每經記(ji)者(zhe)｜陳(chen)利(li)  劉頌輝  陳(chen)夢妤    每經編輯｜程(cheng)鵬 魏文藝(yi)  ;  

近期，關于“房(fang)屋養(yang)老金”的討論仍在(zai)火熱持(chi)續。

8月23日，在國(guo)新(xin)辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新(xin)聞發布會上(shang)，住(zhu)建(jian)部明確(que)表示，研究(jiu)建(jian)立(li)房屋(wu)(wu)(wu)體檢、房屋(wu)(wu)(wu)養老(lao)金、房屋(wu)(wu)(wu)保險制(zhi)度(du)，構建(jian)全生命周期房屋(wu)(wu)(wu)安(an)全管(guan)理長效機制(zhi)。首批試點城市(shi)包括上(shang)海、北京、西安(an)等22城，試點的重(zhong)點是政府把公共賬戶建(jian)立(li)起來。

事(shi)實上(shang)，“房屋(wu)養(yang)(yang)老金”并(bing)非(fei)今年首次(ci)出現，自(zi)2022年來便已頻(pin)繁出現在官方文件、會議和講話中。2023年以來，住(zhu)建(jian)部(bu)方面更是多(duo)次(ci)公開(kai)表(biao)態，要研(yan)究建(jian)立(li)房屋(wu)養(yang)(yang)老金制度。

盡管上述會議重點強調將建(jian)立政府公(gong)共賬(zhang)戶，但(dan)依然引發了“是否會增加(jia)老百(bai)姓(xing)負擔”等(deng)熱議。對此，住建部司局相關負責人8月26日回應稱，“房屋養老金”是為了建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

那么，“房屋(wu)養老金(jin)”目(mu)前試點城市的具體情(qing)況如何？在實(shi)際操作中存在哪些問題？未來將會(hui)對業(ye)主產生(sheng)哪些影響？

近日，《每(mei)日經濟新聞》記(ji)(ji)者(zhe)（以下簡(jian)稱每(mei)經記(ji)(ji)者(zhe)或(huo)記(ji)(ji)者(zhe)）在北京(jing)、上海(hai)等地實地調查發現，當地已(yi)有老舊小(xiao)區在改造過(guo)程(cheng)中探(tan)索(suo)運用(yong)房屋養老金，并取(qu)得了一定成效。

記者實探：京(jing)滬(hu)多個(ge)老舊小區(qu)動工改造

8月(yue)26日下(xia)午3時許(xu)，在(zai)(zai)上海市浦東新區(qu)楊浦大橋附(fu)近的(de)博山小(xiao)區(qu)里(li)，5名(ming)工(gong)(gong)人正(zheng)將108號樓(lou)外圍的(de)腳(jiao)手架由上往下(xia)依(yi)次拆除。上海建工(gong)(gong)四建集(ji)團的(de)工(gong)(gong)作(zuo)人員李振中頭戴(dai)安全帽，站在(zai)(zai)施工(gong)(gong)警戒線旁引(yin)導路人安全通過，指(zhi)揮工(gong)(gong)人們有序作(zuo)業。

這是博山小(xiao)區(qu)今年(nian)啟動“美(mei)麗家(jia)園”舊住房修繕示范項目以來，較早完(wan)成施(shi)工的樓棟(dong)之一(yi)。自7月(yue)(yue)中旬進駐小(xiao)區(qu)起(qi)，承建方上海建工四(si)建集團的施(shi)工人員便馬(ma)不停(ting)蹄地在各個樓棟(dong)架起(qi)腳(jiao)手架，對屋面和外墻進行修繕，計(ji)劃明年(nian)1月(yue)(yue)份完(wan)成整(zheng)個小(xiao)區(qu)的公(gong)共(gong)樓道和局部路面修繕、公(gong)共(gong)綠(lv)化(hua)設施(shi)提(ti)升等一(yi)系(xi)列(lie)工程。

上(shang)海(hai)博山小區舊住房修繕施工現場 圖(tu)片來源 每經記(ji)者 劉頌輝 攝

博(bo)山小區位(wei)于(yu)洋涇街道，建(jian)造(zao)于(yu)上世(shi)紀90年代(dai)，有多層(ceng)(ceng)住宅共(gong)47個(ge)門洞(dong)，25層(ceng)(ceng)住宅5幢，共(gong)計1984戶(hu)、4100余居民，老齡化(hua)程度達到34%。

66歲的(de)張阿姨(yi)是(shi)洋涇街道(dao)的(de)“老土著”，上(shang)世(shi)紀80年代，她(ta)家(jia)位于陸家(jia)嘴北濱江的(de)房屋被拆除征(zheng)收后，全家(jia)人安置到(dao)了博山小區，一住便(bian)是(shi)30多(duo)年。

“老房子(zi)住(zhu)得久了，總會發現大(da)(da)大(da)(da)小(xiao)小(xiao)的毛病，比如樓面縫隙、漏水等。”張阿姨向每(mei)經記者介紹，由于房子(zi)的建筑設計陳舊(jiu)，油(you)煙(yan)管(guan)道不合理，影響日常生活，“有些樓棟的屋頂都銹(xiu)掉了。”

