每經記(ji)者(zhe)｜甄素(su)靜    每經編輯｜陳夢妤    

地方收儲(chu)存量商品房的隊(dui)伍在不斷壯大(da)。

日(ri)前(qian)，惠州(zhou)市住(zhu)建(jian)局發(fa)布公告(gao)，將征(zheng)集惠州(zhou)市域(yu)內7個(ge)縣（區）中心區域(yu)內120平方(fang)米以下(xia)的已建(jian)成未出售商品(pin)房(fang)房(fang)源用(yong)作保障性(xing)住(zhu)房(fang)。

惠州市住(zhu)建局表示(shi)，按照“政(zheng)府主導、市場(chang)化運作”工(gong)作思路，“市場(chang)化、法治(zhi)化”和雙方自愿原則，擬(ni)由政(zheng)府選(xuan)定的(de)專業(ye)化國(guo)有企業(ye)作為(wei)收(shou)購(gou)主體(ti)，以(yi)合理價格收(shou)購(gou)（以(yi)同地段(duan)保(bao)障性(xing)住(zhu)房重(zhong)置價格為(wei)參考(kao)上限），在我市行政(zheng)區域(yu)征(zheng)集已建成未出售(shou)的(de)商品(pin)房用(yong)作保(bao)障性(xing)住(zhu)房。

征集時間為2024年(nian)6月17日(ri)至2024年(nian)7月17日(ri)。

《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)注意(yi)到，相比(bi)此前(qian)城市的收(shou)購(gou)要求，惠州收(shou)儲更為(wei)靈活，已經開售但(dan)尚有存量房源的項(xiang)(xiang)目，以(yi)及計劃在年底前(qian)竣工(gong)的項(xiang)(xiang)目，均可(ke)報(bao)名參與征集，但(dan)最終原(yuan)則是優先選取整棟(dong)或整單元未售、可(ke)實現封閉管理的樓棟(dong)項(xiang)(xiang)目。

惠州(zhou)市住建(jian)局工作人(ren)員在接受每(mei)經記(ji)者采訪時表示(shi)，目前已經有幾個項目報(bao)名(ming)了，咨(zi)詢的更多一些(xie)。此(ci)次(ci)收(shou)儲(chu)計劃征集數千套房(fang)源，預計半年左右正(zheng)式推出(chu)。

“開發商可以先報價”

某(mou)央(yang)企背(bei)景開發商工作(zuo)人員(yuan)陳經(jing)理告(gao)訴每經(jing)記者，公告(gao)發布后(hou)，他們也(ye)在通過(guo)各個渠道關注(zhu)，但據他了解，其公司內部(bu)還沒有項目(mu)計劃報名(ming)參與。

另一在惠州有多個項目在售的房(fang)企人士表(biao)示，比(bi)較關注收儲(chu)價格，但公告并不十分(fen)明確。他預計(ji)最終收儲(chu)價格不會高(gao)，而房(fang)企報(bao)名需要(yao)考慮能(neng)不能(neng)算過(guo)來帳的問題。

每經記者注(zhu)意到，定價是(shi)房(fang)企的(de)關(guan)注(zhu)重點，惠州(zhou)此(ci)次(ci)征(zheng)集房(fang)源，采(cai)取的(de)是(shi)開發(fa)商先(xian)自行(xing)報意向價的(de)方式(shi)。

不過(guo)，在公(gong)告中，惠州(zhou)市(shi)住建局(ju)表(biao)示(shi)，以同地段保(bao)障性住房重(zhong)(zhong)置(zhi)價(jia)格為參(can)考上限收購。然而(er)，具體什(shen)么是重(zhong)(zhong)置(zhi)價(jia)格以及如(ru)何確定，公(gong)告中并(bing)沒(mei)有詳細說明。

惠州市住建局(ju)工作人(ren)員(yuan)在(zai)接受每經記者采訪時表示，開發商可以(yi)先(xian)報價(jia)，假如(ru)市場(chang)價(jia)是1萬(wan)元/平(ping)方米，而(er)開發商急(ji)需資金(jin)，他們可能愿意(yi)以(yi)低(di)于(yu)市場(chang)價(jia)的價(jia)格，例如(ru)5000元/平(ping)方米出售房產，那(nei)各個部門后續可以(yi)評估或協(xie)商。

至于(yu)從征(zheng)集商品(pin)房(fang)源(yuan)到保障房(fang)正(zheng)式推出的具(ju)體時間表，該名工作人員也(ye)表示，很快，預計半年左右。

而對于是否(fou)考(kao)慮(lv)報名參與征集，上(shang)述(shu)房企人士(shi)表(biao)示，他(ta)們目(mu)前(qian)多個項(xiang)目(mu)在(zai)惠州銷售情況(kuang)良(liang)好，且公司資金情況(kuang)尚可，項(xiang)目(mu)都按時(shi)交付，去年(nian)和今年(nian)都有項(xiang)目(mu)提(ti)前(qian)交付，所以暫時(shi)還未考(kao)慮(lv)報名，但后(hou)續會關(guan)注和評估。

