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“我們不會去擔心(xin)暴露(lu)出來業績發展的(de)問(wen)題，也永遠不會回避問(wen)題。”

8月22日，在碧桂(gui)園服務（HK06098，股價4.16港元，市值139.07億港元）舉(ju)行的(de)2024中期業績發布會(hui)上，碧桂(gui)園服務執行董事兼總裁(cai)徐彬淮表(biao)示(shi)：“我們(men)今(jin)天的(de)主題(ti)是(shi)(shi)‘咬(yao)(yao)定青山(shan)不放松，長風破(po)(po)浪(lang)會(hui)有時(shi)’。咬(yao)(yao)定青山(shan)不放松，代(dai)表(biao)的(de)是(shi)(shi)我們(men)經營管(guan)理(li)團隊的(de)決心(xin)和韌性。長風破(po)(po)浪(lang)會(hui)有時(shi)，代(dai)表(biao)的(de)是(shi)(shi)團隊對未(wei)來(lai)的(de)預期和一種樂觀的(de)態度。相(xiang)信(xin)通過階段性的(de)調(diao)整(zheng)和能力(li)塑造，在未(wei)來(lai)希望(wang)能夠贏得(de)更大發展。”

中報顯(xian)示(shi)，上半年碧桂園服務實現收入(ru)210.46億元（人(ren)民(min)幣，下(xia)(xia)同），同比增長(chang)1.5%；股東應占利(li)潤(run)14.4億元，同比下(xia)(xia)滑38.7%；凈(jing)利(li)潤(run)15.46億元，同比下(xia)(xia)降37.9%；整體(ti)毛利(li)率(lv)由去(qu)年度(du)同期(qi)的約24.9%下(xia)(xia)降3.7個百分點(dian)至(zhi)約21.2%。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，8月(yue)23日，碧桂園服務(wu)股(gu)價(jia)(jia)低(di)開，跌(die)幅一度(du)達到3.61%。上午(wu)11點(dian)后開始反彈，截至午(wu)間收盤(pan)，碧桂園服務(wu)股(gu)價(jia)(jia)報(bao)4.16港元，漲幅為0.24%。

下降的現金流

從規模和營(ying)收數據看(kan)，碧桂(gui)園(yuan)服務依然穩坐物(wu)業行(xing)業頭(tou)把交椅。

中報(bao)顯示，上(shang)半年(nian)碧桂園服(fu)務(wu)(wu)實現營收(shou)210.45億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)1.5%。除“三(san)供一業”業務(wu)(wu)外，公司合同(tong)管(guan)理(li)面積約16.35億(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)，收(shou)費管(guan)理(li)面積約10.06億(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)，分別較去年(nian)同(tong)期(qi)新增約190萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)及8960萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)。而“三(san)供一業”業務(wu)(wu)的物業服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)管(guan)理(li)面積約0.954億(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)，收(shou)費管(guan)理(li)面積約0.906億(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)。

然而(er)，即使上半(ban)年(nian)營收(shou)、管理面積還在上漲(zhang)，但也難(nan)掩碧桂園服(fu)務多項指標下滑的事實，其(qi)中就包括(kuo)現金流大幅下降。

在業績發布(bu)會上，徐彬(bin)淮就坦(tan)誠地指出，從8月12日發布(bu)盈利預警，到(dao)正(zheng)式半年報的發布(bu)，來自投資者最關(guan)心的一個(ge)問題就是公(gong)司現金(jin)流大幅下降(jiang)，陷(xian)入增(zeng)收(shou)不增(zeng)利的窘境。

碧桂園服務上半年主營構成 來源：百度股市通

今(jin)年(nian)上半年(nian)，碧桂園(yuan)服務實現凈利潤14.4億(yi)(yi)元，同比下(xia)降(jiang)38.7%；經營活動現金流從去年(nian)同期的21.9億(yi)(yi)元大幅下(xia)降(jiang)至2.7億(yi)(yi)元，同比下(xia)滑(hua)87.7%。

對于經(jing)(jing)營(ying)性現金流的(de)大幅波動，碧桂園服務管理層將其歸因于三(san)個方面(mian)：一(yi)是由(you)于預期計劃(hua)之內的(de)經(jing)(jing)營(ying)性凈(jing)利潤下降；二是日(ri)常(chang)經(jing)(jing)營(ying)活動如(ru)參與更多(duo)市場拓(tuo)展(zhan)項(xiang)目的(de)競(jing)爭(zheng)等所產生的(de)階段性的(de)資(zi)金增加；三(san)是業(ye)主預存的(de)物(wu)業(ye)費下降。

