每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜魏文(wen)藝    

日前，武漢聯(lian)投(tou)置業有(you)限公(gong)司（以下簡(jian)稱(cheng)聯(lian)投(tou)置業）率先在武漢多個(ge)項目推(tui)出“先住后(hou)買”購(gou)房(fang)新模式，引起業內關注(zhu)。

按(an)照該模式，業主(zhu)選定(ding)(ding)指(zhi)定(ding)(ding)房源并支付(fu)二成首付(fu)（含(han)裝修款），簽訂完草簽手續及試住(zhu)協議，在房屋交付(fu)后開始試住(zhu)，試住(zhu)周期為一(yi)年，試住(zhu)后滿(man)(man)意，業主(zhu)按(an)照試住(zhu)協議購買(mai)。若(ruo)業主(zhu)不滿(man)(man)意，扣除(chu)相應(ying)試住(zhu)費(fei)用（按(an)照市場同類產品租金(jin)標準收取）后可退訂。

《每日經濟新聞》記者從聯投悅(yue)西湖等項目(mu)(mu)了(le)解到，盡管政策已(yi)推(tui)出一(yi)段時間，但具(ju)體(ti)操作(zuo)細(xi)則目(mu)(mu)前(qian)仍未明確，“目(mu)(mu)前(qian)均未有簽約(yue)成(cheng)功的案例”。

官網顯示，聯(lian)投置(zhi)業是湖(hu)北省(sheng)國資委控股企(qi)業湖(hu)北聯(lian)投集團有限(xian)公(gong)司（以下簡稱湖(hu)北聯(lian)投）的地產平臺，主要負責城市(shi)更新(xin)、地產開發、全齡康(kang)養、商業運營等業務。

記者注(zhu)意到，面對持續下行的銷售情況，2024年以來(lai)，聯(lian)投置業已先后采取(qu)“以舊換(huan)新(xin)”“先住后買”等營銷策(ce)略，公司管理層也在各類會議和(he)調研中多(duo)次提出要“千方百(bai)計(ji)去庫(ku)存(cun)”，但收效甚微。

多個項目去化不及預期

“目前主要在(zai)售戶型為(wei)100平(ping)方(fang)米和119平(ping)方(fang)米房源(yuan)，毛坯房價格約為(wei)1.3萬元/平(ping)方(fang)米，精裝修(xiu)價格為(wei)2000元/平(ping)方(fang)米，若有意‘先(xian)住(zhu)(zhu)后買(mai)’需先(xian)簽(qian)一份購房協議，最低(di)按1.5萬元（含裝修(xiu)款）/平(ping)方(fang)米的(de)總(zong)價支付二(er)成首付，試住(zhu)(zhu)滿意后再重(zhong)新(xin)簽(qian)訂正式購房合同。”

武漢聯投悅西(xi)湖(hu)一置業顧問(wen)在(zai)(zai)電話中告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)，雖然該政(zheng)策在(zai)(zai)5月份就提(ti)出來了，但具(ju)體操(cao)作(zuo)細則還未出來，暫(zan)無簽約客戶。據其介紹，項目預計在(zai)(zai)2024年底竣(jun)工，屆時會提(ti)前選(xuan)擇一批房源進行(xing)裝修(xiu)。“如果試住(zhu)不滿意，是(shi)(shi)可以退房的(de)，只需要(yao)扣除相應試住(zhu)費(fei)用，費(fei)用的(de)計算一般是(shi)(shi)按照(zhao)同類(lei)房屋(wu)租金(jin)標準(zhun)來。”

同樣(yang)的(de)情況也(ye)發生在(zai)聯投(tou)花山河(he)、聯投(tou)濮園(yuan)等(deng)試住項(xiang)目(mu)(mu)(mu)上。記者注意到，此次(ci)武(wu)漢聯投(tou)進行“先住后買”的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)多位于武(wu)漢市二(er)環外，銷售情況并不理(li)想。如聯投(tou)花山河(he)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，2023年10月首(shou)次(ci)開盤推出(chu)1號(hao)、5號(hao)和(he)8號(hao)共三(san)棟樓，但(dan)據武(wu)漢住房與城市更新局(ju)數(shu)據，截至目(mu)(mu)(mu)前該項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)網簽數(shu)僅26套，去化率不足20%。

事實上(shang)，不僅武(wu)漢，湖北聯投在全國多個城(cheng)市項(xiang)目(mu)去(qu)化均不及(ji)預期。拿地一年后才(cai)入市的廣州文津府(fu)項(xiang)目(mu)，開盤半(ban)年網簽量也僅66套；臨溪渚(zhu)一期項(xiang)目(mu)去(qu)化率僅個位(wei)數；荊(jing)門(men)聯投瀾岸(an)5期項(xiang)目(mu)去(qu)化率為(wei)31.02%。

