每(mei)經編輯｜王月(yue)龍    

5月27日，上海市(shi)(shi)(shi)住(zhu)房(fang)(fang)城(cheng)鄉建設管理(li)委、市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)屋管理(li)局、市(shi)(shi)(shi)規劃資源局、市(shi)(shi)(shi)稅務局等四(si)部門聯(lian)合印發(fa)《關于優化本市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場平(ping)穩健康(kang)發(fa)展(zhan)政(zheng)策(ce)(ce)措(cuo)施的通知》（以(yi)下簡稱《通知》），提出(chu)調整優化住(zhu)房(fang)(fang)限購政(zheng)策(ce)(ce)、支持多子女家庭合理(li)住(zhu)房(fang)(fang)需求、優化住(zhu)房(fang)(fang)信貸政(zheng)策(ce)(ce)、支持“以(yi)舊換新”以(yi)及優化土(tu)地和住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應(ying)等九條政(zheng)策(ce)(ce)措(cuo)施。《通知》自2024年5月28日起(qi)施行(xing)。

《通知(zhi)》要點包括：

將(jiang)非滬籍居民購(gou)房(fang)所需繳(jiao)納社保或個稅(shui)年限從“連續繳(jiao)納滿(man)5年及以(yi)上”調整為“連續繳(jiao)納滿(man)3年及以(yi)上”;

非滬(hu)籍單身人士購房(fang)區(qu)域，擴大至外(wai)環內二手住房(fang)；

取消離(li)(li)異(yi)購(gou)房合并計算住房套(tao)數(shu)規定，對夫妻離(li)(li)異(yi)后購(gou)房的，不再(zai)按(an)離(li)(li)異(yi)前家庭計算擁有住房套(tao)數(shu)；

調(diao)整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人(ren)擁有住房套數(shu)；

對二孩(hai)及以上的多子女家庭(ting)(包(bao)括本市(shi)戶籍(ji)和(he)非(fei)本市(shi)戶籍(ji)居民家庭(ting))，在執行現(xian)有住房(fang)限購政(zheng)策(ce)基礎上，可(ke)再購買1套住房(fang)；

首套(tao)住(zhu)房商業性個人住(zhu)房貸款利率下(xia)限調(diao)整(zheng)為(wei)不低于相應期(qi)限貸款市場報價(jia)利率(LPR)減45個基點(調(diao)整(zheng)后(hou)，5年期(qi)以上房貸利率下(xia)限目前(qian)為(wei)3.5%)，最低首付(fu)款比例調(diao)整(zheng)為(wei)不低于20%；

對購買首套住房的職(zhi)工，個人公積(ji)(ji)金(含補(bu)充公積(ji)(ji)金)最高貸款額度(du)調(diao)整(zheng)為80萬(wan)元，家庭公積(ji)(ji)金(含補(bu)充公積(ji)(ji)金)最高貸款額度(du)調(diao)整(zheng)為160萬(wan)元；

申請(qing)公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比(bi)例調(diao)整為20%；

對(dui)符合條件的(de)“以舊換(huan)新”居民家庭，給予住房置(zhi)換(huan)期間過渡租房、裝修搬(ban)家等適(shi)度補貼。

非滬籍單身人士購房區域擴大

首套房首付比例低至20%

據(ju)上海(hai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)城鄉建(jian)設管理(li)官微消息，為深入貫徹落實黨中央、國務(wu)院決(jue)策部署(shu)，本市(shi)(shi)堅持(chi)房(fang)(fang)(fang)(fang)子是(shi)用來住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)、不是(shi)用來炒(chao)的(de)定(ding)位，完善(shan)“市(shi)(shi)場+保(bao)障”的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供應體(ti)系，構建(jian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)發(fa)展(zhan)新(xin)模式，更好滿足居民剛(gang)性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求和多樣化改善(shan)性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求，促進(jin)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場平穩健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)，5月(yue)27日(ri)，市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)城鄉建(jian)設管理(li)委(wei)、市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管理(li)局(ju)、市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)資源局(ju)、市(shi)(shi)稅務(wu)局(ju)等四部門(men)聯合(he)(he)印發(fa)《關(guan)于優化本市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場平穩健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)政(zheng)策措施的(de)通知(zhi)》(以下簡(jian)稱《通知(zhi)》)，提出調(diao)整優化住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)限購政(zheng)策、支(zhi)持(chi)多子女(nv)家庭合(he)(he)理(li)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求、優化住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)策、支(zhi)持(chi)“以舊換新(xin)”以及優化土地(di)(di)和住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供應等九(jiu)條政(zheng)策措施。《通知(zhi)》自2024年5月(yue)28日(ri)起(qi)施行(xing)。

