每(mei)經(jing)記者｜包晶晶   ; 每(mei)經(jing)編(bian)輯(ji)｜魏(wei)文藝    

多地(di)推地(di)節奏放(fang)緩、房企“以(yi)銷定投”謹(jin)慎拿地(di)，成為今年以(yi)來土地(di)市場(chang)的主旋律(lv)。

財政部(bu)發布的(de)最新數據(ju)顯示(shi)，今(jin)年(nian)前5個月(yue)，國有土地(di)(di)使用(yong)(yong)權出讓收(shou)入12810億元(yuan)，同(tong)(tong)比下降14%。另據(ju)中(zhong)指研究院數據(ju)，今(jin)年(nian)前5個月(yue)，全國300城(cheng)共推出各類用(yong)(yong)地(di)(di)（規劃建筑面積，下同(tong)(tong)）44836萬平方米，同(tong)(tong)比下降24.19%；成(cheng)交38757萬平方米，同(tong)(tong)比下降23.79%；住宅用(yong)(yong)地(di)(di)出讓金為4108.17億元(yuan)，同(tong)(tong)比下降39.33%。

“2024年(nian)(nian)，重(zhong)點城市供地(di)計劃(hua)較去(qu)年(nian)(nian)普遍下調，疊加房企(qi)拿(na)(na)地(di)態(tai)度審(shen)(shen)慎。在多重(zhong)因(yin)素影響下，今年(nian)(nian)土地(di)出讓規(gui)模下行(xing)態(tai)勢或較難改變。”6月26日，中指研究院市場研究總(zong)監陳文(wen)靜向(xiang)《每日經濟新聞》記(ji)者表示，對于優勢地(di)區(qu)的(de)優質地(di)塊(kuai)，企(qi)業(ye)仍將保(bao)持一(yi)(yi)定投資積極性，而對于郊區(qu)或性價比不高的(de)地(di)塊(kuai)，企(qi)業(ye)拿(na)(na)地(di)較為(wei)謹慎，短(duan)期(qi)房企(qi)審(shen)(shen)慎拿(na)(na)地(di)策略或延續，城市間和城市內的(de)土拍分化(hua)現(xian)象，預計將進一(yi)(yi)步加劇。

北京首個競現房銷售項(xiang)目建設(she)取得(de)新(xin)進(jin)展(zhan)。圖(tu)為2024年5月10日，工人推車從項(xiang)目現場前(qian)經過。 視覺(jue)中國圖(tu)

300城共流拍地塊233宗

今年以來，城市(shi)間的土拍熱度(du)繼續分化。中指(zhi)研究院(yuan)數據顯(xian)示，今年前5個月(yue)，全(quan)國300城共流(liu)拍地塊233宗，流(liu)拍率為(wei)19.81%，和2023年同(tong)期相(xiang)比(bi)增長了4.27個百分點。

具(ju)體來(lai)看，僅(jin)一(yi)線城(cheng)市(shi)在(zai)“樓面均(jun)(jun)價”指標(biao)上(shang)保持了(le)大幅增(zeng)長(chang)；“溢價率絕對水平”方面，在(zai)放松(song)土(tu)地限價的大環(huan)境下，各線城(cheng)市(shi)均(jun)(jun)實現增(zeng)長(chang)，其(qi)中二線城(cheng)市(shi)的平均(jun)(jun)增(zeng)幅幾乎接近一(yi)線城(cheng)市(shi)。

前5個月(yue)，就一線城(cheng)市(shi)住(zhu)宅用地成(cheng)交(jiao)面積來看，北京(jing)(jing)的(de)同(tong)比增幅為(wei)正，達到(dao)70%，上海(hai)、深圳和廣(guang)州分(fen)別(bie)同(tong)比減(jian)少29%、54%和50%。再從溢(yi)價(jia)率層面看，上海(hai)保(bao)持在(zai)7%的(de)水平(ping)，北京(jing)(jing)為(wei)6%，深圳和廣(guang)州均(jun)為(wei)0%。在(zai)其他集中供地的(de)城(cheng)市(shi)中，廈門平(ping)均(jun)溢(yi)價(jia)率為(wei)25%，排(pai)在(zai)首位，蘇州、武(wu)漢(han)和成(cheng)都的(de)平(ping)均(jun)溢(yi)價(jia)率分(fen)別(bie)為(wei)15%、14%和13%。

