每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝(yi)     

8月23日，“代建一哥”綠(lv)(lv)城(cheng)管理(li)控股（HK09979，股價(jia)2.73港(gang)元(yuan)，市值55.28億港(gang)元(yuan)；以下簡稱(cheng)(cheng)綠(lv)(lv)城(cheng)管理(li)）發(fa)布2024年中期業績公告。在中報(bao)發(fa)布前，綠(lv)(lv)城(cheng)管理(li)公告稱(cheng)(cheng)，公司(si)執行董事(shi)及董事(shi)會副主席李軍辭職(zhi)。

作為綠城管理的(de)創(chuang)始(shi)團隊(dui)成員，李軍(jun)曾是綠城首個商(shang)業代(dai)建(jian)項目的(de)總經理，一手創(chuang)立了(le)(le)輕(qing)資產開發模(mo)式(shi)，并擔任了(le)(le)9年集團總裁(cai)。

《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者注(zhu)意到(dao)，今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，綠城管理多項(xiang)經營(ying)指標增速跌至個(ge)位數，也創(chuang)下(xia)近4年(nian)(nian)來(lai)同期增速新低：

2021年(nian)至(zhi)2024年(nian)，綠城管(guan)理中期(qi)營(ying)收同(tong)比(bi)增長分別為(wei)32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；中期(qi)毛利(li)同(tong)比(bi)增長分別為(wei)51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；中期(qi)凈利(li)潤同(tong)比(bi)增長分別為(wei)82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

8月26日開盤(pan)(pan)，綠城(cheng)管(guan)理股價(jia)應聲下跌(die)，截至(zhi)當日收盤(pan)(pan)，跌(die)幅(fu)達31.75%，報(bao)(bao)2.73港元(yuan)(yuan)。8月27日開盤(pan)(pan)，綠城(cheng)管(guan)理股價(jia)出現(xian)小幅(fu)上漲(zhang)，截至(zhi)發稿，綠城(cheng)管(guan)理股價(jia)報(bao)(bao)2.75港元(yuan)(yuan)，漲(zhang)幅(fu)為0.73%，市值為55.28億港元(yuan)(yuan)。

在同日(ri)舉行(xing)的(de)2024年中期業(ye)(ye)績(ji)發(fa)布會(hui)上(shang)，綠(lv)城管理董(dong)事(shi)會(hui)聯(lian)席主席郭佳(jia)峰表示：“短(duan)期來看，代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)規模增(zeng)速放緩、蛋(dan)糕變(bian)小，一(yi)部(bu)(bu)分出險房(fang)企進入(ru)代建(jian)賽道加劇行(xing)業(ye)(ye)競爭，部(bu)(bu)分企業(ye)(ye)對于代建(jian)費只求‘能發(fa)工資就(jiu)行(xing)’，行(xing)業(ye)(ye)呈現接近‘零(ling)利(li)潤’的(de)競爭趨勢。這樣的(de)形勢可以(yi)說是階段性的(de)，但這個(ge)階段并不(bu)會(hui)在半年或一(yi)年就(jiu)結束，可能延續時間會(hui)比較長。”

新簽合同金額下降18%

中報(bao)顯示，今年(nian)上半年(nian)，綠城(cheng)管理(li)實現(xian)(xian)營業(ye)收入16.7億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)7.8%；實現(xian)(xian)歸母凈利潤5.0億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)5.8%；合約總建筑(zhu)面積1.23億平方米，同比增(zeng)長(chang)8.1%。

即便是市(shi)占(zhan)率超過20%，從(cong)經營數據的絕對值和增速來看，綠城管理在市(shi)場“蛋糕變小”面前同樣(yang)無可奈何。

“今年(nian)代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)(ye)呈現(xian)出(chu)非常明(ming)顯的(de)規模增(zeng)(zeng)速下(xia)降、費率下(xia)降態(tai)勢。上半年(nian)全國(guo)代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)(ye)總體規模是7325萬平方米，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)僅有(you)3%，而2023年(nian)的(de)增(zeng)(zeng)幅是56%。如果剔(ti)除其中咨詢(xun)、代銷(xiao)等低單價業(ye)(ye)(ye)務(wu)，傳統(tong)的(de)全過程代建(jian)業(ye)(ye)(ye)務(wu)量下(xia)降達到10個百(bai)分點以上。”綠城管理副總裁程敏(min)在(zai)業(ye)(ye)(ye)績會(hui)上表(biao)示，“代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)(ye)從高歌(ge)猛進(jin)(jin)進(jin)(jin)入了增(zeng)(zeng)長(chang)放緩，甚至階(jie)段(duan)性減弱的(de)階(jie)段(duan)。”