一、《通知》主要內容

《通知》明確調整優化住房限購政策。一是優化非滬籍居民購房條件。縮短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴大購房區域。二是調整相關政策口徑。取消離異購房限制，調整住房贈與規定，支持企業購買小戶型二手住房用于職工租住。

《通知》強調支持多子女家庭合理住房需求。一(yi)是(shi)可增購1套住房。二是優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。

《通知》提出優化住房信貸政策。一是按照(zhao)因(yin)城施策原則調(diao)整優化個人住(zhu)房信貸(dai)政(zheng)策。二是進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，適度提高本市住房公積金個人貸款最高額度。

《通知(zhi)》提出支持(chi)(chi)居住(zhu)困難家(jia)庭改(gai)善(shan)居住(zhu)條(tiao)件。階段性采取給予過渡租(zu)房、裝修搬(ban)家(jia)等適度補貼措(cuo)施，支持(chi)(chi)居住(zhu)困難家(jia)庭住(zhu)房“以舊換(huan)新”，促進改(gai)善(shan)居住(zhu)條(tiao)件。

《通知》要求(qiu)優(you)化土地(di)和(he)(he)住(zhu)房供(gong)應。充分發(fa)揮城市(shi)總規(gui)的(de)統領作(zuo)用，合理把握區(qu)域(yu)規(gui)劃時序和(he)(he)開發(fa)節奏(zou)、結構，著力(li)提升土地(di)資源配置效率，根據區(qu)域(yu)基(ji)礎設(she)施(shi)、公共配套、產(chan)業發(fa)展(zhan)(zhan)、市(shi)場需(xu)求(qiu)等，實現高質量精準供(gong)地(di)。完善房地(di)聯動機制，差異化調整(zheng)優(you)化中小套型住(zhu)房面積(ji)標(biao)準和(he)(he)比(bi)例要求(qiu)，支持(chi)區(qu)域(yu)統籌(chou)、總體(ti)平衡，更好促進區(qu)域(yu)人口(kou)、土地(di)、住(zhu)房協(xie)調發(fa)展(zhan)(zhan)。

根據《通(tong)知》規定，上海還將建立健(jian)全住房(fang)保(bao)障體(ti)(ti)系，探索通(tong)過國有平臺公司等主體(ti)(ti)收購、躉租適配房(fang)源，優化住房(fang)保(bao)障供(gong)給;加快推(tui)進“兩舊一村(cun)”改造(zao)等城市(shi)更新(xin)，多(duo)渠道改善(shan)廣大人民群眾的居(ju)住條件和環(huan)境質量;提升住房(fang)品質，支持建設綠色、低(di)碳、智能(neng)、安全的好房(fang)子;加強監測監管，維護房(fang)地產市(shi)場秩序。

二、具體政策解(jie)讀

(一)調整優化住(zhu)房(fang)限購政策方面

為滿足合理住房需(xu)求(qiu)，服務人才安(an)居，促進職住平衡，差異(yi)化、分區域調整(zheng)優化住房限購政(zheng)策。

一(yi)是縮短非滬籍(ji)居民購房所需(xu)繳納社保或個稅年限(xian)。將非滬(hu)籍居民(min)購房(fang)(fang)所(suo)需繳納(na)(na)社保或個稅年(nian)限從(cong)“連(lian)續(xu)(xu)繳納(na)(na)滿(man)5年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上(shang)”調整為(wei)“連(lian)續(xu)(xu)繳納(na)(na)滿(man)3年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上(shang)”;新城以(yi)(yi)及(ji)南北(bei)轉型等重點(dian)區域的(de)非滬(hu)籍人才購房(fang)(fang)相(xiang)應從(cong)“連(lian)續(xu)(xu)繳納(na)(na)滿(man)3年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上(shang)”調整為(wei)“連(lian)續(xu)(xu)繳納(na)(na)滿(man)2年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上(shang)”，自貿(mao)區臨港新片區的(de)非滬(hu)籍人才購房(fang)(fang)繼續(xu)(xu)執行“連(lian)續(xu)(xu)繳納(na)(na)滿(man)1年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上(shang)”規定。

