每(mei)經記者｜甄素靜    ;每(mei)經編輯｜陳夢(meng)妤    

“北(bei)京后續(xu)不(bu)一(yi)(yi)定像其他(ta)幾個一(yi)(yi)線城市(shi)，出(chu)臺(tai)降低首付比例和利率的寬松政(zheng)策”“盡管北(bei)京目前尚未出(chu)臺(tai)相關政(zheng)策，但預計未來幾周會出(chu)臺(tai)”……

自5月17日央行發布降低(di)首付比例和取消房貸利率下限的政(zheng)策（以下簡稱“5·17”新政(zheng)）以來，上(shang)海(hai)、廣州、深圳迅速響應，北(bei)京(jing)則顯得相(xiang)對謹慎(shen)。在(zai)此背景(jing)下，北(bei)京(jing)樓市出(chu)現了上(shang)述聲音。

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如今，“5·17”新政(zheng)即將滿月，一(yi)線(xian)城市中僅剩北京尚未落地(di)“5·17”新政(zheng)，首付比例、房貸利率均(jun)為全(quan)(quan)國最高，現行限(xian)購政(zheng)策也為全(quan)(quan)國最嚴。

在此背景下(xia)，北京是否(fou)會出(chu)臺更多寬松政策，成為市(shi)場關注(zhu)的(de)焦點。

二手房議價空間變小

盡管北京尚未全面跟進“5·17”新政，但(dan)市場預期和實際成(cheng)交情況均(jun)顯示(shi)出積極(ji)信號。

4月30日，北京對執行(xing)了13年(nian)的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)進行(xing)優化(hua)，允許符合(he)條件的(de)人(ren)群在(zai)五環外新(xin)購買一套商品住房(fang)(fang)，疊加5月以來推出的(de)系列利好(hao)政(zheng)策(ce)，北京樓市回暖趨(qu)勢明顯，二手房(fang)(fang)帶看量(liang)、成交量(liang)增多，多個新(xin)房(fang)(fang)項目到訪量(liang)均(jun)較新(xin)政(zheng)前有所(suo)增加。

近(jin)期，多位(wei)北京中介人士告訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，5月以來，看房客戶有所(suo)增(zeng)多，不過成交依舊需要以價換(huan)量，但近(jin)期二(er)手(shou)房出(chu)現可(ke)談價格空間逐漸縮小的趨(qu)勢。

朝陽區(qu)一(yi)家中介平(ping)臺(tai)的(de)張經理告訴記(ji)者，其(qi)實，最近兩個月，看(kan)房(fang)者一(yi)直都(dou)很多，降價幅度大的(de)小區(qu)成(cheng)交量會多一(yi)點。

中原地產首席分析師張大偉在(zai)接受記者采訪(fang)時表(biao)示，自(zi)“5·17”新(xin)政以來(lai)，北京樓市(shi)連續四周(zhou)(zhou)周(zhou)(zhou)末休息日，成交量(liang)均維持在(zai)2000套左右。此外，相比之前每(mei)次(ci)新(xin)政發(fa)布后，二手房掛牌量(liang)大漲(zhang)，本次(ci)新(xin)政后出現掛牌減少，5月北京二手房掛牌量(liang)銳減接近9000套，整(zheng)體(ti)看，市(shi)場明顯企穩。

張大偉分析認為，端(duan)午假(jia)期，熱點學區房成(cheng)交比較活躍，二手房基本調整到位，不過如(ru)無政策變(bian)化，后續(xu)市(shi)場可能再次進入(ru)博弈。

“最(zui)近市場(chang)很活(huo)躍。”一家海淀區(qu)大型中介平(ping)臺的王經理告訴記者，看房客戶增加，庫存變(bian)少。他舉例(li)稱，現在，業主掛牌價的可談空間(jian)逐漸變(bian)小，最(zui)近成交的房源，最(zui)多可砍下約(yue)40萬元。