“作為一(yi)(yi)家地方性國(guo)企，項目(mu)以前(qian)在營銷(xiao)方面相(xiang)對保守，不(bu)夠(gou)市(shi)場化。”武漢一(yi)(yi)業(ye)內人士(shi)告訴《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)，2024年以來(lai)，湖北聯投部分項目(mu)對營銷(xiao)負責人進(jin)行(xing)了更換，并做了一(yi)(yi)系(xi)列活動，同(tong)時(shi)調整(zheng)了項目(mu)定位，升(sheng)級樣板間重新亮相(xiang)。

中(zhong)指研究院數據顯(xian)示，2024年上(shang)半(ban)年，湖北(bei)聯(lian)投實現銷售額78.9億元，同比2023年的117.9億元下滑33.08%，但(dan)行業排名則由第(di)六(liu)十九上(shang)升8個(ge)位次至第(di)六(liu)十一。

在(zai)武(wu)(wu)漢，據中指研究數(shu)據，2024年(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)，湖北(bei)(bei)聯(lian)(lian)投以(yi)36.74億(yi)(yi)元(yuan)的銷售額(e)排在(zai)第六位。而2023年(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)，湖北(bei)(bei)聯(lian)(lian)投以(yi)76.58億(yi)(yi)元(yuan)的銷售額(e)排在(zai)第三(san)位。也(ye)就(jiu)是說，2024年(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)聯(lian)(lian)投置業在(zai)武(wu)(wu)漢的銷售量還不到2023年(nian)(nian)(nian)同(tong)期(qi)的一半(ban)。

對于銷售額下降(jiang)，2024年(nian)以來，聯(lian)(lian)投(tou)置業母公(gong)司湖(hu)北聯(lian)(lian)投(tou)管理層在各類會(hui)議和調研(yan)中多次提出要(yao)“千方百計去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)”。如湖(hu)北聯(lian)(lian)投(tou)黨委(wei)委(wei)員、副總經(jing)理鄒朝富要(yao)求：“要(yao)繼(ji)續錨定年(nian)度任務，千方百計去(qu)(qu)庫(ku)存(cun)，加強優質(zhi)項目儲備(bei)，全(quan)力(li)(li)拼搏、不講價錢、不講條件，全(quan)力(li)(li)以赴達成年(nian)度目標(biao)。”

聯投(tou)置業執行總經理石偉在6月(yue)的月(yue)度(du)經營(ying)(ying)調度(du)會上也表示，2024年(nian)(nian)形勢嚴峻，經營(ying)(ying)計劃的嚴肅性(xing)和落實情況是進度(du)目標達成的關鍵，各(ge)項(xiang)目負責(ze)人(ren)需(xu)全面制定(ding)詳細(xi)的經營(ying)(ying)計劃，確保年(nian)(nian)度(du)經營(ying)(ying)計劃的完整性(xing)和可(ke)執行性(xing)，加強銷售回款，力(li)保完成年(nian)(nian)度(du)簽約回款指標。

今年投資端進一步收縮

在“去庫存”的壓力下，2024年聯投置業在投資(zi)端(duan)進一(yi)步收縮。

2024年上半(ban)年，克(ke)而瑞數據顯示，在新增貨值上，湖北(bei)聯投(tou)并未出(chu)現在行業(ye)TOP100榜單上。在其大本營武漢，聯投(tou)置業(ye)也未在公開市場上拿地。

而過(guo)去兩年(nian)，聯(lian)投置業(ye)(ye)曾加速在(zai)全國主要城市拿地(di)。如(ru)在(zai)2022年(nian)5月(yue)(yue)，聯(lian)投置業(ye)(ye)聯(lian)合(he)中建壹(yi)品(pin)斥資48.2億元(yuan)摘得(de)北京大興黃村地(di)塊，打造了(le)大興·星光城，完成首(shou)進(jin)北京、布局京津冀的第一步。同(tong)年(nian)10月(yue)(yue)，聯(lian)投置業(ye)(ye)首(shou)進(jin)廣(guang)州(zhou)，以(yi)32.11億元(yuan)底(di)價競得(de)廣(guang)州(zhou)天河區(qu)瀝青攪拌(ban)廠地(di)塊，樓面價約(yue)38992元(yuan)/平方米，開發(fa)了(le)廣(guang)州(zhou)·文津府項目。2023年(nian)6月(yue)(yue)，聯(lian)投置業(ye)(ye)再度聯(lian)合(he)中建三(san)局和蘇州(zhou)灣集(ji)團，以(yi)6.29億元(yuan)底(di)價競得(de)蘇州(zhou)市吳江區(qu)東(dong)太(tai)湖(hu)(hu)度假區(qu)東(dong)太(tai)湖(hu)(hu)大道(dao)北長(chang)安路東(dong)WJ-J-2023-006地(di)塊，首(shou)次進(jin)入(ru)長(chang)三(san)角區(qu)域。

中(zhong)指研究院數據顯示，在2022年和2023年的房企新增(zeng)全口徑貨值榜上，湖(hu)北聯投分別以373億(yi)元(yuan)和244億(yi)元(yuan)排在第二十五位和第四(si)十一位。