今年(nian)5月(yue)，博(bo)山小區(qu)(qu)(qu)啟動“美麗(li)家園”舊住房修繕示(shi)范項目，為有效(xiao)推進項目建(jian)設，洋(yang)涇街道統籌(chou)力(li)量，支持居民區(qu)(qu)(qu)做好各(ge)項基(ji)礎工作。博(bo)山居民區(qu)(qu)(qu)居委會、業委會和物業公司共同開展小區(qu)(qu)(qu)環境及樓道整治(zhi)，綜合(he)行(xing)政(zheng)執法隊派駐人員(yuan)常態化開展整治(zhi)行(xing)動，共拆(chai)除違建(jian)70余(yu)處(chu)。

博山居民區負責人表(biao)示，這些年，小區陸續有人反映(ying)屋(wu)頂(ding)漏(lou)水(shui)或外墻滲水(shui)等問題，物業(ye)公司進行過(guo)多次(ci)小修小補。此次(ci)希望通過(guo)大范圍(wei)修繕解決原有問題，同時對小區公區環境進行美化更(geng)新，對污水(shui)管(guan)道等進行升(sheng)級，改善居民生活質量，提升(sheng)生活水(shui)平。

上(shang)海博山小(xiao)區部分樓(lou)棟墻面滲水脫落 圖(tu)片來源：每經(jing)記者 劉頌輝(hui) 攝

“原先加(jia)(jia)蓋(gai)的屋頂僅是簡(jian)單的鐵皮，老舊銹(xiu)蝕(shi)之后不(bu)隔熱(re)也不(bu)防水。”據李(li)振中介紹，此次(ci)施工(gong)將進行全(quan)部更換，按照最新工(gong)藝對屋頂加(jia)(jia)蓋(gai)木板、卷材(cai)和瀝青瓦。

就(jiu)在8月23日，北京市住建委發布(bu)《關于確認第三批央企在京老(lao)舊小區綜合(he)整治項目的(de)通(tong)知(zhi)(zhi)》（以(yi)下簡稱《通(tong)知(zhi)(zhi)》），此次納入改造名單(dan)的(de)央企老(lao)舊小區項目共924個(ge)，涉及3007棟樓、1072萬(wan)平方(fang)米。

今年以來，據每(mei)經記者統計(ji)，央企在京老(lao)舊小區改造(zao)第(di)一批次涉及234棟(dong)樓(lou)、70個項目；第(di)二批次涉及2200余棟(dong)樓(lou)、432個項目。據此計(ji)算，改造(zao)樓(lou)棟(dong)已超過5440棟(dong)。

近日，每經記者走訪(fang)了最(zui)新一批(pi)名(ming)單(dan)中的北(bei)京市(shi)豐(feng)臺區北(bei)大地三里7號樓、電報局街(jie)5號樓和(he)西(xi)幸(xing)福(fu)街(jie)小區3號樓，以及(ji)第二批(pi)名(ming)單(dan)中的北(bei)大街(jie)北(bei)里2號樓等(deng)，這(zhe)些小區建成年代(dai)最(zui)早都在(zai)1980年前后(hou)，距(ju)今已有40多年，鏈家顯示的物業費多在(zai)1.15元(yuan)~1.8元(yuan)/平方米?月。

以北(bei)大街(jie)北(bei)里小區(qu)為(wei)例，物業(ye)費為(wei)1.3元(yuan)~1.5元(yuan)/平方米(mi)?月，物業(ye)公司為(wei)北(bei)京(jing)天(tian)岳恒(heng)房屋經(jing)營管(guan)理有限公司，系(xi)首開集(ji)團旗下(xia)子公司。

北京北大街北里小區 圖片(pian)來源：每(mei)經記者(zhe) 陳(chen)夢妤 攝

每經記者以居民身份(fen)咨詢北京市(shi)住(zhu)建委(wei)(wei)，接線工作人員表示，具體(ti)改造樓(lou)棟名(ming)單由國家機關事務(wu)管理局提(ti)供，最后由北京市(shi)住(zhu)建委(wei)(wei)方面負(fu)責匯集。

據(ju)悉，北京(jing)本批次央企(qi)在京(jing)老(lao)舊小區(qu)整(zheng)治將圍(wei)繞房屋抗震(zhen)加固(gu)，外墻保(bao)溫及(ji)外門窗改(gai)(gai)(gai)造(zao)，屋面防(fang)水保(bao)溫改(gai)(gai)(gai)造(zao)，樓道(dao)清洗粉刷，水、電、氣、熱、路、通信等(deng)基(ji)礎設施改(gai)(gai)(gai)造(zao)，消(xiao)防(fang)、安防(fang)、照明、垃圾分類(lei)設施改(gai)(gai)(gai)造(zao)等(deng)內容進(jin)行。

