每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編輯(ji)｜魏文藝    

多地(di)推地(di)節奏(zou)放緩、房企“以銷定投”謹慎拿地(di)，成為今年以來土地(di)市(shi)場的主旋律。

財政部6月24日數據顯示，今年前(qian)5月，國有土地(di)使用權出(chu)讓(rang)收入12810億元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)14%。另據中(zhong)指研究(jiu)院數據，今年前(qian)5月，全國300城共推出(chu)各類用地(di)（規劃建筑(zhu)面積，下(xia)同(tong)）44836萬平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)24.19%；成交38757萬平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)23.79%；住(zhu)宅用地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)為4108.17億元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)39.33%。

“重點(dian)城市2024年供地計劃較去年普遍(bian)下調(diao)，疊加(jia)房(fang)企(qi)延續(xu)(xu)拿(na)(na)地審慎態度，在多重因素影響下，今年土地出(chu)讓規模下行態勢或(huo)較難改變。”中(zhong)指研(yan)究院(yuan)市場研(yan)究總監陳文靜6月26日向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)（以下簡(jian)稱每(mei)經記者(zhe)或(huo)記者(zhe)）表(biao)示，預計對于優(you)(you)勢地區的(de)(de)優(you)(you)質地塊，企(qi)業仍將保持一定(ding)的(de)(de)投資(zi)積(ji)極(ji)性(xing)。而對于郊區地塊或(huo)性(xing)價(jia)比(bi)不高的(de)(de)地塊，企(qi)業拿(na)(na)地較為(wei)謹慎，短期房(fang)企(qi)審慎拿(na)(na)地策略或(huo)延續(xu)(xu)，城市間(jian)和城市內的(de)(de)土拍分化現象預計將進(jin)一步加(jia)劇。

“流拍”增多VS“地王”頻現

今年以來，城(cheng)市間的土拍熱(re)度繼續分(fen)化。

中(zhong)指研究(jiu)院數據(ju)顯示，今年前5月，全國300城共流拍(pai)地塊233宗，流拍(pai)率為19.81%，和(he)2023年同期相比增(zeng)長了4.27個百分點。

具體來看，僅一線城(cheng)市(shi)在(zai)“樓面(mian)均價”這(zhe)一指標中(zhong)保持了(le)大幅增長；“溢(yi)價率(lv)絕(jue)對水(shui)平(ping)”方面(mian)，各線城(cheng)市(shi)在(zai)放(fang)松土地(di)限(xian)價的(de)(de)大環(huan)境下均現增長，并且二線城(cheng)市(shi)幾乎接近一線城(cheng)市(shi)的(de)(de)平(ping)均增幅。

前5月，一線(xian)城(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)只有北(bei)京住宅用(yong)地成交面積(ji)同比增幅為(wei)正，達(da)到70%，上(shang)海、深圳和(he)廣州同比分別減少29%、54%和(he)50%。從溢價率(lv)層面看，上(shang)海平均(jun)溢價率(lv)保持在(zai)7%的(de)水(shui)平，北(bei)京為(wei)6%，深圳和(he)廣州均(jun)為(wei)0%。其余集中(zhong)(zhong)供地的(de)城(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)，廈(sha)門以(yi)25%的(de)平均(jun)溢價率(lv)排在(zai)首位，蘇州、武漢和(he)成都的(de)平均(jun)溢價率(lv)分別為(wei)15%、14%和(he)13%。

值得一提的是，在上半年的土拍中，頻頻出(chu)現(xian)高(gao)(gao)溢價(jia)(jia)“地(di)(di)王”。如3月27日，蘇州、廈(sha)門(men)和寧(ning)(ning)波(bo)三地(di)(di)同日誕生樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)“地(di)(di)王”：綠(lv)城中國(guo)以30.82億元(yuan)競得蘇州工業園區(qu)地(di)(di)塊，溢價(jia)(jia)率為18.22%，樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)高(gao)(gao)達6.5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，刷新江蘇土地(di)(di)樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)紀(ji)錄；廈(sha)門(men)思(si)明區(qu)將軍祠(ci)2024P01地(di)(di)塊經過152輪爭奪，最終被廈(sha)門(men)國(guo)貿(mao)以總價(jia)(jia)為32.1億元(yuan)、樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)地(di)(di)價(jia)(jia)6.27萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米、溢價(jia)(jia)率40.79%拿下(xia)，創(chuang)造廈(sha)門(men)土地(di)(di)樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)新紀(ji)錄；寧(ning)(ning)波(bo)灣頭地(di)(di)塊則被江山(shan)萬(wan)里(li)&東投以樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)3.26萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米、溢價(jia)(jia)率7.3%獲(huo)得，創(chuang)下(xia)寧(ning)(ning)波(bo)土地(di)(di)樓(lou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)價(jia)(jia)新高(gao)(gao)。