二是擴大重點區(qu)域(yu)非滬籍人才以(yi)及非滬籍單(dan)身人士購房區(qu)域(yu)。立足促進區域職住平衡，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

三是調整相關政策口徑(jing)。取(qu)消(xiao)離異(yi)購(gou)房合并計算(suan)住(zhu)房套數規定，對夫妻(qi)離異(yi)后購(gou)房的，不再按離異(yi)前(qian)家庭計算(suan)擁有住(zhu)房套數。調整住(zhu)房贈(zeng)與(yu)規定，已贈(zeng)與(yu)住(zhu)房不再計入贈(zeng)與(yu)人擁有住(zhu)房套數。

四是支持企業購房用于職工租住。對企業購買(mai)小戶(hu)型二手住(zhu)房(系(xi)指2000年前竣工、建筑(zhu)面積(ji)在70平方(fang)米及以(yi)下的二手住(zhu)房)用于職工租住(zhu)的，不(bu)再限定購買(mai)住(zhu)房套數。

(二)支持多子女家庭合(he)理住房(fang)需求方(fang)面

為滿(man)足多子(zi)女(nv)家庭合理住(zhu)房需(xu)求(qiu)，在住(zhu)房限購和(he)信貸等方面采取支持(chi)措施。

一是增購1套住房(fang)。對二孩及以上的多子女家(jia)庭(包括本市(shi)戶(hu)籍(ji)和(he)非本市(shi)戶(hu)籍(ji)居民家(jia)庭)，在執(zhi)行現有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)限購(gou)(gou)政策(ce)基礎上，可(ke)再購(gou)(gou)買1套住(zhu)(zhu)房(fang)。

二是優化首套住(zhu)房套數認定(ding)。優化多子女家(jia)庭(ting)在個人住(zhu)房貸款中(zhong)首套住(zhu)房認(ren)定標準(zhun)，減少購房利息(xi)負擔(dan)。

(三)優化住房信貸(dai)政策方面(mian)

按照(zhao)因城施策原則，調整(zheng)本市新(xin)發放商業性(xing)個人住房貸(dai)款的(de)有關政策：

一(yi)是首套住(zhu)房商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款利率下限(xian)調(diao)整(zheng)(zheng)為(wei)不低于(yu)(yu)相應期(qi)限(xian)貸款市(shi)場報價(jia)利率(LPR)減45個(ge)基點(調(diao)整(zheng)(zheng)后，5年期(qi)以上房貸利率下限(xian)目前為(wei)3.5%)，最低首付款比例(li)調(diao)整(zheng)(zheng)為(wei)不低于(yu)(yu)20%。

二是二套(tao)住(zhu)(zhu)房商業性個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)房貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)下限(xian)(xian)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)為(wei)(wei)不(bu)低于(yu)相應(ying)期限(xian)(xian)貸(dai)款(kuan)市場報價(jia)(jia)利(li)率(lv)(LPR)減5個(ge)(ge)基點(調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)后，5年期以(yi)上房貸(dai)利(li)率(lv)下限(xian)(xian)目前(qian)為(wei)(wei)3.9%)，最低首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)比(bi)例(li)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)為(wei)(wei)不(bu)低于(yu)35%；自貿區臨港新片(pian)區以(yi)及嘉定、青浦、松(song)江(jiang)、奉賢、寶山、金(jin)山6個(ge)(ge)行(xing)政區全域(yu)繼續實(shi)行(xing)差異(yi)化政策(ce)，二套(tao)住(zhu)(zhu)房商業性個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)房貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)下限(xian)(xian)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)為(wei)(wei)不(bu)低于(yu)相應(ying)期限(xian)(xian)貸(dai)款(kuan)市場報價(jia)(jia)利(li)率(lv)(LPR)減25個(ge)(ge)基點(調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)后，5年期以(yi)上房貸(dai)利(li)率(lv)下限(xian)(xian)目前(qian)為(wei)(wei)3.7%)，最低首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)比(bi)例(li)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)為(wei)(wei)不(bu)低于(yu)30%。