北京某設計(ji)院人士向每經(jing)記者表示，這(zhe)部分(fen)改造(zao)內容(rong)很有必要。“北京的(de)老舊(jiu)小區(qu)建(jian)筑建(jian)設時(shi)間普遍比較(jiao)長(chang)，大部分(fen)已經(jing)達到了(le)設計(ji)使用年限。老房子建(jian)設的(de)時(shi)候(hou)，保溫和防(fang)水(shui)措施受當時(shi)技術(shu)水(shui)平限制，加上長(chang)時(shi)間的(de)老化，重做保溫和防(fang)水(shui)對建(jian)筑主體是有好處的(de)。”

不過該人士也(ye)坦言，很(hen)多(duo)老舊小區改造缺乏基礎資料，加上常年(nian)私搭亂接、管(guan)線(xian)錯綜復雜，而現(xian)在(zai)設計周期普(pu)遍很(hen)短，沒(mei)有足夠時間理清現(xian)狀，容易出現(xian)漏洞。

“改(gai)造很(hen)有必要，但是作(zuo)為(wei)業主，讓我(wo)出(chu)錢，我(wo)不(bu)(bu)愿意(yi)(yi)；讓我(wo)去(qu)設(she)計(ji)，我(wo)也不(bu)(bu)愿意(yi)(yi)。這就是現在(zai)的(de)矛盾所在(zai)。”上述(shu)設(she)計(ji)人(ren)士(shi)補充道。

老舊小區改造 居民不用額外(wai)出錢(qian)

每經(jing)記者在博山小區(qu)采訪其他樓(lou)棟的居(ju)民了解到，此(ci)次啟動(dong)“美麗家園”舊(jiu)住房修(xiu)繕(shan)示范項目，居民們沒(mei)有出錢，也(ye)沒(mei)有支付額(e)外費用。

“美麗家(jia)園(yuan)”項(xiang)目是上海(hai)市自2018年(nian)起推進城(cheng)市管理精細化“三年(nian)行動計劃(hua)”中一項(xiang)重要舉措。數據(ju)顯(xian)示，2018~2023年(nian)的兩(liang)輪(lun)“三年(nian)行動計劃(hua)”期間，上海(hai)完成(cheng)中心城(cheng)區成(cheng)片二級舊里以下(xia)房屋改造(zao)任(ren)務(wu)，舊住房更(geng)新改造(zao)7440萬平方米。

2023年是上海深化建(jian)設(she)新(xin)時代(dai)“美麗家園”三(san)年行(xing)動(dong)計劃(hua)的收官之年，計劃(hua)實施老(lao)舊小區(qu)(qu)改(gai)造1000萬(wan)平方(fang)米(mi)，截至當年10月底(di)，全市已實施老(lao)舊小區(qu)(qu)改(gai)造超過(guo)1300萬(wan)平方(fang)米(mi)，投資額(e)約57億元，讓329個(ge)老(lao)舊小區(qu)(qu)煥新(xin)顏，受益居(ju)民(min)達16萬(wan)戶。浦(pu)東(dong)新(xin)區(qu)(qu)2023年全年共完成468萬(wan)平方(fang)米(mi)老(lao)舊小區(qu)(qu)綜合整新(xin)。

近日，上海(hai)市(shi)印(yin)發《上海(hai)城市(shi)管理精(jing)細化三年行動(dong)計劃（2024-2026年）》。其(qi)中(zhong)提出，要繼續(xu)提升(sheng)居(ju)住(zhu)環境品(pin)質，結(jie)合城市(shi)更新(xin)和(he)(he)美麗(li)上海(hai)建(jian)設，持續(xu)深化“美麗(li)街區”“美麗(li)家園”和(he)(he)“美麗(li)鄉村”建(jian)設。如實施“兩舊一村”改(gai)造，完(wan)成(cheng)(cheng)舊住(zhu)房成(cheng)(cheng)套改(gai)造62萬平方米，啟動(dong)城中(zhong)村改(gai)造項(xiang)目30個以上，到2025年全面完(wan)成(cheng)(cheng)中(zhong)心城區零星二級(ji)舊里以下房屋改(gai)造。

在8月20日召(zhao)開(kai)的上海市第十六屆人大常委(wei)會第十五次會議上，上海市委(wei)副(fu)書記、市長龔(gong)正(zheng)表(biao)示，截至去年底(di)，上海市城鎮既有住房(fang)建筑面積超(chao)過7.6億平方米(mi)，大量房(fang)屋開(kai)始(shi)步入“中老年”。

為此，上(shang)海將探索(suo)實施三(san)項(xiang)制(zhi)度(du)(du)：一是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)定期(qi)體檢(jian)制(zhi)度(du)(du)，主(zhu)要是(shi)定期(qi)對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)進行全(quan)(quan)面(mian)(mian)檢(jian)查(cha)，及(ji)(ji)時發(fa)現(xian)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)存(cun)在(zai)(zai)的(de)問題，對癥下藥(yao)消除安全(quan)(quan)隱患(huan)；二(er)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)安全(quan)(quan)保險(xian)(xian)(xian)制(zhi)度(du)(du)，在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面(mian)(mian)臨較大風(feng)險(xian)(xian)(xian)、需要動用(yong)較大資金(jin)時，發(fa)揮保險(xian)(xian)(xian)托底(di)作用(yong)；三(san)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)養老金(jin)制(zhi)度(du)(du)，主(zhu)要服(fu)務于房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)體檢(jian)、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)保險(xian)(xian)(xian)以及(ji)(ji)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)“小(xiao)修小(xiao)補”的(de)支(zhi)付。“我們考(kao)慮分兩步(bu)推進：第(di)(di)一步(bu)，今年先行在(zai)(zai)浦東等區開展(zhan)試點(dian)；第(di)(di)二(er)步(bu)，在(zai)(zai)試點(dian)基礎上(shang)，明(ming)年全(quan)(quan)市推開。”龔正說。