進入6月份，部分城市(shi)(shi)的土(tu)拍市(shi)(shi)場熱度升(sheng)溫(wen)，高溢價地塊頻現。

6月(yue)20日(ri)，青島(dao)嶗山王家村地(di)(di)(di)塊(kuai)經過364輪競價(jia)(jia)，被(bei)海業益佳以18.9億(yi)元(yuan)(yuan)斬獲(huo)，刷新青島(dao)土地(di)(di)(di)樓面(mian)價(jia)(jia)紀錄，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)率(lv)高達37.2%；6月(yue)13日(ri)，中建智地(di)(di)(di)+江蘇(su)綠建+朝開聯合體以112億(yi)元(yuan)(yuan)底價(jia)(jia)競得北京市朝陽區酒仙橋(qiao)舊城區改建項目地(di)(di)(di)塊(kuai)，成(cheng)(cheng)為(wei)北京集中供(gong)地(di)(di)(di)以來(lai)的(de)總價(jia)(jia)最(zui)高地(di)(di)(di)塊(kuai)；6月(yue)19日(ri)，南京3宗低密宅(zhai)地(di)(di)(di)均溢(yi)(yi)價(jia)(jia)成(cheng)(cheng)交，整體15.8%的(de)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)率(lv)打破了南京2024年以來(lai)涉宅(zhai)地(di)(di)(di)“零(ling)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)”的(de)情(qing)況，同時還刷新南京樓面(mian)價(jia)(jia)TOP2紀錄；6月(yue)25日(ri)，廣州出讓(rang)荔灣區鶴洞路以南AF040134地(di)(di)(di)塊(kuai)，最(zui)終被(bei)保利(li)發展以總價(jia)(jia)約7億(yi)元(yuan)(yuan)競得，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)率(lv)為(wei)8.5%，這也是(shi)廣州今年成(cheng)(cheng)交的(de)首宗溢(yi)(yi)價(jia)(jia)宅(zhai)地(di)(di)(di)。

每(mei)經(jing)記者(zhe)梳理發現(xian)，今年以(yi)(yi)來(lai)成交的高(gao)溢(yi)價地(di)塊(kuai)(kuai)主要分布在一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)及長三角核(he)心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。對(dui)此(ci)，陳文靜向記者(zhe)分析(xi)表示：“2024年以(yi)(yi)來(lai)，房企(qi)拿地(di)仍保持以(yi)(yi)銷定投的策(ce)略，投資布局(ju)進一(yi)步向優(you)勢(shi)地(di)區(qu)聚(ju)焦(jiao)。長三角熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土拍(pai)規則持續優(you)化(hua)(hua)，如杭州部分區(qu)域取(qu)消(xiao)銷售限價、上海取(qu)消(xiao)溢(yi)價率10%上限要求等(deng)。同(tong)時，長三角核(he)心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)人(ren)口持續流入(ru)，近兩個月限購(gou)、限貸(dai)等(deng)政策(ce)優(you)化(hua)(hua)后，市(shi)(shi)場活躍(yue)度(du)出現(xian)好轉。在多重因素影(ying)響(xiang)下，預計房企(qi)仍將(jiang)對(dui)熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土地(di)保持較高(gao)關注度(du)，特(te)別是優(you)勢(shi)地(di)區(qu)的優(you)質(zhi)地(di)塊(kuai)(kuai)。”