銀行(xing)業金融(rong)機構根(gen)據要(yao)求，結(jie)合(he)本(ben)機構經營狀況、客戶風(feng)險狀況等因素(su)，合(he)理確(que)定(ding)每筆貸款(kuan)的具體首(shou)付(fu)款(kuan)比例和利率水平。具體貸款(kuan)業務可向經辦銀行(xing)咨詢。

(四)優化住房(fang)公積金個人貸款政策方面

進一步(bu)發揮住(zhu)房(fang)公積(ji)金個人貸款支持居民合理住(zhu)房(fang)需求的作用，優化住(zhu)房(fang)公積(ji)金個人貸款政策。

一(yi)是提(ti)高貸款額度。對(dui)購(gou)(gou)(gou)買首(shou)套(tao)住(zhu)房的職工，個人(ren)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(含(han)補(bu)(bu)充(chong)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin))最(zui)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)度(du)調(diao)整(zheng)為(wei)80萬(wan)元，家庭公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(含(han)補(bu)(bu)充(chong)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin))最(zui)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)度(du)調(diao)整(zheng)為(wei)160萬(wan)元。多子女家庭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購(gou)(gou)(gou)買首(shou)套(tao)住(zhu)房，最(zui)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)度(du)在此基礎上(shang)上(shang)浮20%政策(ce)不變，即最(zui)高(gao)可達192萬(wan)元。對(dui)購(gou)(gou)(gou)買第二套(tao)改善型(xing)住(zhu)房的職工，個人(ren)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(含(han)補(bu)(bu)充(chong)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin))最(zui)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)度(du)調(diao)整(zheng)為(wei)65萬(wan)元，家庭公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(含(han)補(bu)(bu)充(chong)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin))最(zui)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)度(du)調(diao)整(zheng)為(wei)130萬(wan)元。

二是降低(di)首付款比例。申(shen)(shen)請(qing)(qing)公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)購買首(shou)套(tao)住(zhu)房的(de)，最低(di)首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)比例(li)(li)調整為(wei)20%；申(shen)(shen)請(qing)(qing)公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)購買第二套(tao)改(gai)善(shan)型住(zhu)房的(de)，最低(di)首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)比例(li)(li)調整為(wei)35%，所購住(zhu)房在自貿區(qu)臨港新片區(qu)以及嘉(jia)定(ding)、青浦、松江、奉賢、寶(bao)山、金(jin)山6個(ge)行政區(qu)的(de)，最低(di)首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)比例(li)(li)調整為(wei)30%。

(五)支持居住困(kun)難(nan)家庭(ting)改善居住條件方面

為支持居住(zhu)困難家(jia)庭改善居住(zhu)條(tiao)(tiao)件，對符合條(tiao)(tiao)件的“以舊換新”居民家(jia)庭，給(gei)予(yu)住(zhu)房置(zhi)換期間過渡租房、裝修搬家(jia)等適度(du)補(bu)貼。

一是補(bu)貼對(dui)象。自《通知》施行(xing)之日起，在(zai)一年內出售外(wai)環內2000年前竣工、建(jian)筑面積(ji)在(zai)70平方(fang)米及以下的唯一住(zhu)房，并購買外(wai)環外(wai)一手住(zhu)房的居(ju)民家庭(ting)，可以向(xiang)購入一手住(zhu)房所(suo)在(zai)區房地產(chan)交易中心申請補貼。

二是補貼標準。按出(chu)售住房(fang)(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面積實(shi)行分(fen)檔定額補貼，建(jian)(jian)筑(zhu)面積30平(ping)方(fang)米以(yi)下的(de)，每(mei)(mei)套(tao)補貼標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)2萬(wan)元(yuan);住房(fang)(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面積30～50平(ping)方(fang)米的(de)，每(mei)(mei)套(tao)補貼標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)2.5萬(wan)元(yuan);住房(fang)(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面積50～70平(ping)方(fang)米的(de)，每(mei)(mei)套(tao)補貼標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)3萬(wan)元(yuan)。在辦(ban)理新(xin)購一手住房(fang)(fang)不動產權證后領取補貼。