在北京(jing)，近段時間多個區(qu)(qu)域均有老舊小(xiao)區(qu)(qu)項(xiang)目在進(jin)行改(gai)造，每經記者聯系了數家曾參與或(huo)正在進(jin)行改(gai)造項(xiang)目的建設方，試圖在改(gai)造資(zi)金來源和使(shi)用等方面(mian)獲取進(jin)一步信(xin)息，均未能(neng)獲得有效回復。

北京豐(feng)臺某老舊小區居民告訴記(ji)者，自己所在小區建成于1980年，今年上半年完成了一次局部改造，改了一戶一表和(he)排水立管，沒有額外繳納費用。

北京電報局街(jie)5號樓 圖片來源(yuan)：每(mei)經記(ji)者 陳夢妤(yu) 攝

課題(ti)專家：建立穩(wen)定(ding)的房屋 安全管理資(zi)金渠道是目的

據(ju)浦東新(xin)區洋涇(jing)街道一(yi)位(wei)人士(shi)透露，博山(shan)小區“美麗(li)家園”舊住房修(xiu)繕(shan)示范(fan)項(xiang)目(mu)的資(zi)金(jin)(jin)將(jiang)大概率采(cai)取(qu)“政(zheng)府(fu)+居民自籌(chou)”的方式(shi)，政(zheng)府(fu)專項(xiang)資(zi)金(jin)(jin)支持其中大部分，小部分從小區居民的維修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)支出，“維修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)的劃撥由業委會投票(piao)決定。”

據其介(jie)紹，具體金額(e)要等“美(mei)麗家園”項目結(jie)束(shu)后才能結(jie)算出(chu)，但博山小區的維修基金存量較大，不需要居民額(e)外(wai)出(chu)資(zi)。

浦東新區另一處(chu)街道的(de)負責人向記者介(jie)紹，去年(nian)在自(zi)己轄區內完成“美麗家(jia)園”建設的(de)小(xiao)區，全(quan)部由政府專項資金(jin)出資，沒有向居民籌資，也沒有動用小(xiao)區的(de)維(wei)修基(ji)金(jin)。

據浦東新區某街道一(yi)位基(ji)層(ceng)干部透(tou)露(lu)，第(di)一(yi)輪(lun)和(he)第(di)二輪(lun)“美麗家園”建(jian)設試點的小區大(da)多數(shu)都由政府出(chu)資(zi)(zi)完成，有的屬于市(shi)政項目(mu)(mu)，政府設立舊城(cheng)改造項目(mu)(mu)專項資(zi)(zi)金。而第(di)三(san)輪(lun)小區目(mu)(mu)前計(ji)劃將從維(wei)(wei)修基(ji)金支出(chu)，“支取的維(wei)(wei)修基(ji)金只占工程總(zong)付款5%，其余(yu)部分由政府專項資(zi)(zi)金承擔。”

在北京(jing)，記者在采訪中獲悉，今年第一(yi)批央企京(jing)老舊小區改造近期已陸續開始招標。比如豐(feng)臺區韓莊(zhuang)子三里1~9號(hao)樓、11號(hao)樓，總改造面(mian)積超過(guo)4萬平方(fang)米(mi)，工程工期為(wei)(wei)300日歷天，估(gu)算(suan)價7900萬元，工程出(chu)資比例(li)(li)為(wei)(wei)100%政府補助(zhu)及企業自(zi)(zi)籌；西(xi)城區月壇街道全過(guo)程工程咨詢項目批復面(mian)積為(wei)(wei)93807.7平方(fang)米(mi)，（估(gu)算(suan)）投(tou)資額15648萬元，建設資金來自(zi)(zi)國有企業單位自(zi)(zi)籌資金（中央），出(chu)資比例(li)(li)同樣為(wei)(wei)100%政府補助(zhu)及企業自(zi)(zi)籌。

上海(hai)師范大學房地產與城(cheng)市發展(zhan)(zhan)研(yan)究中(zhong)心(xin)早年間(jian)曾參(can)與上海(hai)市老(lao)(lao)舊(jiu)住宅小(xiao)區管(guan)理(li)課題研(yan)究，該研(yan)究中(zhong)心(xin)主任(ren)崔光燦告(gao)訴每經記者，在浦東(dong)探(tan)索房屋定期體檢制度(du)、房屋安全(quan)保險制度(du)和房屋養老(lao)(lao)金制度(du)對(dui)上海(hai)城(cheng)市發展(zhan)(zhan)有著積(ji)極意義，通(tong)過試點，向(xiang)全(quan)國(guo)展(zhan)(zhan)現一條(tiao)可復(fu)制、可推廣(guang)的經驗。

