每經(jing)記(ji)者｜黃婉銀    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

近期(qi)，廣(guang)州產(chan)權交易所掛(gua)牌22套廣(guang)州名(ming)校東(dong)(dong)風(feng)東(dong)(dong)路小學學區(qu)房(fang)，涉及東(dong)(dong)風(feng)廣(guang)場、錦城(cheng)花園(yuan)兩(liang)個小區(qu)。在這些房(fang)源中，錦城(cheng)花園(yuan)一套房(fang)最(zui)低掛(gua)牌均價僅約7萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，而去年10月(yue)同面積的(de)二(er)手房(fang)成(cheng)交均價為9萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米。

掛牌(pai)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)上述22套房的是國資(zi)企業廣州輕工國有資(zi)產經(jing)營(ying)管理(li)有限公司（以下簡稱(cheng)廣州輕工資(zi)管），這(zhe)也不是其第一次轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)學區房。

《每日經濟新聞》記者了解到，去年5月，廣(guang)州輕(qing)工資管也掛牌轉讓過一批東風廣(guang)場二(er)手房，彼時最(zui)低(di)掛牌均價(jia)9.84萬(wan)元/平(ping)方米。而本次掛牌的東風廣(guang)場房源(yuan)中(zhong)，最(zui)低(di)掛牌均價(jia)7.2萬(wan)元/平(ping)方米，降幅26.83%。

相比(bi)廣州(zhou)，深圳部分老破小學(xue)區(qu)房(fang)跌幅(fu)則更加(jia)明顯。曾經的網紅二手(shou)小區(qu)八(ba)卦嶺宿(su)舍，因為有“學(xue)區(qu)、拆遷”加(jia)持，在2021年初成(cheng)交(jiao)均價(jia)普(pu)遍超過(guo)14萬(wan)元/平(ping)方(fang)米。但目(mu)前(qian)，八(ba)卦嶺宿(su)舍最(zui)近一次的成(cheng)交(jiao)價(jia)僅約4萬(wan)元/平(ping)方(fang)米，較2021年初的跌幅(fu)近10萬(wan)元/平(ping)方(fang)米。

多位業內人(ren)士在接受每經記者采訪時表示，學區(qu)(qu)房整體回落(luo)是大趨勢(shi)，其(qi)中(zhong)一些(xie)本身居住屬性(xing)較差、前幾年漲幅過大的(de)學區(qu)(qu)房大幅下挫，加(jia)重了部(bu)分業主(zhu)的(de)出(chu)逃情緒。

二手房大盤都在走低

合(he)富研究院報告指出，5月(yue)廣(guang)州全市二手(shou)住宅(zhai)網簽(qian)量進一(yi)步回落(luo)至(zhi)7838套，成交規(gui)模處(chu)于(yu)近一(yi)年多來低點。隨著教育需(xu)求(qiu)高峰的(de)(de)逐步褪去，越秀區二手(shou)網簽(qian)量連續兩(liang)個月(yue)出現回落(luo)，處(chu)于(yu)近一(yi)年來的(de)(de)較低位(wei)。

東(dong)風(feng)廣場、錦城花園均位于(yu)越秀區(qu)，是廣州老牌名校(xiao)的聚集(ji)地。東(dong)風(feng)廣場建設有多期，樓齡跨度(du)較大，從(cong)1990年(nian)-2015年(nian)不(bu)等(deng)。

鏈家(jia)平臺成(cheng)交記錄顯示，同(tong)為(wei)(wei)1998年建成(cheng)的(de)約70平方(fang)米2室(shi)2廳二(er)手(shou)房，今年4月成(cheng)交價為(wei)(wei)8萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米，而去(qu)(qu)年同(tong)期成(cheng)交均價為(wei)(wei)9.78萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米。2004年建成(cheng)的(de)同(tong)一戶型二(er)手(shou)房，去(qu)(qu)年3月成(cheng)交總價768萬(wan)元(yuan)(yuan)，單(dan)價11.13萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米；今年4月成(cheng)交價為(wei)(wei)628萬(wan)元(yuan)(yuan)，單(dan)價8.99萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米，總價跌(die)了140萬(wan)元(yuan)(yuan)。

天(tian)河(he)區(qu)對口名校華陽小學、廣州中學的(de)僑林(lin)苑，被(bei)市場稱為“天(tian)河(he)最強學區(qu)房”，也在持續回落。同樓齡的(de)112.6平方(fang)米(mi)戶型，今年(nian)3月底成(cheng)(cheng)交均價去(qu)到6.79萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，較去(qu)年(nian)同期滑落2.61萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)。這套房應是降價急售，成(cheng)(cheng)交周期僅14天(tian)。不(bu)過，5月11日，該(gai)小區(qu)成(cheng)(cheng)交的(de)最新一套房源均價也只有(you)7.7萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，較去(qu)年(nian)同戶型跌了3.27萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