記者注意到，綠城管理(li)上(shang)半年(nian)新簽(qian)(qian)約數據(ju)下(xia)行更快(kuai)：新簽(qian)(qian)合(he)同(tong)金額41.9億元，同(tong)比下(xia)降18%。

雖然代建市場的(de)(de)蛋糕在變(bian)小，但行業競(jing)爭卻日趨(qu)激烈，如后入局的(de)(de)藍綠雙城(cheng)、旭輝(hui)建管(guan)(guan)(guan)、龍湖(hu)龍智(zhi)造(zao)、金地(di)管(guan)(guan)(guan)理等均在發力。從中(zhong)指研(yan)究院今年4~6月(yue)代建企業新簽規(gui)模排(pai)行榜可(ke)見，旭輝(hui)建管(guan)(guan)(guan)、龍湖(hu)龍智(zhi)造(zao)、新城(cheng)建管(guan)(guan)(guan)占(zhan)據前(qian)三(san)，TOP20中(zhong)并未出(chu)現綠城(cheng)管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)身影。盡管(guan)(guan)(guan)上半(ban)年綠城(cheng)管(guan)(guan)(guan)理新簽規(gui)模仍以較大幅度領先(xian)，但下(xia)行市場的(de)(de)規(gui)模競(jing)速中(zhong)，增速過低只會(hui)進一步降(jiang)低其在行業的(de)(de)優(you)勢地(di)位。

郭(guo)佳峰在業(ye)績會上表示，代(dai)(dai)建行(xing)業(ye)由于沒有(you)(you)(you)(you)重資產資金問題(ti)，也沒有(you)(you)(you)(you)去化的歷史(shi)性包袱，收入可以馬(ma)上轉化為利潤，所以在階段性問題(ti)解(jie)決及市場趨穩之后(hou)，代(dai)(dai)建行(xing)業(ye)的業(ye)績也會有(you)(you)(you)(you)較大反彈。“中長期來(lai)看，代(dai)(dai)建行(xing)業(ye)仍(reng)然(ran)有(you)(you)(you)(you)比(bi)較大的成長空間。”

代建費收取下降27.7%

代建(jian)費(fei)收取與毛利率的(de)雙雙下行，可能是綠(lv)城管(guan)理(li)在相當長一段時間(jian)內都(dou)需要面(mian)對(dui)的(de)問題。

程敏在業績會(hui)上(shang)透露，上(shang)半年綠城管理代建(jian)費收取14.14億元，相(xiang)比2023年同期的19.57億元下(xia)降了27.7%；毛(mao)利(li)率為51.5%，同比下(xia)降0.5個百分點；凈利(li)率29.4%，同比下(xia)降0.5個百分點。

對于代建費收(shou)取減(jian)少的(de)原(yuan)因，程敏表(biao)示，不(bu)少項(xiang)目因為銷售和資(zi)金回籠問(wen)題，造成了委托(tuo)方的(de)資(zi)金壓力(li)，導致代建費收(shou)取的(de)滯緩。

由此可見，在房企(qi)(qi)“去化”壓力(li)面前，代建企(qi)(qi)業也難以獨善其身。

另一(yi)方面，從不同(tong)業務毛利(li)(li)率來看，綠城管(guan)理收(shou)入和利(li)(li)潤的主要來源(yuan)商業代建毛利(li)(li)率為54.2%，增(zeng)長(chang)了2.7個百分點；但政府(fu)代建毛利(li)(li)率40.4%，同(tong)比下降了4個百分點。綠城管(guan)理解釋稱(cheng)，這與近兩(liang)年政府(fu)代建收(shou)費單價持續(xu)走低有(you)關(guan)，并且未來毛利(li)(li)率可能(neng)也存在一(yi)定下降的可能(neng)性。

綠城(cheng)管理總結了2024年(nian)代建行業的(de)三個變化：一是(shi)(shi)(shi)潛(qian)在委(wei)托(tuo)方并(bing)不看好(hao)當下市(shi)場，暫(zan)緩拿(na)地(di)、觀望情緒(xu)濃厚；二是(shi)(shi)(shi)已(yi)經拿(na)地(di)的(de)委(wei)托(tuo)方，鑒于市(shi)場壓力選擇暫(zan)緩開發(fa)，特別是(shi)(shi)(shi)托(tuo)底高價拿(na)地(di)的(de)城(cheng)投等；三是(shi)(shi)(shi)受(shou)到(dao)收(shou)購商(shang)品(pin)房(fang)作為保障房(fang)等政策影響，相關省市(shi)對于安置房(fang)的(de)開發(fa)計劃作出相應調整。這三個方面(mian)的(de)變化令所有(you)代建公司(si)的(de)拓展都承(cheng)受(shou)了階段性壓力。