“房(fang)(fang)屋(wu)養老金(jin)制度實際上是(shi)(shi)發揮政府(fu)(fu)托底的(de)(de)(de)作用，目(mu)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)建(jian)立穩定(ding)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)安全管理資金(jin)渠道，不(bu)需要(yao)居民額外繳(jiao)費，不(bu)會增加個人負(fu)(fu)擔。”崔(cui)光燦(can)表示，當前(qian)單純依靠專(zhuan)項維修基金(jin)已(yi)不(bu)足以進行房(fang)(fang)屋(wu)更新(xin)維護，而(er)且維修基金(jin)的(de)(de)(de)使用效率不(bu)高。而(er)房(fang)(fang)屋(wu)養老金(jin)由個人賬戶和公共(gong)賬戶兩部分(fen)組成，個人賬戶是(shi)(shi)業主交存(cun)的(de)(de)(de)住宅專(zhuan)項維修資金(jin)，交存(cun)按(an)現行規定(ding)執行。公共(gong)賬戶按(an)照由政府(fu)(fu)負(fu)(fu)責(ze)建(jian)立，地方(fang)政府(fu)(fu)通過財政補(bu)一點、土地出讓(rang)金(jin)歸集一點等(deng)方(fang)式籌集。

崔光(guang)燦建(jian)議，房(fang)屋(wu)(wu)養老金(jin)制度明年若在上海全(quan)市推開(kai)，還需要建(jian)立相應的協(xie)調機制，通(tong)過(guo)公(gong)共賬(zhang)戶帶動(dong)居民的個人賬(zhang)戶，更好地(di)推動(dong)房(fang)屋(wu)(wu)安(an)全(quan)、房(fang)屋(wu)(wu)檢測(ce)和(he)維修等方面。此外，在試點的過(guo)程中，需要對(dui)小區業(ye)主、政府和(he)物業(ye)公(gong)司等不同的主體(ti)明確(que)責任權利和(he)義(yi)務，最(zui)終形成一(yi)系列法律法規。

對此，上海社科院國家高端智庫資深專家楊建文也認為，上海探(tan)索實施三項房(fang)屋制度從(cong)宏觀經濟(ji)層面(mian)十分有必要，不(bu)過也需要注意落(luo)實過程中的難點(dian)。

物業人士：住宅維修資金存在支取難等問題

自1999年起，《住(zhu)宅(zhai)共用部位共用設(she)施設(she)備維修(xiu)基金管理辦法(fa)》開始實(shi)施，后被2008年2月1日起實(shi)施的《住(zhu)宅(zhai)專項維修(xiu)資(zi)金管理辦法(fa)》取(qu)代。

來源：住房和城(cheng)鄉建設部網(wang)站

隨著房(fang)屋及其(qi)附屬設(she)施、設(she)備的日(ri)益老化(hua)，維修資金需求逐年增加，存量(liang)房(fang)屋的安全隱(yin)患越來越多(duo)且日(ri)漸突出，“房(fang)屋養老”問(wen)題也越發受到各方(fang)關注。

8月27日(ri)，央行(xing)主(zhu)管(guan)的(de)(de)《金(jin)融時報》發表文章稱，截至2022年(nian)(nian)(nian)底(di)，我(wo)國城鎮(zhen)有接近20%的(de)(de)既有房(fang)屋建成年(nian)(nian)(nian)份超過(guo)30年(nian)(nian)(nian)，這意味著(zhu)這些房(fang)屋都將進入設計使(shi)用(yong)年(nian)(nian)(nian)限的(de)(de)中后(hou)期，并且(qie)這一比例還(huan)將不斷(duan)增加，預(yu)計到(dao)2040年(nian)(nian)(nian)前(qian)后(hou)，有近80%的(de)(de)房(fang)屋將進入這一階段。

“我們現(xian)在面臨的就是(shi)大量存量房進入‘老齡化’，存量房的安全隱患(huan)越(yue)來(lai)越(yue)多、日漸突出，如管線老化、設備設施(shi)銹蝕、房屋外墻(qiang)脫落等事件，都跟房子老化有一定(ding)關(guan)系。”中(zhong)鐵(tie)建物業副(fu)總經理溫婷(ting)在接受記者采訪(fang)時表(biao)示，正如人生病了需(xu)要(yao)花錢治療，房子要(yao)保持健康(kang)的狀(zhuang)態，同樣需(xu)要(yao)“保養”和“維(wei)修”。

在溫婷看來，當前住建部試點房屋養老金(jin)制度，也(ye)正是看到了問題所在，勢(shi)在必(bi)行。

住(zhu)建(jian)部在談(tan)到(dao)房屋(wu)養老金賬(zhang)戶時(shi)強調，房屋(wu)養老金個人賬(zhang)戶通過繳納(na)住(zhu)宅專項維修資金已經有(you)了，試點的重點是(shi)政(zheng)府把公(gong)共賬(zhang)戶建(jian)立起來。