不(bu)過(guo)，在(zai)碧桂園(yuan)服務管理層看(kan)來，目前情況是(shi)可控的。“現金流(liu)很大程度上依托于一線(xian)的費(fei)用收繳率，公司(si)(si)計劃綜合收費(fei)率實現大于1的成績，這也是(shi)公司(si)(si)管理層下半年的努力重點之(zhi)一。”

而出(chu)于(yu)謹慎性原(yuan)則(ze)，碧(bi)(bi)桂園服務自(zi)2023年(nian)8月起(qi)對(dui)若干信用風險顯著(zhu)上(shang)升的(de)(de)客戶(hu)提供(gong)服務后，在公司完成履約(yue)義務且已收(shou)取客戶(hu)的(de)(de)對(dui)價時，方將收(shou)取的(de)(de)對(dui)價確認為(wei)收(shou)入。中(zhong)報顯示，截至2024年(nian)6月底(di)(di)，碧(bi)(bi)桂園服務的(de)(de)貿易應收(shou)款規模為(wei)219.58億(yi)元，較2023年(nian)底(di)(di)的(de)(de)195.11億(yi)元增加約(yue)24億(yi)元，其中(zhong)3年(nian)以上(shang)賬(zhang)齡應收(shou)款由(you)3.76億(yi)元增長至6.01億(yi)元。

需要(yao)注意的(de)是，在219.58億元(yuan)應(ying)收賬款中(zhong)，來自(zi)第(di)三方計(ji)(ji)提(ti)減值撥備(bei)增速(su)迅猛。其中(zhong)關(guan)聯方28.99億元(yuan)被計(ji)(ji)提(ti)了21.49億元(yuan)，計(ji)(ji)提(ti)比(bi)例超過70%，同比(bi)減少0.49億元(yuan)；第(di)三方190.59億元(yuan)應(ying)收賬款中(zhong)被計(ji)(ji)提(ti)了13.1億元(yuan)，計(ji)(ji)提(ti)比(bi)例6.88%，同比(bi)去年同期的(de)9.34億元(yuan)則增加了近4億元(yuan)。

為應對急速上升的應收賬款(kuan)，據碧桂園服務執(zhi)行總裁兼首席(xi)財務官(guan)黃鵬黃透露(lu)，目前公(gong)司已(yi)經成(cheng)立了(le)欠款(kuan)追(zhui)(zhui)討(tao)委(wei)員會，由公(gong)司一(yi)些高管組成(cheng)，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面(mian)推進各項欠款(kuan)追(zhui)(zhui)討(tao)。同(tong)時，公(gong)司針對已(yi)逾期的應收賬款(kuan)采(cai)取了(le)以資抵(di)債、推進訴(su)訟或(huo)仲(zhong)裁等(deng)一(yi)系列回款(kuan)措施(shi)，可能會在未來時間里(li)面(mian)逐步轉(zhuan)化為現金流(liu)。

“股價被嚴重低估”

“短長(chang)結合，虛實(shi)并舉”是(shi)徐彬淮對上半(ban)年碧桂(gui)園(yuan)服務表現的(de)總(zong)結。

在徐彬淮看來，公司中(zhong)、長期面臨(lin)三大核心挑戰(zhan)：重塑業務(wu)增長引擎(qing)，豐富人才儲備(bei)與升級，引領碧服(fu)做一場(chang)深入的管理變革。因此，如何(he)“短長結合”地去引領好發展就(jiu)成了管理層(ceng)當前面臨(lin)的首要問題。

在具體(ti)業績增(zeng)長指引上，徐(xu)彬淮表示，碧桂(gui)園(yuan)服務(wu)(wu)將以住(zhu)宅管理業務(wu)(wu)為核心，發展數字化、AIoT（人(ren)工智能物聯(lian)網）及物業機器人(ren)以賦能業務(wu)(wu)，推動(dong)內生增(zeng)長，同時積(ji)極孵化零售、充電樁、機器人(ren)等戰略性業務(wu)(wu)，優化迭代商業模式，積(ji)極創(chuang)新，希望帶來新的增(zeng)長曲線。

從(cong)業務(wu)收入(ru)結構(gou)看，上半年碧桂(gui)園服務(wu)物(wu)業管理服務(wu)收入(ru)占比(bi)(bi)提升至60.6%；社區增(zeng)值服務(wu)收入(ru)增(zeng)長(chang)約6.0%，占總收入(ru)比(bi)(bi)例微(wei)增(zeng)至9.5%，其增(zeng)長(chang)主要是(shi)由于包含(han)家(jia)裝中(zhong)介服務(wu)的(de)本地生活服務(wu)收入(ru)增(zeng)加。

