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從“白名單”到產(chan)業鏈(lian)公募REITs擴容，房企融資(zi)在2024年開(kai)了更多口子。

中指研究(jiu)院監測顯(xian)示，2024年5月，房地產企業債券(quan)(quan)融(rong)資總額為216.6億元，同比下降(jiang)52.9%，環比下降(jiang)59.9%；行業債券(quan)(quan)融(rong)資平均利率為2.72%，同比下降(jiang)0.70個百分點，環比下降(jiang)0.34個百分點。

不過，值得注意的是，5月(yue)，民(min)營房(fang)企(qi)發債(zhai)規模(mo)和范(fan)圍有所增(zeng)加(jia)，連續三個月(yue)小幅上升。新(xin)城(cheng)控股、濱江集團和新(xin)希望地產(chan)，這三家房(fang)企(qi)成(cheng)功完成(cheng)信(xin)用債(zhai)發行，發行總金額(e)為28.6億元。

“受(shou)發(fa)行節(jie)奏影響，5月(yue)(yue)份(fen)民營(ying)房企(qi)發(fa)債增(zeng)加。2月(yue)(yue)份(fen)適逢春節(jie)假期(qi)，民營(ying)房企(qi)信(xin)用債發(fa)行規模較小，季節(jie)性(xing)因素(su)下(xia)，近(jin)三個月(yue)(yue)民營(ying)房企(qi)發(fa)債規模小幅上升。”6月(yue)(yue)5日，中指研究院研究主管陶淑茹在接受(shou)《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示，“5·17”新政(zheng)落地后，行業(ye)(ye)信(xin)心得到提(ti)升，金融(rong)機(ji)構增(zeng)強(qiang)了對房地產行業(ye)(ye)的放(fang)款意愿(yuan)。

民營房企發債“擴容”

5月29日，濱(bin)江集(ji)團公布2024年度第三(san)期(qi)短(duan)期(qi)融(rong)資券發(fa)行(xing)結果。這筆短(duan)債實際(ji)發(fa)行(xing)總額7億元，發(fa)行(xing)利率3.6%，期(qi)限為365日。此次(ci)融(rong)資將全部(bu)用于(yu)置換前期(qi)已兌付債務融(rong)資工具的本息，即“23濱(bin)江房產CP002”和“21濱(bin)江房產MTN002”兩筆債券，利率分(fen)別為4.59%和4.8%。

視覺中國圖

另外兩家(jia)民營房(fang)企(qi)——新城(cheng)控股(gu)和新希望地產的發(fa)債，均得(de)到(dao)中債信用增進投(tou)資股(gu)份有限(xian)公司（以下簡稱中債信用）的支持。

5月14日，新(xin)希(xi)望五新(xin)實(shi)業集(ji)團有(you)限公(gong)司（以下簡(jian)稱新(xin)希(xi)望地(di)產(chan)）成功(gong)發(fa)行(xing)2024年(nian)度（第一(yi)期(qi)(qi)）中期(qi)(qi)票據，發(fa)行(xing)規模8億(yi)元，發(fa)行(xing)期(qi)(qi)限5年(nian)期(qi)(qi)，發(fa)行(xing)利率為3.5%，由中債信用首(shou)次為民(min)營房(fang)企提供5年(nian)期(qi)(qi)全(quan)額(e)保證擔保。全(quan)場認購倍數2.78倍，邊(bian)際(ji)認購倍數1.56倍。

新希望地產表示，2023年，公司不僅發行了三(san)期中期票據合計26億(yi)元(yuan)，更成為“第二支箭(jian)”（即民(min)營企業債券融資(zi)支持工具(ju)）擴容的首批(pi)民(min)營房企。

“第二支箭”是中國人民(min)銀行結構(gou)性貨幣政策工(gong)具之一，由中國人民(min)銀行再貸(dai)款提供資金(jin)支持(chi)(chi)，委托專業機(ji)構(gou)按照市場化(hua)(hua)、法治化(hua)(hua)原則(ze)，通過擔保(bao)增(zeng)信(xin)、創設(she)信(xin)用風險(xian)緩釋(shi)憑證等方式，支持(chi)(chi)民(min)營企業發(fa)債融資。中債信(xin)用則(ze)是“第二支箭”受托專業機(ji)構(gou)。