上(shang)海市房(fang)地產科(ke)學研究院一份報告指出，目前全(quan)國(guo)住宅專項維修(xiu)資(zi)金(jin)結余(yu)超過1萬億元(yuan)(yuan)，上(shang)海、北京、杭州(zhou)等城市結余(yu)均超過百(bai)億元(yuan)(yuan)，但累計使用(yong)資(zi)金(jin)僅占(zhan)累計歸集資(zi)金(jin)的(de)10%左右，成(cheng)都和深圳(zhen)分別(bie)約為(wei)4%和5%，大量資(zi)金(jin)沉淀未有效(xiao)利用(yong)，且單(dan)項使用(yong)率不(bu)均。

“目(mu)前我(wo)國(guo)存量住(zhu)(zhu)房維(wei)修(xiu)(xiu)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)依靠住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)專項維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)或業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)自籌資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)進行(xing)。”據溫(wen)婷(ting)介紹，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)專項維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)最早出現在深圳(zhen)(zhen)，之(zhi)后全(quan)國(guo)推行(xing)。深圳(zhen)(zhen)的(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)專項維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)分為兩種(zhong)歸集方(fang)式(shi)：一是(shi)首(shou)期維(wei)修(xiu)(xiu)金(jin)(jin)(jin)(jin)，繳納(na)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)體是(shi)建設單位，須按(an)照(zhao)物(wu)業(ye)(ye)項目(mu)建筑安(an)裝工(gong)程(cheng)總造價的(de)百分之(zhi)二，在辦理(li)該物(wu)業(ye)(ye)項目(mu)不動產首(shou)次(ci)(ci)登記(ji)前一次(ci)(ci)性劃(hua)入市管理(li)機構設立的(de)物(wu)業(ye)(ye)專項維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)專戶；另一種(zhong)則稱為日常維(wei)修(xiu)(xiu)金(jin)(jin)(jin)(jin)，繳納(na)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)體是(shi)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)，自入住(zhu)(zhu)之(zhi)日起按(an)照(zhao)不低于政府確定的(de)繳納(na)標準繳納(na)日常維(wei)修(xiu)(xiu)金(jin)(jin)(jin)(jin)，由(you)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)在按(an)月繳納(na)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)費時(shi)一并繳納(na)。當前行(xing)業(ye)(ye)普(pu)遍來說是(shi)采取的(de)第一種(zhong)首(shou)期歸集資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)方(fang)式(shi)，即在買房時(shi)由(you)開發商(shang)和購房者共同(tong)繳納(na)，深圳(zhen)(zhen)這種(zhong)入住(zhu)(zhu)后由(you)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)續(xu)籌的(de)方(fang)式(shi)并未(wei)普(pu)及(ji)。

但在(zai)(zai)實際(ji)利用過程中，房屋(wu)住(zhu)宅維修資金的支(zhi)取卻存(cun)在(zai)(zai)程序復雜、周期太長等(deng)問題(ti)。

深(shen)圳一業(ye)(ye)主(zhu)張女士告訴(su)每(mei)經記者，幾年前其所住樓棟因為(wei)電梯(ti)出(chu)問(wen)(wen)題，需動用維修(xiu)資(zi)金(jin)，而在使用前還需要業(ye)(ye)主(zhu)投(tou)票，決定能否動用維修(xiu)資(zi)金(jin)、電梯(ti)使用什么牌(pai)子等。“電梯(ti)出(chu)問(wen)(wen)題直接影響到業(ye)(ye)主(zhu)日(ri)常的安全和(he)便利性，如果等投(tou)票，時間上肯定來不及，最(zui)終我們業(ye)(ye)主(zhu)每(mei)戶出(chu)資(zi)近2萬元先進行更換。”

據張女(nv)士透露，在自籌資金更換(huan)完(wan)電(dian)梯后(hou)，物業公司補辦了(le)維修資金的申請手續，最終每(mei)戶退還了(le)3000多元錢(qian)。“但這個過程(cheng)差不多用了(le)快兩(liang)年(nian)時間。”

“現行(xing)住宅專項(xiang)維修資(zi)金(jin)的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)和(he)監管難(nan)度(du)都很(hen)大(da)(da)。雖然我國(guo)住房專項(xiang)維修資(zi)金(jin)制度(du)已有26年(nian)歷史，但(dan)維修資(zi)金(jin)的(de)(de)籌(chou)集難(nan)、使(shi)用(yong)(yong)難(nan)仍是普遍現象。特別是業(ye)主(zhu)(zhu)數量比較大(da)(da)的(de)(de)社(she)區，根據《中華(hua)人(ren)民共和(he)國(guo)民法典》規定(ding)，業(ye)主(zhu)(zhu)共同決(jue)(jue)定(ding)的(de)(de)事(shi)項(xiang)里面，涉及維修資(zi)金(jin)的(de)(de)籌(chou)集和(he)使(shi)用(yong)(yong)屬(shu)于特殊事(shi)項(xiang)，必須(xu)經(jing)過2/3業(ye)主(zhu)(zhu)表(biao)決(jue)(jue)、3/4同意，程序執行(xing)的(de)(de)時間(jian)成(cheng)(cheng)本和(he)表(biao)決(jue)(jue)難(nan)度(du)都是比較高的(de)(de)，很(hen)有可能第一(yi)關就(jiu)卡在了(le)業(ye)主(zhu)(zhu)這里。”溫婷表(biao)示(shi)，據不(bu)完整(zheng)統計，現行(xing)的(de)(de)維修資(zi)金(jin)制度(du)（《住宅專項(xiang)維修資(zi)金(jin)管理辦法》）只(zhi)有44條(tiao)，卻(que)涉及12個(ge)不(bu)同的(de)(de)法律主(zhu)(zhu)體，參與(yu)主(zhu)(zhu)體眾多，勢必增(zeng)加了(le)協調成(cheng)(cheng)本，降低了(le)工作效率，加大(da)(da)了(le)監管難(nan)度(du)。如果要(yao)申請動(dong)用(yong)(yong)一(yi)筆錢，須(xu)住建、財政(zheng)、街道(dao)、銀行(xing)、業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會等(deng)多個(ge)主(zhu)(zhu)體簽字，十分復(fu)雜。

