每經記者｜甄(zhen)素靜    每經編輯｜陳夢妤(yu)     

“最近交易(yi)量很一般。”

近一個月，廣州、深圳兩地放(fang)松限購、降低(di)首付、降低(di)新(xin)增房貸(dai)利率等(deng)重磅政策的(de)效果(guo)在(zai)(zai)逐漸減弱(ruo)，盡(jin)管現階(jie)段(duan)各家研究機構(gou)統計(ji)的(de)成交數據仍(reng)維持在(zai)(zai)相對高(gao)位，但多名(ming)業內人士(shi)在(zai)(zai)接受《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者采(cai)訪時仍(reng)表(biao)達(da)出了(le)擔憂。

從機構統計數據可以看出(chu)，成交維持相(xiang)對高位的原因(yin)，是定價權更為靈(ling)活的二(er)手房交易(yi)量不斷提升。

多名業內人(ren)士在(zai)(zai)接受每經記者采訪時表示，二(er)手房市場這(zhe)種增長并非正(zheng)向(xiang)增長，而是建立在(zai)(zai)價(jia)格不斷下調(diao)基(ji)礎上(shang)的。在(zai)(zai)“以價(jia)換量(liang)”背景下，前(qian)7個月(yue)廣(guang)深的二(er)手成交量(liang)相較(jiao)去(qu)年還是有了(le)一定修復，但(dan)這(zhe)種趨(qu)勢對新房市場構成了(le)利空影(ying)響。

一年內深圳二手房均價跌約1萬元/平方米

上(shang)半(ban)年廣州樓市(shi)(shi)低迷，克而瑞統計(ji)顯(xian)示，二手住宅(zhai)市(shi)(shi)場方(fang)面，上(shang)半(ban)年全市(shi)(shi)二手住宅(zhai)成交458.41萬平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比(bi)下降(jiang)13%。雖然二手房成交量(liang)同(tong)比(bi)微降(jiang)，但成交市(shi)(shi)場份額占比(bi)持續提升，2024年上(shang)半(ban)年廣州二手房成交份額提升至59%，深(shen)圳提升至55%，二手房成交活躍度持續提升。

就此(ci)現象，資(zi)深(shen)地產中介人士王經(jing)理在接(jie)受每經(jing)記者采訪時表(biao)示，當前二手房市場(chang)成交活躍，主(zhu)要得益于(yu)價格上(shang)的靈活調整。

他進(jin)一步解(jie)釋，由于(yu)廣州和深圳等(deng)城市(shi)以存量(liang)市(shi)場(chang)為主導(dao)，二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)的活(huo)躍度高于(yu)新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)。此外，受(shou)二手(shou)房(fang)價格下調影響，新(xin)房(fang)入市(shi)速(su)度有所減緩。

樂有家營(ying)銷總裁孟凡振在接受每經記者采訪時表示(shi)，房價經過幾輪深(shen)度調整(zheng)之(zhi)后，已(yi)經能夠滿足(zu)一(yi)些剛(gang)需(xu)的“上車”、置換(huan)需(xu)求，并且(qie)廣深(shen)兩地都出臺(tai)了一(yi)定的政(zheng)策支持，加之(zhi)當(dang)前的利率成(cheng)本相對較低，購房者此時擇機購房有了動(dong)力(li)。

以深圳為例，“以價換量”背后是房(fang)價短時(shi)間內呈現出較大跌幅。

樂有家門店成交數據顯示，7月(yue)深圳二手房價(jia)正式跌破(po)“6字頭(tou)”，當前成交均價(jia)為(wei)5.9萬(wan)元/平方(fang)米(mi)，環比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年(nian)時間，深圳二手房價(jia)格每平方(fang)米(mi)減少了1萬(wan)元。

“在‘以價(jia)換量’背景下，前7個(ge)月廣深的二手成交量相較去年(nian)還是有了一定修復，現(xian)階段深圳終(zhong)于艱(jian)難(nan)地重(zhong)新(xin)站在榮枯線上(shang)。”孟凡振表示。

深圳(zhen)市(shi)房地產中介協會發布的(de)2024年第(di)31周周報顯(xian)示，7月(yue)29日(ri)(ri)～8月(yue)4日(ri)(ri)，深圳(zhen)市(shi)二(er)(er)手(shou)(shou)房（含自助）錄得1061套(tao)，環(huan)比增(zeng)長(chang)1.2%，二(er)(er)手(shou)(shou)房交易量止(zhi)跌回(hui)升(sheng)。截至8月(yue)5日(ri)(ri)，全市(shi)共有63010套(tao)有效二(er)(er)手(shou)(shou)房源在售，較(jiao)上周增(zeng)加(jia)77套(tao)，小幅回(hui)升(sheng)。