一(yi)家中介機構人士對每(mei)經記者表示，廣州(zhou)二手房大盤都在(zai)走低，學(xue)區(qu)房也(ye)不例外，但有核心學(xue)區(qu)優勢的還是相對穩一(yi)點。

一位對口小(xiao)北(bei)路小(xiao)學的二手房(fang)(fang)(fang)業主也表示(shi)，這兩年(nian)價格確(que)實回調了一些，電梯房(fang)(fang)(fang)相對樓梯房(fang)(fang)(fang)會好(hao)一點。這邊還是為學位的剛需家(jia)庭比較多，急于換房(fang)(fang)(fang)的不多。

從14萬元/平方米跌到約4萬元/平方米

深(shen)圳的學區(qu)房(fang)則從2021年底就開始降溫，尤其(qi)是在推行(xing)大(da)學區(qu)、調整城市(shi)更(geng)新政策(ce)后，老破小(xiao)學區(qu)房(fang)更(geng)是出現(xian)大(da)幅度回落。

福(fu)田和(he)羅湖是(shi)深圳老牌名校(xiao)聚集地，福(fu)田還是(shi)2023年(nian)(nian)深圳學(xue)(xue)區房成交(jiao)量最多的(de)區域。但樂(le)有家研(yan)究中心數據顯示，截(jie)至2023年(nian)(nian)底，深圳各區重點學(xue)(xue)區樓盤價格對比(bi)最高(gao)點時期(qi)的(de)2021年(nian)(nian)，跌幅都在20%以上，整體回到了2019年(nian)(nian)-2020年(nian)(nian)水平。

八(ba)卦嶺宿(su)舍建于1983年(nian)，以30平方米左右的(de)(de)小戶型(xing)為主(zhu)，最初主(zhu)要作為員(yuan)工宿(su)舍。在舊改預期(qi)和(he)名校荔園小學(xue)、荔園實驗中(zhong)學(xue)落地的(de)(de)雙(shuang)重(zhong)利好(hao)推動下，八(ba)卦嶺宿(su)舍的(de)(de)房(fang)價一(yi)度起飛。

2021年3月，八(ba)卦嶺宿舍成交(jiao)了多(duo)套29平(ping)(ping)方米(mi)(mi)房源，均(jun)(jun)價(jia)(jia)都(dou)(dou)在14.3萬(wan)元/平(ping)(ping)方米(mi)(mi)以上，總(zong)價(jia)(jia)都(dou)(dou)是(shi)420萬(wan)元左右，成交(jiao)周期8天(tian)-14天(tian)不等。但(dan)2024年以來，該小區成交(jiao)均(jun)(jun)價(jia)(jia)都(dou)(dou)在4.04萬(wan)-5.69萬(wan)元/平(ping)(ping)方米(mi)(mi)不等，最近(jin)成交(jiao)的一(yi)套27.96平(ping)(ping)方米(mi)(mi)戶型總(zong)價(jia)(jia)僅(jin)113萬(wan)元，較最高點跌(die)幅超過70%。3月成交(jiao)的29平(ping)(ping)方米(mi)(mi)戶型總(zong)價(jia)(jia)僅(jin)166萬(wan)元，較2021年的高點跌(die)了254萬(wan)元。

深(shen)(shen)圳淘房前線創(chuang)始人謝林鋒告(gao)訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者，學區(qu)(qu)房回落的主要原(yuan)因是市場(chang)下行(xing)(xing)。這一輪調(diao)控中，漲(zhang)幅越大的回落越大，八卦嶺宿舍就是典型例(li)子(zi)。高峰(feng)期因為荔園東校區(qu)(qu)的利好，面(mian)積小、總(zong)價(jia)低，大家都為學區(qu)(qu)沖進去，水漲(zhang)船(chuan)高，一度成交均價(jia)突破14萬元/平方米。如今(jin)面(mian)對市場(chang)下行(xing)(xing)，加之(zhi)深(shen)(shen)圳學區(qu)(qu)房概念弱化、集(ji)團化辦學普及、本身的老破小屬性等(deng)等(deng)重疊(die)利空(kong)沖擊，市場(chang)紛紛“以價(jia)換量”。

同屬于八卦嶺片(pian)區的(de)旭飛(fei)華隆園，今年(nian)4月的(de)成交均(jun)價(jia)約(yue)4.12萬(wan)元/平(ping)(ping)方米，而其2021年(nian)成交均(jun)價(jia)一度去到11.96萬(wan)元/平(ping)(ping)方米，相(xiang)比最高點(dian)跌去65.6%。

深圳一家中介機構人士對每經(jing)記者(zhe)表示，學區房整體回落也(ye)是大(da)趨勢，但八卦嶺宿(su)舍跌得最多，和它本身居住屬(shu)性較差強相(xiang)關。深圳房價(jia)還(huan)需要一段時(shi)間企(qi)穩，很(hen)難說老破小學區房已經(jing)到了底部。

封面圖片來源：每經記(ji)者 黃婉(wan)銀(yin) 攝