每經(jing)記者｜黃婉(wan)銀    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

連(lian)續第二年增收(shou)不增利，碧桂園(yuan)服務(wu)（HK06098，股價5.15港(gang)元，市值(zhi)172.17億港(gang)元）仍在消(xiao)化(hua)大規模收(shou)并(bing)購的(de)后遺癥。

3月27日，碧桂(gui)園服務公布2023年度(du)業績(ji)報告并召開年度(du)業績(ji)發布會，這也(ye)是執行董事、總裁徐彬淮履新后(hou)的(de)首份年報。

2023年，碧(bi)桂園服務實現收入426.12億(yi)元（人(ren)民幣，下同），同比(bi)增長3%；股東應占利潤(run)2.92億(yi)元，同比(bi)下滑85%；核(he)心(xin)凈(jing)利潤(run)39.4億(yi)元，同比(bi)下降(jiang)21.6%。整體毛(mao)利率由2022年度的約24.8%下降(jiang)4.3個(ge)百分點至(zhi)約20.5%。

月(yue)初，碧桂園服務已經發布(bu)過業(ye)績盈(ying)警，其解釋(shi)業(ye)績下(xia)降主(zhu)要是由于進行了關聯方貿(mao)易應(ying)收款減值撥備、商譽及其他無形資產減值計提。

徐彬淮在(zai)業績會上解釋稱，如果(guo)剔除上述兩(liang)項(xiang)因素，碧桂園服務去年毛利(li)下降的(de)(de)主要因素一是主動(dong)投入(ru)(ru)了(le)約(yue)4億(yi)元用于服務提升，希(xi)望客(ke)戶(hu)的(de)(de)訴(su)求能夠通過這項(xiang)投入(ru)(ru)得到解決(jue)；二是在(zai)數(shu)字(zi)化、人工智(zhi)能、物(wu)聯(lian)網上的(de)(de)投入(ru)(ru)達到歷史最高水平，約(yue)3.2億(yi)元，這項(xiang)投入(ru)(ru)的(de)(de)增加對毛利(li)產生一定(ding)影響。

在度(du)過最困難的2022年后，碧桂(gui)園服(fu)務還(huan)未觸底(di)反(fan)彈。而對于未來的業績(ji)指引，以徐彬(bin)淮為首(shou)的管理層給出的思(si)路是“放慢腳步(bu)，彌合(he)裂縫”。

收(shou)并(bing)購的故事(shi)完結后，碧桂園(yuan)服務(wu)還需要給市場一(yi)個新的想象空間。

商譽減值14.76億元 收并購項目不及預期

從規(gui)模和(he)營收(shou)數據看，碧(bi)桂園(yuan)服務目前仍然是(shi)物企行業(ye)第(di)一。

截至(zhi)2023年(nian)12月31日，除(chu)“三供一業(ye)”業(ye)務(wu)外，碧桂園(yuan)服務(wu)的(de)合(he)同(tong)管理(li)面(mian)積約16.33億(yi)平(ping)(ping)方米，收費管理(li)面(mian)積約9.569億(yi)平(ping)(ping)方米。而“三供一業(ye)”業(ye)務(wu)的(de)物業(ye)服務(wu)合(he)同(tong)管理(li)面(mian)積約0.934億(yi)平(ping)(ping)方米，收費管理(li)面(mian)積約0.886億(yi)平(ping)(ping)方米。

這(zhe)是持(chi)續大(da)規模收(shou)并購帶來的一體兩面，在厚增營收(shou)和規模的同時也會帶來不確定的商(shang)譽減(jian)值(zhi)。2023年，碧桂(gui)園服務的商(shang)譽及其他無形資(zi)產減(jian)值(zhi)達到14.76億(yi)元(yuan)。另外，金融資(zi)產及合同資(zi)產減(jian)值(zhi)損失金額則(ze)高達25.9億(yi)元(yuan)。

這直接(jie)影響(xiang)(xiang)了碧桂園(yuan)服(fu)務的(de)(de)利(li)潤(run)。徐彬淮(huai)表示，碧桂園(yuan)服(fu)務從去(qu)年(nian)8月以后采用了風險(xian)客商的(de)(de)業務確收(shou)口徑，后5個月的(de)(de)收(shou)入和利(li)潤(run)不能與2022年(nian)比較。這是因為管理層注(zhu)意到風險(xian)客商對未來收(shou)款的(de)(de)影響(xiang)(xiang)，因此主動去(qu)做的(de)(de)應對策略(lve)，對利(li)潤(run)的(de)(de)影響(xiang)(xiang)大(da)約(yue)是5個億。

年(nian)報顯示，此(ci)前(qian)碧桂園服(fu)務(wu)收購(gou)的嘉(jia)寶(bao)服(fu)務(wu)、福建(jian)東飛和城市縱橫分(fen)別(bie)確認了商譽減值約6.15億元(yuan)、4.06億元(yuan)、3.14億元(yuan)。

針對嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)，碧(bi)桂園服(fu)(fu)務(wu)(wu)表示，其旗下部(bu)分項目的(de)利潤率(lv)(lv)及物管費(fei)回(hui)款率(lv)(lv)低(di)于預期，因(yin)此管理層(ceng)決定退出嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)相應物業管理項目，并暫停(ting)部(bu)分賬面(mian)(mian)利潤率(lv)(lv)高但收繳率(lv)(lv)低(di)的(de)非業主(zhu)增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)。同時，嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)社區(qu)增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)發(fa)展也不如預期，這對收入和利潤也帶來(lai)負面(mian)(mian)影響。

