每經(jing)編輯｜陳夢妤    

拿地的第23年，李嘉誠在(zai)北京東(dong)四環外的豪宅御(yu)翠園，終于開(kai)始(shi)了最(zui)新一期銷售(shou)。

兩周多前，北京我愛我家、中原等各大中介機構均派(pai)出了銷(xiao)售精英團隊(dui)，參加了御翠園2024中介動員大會，并立下了各自的軍令狀。

御翠園地塊由李嘉(jia)誠旗下和記(ji)黃埔于2001年時以(yi)7億元拿下，樓面價僅(jin)1750元/平(ping)方米，而目前的最(zui)低擬售均價為90672.35元/平(ping)方米。這也就意味著，該項(xiang)目地塊的價值已經暴(bao)漲超過(guo)50倍(bei)。?

一年前已取證

根據北京市住(zhu)建(jian)委(wei)信息，御(yu)翠園準(zhun)許銷售面積9.3萬平(ping)方米，包括9棟住(zhu)宅(zhai)樓，共(gong)計批準(zhun)銷售473套，住(zhu)宅(zhai)擬(ni)售均價介于(yu)9.07萬～9.97萬元/平(ping)方米。

這批房源既有建面(mian)135平方(fang)米(mi)、185平方(fang)米(mi)的(de)高(gao)層(ceng)，也有建面(mian)約(yue)345平方(fang)米(mi)的(de)聯排別墅(shu)。

從價格(ge)看，與(yu)周邊同(tong)檔次項(xiang)(xiang)目二手房價格(ge)比較，御(yu)翠園的(de)備案價仍有一定的(de)競爭力(li)。據悉，項(xiang)(xiang)目周邊的(de)觀湖(hu)國(guo)際均價約(yue)10萬元/平方米(mi)，泛海國(guo)際均價在(zai)12萬元/平方米(mi)。

值得關注的是(shi)，御翠園(yuan)所在的姚家園(yuan)項(xiang)目地塊(kuai)由和記黃埔于2001年(nian)時以(yi)7億元價格(ge)拿下，總面(mian)積約(yue)40萬平方(fang)米(mi)，樓面(mian)價僅1750元/平方(fang)米(mi)。該(gai)項(xiang)目在擱置了4年(nian)后(hou)，直至(zhi)2005年(nian)6月才(cai)開(kai)始動工，目前開(kai)發(fa)周期已(yi)長達23年(nian)。

其(qi)實過去這些年里，幾乎每年都會傳出御翠園即將開盤的信(xin)息，但每次都不了了之。

尤其是(shi)去年7月18日(ri)，御翠園取得預售證之后，開(kai)(kai)發商方(fang)面也開(kai)(kai)通了項目官方(fang)微信(xin)，但(dan)市場依(yi)舊沒有等(deng)來開(kai)(kai)盤信(xin)息(xi)。

直至一年后(hou)，北京各大中介機構的這次齊(qi)聚(ju)。

據御(yu)翠(cui)園官微，在(zai)中(zhong)介(jie)動員大(da)會上，和記黃埔(pu)領導“從(cong)項目的(de)(de)(de)鑄就歷(li)程、市場的(de)(de)(de)發展大(da)勢、產品的(de)(de)(de)核心特色(se)，向(xiang)在(zai)場來賓娓娓道來，讓各位渠道精英(ying)深刻了解御(yu)翠(cui)園引領市場的(de)(de)(de)價值優勢，同時(shi)也(ye)讓大(da)家對(dui)接下來的(de)(de)(de)挑戰充滿十足信(xin)心”。

據《鳳凰(huang)WEEKLY地(di)產》，項目總包單位是江蘇(su)建工(gong)(gong)，跟(gen)恒大、碧桂園的(de)合作比較多(duo)，資金鏈受到影(ying)響，擔心他(ta)們不(bu)(bu)能完工(gong)(gong)，所(suo)以（這一年）一直不(bu)(bu)敢賣。

和碩機構(gou)首(shou)席分析(xi)師郭毅表示(shi)：“項目在上市(shi)之前，片(pian)區已經(jing)經(jing)過十年的(de)發展，有了很(hen)大提升。當(dang)時一(yi)期是500多(duo)套供應量，集聚了北京東部一(yi)批高消費居住人群(qun)，從而為二期開盤形成(cheng)更好的(de)價(jia)(jia)值支撐。所以(yi)，整(zheng)個片(pian)區是足以(yi)支撐當(dang)下的(de)開盤價(jia)(jia)格的(de)。”

拿地幾十年的項目打折賣

這(zhe)兩年，李嘉誠頻頻因打折賣房上熱(re)搜。

去(qu)年，8月3日，長實集團(tuan)旗(qi)下香(xiang)港(gang)(gang)油塘(tang)新盤開盤后，以周(zhou)邊二手房約七折的價格引爆香(xiang)港(gang)(gang)市場，超3萬人次搶購，超額認購近60倍，同時帶動香(xiang)港(gang)(gang)樓市的降價潮。