土拍分化現象或進一步加劇

在城市間土拍熱度繼續分化的(de)同時(shi)，城市內(nei)的(de)塊(kuai)冷熱不均(jun)現象也比較突出，

今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進入一次性報價，6宗底價成交，合計成交金額423.1億元。

不(bu)難看(kan)出，即便是土地(di)市場表現最(zui)好的上(shang)海(hai)，銷售端的走(zou)弱仍然影響房企拿地(di)的活躍度，一些非核(he)心(xin)(xin)地(di)塊(kuai)(kuai)底價成(cheng)(cheng)交成(cheng)(cheng)為常(chang)態(tai)。此(ci)外，熱門板塊(kuai)(kuai)和核(he)心(xin)(xin)優質地(di)塊(kuai)(kuai)依舊保持較高的熱度，房企搶地(di)積(ji)極性較高，極易觸(chu)頂成(cheng)(cheng)交。相較而言(yan)，部分位置不(bu)佳或位于遠(yuan)郊的地(di)塊(kuai)(kuai)多以底價成(cheng)(cheng)交，有些地(di)塊(kuai)(kuai)甚至需要地(di)方國企托(tuo)底。

6月7日，上海(hai)發布(bu)今年第(di)三批次集(ji)中(zhong)土(tu)(tu)拍(pai)地(di)(di)塊公告，取消此(ci)前(qian)的(de)最高(gao)限價(jia)(jia)(jia)，恢(hui)復“價(jia)(jia)(jia)高(gao)者得”模式。這也意味(wei)著，從(cong)2021年一批次集(ji)中(zhong)供地(di)(di)起開始實施(shi)的(de)限價(jia)(jia)(jia)競價(jia)(jia)(jia)政策及2023年6月開始實行的(de)觸(chu)頂后進入一次性報價(jia)(jia)(jia)調整(zheng)(zheng)為觸(chu)頂搖號(hao)調整(zheng)(zheng)為觸(chu)頂搖號(hao)機制不(bu)再實行，從(cong)今年第(di)三批次集(ji)中(zhong)土(tu)(tu)拍(pai)開始，上海(hai)不(bu)再設定土(tu)(tu)地(di)(di)溢價(jia)(jia)(jia)率上限。

上海今年上半年成交地塊 來源：中指研究院

中(zhong)指(zhi)研究院分析(xi)認(ren)為，取(qu)消溢價(jia)率上限，將使有實力的(de)(de)企業獲取(qu)土(tu)地資(zi)源，開發商拿(na)地將更加市場化，拿(na)地意愿強烈的(de)(de)房企機會增加；其次(ci)，有利于企業打造“好(hao)房子”，從而增加政策土(tu)地收入；第三，取(qu)消底價(jia)上限也使得開發商投(tou)資(zi)更為謹慎，需(xu)要提(ti)前進行嚴謹的(de)(de)投(tou)資(zi)測(ce)算以獲得利潤。

二(er)線(xian)城市(shi)(shi)中，以成都為例，陳文(wen)靜表示：“今年(nian)成都持(chi)續加大優質地塊(kuai)推出(chu)力度，同(tong)時核心(xin)區(qu)市(shi)(shi)場信心(xin)有所修復，整體土拍維持(chi)一定熱度。”

3月(yue)6日舉(ju)行(xing)的(de)成(cheng)都今年首場土拍(pai)上(shang)，中心(xin)城(cheng)區(qu)3宗(zong)(zong)宅地(di)吸引了12家(jia)房企參拍(pai)，最(zui)終以(yi)1宗(zong)(zong)溢價、2宗(zong)(zong)底(di)價收官，最(zui)高(gao)(gao)溢價率達31.76%，成(cheng)交總(zong)金額18.8億元(yuan)。在隨后(hou)的(de)4月(yue)23日土拍(pai)中，5宗(zong)(zong)地(di)塊出讓，其中位于錦江(jiang)區(qu)林(lin)家(jia)壩區(qu)域52畝地(di)塊經過81輪競(jing)價被中國金茂(mao)以(yi)21.42億元(yuan)競(jing)得，溢價率高(gao)(gao)達48.5%，樓(lou)面價24500元(yuan)/平方米，刷新成(cheng)都土地(di)樓(lou)面價紀錄(lu)。