值得(de)注意的是，在上半年一些城市(shi)的土拍中，頻(pin)頻(pin)出現高溢價(jia)“地王(wang)”。

如3月27日(ri)，蘇(su)州、廈(sha)門(men)和寧波三地同日(ri)誕生樓面(mian)價“地王”：綠城中國以(yi)30.82億(yi)元(yuan)(yuan)競得(de)蘇(su)州工業園區地塊，溢(yi)價率為18.22%，樓面(mian)價高(gao)達6.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，刷新(xin)江蘇(su)土(tu)地樓面(mian)價紀錄；廈(sha)門(men)市思明區將軍(jun)祠2024P01地塊經(jing)過152輪(lun)爭奪，最終被(bei)廈(sha)門(men)國貿以(yi)32.1億(yi)元(yuan)(yuan)總價和6.27萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)的(de)(de)樓面(mian)地價拿下(xia)，刷新(xin)了廈(sha)門(men)土(tu)拍(pai)樓面(mian)價紀錄；寧波灣頭(tou)地塊則被(bei)江山萬(wan)里&東投以(yi)3.26萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)的(de)(de)樓面(mian)價獲得(de)，溢(yi)價率7.3%，創出寧波土(tu)拍(pai)樓面(mian)價的(de)(de)新(xin)高(gao)。

進入6月(yue)，部分(fen)城市土拍市場熱度升溫(wen)，高(gao)溢價地塊頻現。

6月(yue)20日，青島(dao)嶗山王家村(cun)地塊經過(guo)364輪競價(jia)，被海業益(yi)佳以(yi)18.9億元斬(zhan)獲，刷新青島(dao)土拍樓面價(jia)紀錄(lu)，溢價(jia)率高達37.2%。

6月13日，中(zhong)建(jian)智(zhi)地(di)+江(jiang)蘇綠建(jian)+朝開(kai)聯合體，以112億元底價(jia)競得北京市朝陽區(qu)酒仙橋舊(jiu)城區(qu)改建(jian)項目地(di)塊(kuai)，是北京集中(zhong)供地(di)以來，競拍(pai)總價(jia)最高地(di)塊(kuai)。

6月(yue)19日，南京(jing)3宗(zong)低密度宅地高溢(yi)價成交(jiao)，整(zheng)體溢(yi)價率(lv)達15.8%，打破了南京(jing)2024年(nian)以來(lai)宅地“零溢(yi)價”情況。

6月25日，廣州出(chu)讓荔灣區(qu)鶴洞路以南AF040134地(di)塊，被保(bao)利發(fa)展以總價約(yue)7億元競得，溢(yi)(yi)價率為(wei)8.5%，這是(shi)廣州今年成(cheng)交的首宗(zong)溢(yi)(yi)價宅地(di)。

《每日經濟新聞》記者(zhe)梳(shu)理發(fa)現，今年以來，成交的(de)高溢價地塊主要分(fen)布在一線城市(shi)(shi)及長三角核心城市(shi)(shi)。

對(dui)此，陳文靜(jing)分析指出：“2024年以(yi)來，房企拿(na)地仍保(bao)(bao)持以(yi)銷定投(tou)的策略，投(tou)資布(bu)局進一(yi)步向(xiang)優勢(shi)地區聚(ju)焦(jiao)。長三角熱點(dian)(dian)城市(shi)土(tu)拍規則持續優化，如杭州部(bu)分區域取(qu)消銷售限價，上海(hai)取(qu)消溢價率10%上限要求等(deng)。同時，長三角核(he)心城市(shi)人(ren)口持續流入，近兩(liang)個月購(gou)(gou)房限購(gou)(gou)、限貸等(deng)政策優化后(hou)，市(shi)場(chang)活躍度提高。在多(duo)重因素影響下，預計房企仍將對(dui)熱點(dian)(dian)城市(shi)土(tu)地保(bao)(bao)持較高關注度，特別是優勢(shi)地區的優質(zhi)地塊。”