據介紹(shao)，碧(bi)桂園服務在(zai)去年年底提(ti)出了(le)(le)社區合伙人的(de)零(ling)售商(shang)業模式(shi)，并在(zai)三(san)個城市進行試點。今年上(shang)半年，公司將范圍擴展至十個城市，同時(shi)突(tu)破性(xing)地主動向(xiang)上(shang)溯源，走向(xiang)上(shang)游，縮短了(le)(le)供應鏈，從而(er)提(ti)高了(le)(le)毛利水(shui)平，而(er)該業務在(zai)上(shang)半年也為公司帶來了(le)(le)1.07億元的(de)收入。

來源(yuan)：百(bai)度(du)股(gu)市通

此外，非(fei)業主增值服(fu)務(wu)收入占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)進一(yi)步下降(jiang)至(zhi)約(yue)1.7%；城市(shi)服(fu)務(wu)收入營收約(yue)21.7億(yi)元，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)約(yue)10.3%；商業運(yun)營服(fu)務(wu)收入降(jiang)至(zhi)3.32億(yi)元，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)降(jiang)至(zhi)約(yue)1.6%。

碧(bi)桂園服務(wu)表示，商(shang)(shang)業運營(ying)服務(wu)收入下(xia)降(jiang)主要由出于(yu)整(zheng)體業務(wu)發(fa)展(zhan)戰略(lve)考量(liang)，公(gong)司附(fu)屬(shu)公(gong)司提前終止與碧(bi)桂園集團就商(shang)(shang)業項目(mu)簽署之具體物業租賃合同所致，有助于(yu)減少商(shang)(shang)業管理業務(wu)對關聯(lian)人士的依(yi)賴。公(gong)司計劃投入更多(duo)精(jing)力以將商(shang)(shang)業管理業務(wu)擴張(zhang)至(zhi)外部市場(chang)，依(yi)靠第三方力量(liang)實(shi)現長遠發(fa)展(zhan)，持續保(bao)持商(shang)(shang)業管理業務(wu)的獨立(li)性(xing)。

黃鵬在業績發布會上表示：“今年(nian)開局是(shi)比較難(nan)，經營結(jie)果可(ke)能投資(zi)者認為不盡理(li)(li)想，但是(shi)管理(li)(li)層的全體將積極踐行(xing)公司的戰略，穩健去發展(zhan)努力(li)實現年(nian)底既(ji)定的目(mu)標。”

記者(zhe)注意到，今年(nian)以來(lai)，碧桂園服務股(gu)(gu)價跌幅超過30%，截至(zhi)業(ye)績(ji)發(fa)布當(dang)日港(gang)股(gu)(gu)收(shou)(shou)盤(pan)，其(qi)股(gu)(gu)價收(shou)(shou)跌5.47%，報4.15港(gang)元/股(gu)(gu)，這一股(gu)(gu)價較上市后的最高75.56元/股(gu)(gu)下跌超過90%。

“目前公司(si)股(gu)價被嚴重低估。”黃(huang)鵬進一步表示，碧桂(gui)園服務會積極考慮并準備(bei)回(hui)購動作(zuo)，使用(yong)現金(jin)性分紅(hong)(hong)或(huo)現金(jin)加回(hui)購的組合手段，逐(zhu)步提升(sheng)絕對額以及分紅(hong)(hong)加回(hui)購的整體比(bi)例。

“股價下跌(die)的(de)(de)原(yuan)因是多方面(mian)的(de)(de)。”徐彬淮(huai)補(bu)充道：“在短(duan)時(shi)間(jian)內我們不能(neng)解決(jue)所(suo)有(you)(you)主觀(guan)和客觀(guan)的(de)(de)影響(xiang)面(mian)，能(neng)做(zuo)的(de)(de)就是‘短(duan)長結合’的(de)(de)責任承擔(dan)，既能(neng)穩住短(duan)期的(de)(de)基本面(mian)，同(tong)時(shi)利用好這個時(shi)間(jian)窗口期加強核心能(neng)力(li)建設。希望大(da)家能(neng)夠給(gei)我們一些(xie)時(shi)間(jian)，讓(rang)我們有(you)(you)機會做(zuo)好調整和布局，能(neng)夠真正地make things happen（夢想成(cheng)真）。”

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