據王經理觀察，業主(zhu)心態也有了(le)變化，預期(qi)市場向好，有業主(zhu)已下(xia)架(jia)了(le)房源，或(huo)漲價銷售(shou)。“市場可(ke)能要觸底(di)回彈了(le)，北京后續也不一定會(hui)出臺更寬(kuan)松(song)的政策。”

雖然(ran)二手(shou)房以(yi)價換量，成交維持(chi)在相對高位，但新房方面并不(bu)樂觀，網簽(qian)暫無明顯改善，開(kai)發商降價出售依舊是主流(liu)。

據中指(zhi)研究院統計(ji)，北京(jing)4月30日(ri)限購(gou)政(zheng)策優化(hua)以來，新房有部分項目到(dao)訪(fang)量出現增加，但網簽數(shu)據無(wu)明(ming)顯改善，購(gou)房者觀望情緒仍較重。5月北京(jing)新建商品住宅成交3222套，環比4月小幅下(xia)降，同比下(xia)降約四成，在一線城(cheng)市(shi)中降幅最大。

樓市調控政策小步快跑

“北京4·30政策(ce)和(he)監管(guan)部門‘5·17’新政在(zai)一(yi)定程度(du)(du)上改善了市(shi)場(chang)信心，但對市(shi)場(chang)的拉動(dong)作(zuo)用有限。”張(zhang)大偉分析認為，就當前(qian)房地產市(shi)場(chang)的限購(gou)嚴格程度(du)(du)而言，北京無(wu)疑居首(shou)位。盡(jin)管(guan)4月(yue)底北京政策(ce)經歷了一(yi)輪(lun)放松，但5月(yue)未進一(yi)步調整(zheng)。目前(qian)，非(fei)北京市(shi)戶籍居民購(gou)房時，仍需滿足連續繳納5年社(she)保(bao)的硬性(xing)要求，這一(yi)高門檻控制了購(gou)房群體規模。

中指(zhi)研究(jiu)院分析認為，5月(yue)底，滬(hu)廣深(shen)相繼(ji)(ji)跟(gen)進優(you)化政策(ce)，對市場情緒(xu)產生了積極影響(xiang)，而(er)北京(jing)“4·30”針對五環外的(de)限(xian)購政策(ce)優(you)化力度較小(xiao)，5月(yue)新房(fang)成交規模持(chi)(chi)續低位(wei)運(yun)行，二手房(fang)市場在以價換量帶動下保持(chi)(chi)高(gao)位(wei)，但降首付、降房(fang)貸利率(lv)等政策(ce)遲(chi)遲(chi)未落地(di)或導致部分購房(fang)者繼(ji)(ji)續觀望。

觀望(wang)情(qing)緒在新房市場體現得尤為明顯。據中指(zhi)研(yan)究院統計，端午假期(qi)(qi)，多數新房售樓處加大促(cu)銷力度去庫存，整體以折扣(kou)和特價房源(yuan)為主。受假期(qi)(qi)影響，新房活躍(yue)度有所(suo)下滑，假期(qi)(qi)第一日(ri)售樓處來訪量較高，后兩日(ri)來訪量明顯回落。

《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)注意到，去年下半年以來(lai)，北京已陸續(xu)實施了9次樓(lou)市寬松政(zheng)策。

具體(ti)來(lai)看，5月18日，北京住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金管理中心發布公(gong)告，下(xia)調(diao)個人住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金貸款利率(lv)：5年(nian)以下(xia)（含5年(nian)）的(de)利率(lv)調(diao)整(zheng)為2.35%，5年(nian)以上(shang)的(de)利率(lv)調(diao)整(zheng)為2.85%。

4月30日，北(bei)京市住(zhu)(zhu)建委發布《關于優化(hua)調整(zheng)本市住(zhu)(zhu)房(fang)限購政策的通知》，對(dui)五環外的購房(fang)限制進行大幅(fu)松綁。