5月17日，新城(cheng)控股2024年度(du)第一期(qi)中(zhong)期(qi)票(piao)據成功(gong)發行(xing)(xing)。本期(qi)中(zhong)票(piao)發行(xing)(xing)規(gui)模(mo)13.6億元，總認購倍數超2.7倍。其中(zhong)，品種(zhong)一發行(xing)(xing)規(gui)模(mo)8億元，期(qi)限3年，票(piao)面利(li)率3.2％；品種(zhong)二發行(xing)(xing)規(gui)模(mo)5.6億元，期(qi)限5年，票(piao)面利(li)率3.4％。

中(zhong)(zhong)債(zhai)信用為新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)(gu)上述中(zhong)(zhong)票提供(gong)全額無條件(jian)不可撤(che)銷連帶責(ze)任保證(zheng)擔保，這是(shi)新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)(gu)繼成功發行四筆中(zhong)(zhong)債(zhai)信用全額擔保中(zhong)(zhong)票后(hou)，在(zai)2024年度再(zai)次得(de)到“第(di)二支(zhi)箭”受(shou)托專業機(ji)構(gou)的支(zhi)持(chi)。同(tong)時(shi)，這也(ye)是(shi)“第(di)二支(zhi)箭”受(shou)托專業機(ji)構(gou)首(shou)次為新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)(gu)發行5年期(qi)(qi)中(zhong)(zhong)期(qi)(qi)票據提供(gong)信用增進(jin)，意在(zai)幫助(zhu)新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)(gu)改善融資結構(gou)、降低(di)財務成本，為其完(wan)成“保交(jiao)樓”“保交(jiao)付”經營目標夯實(shi)基礎。

中指(zhi)研(yan)究院統(tong)計顯示，3月房企(qi)信用(yong)債發(fa)行(xing)總(zong)量(liang)為今(jin)年最高點，4~5月信用(yong)債發(fa)行(xing)總(zong)量(liang)環比連續(xu)下降(jiang)，5月發(fa)行(xing)量(liang)為近一年最低水平。不過，5月民營房企(qi)發(fa)債規模和范(fan)圍有所增加(jia)，連續(xu)三個月小幅上升。

年(nian)內完(wan)成(cheng)信用債發行(xing)的民(min)營(ying)和混合所有(you)制房(fang)企(qi)(qi)，包(bao)括(kuo)綠城(cheng)(cheng)中國、新城(cheng)(cheng)控(kong)股(gu)、濱江集團、美的置業(ye)和新希望地(di)產(chan)等5家房(fang)企(qi)(qi)，總體覆蓋企(qi)(qi)業(ye)范(fan)圍(wei)相對狹窄，這與當前房(fang)企(qi)(qi)風險出清進(jin)展緩慢、偶有(you)民(min)營(ying)房(fang)企(qi)(qi)出險密(mi)切相關。

對此，陶淑茹(ru)向(xiang)《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者表示，近期，民營房(fang)(fang)(fang)企發(fa)(fa)債(zhai)(zhai)“擴容”，一方(fang)面是“第二支箭”增信(xin)民營房(fang)(fang)(fang)企發(fa)(fa)債(zhai)(zhai)持續推進，助(zhu)力民營房(fang)(fang)(fang)企成功(gong)發(fa)(fa)行新票(piao)據融資(zi)(zi)；另(ling)一方(fang)面，房(fang)(fang)(fang)地產政策“組合拳”推出，有利于提升(sheng)房(fang)(fang)(fang)地產市場活躍度(du)，提升(sheng)行業(ye)信(xin)心(xin)，金融機構(gou)增強房(fang)(fang)(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)意愿，加大對當前經(jing)營較為(wei)穩健(jian)的(de)民營房(fang)(fang)(fang)企投(tou)資(zi)(zi)。

此外，目(mu)(mu)前，全國297個地(di)級及以上城市已建立房地(di)產融(rong)資協調機(ji)制(zhi)，金融(rong)機(ji)構積極與城市房地(di)產融(rong)資協調機(ji)制(zhi)對接，支持項目(mu)(mu)建設交付。金融(rong)監管總局數據顯示，截至5月16日，商業(ye)銀行(xing)已按內部(bu)審(shen)批流程審(shen)批通過“白名單(dan)”項目(mu)(mu)貸款金額(e)9350億元。近日，廣東等部(bu)分地(di)區已啟動第三(san)批“白名單(dan)”項目(mu)(mu)篩選(xuan)工作。