廣(guang)東(dong)省(sheng)住房(fang)政(zheng)策研究(jiu)(jiu)中心首席研究(jiu)(jiu)員李宇嘉在接(jie)受(shou)每經記者采訪時(shi)表(biao)示：“按照(zhao)既有的提取-使(shi)用(yong)規則，專項維修資金用(yong)于共用(yong)部(bu)位、共用(yong)設施設備保修期滿后(hou)的維修和(he)更新、改造，仍然存在程序冗長、提取和(he)使(shi)用(yong)難，導致一(yi)(yi)邊是資金睡大覺(jue)，一(yi)(yi)邊是需要(yao)大修大補而不(bu)得、不(bu)及(ji)時(shi)，從而損害(hai)一(yi)(yi)個物業管理區域（一(yi)(yi)個賬戶）全體業主的權益。”?

房屋養老(lao)金公共賬戶(hu)推進有哪些難點？

從時(shi)間(jian)上(shang)看，維修(xiu)資金制度基(ji)(ji)本覆蓋了自1999年后(hou)的(de)商品住房，但(dan)在此之前(qian)的(de)房屋就面臨(lin)著住宅維修(xiu)基(ji)(ji)金的(de)缺(que)失問(wen)題。

不(bu)過據(ju)新華社報(bao)道，8月26日(ri)，住建部相關司局負責人(ren)在接受媒體采(cai)訪時明確表示，房屋(wu)養老金由個(ge)(ge)人(ren)賬(zhang)戶和公共賬(zhang)戶兩部分(fen)組成。個(ge)(ge)人(ren)賬(zhang)戶就是業主交存(cun)的住宅專項維修資(zi)金，交存(cun)按現行(xing)規定執行(xing)。

該負(fu)責人說(shuo)，公共賬戶按照“取之(zhi)于房、用之(zhi)于房”“不增加(jia)個(ge)(ge)人負(fu)擔、不減損個(ge)(ge)人權益”的原則，由政府負(fu)責建立(li)，從試(shi)點(dian)城市看，地方政府可以通過(guo)財政補(bu)一點(dian)、土地出(chu)讓金歸集一些等方式籌集，目的是(shi)建立(li)穩定的房屋(wu)安全管理資金渠道，不需要居民額外繳(jiao)費，不會增加(jia)個(ge)(ge)人負(fu)擔。

同策研究院(yuan)聯席院(yuan)長宋紅衛(wei)分析指出，房屋養老金公(gong)共(gong)賬戶(hu)推(tui)進的難(nan)點在(zai)于資金來(lai)源的界定(ding)，盡(jin)管(guan)目前可以統籌，但(dan)各個(ge)資金來(lai)源還(huan)存在(zai)著一(yi)系(xi)列(lie)不確(que)定(ding)性。未來(lai)一(yi)旦整個(ge)住房保險大(da)賬戶(hu)建立之(zhi)后，由誰來(lai)監(jian)管(guan)、誰來(lai)執(zhi)行(xing)也是一(yi)個(ge)大(da)問題(ti)，住房養老金監(jian)管(guan)制度(du)(du)是該制度(du)(du)落地執(zhi)行(xing)成功的一(yi)個(ge)重要保障。

此外，也(ye)有業(ye)內人士擔憂：一(yi)些(xie)修建超(chao)過30年(nian)的(de)老房子，不僅沒有維修資金(jin)賬戶(hu)，甚至連開發(fa)商都已找不到。還有一(yi)些(xie)曾經的(de)單位(wei)共有產權房等，如何進行房屋養老金(jin)的(de)繳(jiao)納、支取，也(ye)將(jiang)面臨不少問題。

不僅如(ru)此，若小區(qu)已(yi)收取的(de)維修(xiu)資金使用完后(hou)，后(hou)續(xu)資金來(lai)源在哪里？

“真正的(de)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)還是要(yao)回到物的(de)管(guan)(guan)理(li)。房子(zi)沒有(you)了(le)，物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)也就沒有(you)了(le)。物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)專業(ye)(ye)本(ben)質應該首先追求(qiu)業(ye)(ye)主共有(you)資產(chan)的(de)風險最小(xiao)化。根據‘業(ye)(ye)主的(de)建(jian)筑物區分所有(you)權’法理(li)基礎(chu)，房屋養老金(jin)終究還是要(yao)回到‘誰的(de)房子(zi)誰負責’上來。”

