套房(fang)(fang)貸利率(lv)普遍(bian)為(wei)3.6%，二套房(fang)(fang)貸款(kuan)利率(lv)普遍(bian)為(wei)4.15%。

此外，廈門市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)中心(xin)當日發布通知顯示，申(shen)請住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買本市(shi)(shi)首(shou)套住(zhu)房(fang)的，最低(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)(kuan)比例(li)為15%；申(shen)請住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買本市(shi)(shi)第(di)二套住(zhu)房(fang)的，最低(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)(kuan)比例(li)為25%。政策自2024年5月22日起執行(xing)。

不(bu)過，據(ju)記者了解，雖然目前一線城市尚(shang)未執行房(fang)貸首(shou)付(fu)新政，但已有樓盤按照首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比例15%進行儲(chu)客。

上周末（5月(yue)18日—19日），每經記者(zhe)(zhe)實地走(zou)訪深(shen)圳部分(fen)樓(lou)盤發(fa)現，已有開發(fa)商(shang)按照15%首付讓購(gou)房者(zhe)(zhe)提前鎖定房源，如果在一(yi)(yi)定期限內(nei)（一(yi)(yi)般是一(yi)(yi)個月(yue)）該(gai)政策并未(wei)落實，則所繳納首付款(kuan)項會按照原路徑退(tui)還購(gou)房款(kuan)。

在(zai)上(shang)海(hai)浦東新區北蔡鎮，新楊思(si)?上(shang)園項目現場一(yi)位(wei)銷售(shou)人員向(xiang)每(mei)經(jing)記者介紹(shao)，上(shang)周末項目現場共迎來100多組(zu)購房者，“很多人來咨(zi)詢5·17新政的內容，回答最頻(pin)繁(fan)是(shi)關(guan)于首(shou)付比例的問題(ti)。”

值得注意的(de)(de)是，在5·17新政發(fa)布的(de)(de)當日下(xia)午(wu)，河南省(sheng)省(sheng)直機關住(zhu)房(fang)(fang)資金管理中(zhong)心及省(sheng)內多地相關部(bu)門(men)就宣布下(xia)調(diao)(diao)公積金貸款(kuan)利(li)率。首套(tao)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸款(kuan)利(li)率：5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以下(xia)（含(han)5年(nian)(nian)）由(you)現行(xing)(xing)的(de)(de)2.6%下(xia)調(diao)(diao)至(zhi)(zhi)2.35%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以上(shang)由(you)現行(xing)(xing)的(de)(de)3.1%下(xia)調(diao)(diao)至(zhi)(zhi)2.85%；第(di)二套(tao)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸款(kuan)利(li)率：5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以下(xia)（含(han)5年(nian)(nian)）由(you)現行(xing)(xing)的(de)(de)3.025%下(xia)調(diao)(diao)至(zhi)(zhi)2.775%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以上(shang)由(you)現行(xing)(xing)的(de)(de)3.575%下(xia)調(diao)(diao)至(zhi)(zhi)3.325%。

據不(bu)完(wan)全(quan)統計，目前包括(kuo)北京、上海(hai)、廣州(zhou)、深(shen)圳四個一線(xian)城(cheng)市，合肥(fei)、成都(dou)、蘇州(zhou)、重(zhong)慶等二線(xian)城(cheng)市，以(yi)及(ji)江西、河南等省(sheng)，已同步(bu)下調公積金貸款利(li)率。

“購(gou)房總負擔率歷(li)史最低”

“最低(di)首付比(bi)例優化后，可降低(di)居民購(gou)房門檻(jian)，有(you)助于提振住房消費。”在(zai)5月17日舉(ju)行的政(zheng)策(ce)吹風會上(shang)，人民銀(yin)行副行長陶(tao)玲表示，住房貸款(kuan)最低(di)首付比(bi)例調整(zheng)后，地(di)方政(zheng)府仍可據此(ci)進行因城施策(ce)。在(zai)政(zheng)府確定的首付比(bi)例下(xia)限(xian)基礎上(shang)，商業銀(yin)行可根據客(ke)戶風險(xian)狀況自主(zhu)決定具(ju)體的首付比(bi)例。

針對多地(di)開始執行房貸(dai)首付比例(li)和貸(dai)款利率新政，業內普遍表示，接下來(lai)大部分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)將跟(gen)進，普通二線城(cheng)市(shi)(shi)和三四線城(cheng)市(shi)(shi)或優先(xian)進行政策調整(zheng)。