“看著看著房價就降了，客戶不敢買了”

不(bu)過(guo)(guo)，孟(meng)凡振(zhen)強(qiang)調，市場承壓仍然明(ming)顯，成交(jiao)量并不(bu)穩定，未來幾個(ge)月如果沒(mei)有更加重磅政(zheng)策的支持，預計(ji)仍舊(jiu)會(hui)延續過(guo)(guo)去幾個(ge)月的波動趨(qu)勢(shi)。買漲(zhang)不(bu)買跌仍然是難以脫離(li)的規律，價格無法(fa)止跌，購房者會(hui)一(yi)直(zhi)期待更低(di)價格。

王經(jing)理告(gao)訴每經(jing)記者(zhe)，他(ta)近期帶看(kan)的客(ke)戶(hu)，觀望情緒特別濃厚(hou)。房價持續下行時間太(tai)久，對購(gou)房者(zhe)心(xin)理造成(cheng)了較大沖擊。他(ta)解釋說(shuo)，很多(duo)客(ke)戶(hu)看(kan)房子，看(kan)著看(kan)著房價降了，客(ke)戶(hu)就不敢買了，而(er)購(gou)房者(zhe)的觀望態度，也導(dao)致新房銷(xiao)售陷入困境。

“二手房(fang)(fang)市場這(zhe)種增長并(bing)非(fei)正向增長，而是建立在價格(ge)不斷下(xia)滑基礎(chu)上的。”王經理(li)坦(tan)言，這(zhe)種趨勢對新房(fang)(fang)市場構成(cheng)了利空影響(xiang)。由于(yu)新房(fang)(fang)降(jiang)價相對被動，難以像二手房(fang)(fang)那樣靈(ling)活調整，導致(zhi)新房(fang)(fang)銷售難度加大。

他進(jin)一步指出(chu)，目前深(shen)圳(zhen)、廣州等(deng)地新房項目普遍面(mian)臨(lin)降(jiang)價難(nan)題(ti)(ti)，即使打八五折(zhe)也難(nan)以完(wan)全吸引購房者。有的客戶昨(zuo)天想買房，今(jin)天可能就不想買了。購房者情緒波動大(da)，市場變化迅速，開發商普遍面(mian)臨(lin)客戶流(liu)失(shi)速度超(chao)過(guo)新增客戶速度的問題(ti)(ti)。

一位廣州當地中介人(ren)士分享稱，當下新房(fang)市(shi)場只能以(yi)更(geng)低折扣和(he)更(geng)大(da)力度的返傭來吸引客戶。據(ju)其介紹，他們的代理(li)范圍已(yi)經擴大(da)到天河、海(hai)珠、荔灣、白云、番禺、黃埔等多個(ge)區近30個(ge)項目，可以(yi)帶看(kan)幫談底價，并且(qie)返傭也給(gei)到2萬～9萬元。

在采訪過程中，多名業內人士均表達出了對后續樓(lou)市寬松政策的期待(dai)。

對于(yu)未來調控(kong)寬松政策(ce)方向，孟凡振表示，首(shou)先(xian)需要降低交易(yi)(yi)環節成本，提(ti)高(gao)房(fang)產的流(liu)通性。存(cun)量房(fang)市場交易(yi)(yi)存(cun)在明顯滯后性，一(yi)買(mai)一(yi)賣(mai)涉及(ji)首(shou)付、貸款、贖樓、過戶等眾多(duo)環節，交易(yi)(yi)周期(qi)長(chang)，降低交易(yi)(yi)環節相(xiang)關(guan)的成本有利于(yu)促進置換需求，激活市場活力。其次，建議(yi)進一(yi)步放開限(xian)購限(xian)售政策(ce)，比(bi)如縮短限(xian)售時(shi)長(chang)，滿足更多(duo)購房(fang)群體需求。

針對(dui)當(dang)前樓市(shi)困境，王經理(li)表示，二手房房價(jia)短(duan)期內難(nan)以迅速(su)恢復，新房市(shi)場(chang)也面臨同樣的(de)挑戰，應全(quan)面放開不必要的(de)政策限制，以刺激(ji)市(shi)場(chang)回暖(nuan)。同時(shi)，開發商(shang)也應積極調整銷(xiao)售策略，加大優(you)惠力度，吸引購房者入市(shi)。

封面(mian)圖(tu)片來(lai)源：每經(jing)記者 黃婉銀 攝