本市(shi)(shi)將堅持因城施策，適應(ying)房地產市(shi)(shi)場(chang)供(gong)求關系的新變化，滿足(zu)人(ren)民群眾對優(you)質住房的新期(qi)待，統籌存(cun)量(liang)和(he)增量(liang)、市(shi)(shi)場(chang)和(he)保障，多措(cuo)并舉保持房地產市(shi)(shi)場(chang)平穩運行，推動構建房地產發展新模式(shi)，促進(jin)房地產高(gao)質量(liang)發展。

此前已調(diao)整(zheng)公積金(jin)貸款利率(lv)

據央視財經，5月18日，上海宣布(bu)下(xia)調個人(ren)住房公積金貸款(kuan)利率，其中首(shou)套(tao)房5年期以上最低降至2.85%。

22日中(zhong)午，記者在上(shang)海金沙江路上(shang)的(de)一家房(fang)產中(zhong)介門店看到(dao)，店內看房(fang)鑰(yao)匙的(de)箱(xiang)子已經空了一大半，臨近飯點還有(you)不少銷售人員匆匆出門，接待(dai)客戶。記者了解到(dao)，在新政公布后的(de)首個(ge)周(zhou)末，這家中(zhong)介的(de)全(quan)市(shi)二手房(fang)新增(zeng)帶(dai)看量，相(xiang)比4月周(zhou)末要平均上(shang)漲兩成(cheng)左右(you)，成(cheng)交(jiao)量較前一周(zhou)周(zhou)末則(ze)提升(sheng)超過30%。

一套位于普陀區的老式公(gong)房，掛牌兩天后，上周日達成簽約，30平方米(mi)總價192萬元(yuan)，單價創(chuang)下了該小區同戶型上半年以來的新高。

某地產公司市(shi)場分析師 盧(lu)文(wen)曦(xi)：這幾(ji)天市(shi)(shi)場情緒已經明顯(xian)被調（動）起(qi)來了， 剛需的客戶(hu)入市(shi)(shi)積極程度(du)比較（強），對(dui)于盤活二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場交易，進而對(dui)于一些新房(fang)(fang)，尤其是中高端的改(gai)善型的（房(fang)(fang)源）去化比較利(li)好。

截至21日，5月份(fen)上海包括(kuo)商住、住宅在內(nei)的二手房成交(jiao)量超過11000套，其中上周(zhou)成交(jiao)接(jie)近4600套，環比(bi)前(qian)一周(zhou)增(zeng)長(chang)了25%。

據證券時報，近期，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會對外宣布，積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在上海市發起商品住房“以舊換新”活動。該活動旨在通過“以舊換新”模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業需求。“以舊換新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，對于區域性的置換需求有一定幫助。”有房(fang)(fang)產中介人士對記(ji)者表示(shi)，以舊換新政策(ce)可(ke)能(neng)會刺激購房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，特別(bie)是有改(gai)善(shan)升級置業需(xu)求(qiu)的購房(fang)(fang)者。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，目前集中在外環外的“以舊換新”項目活動僅為倡議，相對而言其他城市已有稅費減免等相關降低交易成本的支持政策。為此，他建議，“以舊換新”本質上是為了促進成交，如若在成交過(guo)程中(zhong)，適度降低二(er)(er)手房交易(yi)增值稅(shui)（免征年(nian)限由5年(nian)降低至(zhi)2年(nian)）、一(yi)二(er)(er)手房買賣(mai)契(qi)稅(shui)等(deng)稅(shui)費成本，尤其是置換需求給(gei)予契(qi)稅(shui)優(you)惠政(zheng)策(ce)（賣(mai)舊的(de)契(qi)稅(shui)可以抵扣(kou)買新的(de)契(qi)稅(shui)），或(huo)許更能(neng)促進(jin)一(yi)二(er)(er)手房交易(yi)聯動。

編(bian)輯(ji)|王月(yue)龍 蓋源源

校對|盧祥勇

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