每經評論員 杜恒峰

目前(qian)，除(chu)京滬深外，全國(guo)其(qi)余城市均已(yi)取消房(fang)貸利率下限。

房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)下限取消(xiao)，不僅是(shi)為了提振樓市(shi)需(xu)求，也是(shi)在(zai)(zai)(zai)樓市(shi)發生(sheng)根本性變化之后(hou)，利(li)(li)(li)率(lv)市(shi)場化邁出的(de)重要一(yi)步。在(zai)(zai)(zai)樓市(shi)上(shang)行期(qi)，設置(zhi)最(zui)低(di)利(li)(li)(li)率(lv)且在(zai)(zai)(zai)此基(ji)礎上(shang)通過(guo)加乘數(shu)或(huo)點數(shu)，可(ke)以抑制過(guo)熱的(de)需(xu)求。所以在(zai)(zai)(zai)同一(yi)政策利(li)(li)(li)率(lv)范圍內，無論資信水平高低(di)，絕大(da)部分(fen)購(gou)房(fang)(fang)者的(de)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)是(shi)相(xiang)同的(de)。但如今，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)下限已基(ji)本不存在(zai)(zai)(zai)，同時考(kao)慮到(dao)最(zui)低(di)首付比例降低(di)導(dao)致貸(dai)(dai)款敞口變大(da)，銀行在(zai)(zai)(zai)獲得更(geng)大(da)自主定(ding)價權的(de)同時，也必須對(dui)利(li)(li)(li)率(lv)風(feng)險給予(yu)更(geng)多關注，依據(ju)客戶自身資信狀(zhuang)況準(zhun)確定(ding)價成(cheng)為必然，資信更(geng)高的(de)客戶可(ke)以獲得更(geng)低(di)的(de)利(li)(li)(li)率(lv)，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)的(de)定(ding)價和消(xiao)費貸(dai)(dai)有望趨(qu)于一(yi)致。

利率(lv)(lv)市(shi)場化(hua)持續推進，導致不(bu)(bu)同時期購(gou)房(fang)者承受的(de)(de)(de)利率(lv)(lv)負擔不(bu)(bu)同。當房(fang)價上漲(zhang)的(de)(de)(de)預(yu)期不(bu)(bu)足(zu)以覆蓋利息(xi)成本，而新(xin)舊(jiu)貸(dai)(dai)款利率(lv)(lv)差(cha)(cha)距足(zu)夠大(da)的(de)(de)(de)時候(hou)，抹平(ping)這種差(cha)(cha)距的(de)(de)(de)力(li)量也將(jiang)通過市(shi)場得到彰顯。2023年8月前(qian)的(de)(de)(de)提(ti)前(qian)還款潮(chao)即(ji)是(shi)體現(xian)，當時的(de)(de)(de)背景是(shi)，有(you)大(da)量存量房(fang)貸(dai)(dai)“高位(wei)站崗(gang)”，和新(xin)發貸(dai)(dai)款利率(lv)(lv)存在(zai)明顯利差(cha)(cha)，有(you)足(zu)夠資(zi)金儲備的(de)(de)(de)人動用儲蓄還款，沒(mei)有(you)足(zu)夠資(zi)金的(de)(de)(de)人則是(shi)用經(jing)營貸(dai)(dai)、消費(fei)貸(dai)(dai)等(deng)低息(xi)貸(dai)(dai)款置換房(fang)貸(dai)(dai)，直(zhi)到當年10月全國(guo)存量房(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)統一調整(zheng)，這輪(lun)還款潮(chao)才告一段落。但如(ru)今，隨著(zhu)市(shi)場形勢的(de)(de)(de)變化(hua)，提(ti)前(qian)還貸(dai)(dai)的(de)(de)(de)壓(ya)力(li)已再度出(chu)現(xian)。

貝殼研(yan)究(jiu)院研(yan)報顯示，5月全國(guo)百城首(shou)套主流房(fang)貸利(li)率(lv)平均為(wei)(wei)3.45%，環比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)12個(ge)基(ji)點(dian)；二套主流房(fang)貸利(li)率(lv)平均為(wei)(wei)3.9%，環比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)26個(ge)基(ji)點(dian)；同比(bi)來看，這兩項(xiang)數(shu)據(ju)更(geng)是(shi)分別下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)了55個(ge)基(ji)點(dian)和101個(ge)基(ji)點(dian)。對2023年(nian)(nian)9月下(xia)(xia)旬利(li)率(lv)統(tong)一下(xia)(xia)調的那(nei)部(bu)分貸款(kuan)(kuan)來說(shuo)，目(mu)前其房(fang)貸利(li)率(lv)為(wei)(wei)4.2%或(huo)在此(ci)基(ji)數(shu)上加點(dian)，新(xin)舊貸款(kuan)(kuan)利(li)差(cha)達到了75個(ge)基(ji)點(dian)甚至更(geng)高。與此(ci)同時，居民理財(cai)的收益(yi)率(lv)在快速回落(luo)，以30年(nian)(nian)期國(guo)債(zhai)為(wei)(wei)例，2023年(nian)(nian)6月14日收益(yi)率(lv)為(wei)(wei)2.9963%，一年(nian)(nian)后只有2.4990%。即便如(ru)此(ci)，超長(chang)期國(guo)債(zhai)發行(xing)仍然被“秒光”。居民存款(kuan)(kuan)搬(ban)家已成趨勢，償(chang)還房(fang)貸也是(shi)搬(ban)家方向之一。

新舊房貸(dai)(dai)利差重新走闊，加之理財收益走低，提前(qian)還貸(dai)(dai)就會成(cheng)為很多(duo)人的一種選(xuan)擇。國泰君安數據顯示(shi)，2024年2月(yue)以來，居民(min)早(zao)償率指(zhi)(zhi)數加速上行(xing)，4月(yue)達到37%的歷史高位，5月(yue)該指(zhi)(zhi)標回落到26%，仍處于歷史較高水平。從微(wei)觀層面看，“銀(yin)行(xing)App提前(qian)還貸(dai)(dai)預(yu)約(yue)難”也再度頻(pin)繁見諸媒體報道(dao)。

對銀行來說，新增房貸利(li)率(lv)處于歷史低(di)位，但存款(kuan)利(li)率(lv)也(ye)是如此(ci)(ci)，房貸作為銀行優質資產的(de)性質并(bing)沒有(you)改變，利(li)率(lv)更高(gao)的(de)存量貸款(kuan)更是如此(ci)(ci)。面對提前還貸的(de)壓力，銀行需要有(you)針對性地調整不同客戶的(de)利(li)率(lv)水(shui)平，而監管機構需要因勢利(li)導，給予相(xiang)應的(de)業務規則和指引，讓房貸利(li)率(lv)實現完全(quan)市(shi)場化的(de)蛻變。

封(feng)面圖片來源：視覺中國(guo)