碧桂園服務(wu)(wu)在(zai)2021年(nian)收購嘉(jia)寶服務(wu)(wu)，這是當(dang)時國內第一單上(shang)市物企之(zhi)間的收并購，這筆交易作價48.46億(yi)元(yuan)，整體(ti)PE高達15.34倍。

福建東飛則是因(yin)所服(fu)務的客戶(hu)現金流緊(jin)張，新項(xiang)目毛(mao)利下降，過往項(xiang)目收款難度增加。受宏觀(guan)經濟(ji)環(huan)境(jing)影響，廣(guang)告市場的消費需求在萎縮，致(zhi)使部分客戶(hu)的廣(guang)告投放預算減少，對城市縱橫的業務發展造成負面影響。

同時(shi)，碧(bi)桂園(yuan)服務對關聯方貿易(yi)應收款減(jian)值(zhi)撥備為(wei)21.98億元(yuan)(yuan)，對第三方的(de)貿易(yi)應收款減(jian)值(zhi)撥備為(wei)9.34億元(yuan)(yuan)。

對(dui)此(ci)，徐彬淮表示，公司在2023年的(de)關聯(lian)性(xing)交易(yi)有較大的(de)下降，從另一個角度看也是獨(du)立性(xing)的(de)增(zeng)強。碧桂園(yuan)服務目前(qian)市(shi)場化業(ye)務的(de)占(zhan)比超(chao)過95%，是歷年最高水平。

2023年(nian)，碧(bi)桂園與開發商(shang)相關聯的非業主增值服務(wu)錄得(de)營收是15.53億元，相比2022年(nian)有下降41.7%，在整體(ti)營收的占比也從6.4%降至3.6%。

“今年下達了較重的市場拓展任務”

“過(guo)(guo)去幾年我們其實經(jing)歷了(le)非常(chang)高速的業(ye)績發展期，做(zuo)了(le)非常(chang)多并購(gou)。從2023年開始，我們覺得也(ye)是時候(hou)把過(guo)(guo)去的經(jing)驗與教訓，通過(guo)(guo)投后管理沉淀下來。”

在徐彬淮看來(lai)(lai)，公司未來(lai)(lai)三(san)年發展的主基(ji)調是穩中(zhong)求(qiu)進，以進促穩。

2023年，碧桂(gui)園新(xin)增品牌(pai)拓(tuo)(tuo)展簽約(yue)外拓(tuo)(tuo)項(xiang)目(mu)1556個，新(xin)增年化飽(bao)和收入(ru)約(yue)37.26億元。年內新(xin)增外拓(tuo)(tuo)項(xiang)目(mu)中有45%分布(bu)于一二線城市，于三四線新(xin)拓(tuo)(tuo)項(xiang)目(mu)的占比為(wei)55%。

具體的(de)業(ye)績(ji)增(zeng)長指引上，碧桂(gui)園(yuan)服務(wu)首席財務(wu)官黃鵬(peng)表示，在(zai)核心增(zeng)長引擎(qing)物(wu)業(ye)管理(li)方(fang)面，碧桂(gui)園(yuan)服務(wu)今年下達了較重的(de)市(shi)(shi)場拓展任務(wu)，也開啟(qi)了更多拓展方(fang)法，個人比較看好這塊業(ye)務(wu)和增(zeng)值(zhi)服務(wu)的(de)增(zeng)長。城市(shi)(shi)業(ye)務(wu)則在(zai)主動(dong)控制優化，商管方(fang)面預期也會(hui)相對保守(shou)一(yi)些，增(zeng)速也會(hui)比較低。

從業(ye)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入結(jie)構看，2023年碧桂園(yuan)服(fu)務(wu)(wu)物業(ye)管理(li)服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入占(zhan)比(bi)(bi)(bi)提升(sheng)至(zhi)58%；社(she)區(qu)增值(zhi)服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入下(xia)(xia)降(jiang)約6.6%，占(zhan)總收(shou)(shou)入比(bi)(bi)(bi)例微降(jiang)至(zhi)8.8%，這塊業(ye)務(wu)(wu)下(xia)(xia)滑較多(duo)的(de)是家裝中介服(fu)務(wu)(wu)、社(she)區(qu)傳媒服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入；非業(ye)主增值(zhi)服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入占(zhan)比(bi)(bi)(bi)約3.6%；城(cheng)市(shi)服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入營收(shou)(shou)約48.37億元，占(zhan)比(bi)(bi)(bi)約11.5%；商(shang)業(ye)運營服(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)入降(jiang)至(zhi)10.12億元，占(zhan)比(bi)(bi)(bi)降(jiang)至(zhi)約2.4%。

碧桂(gui)園服務(wu)(wu)(wu)表示，商業(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)服務(wu)(wu)(wu)收入下降(jiang)主要由出于(yu)整體業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)發展戰(zhan)略考(kao)量(liang)，公司(si)(si)附屬公司(si)(si)提前終止(zhi)與碧桂(gui)園集團就商業(ye)(ye)(ye)項目簽署(shu)之具(ju)體物(wu)業(ye)(ye)(ye)租賃合同所(suo)致(zhi)，有助于(yu)減少商業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)對關聯人(ren)士的依賴(lai)。公司(si)(si)計(ji)劃(hua)投入更多精力以(yi)將(jiang)商業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)擴張至外部市場，依靠(kao)第三(san)方力量(liang)實現長遠發展，持續(xu)保持商業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)的獨立(li)性。

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