一央企物(wu)(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)相關(guan)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)向記者指出：“這部分(fen)錢不能(neng)交(jiao)由物(wu)(wu)業(ye)(ye)來收(shou)取，僅(jin)從當前物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)繳納(na)情況來看，整體并不理想，好一點(dian)的城市物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)收(shou)繳率能(neng)達到90%以上，差一點(dian)的可(ke)能(neng)就70%左右，我們甚至(zhi)希望物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)都不要由物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司收(shou)。若實施(shi)房屋養老資金，更希望物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司只(zhi)負(fu)(fu)責(ze)提(ti)供專業(ye)(ye)的房屋維修方案(an)，業(ye)(ye)主同意(yi)了就能(neng)把錢花出去。”

在(zai)該負責人看來，相對來說(shuo)這一點深圳做得比較(jiao)好。深圳一直堅(jian)持執行首期(qi)歸(gui)(gui)集和日常(chang)歸(gui)(gui)集兩種模式(shi)，并與業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)共(gong)有資金(jin)管(guan)理(li)形成管(guan)理(li)體系(xi)。其在(zai)深圳的(de)房子日常(chang)歸(gui)(gui)集由業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)每個月(yue)跟著物業(ye)費(fei)一起(qi)上交，“80平方米的(de)房子，每個月(yue)交十(shi)幾塊錢，占(zhan)物業(ye)費(fei)總額(e)的(de)12%左右。”根據《深圳市物業(ye)專(zhuan)項(xiang)維修(xiu)資金(jin)管(guan)理(li)規定(ding)(ding)》辦法第(di)十(shi)三(san)條(tiao)規定(ding)(ding)：“除物業(ye)專(zhuan)項(xiang)維修(xiu)資金(jin)以(yi)外，業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會可(ke)以(yi)在(zai)一定(ding)(ding)金(jin)額(e)范(fan)圍內授(shou)權業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委員會決定(ding)(ding)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)共(gong)有資金(jin)的(de)使用。”可(ke)以(yi)看出，在(zai)物業(ye)專(zhuan)項(xiang)維修(xiu)資金(jin)的(de)使用上，還是必(bi)須(xu)堅(jian)持業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會表決程序，房屋養老金(jin)的(de)使用仍然非常(chang)謹(jin)慎。

事(shi)實(shi)上，外界的擔心也不(bu)無道(dao)理，當(dang)前部分城市(shi)維修(xiu)基金繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)標準已執行多年未變。以成(cheng)都為例，當(dang)前維修(xiu)資金繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)標準，電梯商品房，開發商按(an)(an)(an)每(mei)平(ping)方(fang)米建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)成(cheng)本(ben)價(jia)(jia)的3.5%繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)(cun)，業主按(an)(an)(an)每(mei)平(ping)方(fang)米建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)成(cheng)本(ben)價(jia)(jia)的2.5%繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)(cun)；步梯房開發商按(an)(an)(an)每(mei)平(ping)方(fang)米建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)成(cheng)本(ben)價(jia)(jia)的3%繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)(cun)，業主按(an)(an)(an)每(mei)平(ping)方(fang)米建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)成(cheng)本(ben)價(jia)(jia)的2%繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)(cun)。

而每平方(fang)米建筑(zhu)面積成本價(jia)按照1100元/平方(fang)米計算(suan)。粗略計算(suan)下來(lai)，相當于業(ye)主繳納的維(wei)修(xiu)資金：電(dian)梯(ti)房27.5元/平方(fang)米，步梯(ti)房為(wei)22元/平方(fang)米。但1100元/平方(fang)米的標準則早(zao)在2004年定下后至今未(wei)變(bian)。

中物智庫(ku)研究員(yuan)宋(song)子謙指出(chu)，當前(qian)亟待解決(jue)的問題(ti)除使用機(ji)制外，還有(you)三個問題(ti)需要解決(jue)：一是(shi)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金制度實(shi)施之前(qian)建成的房子如(ru)何(he)(he)覆蓋。目前(qian)，這類(lei)房子恰恰是(shi)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)需求(qiu)和頻率最高的房子。二是(shi)續籌(chou)機(ji)制如(ru)何(he)(he)完善(shan)。絕大部(bu)分業主(zhu)，在及時、足(zu)額續交(jiao)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金這件事上(shang)，沒有(you)主(zhu)動性和積極(ji)性。三是(shi)資(zi)金收(shou)益(yi)率，如(ru)何(he)(he)建立(li)資(zi)金保值增值的長效機(ji)制。據統計，當前(qian)我(wo)國住宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金平(ping)均(jun)年(nian)收(shou)益(yi)率僅(jin)為2%。

記者|陳利?劉頌輝?陳夢妤

編輯|程鵬?魏文藝 蓋源源

校對|何小桃

封(feng)面圖片來源：每經(jing)記者(zhe) 劉頌(song)輝 攝(she)

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