根據中指研究院(yuan)數據，截至2024年(nian)5月底，惠州新(xin)(xin)房(fang)庫存(cun)量近(jin)1309萬平方米，去化周期(qi)超30個月，庫存(cun)壓(ya)力較大(da)。除了待售(shou)新(xin)(xin)房(fang)、在建(jian)工(gong)程(cheng)和空(kong)置房(fang)屋等(deng)庫存(cun)外，還(huan)要面對(dui)居民二手房(fang)掛牌量攀升(sheng)、置換不暢(chang)對(dui)新(xin)(xin)房(fang)市(shi)場(chang)的(de)影(ying)響。

中(zhong)指研究(jiu)院市場研究(jiu)總(zong)監(jian)陳(chen)文靜認為(wei)，通過收(shou)購市場未(wei)售新房來(lai)改(gai)建(jian)(jian)保障(zhang)房，有利于(yu)(yu)市場庫存的去化，緩(huan)解開發企業(ye)資金壓力，去庫存效果最為(wei)直(zhi)接。多(duo)地將(jiang)收(shou)儲對象(xiang)定(ding)為(wei)已建(jian)(jian)成(cheng)未(wei)出(chu)售商品房，也將(jiang)有利于(yu)(yu)促(cu)進(jin)房企加快項目竣工節奏。房企出(chu)售已建(jian)(jian)成(cheng)商品房后，回籠資金可用于(yu)(yu)支持在(zai)建(jian)(jian)工程，助(zhu)力保交房。

定價是核心矛盾點

據中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)監測，今年二季(ji)度(du)以來，多地發文鼓勵收購符合條件的房(fang)源用作保(bao)障性住房(fang)。

多(duo)數城市對(dui)房源基本(ben)條件提(ti)出(chu)要求，如房源單套面積(ji)、已取得竣工驗收備(bei)案證明(ming)、權屬清晰且可交易等(deng)(deng)，或(huo)要求房源滿足一定車(che)位(wei)配比(bi)、可實現封閉管理(li)、可拎包入住等(deng)(deng)。對(dui)于期房項目，杭州臨安提(ti)出(chu)期房需提(ti)供商品房預售許(xu)可證，需由供應商出(chu)具保交付資金方案。

有(you)業(ye)內人士(shi)分析(xi)認為，征(zheng)集房(fang)(fang)源(yuan)如何定價(jia)是核心矛盾(dun)點，如果(guo)定價(jia)高，面臨的(de)是資金虧損；如果(guo)定價(jia)低，企業(ye)會(hui)有(you)抗性。與(yu)此同時，符合征(zheng)集要(yao)求(qiu)的(de)商品房(fang)(fang)房(fang)(fang)源(yuan)與(yu)保障房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)之間(jian)存在(zai)一定的(de)區域、資金和相應的(de)配套匹配度問(wen)題，要(yao)達成(cheng)大量的(de)房(fang)(fang)源(yuan)征(zheng)集目標較為困難。

每經(jing)記(ji)者在采訪中注意(yi)到，多數城市并未明(ming)確具體定價規則，少數城市明(ming)確按照周邊(bian)房源進行定價。

比(bi)如(ru)，不同(tong)于(yu)惠(hui)州(zhou)提(ti)出的(de)“以同(tong)地(di)段保障性住房(fang)重置價(jia)格為參考上限”的(de)標準，近日廣州(zhou)市增城區公(gong)(gong)告表示，擬(ni)公(gong)(gong)開(kai)購買商品房(fang)作(zuo)為廣汕鐵路項(xiang)目的(de)安置房(fang)，房(fang)源(yuan)交易單價(jia)以評估(gu)方式確定，選用(yong)的(de)評估(gu)方法(fa)為成(cheng)本(ben)法(fa)，原則上為“土地(di)成(cheng)本(ben)+建安成(cheng)本(ben)”。

而更早(zao)之(zhi)前，杭州(zhou)臨安(an)明確“以不超過(guo)周(zhou)邊(bian)房源、車(che)位的(de)評估價(jia)作為本次收(shou)購的(de)最高限(xian)價(jia)”。

廣(guang)東省(sheng)住房(fang)政策研究(jiu)中心副主任(ren)李宇嘉分析認為，整個過程(cheng)需要先摸排房(fang)源，選定，然后(hou)是價格(ge)談(tan)判，考(kao)慮到配售型價格(ge)只有同區域商(shang)品房(fang)的(de)五(wu)折左右，要實現資(zi)金平衡(heng)，收購(gou)的(de)價格(ge)會(hui)更低，因(yin)此(ci)該過程(cheng)會(hui)比較長，能落(luo)地多少項(xiang)目，有很大不確(que)定性。

封面(mian)圖片(pian)來源：每(mei)經記者 陳榮(rong)浩(hao) 攝（圖文無關）