4月(yue)22日，多(duo)部門聯(lian)合(he)發布通知，自(zi)4月(yue)23日起，簽(qian)訂購(gou)房網(wang)簽(qian)合(he)同(tong)，且離婚不滿一(yi)年的房貸申請人，如(ru)家庭名下在本市無成套住房，執(zhi)行首套房信貸政(zheng)策。

4月(yue)17日和4月(yue)8日，北(bei)京發文延(yan)長購(gou)買改造后的老(lao)舊小區公(gong)積金貸款年(nian)限，以及上調公(gong)積金貸款額度，最(zui)高可上浮(fu)40萬(wan)元(yuan)。

3月(yue)27日，北(bei)京“離異3年(nian)內不(bu)得京內購房”的限(xian)購政(zheng)(zheng)策文件被廢止。2月(yue)6日，北(bei)京市(shi)住(zhu)房城鄉建設委和通(tong)州(zhou)區政(zheng)(zheng)府發(fa)布通(tong)知(zhi)，執(zhi)行(xing)9年(nian)的通(tong)州(zhou)住(zhu)房限(xian)購政(zheng)(zheng)策迎來(lai)優化調整，取(qu)消(xiao)落戶、社保或納稅需滿3年(nian)的要求。

此外，去年(nian)下(xia)半年(nian)，北京還(huan)對(dui)樓市政(zheng)策進(jin)行(xing)了兩項重(zhong)要調整。

2023年12月14日，北(bei)京調整首(shou)(shou)套(tao)(tao)(tao)房(fang)、二套(tao)(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)付(fu)比例，首(shou)(shou)套(tao)(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)付(fu)比例統一降至30%，二套(tao)(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)付(fu)比例最低40%。

2023年(nian)9月1日，北京市開始(shi)執行(xing)“認(ren)房(fang)(fang)不認(ren)貸”貸款(kuan)政策(ce)。銀行(xing)在審(shen)批房(fang)(fang)貸時(shi)，購房(fang)(fang)者只要(yao)目前名下(xia)無房(fang)(fang)或房(fang)(fang)產(chan)已出(chu)售，再次購房(fang)(fang)時(shi)可(ke)以按(an)照(zhao)首套房(fang)(fang)貸款(kuan)政策(ce)來(lai)執行(xing)。

張(zhang)大偉分析指出(chu)，近半年來(lai)，北(bei)京樓(lou)市(shi)(shi)寬(kuan)松(song)政(zheng)策(ce)(ce)主要(yao)(yao)特征是“小步快跑”，二線以下城市(shi)(shi)目前(qian)寬(kuan)松(song)的辦法已經不多(duo)，但(dan)一線城市(shi)(shi)依然有很多(duo)政(zheng)策(ce)(ce)可(ke)以出(chu)臺。只要(yao)(yao)市(shi)(shi)場還未穩定，北(bei)京等(deng)城市(shi)(shi)就可(ke)能繼續出(chu)臺政(zheng)策(ce)(ce)。

“目(mu)前，一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)中僅(jin)北京(jing)尚(shang)未(wei)跟(gen)進‘5·17’新政(zheng)，預計短期內(nei)將落實相關舉措，包括降(jiang)低(di)(di)首(shou)付比例和房(fang)(fang)(fang)貸利率，以(yi)進一步強(qiang)化政(zheng)策效果(guo)，促進市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)活躍度提升。”中指(zhi)研究院市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)研究總監陳文靜在接受(shou)記(ji)者采訪(fang)時表(biao)示(shi)，未(wei)來，北京(jing)需求端仍有較大政(zheng)策優化空(kong)間，如降(jiang)低(di)(di)非京(jing)籍(ji)社保(bao)/個稅(shui)(shui)年限要求，針對人才、多(duo)(duo)孩家庭(ting)等給予更多(duo)(duo)購房(fang)(fang)(fang)名額(e)，放(fang)開(kai)大面積(ji)段限購，提高(gao)公積(ji)金貸款額(e)度、降(jiang)低(di)(di)交易稅(shui)(shui)費、降(jiang)低(di)(di)存量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸利率等，也是重要方向。

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