據《每日經濟新(xin)聞》此(ci)前報道，今年4月6日上午，長實集團與港鐵集團合作開(kai)發的(de)Blue Coast（港島(dao)南岸(an)）項目(mu)首次開(kai)盤推(tui)售422套房，數(shu)萬購房者將紅磡的(de)開(kai)盤現(xian)場(chang)擠(ji)得人山人海，排隊人群綿延數(shu)百米。

長(chang)實集(ji)團在成本約(yue)2.8萬(wan)(wan)港元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)呎的情況下，港島南(nan)岸均價2.19萬(wan)(wan)港元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)呎（約(yue)合21.76萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，1平(ping)方(fang)(fang)呎≈0.09290304平(ping)方(fang)(fang)米），相當(dang)于七八折賣房(fang)。此次(ci)供(gong)應的422套(tao)(tao)房(fang)源(yuan)戶型包(bao)含(han)兩房(fang)及三房(fang)，折實呎價18998至27257港元(yuan)(yuan)(yuan)，折實平(ping)均呎價22955港元(yuan)(yuan)(yuan)，總值(zhi)超75億港元(yuan)(yuan)(yuan)，套(tao)(tao)均總價約(yue)1777萬(wan)(wan)港元(yuan)(yuan)(yuan)（約(yue)合人民幣1642萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)）。

內地方面(mian)，3月，上海普陀(tuo)真如核心地段高尚領域(yu)對外(wai)公示售價(jia)9萬元/平方米(mi)，相當于2019年售價(jia)。

高(gao)尚領域是(shi)長實(shi)集(ji)團入滬首個大型綜合項(xiang)目，源于2006年以(yi)底(di)價22億元(yuan)獲得的上海普陀(tuo)區真(zhen)如副中心啟動區A3-A6地塊，建筑面積約117萬平方米，集(ji)酒店、辦公(gong)、居住、娛樂(le)等(deng)為一體。但該項(xiang)目拿地后長期未(wei)動工(gong)，同樣被市場解讀為捂盤惜售。

7月初，有市場(chang)消(xiao)息稱，李嘉誠(cheng)在東莞的項目海(hai)逸豪庭大降價(jia)，推出30套特價(jia)房(fang)，最低約1.3萬(wan)元(yuan)/平方米，兩房(fang)總(zong)價(jia)90萬(wan)元(yuan)起，首(shou)付13萬(wan)元(yuan)；三房(fang)總(zong)價(jia)120萬(wan)元(yuan)，首(shou)付10萬(wan)元(yuan)等。

1999年，和記黃埔在東(dong)莞(guan)厚街鎮橫崗水庫旁拿下7000畝土(tu)地(di)，是東(dong)莞(guan)少有的大型樓盤之一。但是，迄今(jin)海逸豪庭項目已開發(fa)了25年。

有東莞資深地(di)產(chan)(chan)從業(ye)人士(shi)在接受記者采訪(fang)時表示，海逸豪庭(ting)這批產(chan)(chan)品毛坯備案價(jia)約(yue)2.4萬(wan)~2.7萬(wan)元(yuan)/平方米，從這個角度看是相當于(yu)打了五折，但這批洋房備案已久，所以不能(neng)說(shuo)是“跳水”或者突(tu)降(jiang)(jiang)，只能(neng)說(shuo)是降(jiang)(jiang)價(jia)走量。

一直以來，變相囤地的指責(ze)，讓(rang)“超人”很是苦惱。李嘉誠(cheng)曾對公司在內地囤地的指責(ze)做(zuo)出回(hui)應(ying)，表(biao)示集團并(bing)無在內地囤地，“沒(mei)有一個項(xiang)目不是希望能(neng)加快開工。”

現(xian)階段(duan)，長實(shi)集團在內(nei)地仍舊有不少(shao)項(xiang)目等(deng)待出售。

根(gen)據長(chang)實集團(tuan)2023年年報，其(qi)2024年將在內地(di)完成的物業包括上海、北京、重慶、大連、東莞(guan)、廣(guang)州、惠(hui)州、武漢等多個城(cheng)市。

2023年，在長實(shi)集團的物業銷售中，內地(di)實(shi)現(xian)了(le)66.3億港元，仍(reng)然是(shi)最大來源，主要的項目是(shi)東莞海(hai)逸豪庭、上海(hai)湖畔名邸(di)和北(bei)京譽天下。

每(mei)經房產整(zheng)合自新(xin)京(jing)報(bao)（記(ji)者徐(xu)倩）、中(zhong)國(guo)基金報(bao)（記(ji)者李智）、每(mei)日經濟新(xin)聞（記(ji)者劉頌輝/甄素靜）、觀點等(deng)

封面圖片來(lai)源：項(xiang)目官(guan)微