土拍市場分化進一步加劇

在(zai)城(cheng)市間土拍(pai)熱(re)度繼續(xu)分化的同(tong)時，城(cheng)市內地(di)塊冷熱(re)不均(jun)現象也比較(jiao)突出，今年上(shang)半年，上(shang)海(hai)共成功(gong)出讓19宗住(zhu)宅用地(di)，其中(zhong)10宗觸頂進(jin)入一次性(xing)報價(jia)，6宗底價(jia)成交(jiao)，合(he)計成交(jiao)金額423.1億(yi)元。

不難看出，即便是土地(di)(di)市場表(biao)現最好的(de)上海(hai)，銷售端的(de)走(zou)弱(ruo)仍然(ran)影響房企(qi)(qi)拿地(di)(di)的(de)活躍度(du)，一些(xie)非(fei)核心地(di)(di)塊(kuai)(kuai)底價(jia)(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)成(cheng)(cheng)為常(chang)態。此外，熱(re)(re)門板塊(kuai)(kuai)和核心優質地(di)(di)塊(kuai)(kuai)依舊保持(chi)較高的(de)熱(re)(re)度(du)，房企(qi)(qi)搶地(di)(di)積極(ji)性(xing)較高，極(ji)易觸頂成(cheng)(cheng)交(jiao)。相較而(er)言，部分位置不佳或(huo)位于(yu)遠郊(jiao)的(de)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)多以底價(jia)(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)，有些(xie)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)甚至需要(yao)地(di)(di)方國(guo)企(qi)(qi)托(tuo)底。

6月7日(ri)，上(shang)(shang)海(hai)(hai)發(fa)布今年第(di)三批(pi)次(ci)集中土(tu)拍(pai)(pai)地塊公告，取消(xiao)此前的(de)最高限(xian)(xian)價(jia)，恢復“價(jia)高者得”模式。這也意味(wei)著，從2021年一(yi)批(pi)次(ci)集中供(gong)地起(qi)開始實施的(de)限(xian)(xian)價(jia)競價(jia)政(zheng)策及2023年6月開始實行的(de)觸頂后進入(ru)一(yi)次(ci)性報價(jia)調整為觸頂搖號機制(zhi)不再實行，從今年第(di)三批(pi)次(ci)集中土(tu)拍(pai)(pai)開始，上(shang)(shang)海(hai)(hai)不再設定土(tu)地溢價(jia)率(lv)上(shang)(shang)限(xian)(xian)。

中指研(yan)究院分析認為，取消溢價率上(shang)限，將使有實力的企業(ye)獲(huo)取土(tu)地(di)資(zi)(zi)源，開(kai)發商拿地(di)將更加(jia)市場化，拿地(di)意愿強烈的房(fang)企機(ji)會(hui)增加(jia)；其次，有利于企業(ye)打造“好房(fang)子”，從而增加(jia)政策土(tu)地(di)收入；第(di)三(san)，取消底價上(shang)限也使得開(kai)發商投(tou)資(zi)(zi)更為謹(jin)慎(shen)，需要提前進(jin)行嚴謹(jin)的投(tou)資(zi)(zi)測算(suan)以獲(huo)得利潤。

二(er)線城市中(zhong)，以成都為例，陳文靜(jing)表示(shi)：“今年(nian)，成都持續加大優質地(di)塊推出力度(du)，同(tong)時(shi)核心區市場(chang)信心有所修復，整(zheng)體土拍維持一定熱度(du)。”