6月25日(ri)，在成都全面(mian)取消住房限購政策后(hou)的首(shou)場土(tu)拍上，4宗宅(zhai)地攬金約40.6億(yi)元。其(qi)中錦(jin)江區三圣鄉50畝宅(zhai)地起始樓面(mian)價(jia)(jia)達到18200元/平(ping)方米(mi)，經過22輪競(jing)價(jia)(jia)后(hou)被錦(jin)江統(tong)建以(yi)樓面(mian)價(jia)(jia)20300元/平(ping)方米(mi)競(jing)得，溢價(jia)(jia)率達12%。

而另一個熱(re)點二線城市杭(hang)州，今(jin)年的土地(di)市場(chang)則經歷了2月(yue)份比較火熱(re)、3月(yue)份顯著降(jiang)溫(wen)、4月(yue)份稍有好轉(zhuan)、5月(yue)份延續低(di)迷的變(bian)化過程。

2月(yue)27日，杭州今年首次土(tu)拍(pai)，7宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地全部溢價(jia)(jia)成(cheng)交，攬金111.6億(yi)元，最高(gao)溢價(jia)(jia)率達(da)到24.4%。其中2宗(zong)(zong)(zong)溢價(jia)(jia)率超20%，4宗(zong)(zong)(zong)超15%，僅1宗(zong)(zong)(zong)13.7%相(xiang)對較低。3月(yue)29日杭州二批次土(tu)拍(pai)降溫顯著，出讓的5宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地中，僅1宗(zong)(zong)(zong)溢價(jia)(jia)23.6%成(cheng)交，2宗(zong)(zong)(zong)底價(jia)(jia)成(cheng)交，2宗(zong)(zong)(zong)流拍(pai)，總成(cheng)交金額(e)為60.7億(yi)元。

4月(yue)16日，杭州(zhou)(zhou)第(di)(di)三批涉宅(zhai)地(di)(di)塊集中出讓，8宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊中有7宗(zong)(zong)(zong)底(di)價(jia)成(cheng)交。半個月(yue)后第(di)(di)四批土(tu)拍掛牌(pai)5宗(zong)(zong)(zong)土(tu)地(di)(di)，熱度稍有好轉，其中4宗(zong)(zong)(zong)成(cheng)功出讓，1宗(zong)(zong)(zong)提前終止，攬金117.5億元，平均溢價(jia)率2.1%。5月(yue)14日，杭州(zhou)(zhou)第(di)(di)5批4宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地(di)(di)完成(cheng)出讓，攬金38.9億元，其中4宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊均底(di)價(jia)成(cheng)交，土(tu)拍熱度延續(xu)低迷。

對于(yu)(yu)上半年熱點城市土(tu)(tu)拍(pai)冷熱不(bu)均(jun)、城市內的(de)(de)地(di)(di)塊冷熱不(bu)均(jun)現象，陳文(wen)靜分(fen)析認為(wei)：“當(dang)下土(tu)(tu)地(di)(di)市場回溫仍(reng)有(you)賴于(yu)(yu)新房(fang)銷售端的(de)(de)修復，新房(fang)市場仍(reng)面臨(lin)一(yi)定(ding)(ding)調整(zheng)(zheng)壓力下，房(fang)企(qi)拿(na)地(di)(di)整(zheng)(zheng)體仍(reng)偏謹慎(shen)(shen)(shen)，更加側重流速有(you)一(yi)定(ding)(ding)保障的(de)(de)地(di)(di)塊。預(yu)計對于(yu)(yu)優勢地(di)(di)區的(de)(de)優質地(di)(di)塊，企(qi)業(ye)仍(reng)將保持一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)投資積極性。而對于(yu)(yu)郊區地(di)(di)塊或性價比不(bu)高的(de)(de)地(di)(di)塊，企(qi)業(ye)拿(na)地(di)(di)較為(wei)謹慎(shen)(shen)(shen)，短期房(fang)企(qi)審慎(shen)(shen)(shen)拿(na)地(di)(di)策略或延續，土(tu)(tu)拍(pai)分(fen)化現象預(yu)計將進一(yi)步加劇。”

封面圖(tu)片來源(yuan)：每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞 資料圖(tu)