面對(dui)這樣的(de)壓力，綠城管(guan)理方(fang)面表示：“公司一方(fang)面增(zeng)強項目(mu)的(de)經營兌(dui)現(xian)度，特別是促銷回款(kuan)，緩解(jie)委托方(fang)的(de)資金壓力；另一方(fang)面出臺相關激勵政策，將代(dai)建費收(shou)款(kuan)與一線團(tuan)隊(dui)激勵相掛(gua)鉤。此外，通過對(dui)部(bu)分尾盤項目(mu)選用金融工具來保(bao)障(zhang)回款(kuan)。”

公開回應李軍辭職

值(zhi)得一提的是，在8月23日(ri)發布中報前，綠城管理公告稱(cheng)，李軍已(yi)辭任執行(xing)董(dong)事(shi)及董(dong)事(shi)會副主席。

李軍于2002年(nian)進入(ru)綠城(cheng)集團，2015年(nian)主導組建綠城(cheng)管(guan)理集團并(bing)出任(ren)董事、總(zong)經(jing)理。2023年(nian)8月(yue)，綠城(cheng)管(guan)理發布人事調整公告，李軍不再擔任(ren)綠城(cheng)管(guan)理行(xing)政總(zong)裁（首席執行(xing)官）。

“大約兩(liang)年前，李(li)軍出(chu)于(yu)家庭原因和子(zi)女教育的(de)(de)(de)考慮，已經表達過(guo)離開綠城(cheng)管理的(de)(de)(de)意愿，因此公司(si)在(zai)經營班子(zi)的(de)(de)(de)人選上(shang)也做了(le)較大調整(zheng)。近(jin)期李(li)軍提交了(le)辭呈，公司(si)內部也及時進行了(le)安排，相信依靠目(mu)前綠城(cheng)管理集團(tuan)的(de)(de)(de)團(tuan)隊力(li)量和合(he)理的(de)(de)(de)體制機制，以及綠城(cheng)中國的(de)(de)(de)不斷賦能，綠城(cheng)管理能一如既往地交出(chu)滿意答(da)卷(juan)。”

郭(guo)佳(jia)峰在業績會上(shang)表示，李軍是管(guan)(guan)理集(ji)團(tuan)的創(chuang)始團(tuan)隊成(cheng)員(yuan)，從管(guan)(guan)理階段初(chu)創(chuang)到上(shang)市，以(yi)及如(ru)(ru)今的發展中都做出了巨大貢獻。“李軍在未來依(yi)然看好代建(jian)行業，將(jiang)以(yi)股東的身份(fen)一如(ru)(ru)既往地支持公(gong)司發展。”

“代(dai)(dai)建(jian)市場的(de)(de)(de)整體下行(xing)，主體是受代(dai)(dai)建(jian)模式本(ben)身的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)和隱患(huan)影響(xiang)，高(gao)管(guan)個人(ren)(ren)的(de)(de)(de)離(li)職不(bu)會有太大(da)(da)(da)影響(xiang)。”8月26日，一(yi)位代(dai)(dai)建(jian)行(xing)業(ye)資深人(ren)(ren)士在接(jie)受記者采訪(fang)時表示，“代(dai)(dai)建(jian)行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)整體市場在萎(wei)縮，其中重(zhong)要的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)，一(yi)方面來自(zi)代(dai)(dai)建(jian)模式本(ben)身存(cun)在的(de)(de)(de)六大(da)(da)(da)風(feng)險(xian)(xian)：所(suo)有風(feng)險(xian)(xian)集聚(ju)在投資人(ren)(ren)、定位等重(zhong)大(da)(da)(da)決策事(shi)項(xiang)的(de)(de)(de)錯誤(wu)不(bu)可逆(ni)轉(zhuan)、投資人(ren)(ren)收益與代(dai)(dai)建(jian)費收益已形成(cheng)倒(dao)掛、代(dai)(dai)建(jian)招投標存(cun)在重(zhong)大(da)(da)(da)隱患(huan)、代(dai)(dai)建(jian)團隊素養缺(que)乏保障性(xing)、代(dai)(dai)建(jian)過度承諾引發重(zhong)大(da)(da)(da)訴訟(song)糾紛(fen)。”

“另一方面，是代(dai)建模式所帶來的(de)市場(chang)支持度和影響力(li)在下(xia)降(jiang)，加上代(dai)建企(qi)業(ye)之間的(de)拼費(fei)率、拼兜底利潤等惡(e)性競爭，會影響整個代(dai)建市場(chang)。特別是兜底利潤如出(chu)現閃失，代(dai)建企(qi)業(ye)會陷入(ru)利潤、業(ye)績兌現不了(le)的(de)司法(fa)訴訟。”該(gai)人士表示。