在(zai)3月(yue)(yue)6日舉行的成都今年首場土拍(pai)上，中(zhong)心城區3宗(zong)宅地吸引(yin)了12家房企參拍(pai)，最終以1宗(zong)溢價(jia)、2宗(zong)底價(jia)收官，最高溢價(jia)率(lv)達(da)(da)31.76%，成交總金額18.8億元。在(zai)4月(yue)(yue)23日的土拍(pai)中(zhong)，5宗(zong)地塊出(chu)讓，其中(zhong)位于(yu)錦江區林家壩(ba)區域的52畝地塊，經過81輪競(jing)價(jia)，被(bei)中(zhong)國(guo)金茂以21.42億元競(jing)得，溢價(jia)率(lv)高達(da)(da)48.5%，樓面價(jia)24500元/平(ping)方(fang)米(mi)。

6月25日，在(zai)成(cheng)都全面取消住房(fang)限購政策后的首場土拍上，4宗宅(zhai)地(di)攬金約40.6億元。其(qi)中錦江區(qu)三圣鄉50畝(mu)宅(zhai)地(di)，起始樓(lou)面價(jia)18200元/平(ping)方(fang)米，經過22輪競(jing)價(jia)后，被錦江統建以(yi)樓(lou)面價(jia)20300元/平(ping)方(fang)米競(jing)得，溢(yi)價(jia)率達12%。

而在(zai)另(ling)一個熱點二(er)線城市杭州(zhou)，今年以(yi)來，土(tu)地市場(chang)經歷(li)了(le)2月的(de)火(huo)熱、3月的(de)降溫、4月的(de)好轉和5月的(de)低迷(mi)，可謂(wei)坐了(le)一趟“過山車”。

2月27日，杭(hang)州(zhou)今年首次土拍(pai)(pai)，7宗(zong)宅地全(quan)部溢(yi)(yi)價(jia)成交，攬金(jin)111.6億元，最高溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)達到(dao)24.4%。其中2宗(zong)溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)超20%，4宗(zong)超15%，僅(jin)1宗(zong)13.7%相(xiang)對較(jiao)低(di)。3月29日杭(hang)州(zhou)二批次土拍(pai)(pai)降溫顯(xian)著，出讓(rang)的5宗(zong)宅地中，僅(jin)1宗(zong)溢(yi)(yi)價(jia)23.6%成交，2宗(zong)底價(jia)成交，2宗(zong)流拍(pai)(pai)，總(zong)成交金(jin)額為60.7億元。

4月16日，杭州第(di)三批涉宅地塊集中出(chu)讓，8宗(zong)地塊中有7宗(zong)底價成交。半個月后第(di)四批土拍掛牌5宗(zong)土地，熱(re)度轉高，其中4宗(zong)成功出(chu)讓，1宗(zong)提前終止，攬金117.5億元，平均(jun)溢價率2.1%。

5月14日，杭州第(di)五批4宗宅地(di)完成(cheng)出讓，攬金38.9億元，其中4宗地(di)塊均(jun)底價(jia)成(cheng)交(jiao)，熱度又轉為(wei)低迷。

對(dui)于(yu)(yu)上半年城市(shi)之(zhi)間、城市(shi)內(nei)地塊(kuai)冷熱不均(jun)現象，陳文靜分析指出：“當下(xia)，土地市(shi)場(chang)回溫仍(reng)有(you)賴于(yu)(yu)新(xin)房(fang)銷售(shou)端的修復，新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)仍(reng)面臨一定(ding)(ding)調整(zheng)壓力(li)，房(fang)企(qi)拿地整(zheng)體偏謹慎(shen)，更側重有(you)一定(ding)(ding)保(bao)障的地塊(kuai)。對(dui)于(yu)(yu)優勢地區(qu)的優質地塊(kuai)，企(qi)業仍(reng)將(jiang)保(bao)持一定(ding)(ding)的投資積(ji)極(ji)性。而(er)對(dui)于(yu)(yu)郊區(qu)或性價比不高(gao)的地塊(kuai)，企(qi)業拿地較為謹慎(shen)，房(fang)企(qi)審慎(shen)拿地策略(lve)將(jiang)延(yan)續，土拍分化現象，預計將(jiang)進一步加劇。”

封(feng)面圖(tu)片(pian)來源：視覺中國(guo)