房企多渠道拓寬融資

總體(ti)來看，今(jin)年以(yi)來房企融資(zi)總規(gui)模(mo)仍在下降(jiang)。中指(zhi)研究(jiu)院數據(ju)顯(xian)示(shi)，今(jin)年1~5月，房地產(chan)行業債(zhai)(zhai)券融資(zi)總額2305.2億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)25.7%。其(qi)中，信用債(zhai)(zhai)融資(zi)1616.4億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)19.5%，占比(bi)70.1%；海外債(zhai)(zhai)發行金額24.7億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)77.7%，占比(bi)1.1%；ABS（資(zi)產(chan)證券化）融資(zi)664.1億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)32.5%，占比(bi)28.8%。

從融(rong)資(zi)(zi)結(jie)構來看，5月，房地產行業(ye)信用(yong)債融(rong)資(zi)(zi)105.6億元，同比(bi)下降56.2%，環比(bi)下降73.1%，占比(bi)48.8%；ABS融(rong)資(zi)(zi)111.0億元，同比(bi)下降43.2%，環比(bi)下降20.8%，占比(bi)51.2%。

對此，中(zhong)指研究院分析指出，ABS發(fa)行金額同環比(bi)均下降，主要(yao)為上年高基數影響(xiang)，發(fa)行規模連續不足150億元(yuan)，規模為近一年低位(wei)。其中(zhong)，CMBS/CMBN（商業地產抵押(ya)貸款支持票據）是發(fa)行規模最大的一類(lei)資產證券化(hua)產品，占(zhan)比(bi)達(da) 66.1%，供應(ying)鏈 ABS 占(zhan)比(bi)17.3%，保障房ABS占(zhan)比(bi)16.6%。

5月(yue)16日，萬科在(zai)深交所(suo)成功(gong)發行資產(chan)支持(chi)專(zhuan)項計(ji)劃(hua)，發行規模14.35億元，優先級AAA評級，優先級票面利率為(wei)3.6%，期限不超(chao)過18年。

對(dui)此，有業內人(ren)士指(zhi)出，專項計劃的成(cheng)功發行，將有助于萬科拓寬中長期融資(zi)渠道，進一步降低融資(zi)成(cheng)本。

目前，大部分房企進行(xing)信用債(zhai)融資(zi)(zi)都(dou)較(jiao)困難，因此房企都(dou)在加速進行(xing)融資(zi)(zi)模(mo)式(shi)轉型，特別是龍頭房企。例(li)如，今年以來(lai)，萬科從過去(qu)的“總對總”信用融資(zi)(zi)向項(xiang)目制抵押(ya)融資(zi)(zi)方式(shi)轉變。近一個月以來(lai)，萬科累(lei)計(ji)獲得超百億元銀行(xing)貸款融資(zi)(zi)，背后都(dou)有項(xiang)目公司及旗(qi)下資(zi)(zi)產的抵押(ya)擔保。

一家民(min)營房企人士告訴《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，今年以來，其所在公司還沒(mei)有新增融資。

事實上，自2024年開始，涉及房地產(chan)產(chan)業鏈(lian)的消費基礎(chu)設施公(gong)募REITs、倉儲(chu)物流REITs、租賃住(zhu)房REITs等都在加速落地。

5月27日，招(zhao)(zhao)商(shang)蛇口(kou)公(gong)告稱，同意公(gong)司(si)全資子公(gong)司(si)深圳市招(zhao)(zhao)商(shang)公(gong)寓發展有限公(gong)司(si)作為(wei)原始權益人，以(yi)其持(chi)有的(de)壹棧太子灣(wan)項目和壹棧林下(xia)項目開展租(zu)賃住房(fang)REITs交易所申報工作。本(ben)次申報的(de)租(zu)賃住房(fang)REITs將是招(zhao)(zhao)商(shang)蛇口(kou)第(di)二個境(jing)內REITs上(shang)市平臺，此前“蛇口(kou)產園(yuan)REIT”已首發上(shang)市并(bing)完成擴募工作。

記者注意到，從典型房企債券(quan)發行來看(kan)，5月保利(li)發展的(de)融(rong)資額(e)度最高，為20億元；興泰控股(gu)的(de)平均融(rong)資利(li)率1.86%，融(rong)資成本最低。

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