不過(guo)，這些(xie)首(shou)進(jin)區域項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的銷售并未達(da)到預期。如聯投置業在北京的首(shou)個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)大興·星光城(cheng)，2022年(nian)開(kai)盤(pan)(pan)3個(ge)月去化率(lv)僅22.07%，在同批次拿地的15個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)中去化率(lv)排(pai)在中位。當(dang)年(nian)底該項(xiang)目(mu)(mu)(mu)推出部分特價(jia)房(fang)，單套降(jiang)(jiang)幅達(da)49萬(wan)元(yuan)。此后，其價(jia)格持續下降(jiang)(jiang)，目(mu)(mu)(mu)前特價(jia)房(fang)價(jia)格為4.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)，相較于開(kai)盤(pan)(pan)時的6.2萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)，降(jiang)(jiang)幅達(da)到27%。

再如(ru)(ru)廣州(zhou)天河的文津府(fu)項(xiang)目(mu)，此(ci)前由于距離廣州(zhou)名校執(zhi)信中學(xue)僅一路之隔，將項(xiang)目(mu)案名定為(wei)“執(zhi)信花園”，吹風價(jia)也(ye)一度高達8萬(wan)~9萬(wan)元/平方(fang)米(mi)，但在開盤入(ru)市前，執(zhi)信中學(xue)公(gong)布(bu)其(qi)(qi)招生方(fang)式(shi)為(wei)“自主報名、電腦派位”，聯投(tou)置業(ye)隨后將項(xiang)目(mu)改名“文津府(fu)”，開盤價(jia)也(ye)降至超(chao)6萬(wan)元/平方(fang)米(mi)。盡(jin)管(guan)如(ru)(ru)此(ci)，據《每日(ri)經濟新聞》此(ci)前報道，其(qi)(qi)對(dui)外宣(xuan)傳首(shou)開銷(xiao)售額(e)達到9.8億元，但半年(nian)網(wang)簽僅66套。

公司同業競爭問題待解

值(zhi)得注意的是，2023年11月，聯投(tou)置(zhi)業以(yi)17.33億元(yuan)受讓三湘控股以(yi)及實際控制人黃輝(hui)所(suo)持有(you)的25%股份。

不(bu)僅如此，聯投置(zhi)業的控股公(gong)司湖北省聯合(he)發展投資(zi)集團(tuan)有限公(gong)司（以下簡(jian)稱聯發投）以10.2億元認購三湘印象(xiang)發行(xing)的約3.5億股A股股票。

需要(yao)指出的是，聯(lian)投置業(ye)是湖北聯(lian)投的地產平臺，聯(lian)發投為持股(gu)聯(lian)投置業(ye)87.33%股(gu)份的直(zhi)接股(gu)東，湖北聯(lian)投則(ze)實(shi)際(ji)控制聯(lian)發投。

兩筆交易完成(cheng)后，湖北聯(lian)投持有(you)三湘印象42.31%的(de)股(gu)(gu)份，成(cheng)為其控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東(dong)。原(yuan)控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東(dong)三湘控(kong)股(gu)(gu)、黃(huang)輝等一致(zhi)行動人(ren)的(de)持股(gu)(gu)下(xia)降(jiang)至16.76%。

聯(lian)投置業在本次交(jiao)易(yi)完(wan)成后，逐步將(jiang)其持有(you)的與(yu)房地產開發主業有(you)關(guan)的及(ji)與(yu)之相關(guan)聯(lian)延伸產業、與(yu)三(san)湘印(yin)象構成同業競爭(zheng)關(guan)系的資產注入三(san)湘印(yin)象，以此提升三(san)湘印(yin)象的經(jing)營規模(mo)及(ji)盈利(li)能力(li)。

據“湖(hu)北聯投”微信公眾號，在2024年的(de)半年度生產經營會上，湖(hu)北聯投集團(tuan)黨委書記(ji)、董事長劉(liu)俊(jun)剛(gang)在講話(hua)中明確(que)提出，要“靈(ling)活用好并購重組(zu)、借殼上市(shi)、公募REITs等手段，挖(wa)掘各級次具備上市(shi)潛力的(de)‘金種子(zi)’‘銀種子(zi)’。”

據此(ci)來看，未來不排除聯投(tou)置(zhi)業(ye)有借殼(ke)上市的可能性。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者日(ri)前就其戰(zhan)略發展以及(ji)資產注入進(jin)度情況，向湖北聯投(tou)方面(mian)發去(qu)了(le)采訪函，但截至發稿尚(shang)未收到回復。

聯投置業2020年(nian)至2022年(nian)的資產(chan)負債率分(fen)別為90.13%、86.98%、88.13%。

如今，面對持續下行的銷售業績(ji)及高企(qi)的庫存，聯投置業面臨的壓力(li)并(bing)不(bu)小。