“商品房(fang)市(shi)(shi)場(chang)一(yi)直(zhi)存在‘買(mai)漲不買(mai)跌’現象，若直(zhi)接降(jiang)(jiang)低(di)(di)房(fang)價會(hui)(hui)影響潛在購房(fang)者(zhe)的(de)市(shi)(shi)場(chang)預期(qi)，從而(er)延(yan)緩入市(shi)(shi)。降(jiang)(jiang)低(di)(di)首付比例和(he)房(fang)貸(dai)利率、放(fang)開限購等(deng)措施都是降(jiang)(jiang)低(di)(di)購房(fang)門檻(jian)，可以(yi)新增市(shi)(shi)場(chang)購買(mai)力。”建誠晟業總(zong)經理(li)苑承(cheng)建向每經記者(zhe)表示，從市(shi)(shi)場(chang)整體來(lai)看，未(wei)來(lai)還(huan)可能會(hui)(hui)繼續降(jiang)(jiang)低(di)(di)房(fang)屋流轉成本和(he)門檻(jian)，比如取消個稅、出售時限等(deng)，主要目的(de)是讓(rang)市(shi)(shi)場(chang)更加順暢運轉，從而(er)進一(yi)步提高消費者(zhe)的(de)信心。

中(zhong)國企業資本聯盟副(fu)理事長柏文喜在接(jie)受每經(jing)記者(zhe)采訪時表示，多地將(jiang)首(shou)付(fu)比(bi)例調(diao)整至15%，這一(yi)舉措對于購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)來說(shuo)是一(yi)個(ge)利好消息，不僅降低了購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)的首(shou)付(fu)門檻(jian)，同時還(huan)減輕了購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)的還(huan)款壓力，對樓市(shi)的影(ying)響(xiang)是積極(ji)的，可以促(cu)進房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場的活躍(yue)度和(he)交易量的增加。

“目(mu)前(qian)多數政(zheng)策表現為降(jiang)首付(fu)、降(jiang)利(li)率(lv)、放開(kai)限(xian)購等，多數城(cheng)市對新(xin)房(fang)限(xian)價(jia)仍較為嚴苛，這是(shi)因為限(xian)價(jia)是(shi)政(zheng)府為了穩定(ding)房(fang)價(jia)、避免出現大漲(zhang)大跌而采取(qu)的(de)措施。”

“購房總(zong)負擔(dan)率降(jiang)至歷史最低。”據廣(guang)發證券研報推(tui)測，設房屋總(zong)價(jia)不變（100萬元(yuan)），對于(yu)限購城市來說，首付+前(qian)5年/30年貸款(kuan)還款(kuan)金(jin)額的總(zong)負擔(dan)，從2021年9月的54.5萬元(yuan)下(xia)降(jiang)至2024年5月的38.2萬元(yuan)，累計下(xia)降(jiang)幅度為(wei)30%；若按揭利(li)率進一(yi)步下(xia)降(jiang)40個基點，累計下(xia)降(jiang)幅度將達32%，降(jiang)首付及利(li)率對于(yu)購買力的提升作用明顯。

“考慮房價(jia)、收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)(de)影響后，衡量購(gou)房總負(fu)擔率(lv)（首(shou)付/收(shou)(shou)(shou)入(ru)+前5年(nian)還款/收(shou)(shou)(shou)入(ru)）降(jiang)(jiang)至(zhi)3.0x，低于(yu)2008年(nian)周期(qi)底部（3.2x）。利好因素的(de)(de)(de)疊(die)加，量變引發(fa)質(zhi)變，行業量價(jia)有望企(qi)穩復(fu)蘇(su)。”廣(guang)發(fa)證(zheng)券在研報中表示，這(zhe)個(ge)比率(lv)下降(jiang)(jiang)意(yi)味(wei)著相對于(yu)家庭(ting)年(nian)收(shou)(shou)(shou)入(ru)，購(gou)房的(de)(de)(de)初期(qi)成本（首(shou)付加上(shang)未(wei)來5年(nian)內預期(qi)的(de)(de)(de)還款額）占家庭(ting)年(nian)收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)(de)比例減輕了，從2008年(nian)周期(qi)底部的(de)(de)(de)3.2倍(bei)降(jiang)(jiang)到了現在的(de)(de)(de)3.0倍(bei)。

記者|陳榮浩

編輯|何(he)小(xiao)桃?魏文(wen)藝 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|孫志(zhi)成

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