每(mei)經(jing)(jing)記者｜劉頌輝    每(mei)經(jing)(jing)編(bian)輯｜魏文藝    

9月10日，上海嘉定區某(mou)樓盤工地項(xiang)目部(bu)里，項(xiang)目總(zong)監(jian)和經理們為了挑選一款(kuan)建(jian)筑(zhu)材料正爭(zheng)論得不(bu)可開交，聲音在隔壁辦公室(shi)也聽得清晰。

三(san)天之(zhi)前的9月7日，上海網上房地產(chan)官(guan)網公布了9月份第一批住宅(zhai)供應項(xiang)目，4處新盤共計推出(chu)543套新房源。加上8月份供應的7042套房源，上海市場新房供應充足，樓盤之(zhi)間的競爭(zheng)度可想而知。

上(shang)(shang)海(hai)中(zhong)原(yuan)地產數據顯示，9月(yue)首周（9月(yue)2日至8日），上(shang)(shang)海(hai)新(xin)(xin)建商品住宅成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積6.57萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，環比減少63.93%。其中(zhong)，浦東(dong)新(xin)(xin)區成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)1.73萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，閔行區成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量為(wei)1.09萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，市中(zhong)心區域如虹口、新(xin)(xin)靜安(an)等成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積均不過1千平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，市場呈現(xian)弱勢格局。基(ji)于中(zhong)低端產品成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)集(ji)中(zhong)，上(shang)(shang)海(hai)新(xin)(xin)房9月(yue)首周地成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)也出現(xian)回(hui)落，為(wei)6.13萬(wan)元/平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，環比下降20.99%。

一家(jia)華南(nan)房(fang)企上(shang)海區域營銷(xiao)負責人向(xiang)《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者表達了對“金九”樓(lou)市的擔憂：“現階(jie)段市場購房(fang)情緒依然(ran)相對平(ping)淡，上(shang)海外環有不(bu)少樓(lou)盤為了增(zeng)加(jia)銷(xiao)量，只能不(bu)斷打折(zhe)降價。我們項目9月(yue)份能開盤就趕緊賣，若樓(lou)市政策不(bu)發生變動(dong)，等(deng)到10月(yue)份，搶客戶、拼銷(xiao)售，競(jing)爭將會更加(jia)激烈(lie)。”

上海嘉定區花都薈購物廣場的某樓盤營銷展臺 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

“樓市仍未擺脫淡季影響”

9月8日，上(shang)海寶山(shan)區場中路的大華公(gong)園柏翠項目正式(shi)對外開放售樓處，通過舉辦社區音樂節等營銷活動，現場吸引了上(shang)千人。

據大華集(ji)團一位負責(ze)人介紹，該項目首次開盤將(jiang)推出238套精裝房(fang)源，戶型面積83~122平方米，均價為(wei)6.32萬元/平方米，計劃在近期(qi)啟動(dong)認購(gou)活動(dong)。

每經記(ji)者注意到，“卷”營(ying)銷(xiao)活動只是樓(lou)(lou)盤入市過程中(zhong)的競爭方(fang)式之(zhi)一，為了攬客，上海內環還(huan)有樓(lou)(lou)盤把藝術品(pin)搬到營(ying)銷(xiao)中(zhong)心。

靜安區(qu)均價超(chao)過10萬元/平方米(mi)的(de)某樓(lou)盤(pan)項(xiang)目，計劃在中(zhong)秋假期開始(shi)首次認購。該(gai)項(xiang)目一位置業顧(gu)問告訴(su)每經記者，營(ying)銷中(zhong)心開放(fang)半個月來，累計接待看房量將近600組，“我們(men)爭(zheng)取在兩個月里(li)完成首批186套房源銷售(shou)。”

來源：上海網上房地產官網

8月份以(yi)來(lai)，上海(hai)(hai)新(xin)(xin)房(fang)(fang)供應(ying)(ying)頻次(ci)越來(lai)越密集，幾乎達(da)到(dao)一周一批新(xin)(xin)房(fang)(fang)源(yuan)入市，房(fang)(fang)企推盤積極性較高。8月最后(hou)一天，上海(hai)(hai)新(xin)(xin)盤增(zeng)加(jia)到(dao)15個(ge)，供應(ying)(ying)新(xin)(xin)房(fang)(fang)源(yuan)2945套；8月份共計(ji)供應(ying)(ying)5批次(ci)新(xin)(xin)房(fang)(fang)源(yuan)，共計(ji)達(da)到(dao)7042套。

上海中原地產(chan)數據(ju)顯示，8月上海樓(lou)市成(cheng)交低迷(mi)的(de)格局略有改善，新建商品住宅(zhai)成(cheng)交面積59.3萬平(ping)方米，環比增加(jia)9.6%，同比增加(jia)1.8%。

“樓市(shi)還沒(mei)有(you)擺脫淡季影響(xiang)，成交(jiao)(jiao)依舊疲軟。8月初周(zhou)度(du)成交(jiao)(jiao)跌破10萬平方米，后(hou)續(xu)雖有(you)反彈(dan)，也僅在(zai)10萬至(zhi)15萬平方米/周(zhou)運行(xing)，月末也沒(mei)有(you)出現翹尾。”上海中原地產市(shi)場分析師盧文曦表示(shi)。

從區(qu)(qu)(qu)域分布(bu)來看，浦東新(xin)區(qu)(qu)(qu)領(ling)跑上(shang)海全市(shi)，成交(jiao)面(mian)積超(chao)過4萬平方(fang)米，主(zhu)要是(shi)前期項目入市(shi)量大(da)，不少(shao)項目簽(qian)約上(shang)還有慣性延續。閔行區(qu)(qu)(qu)排名第(di)二，成交(jiao)面(mian)積3.3萬平方(fang)米，環比減少(shao)55.4%。傳統(tong)交(jiao)易大(da)區(qu)(qu)(qu)中，只有嘉定(ding)區(qu)(qu)(qu)成交(jiao)面(mian)積超(chao)過1萬平方(fang)米，松江(jiang)和青浦區(qu)(qu)(qu)都低于這一(yi)水平，這也說明市(shi)場活力仍不強。

從8月上海成(cheng)交樓盤(pan)(pan)(pan)(pan)項目前十榜(bang)單來看(kan)，4個(ge)單價(jia)(jia)超過10萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)的高端(duan)樓盤(pan)(pan)(pan)(pan)成(cheng)交尤其(qi)活(huo)(huo)躍，另(ling)有(you)1個(ge)樓盤(pan)(pan)(pan)(pan)均價(jia)(jia)接(jie)近10萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，1個(ge)樓盤(pan)(pan)(pan)(pan)均價(jia)(jia)為9.3萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)。記者注意到，榜(bang)單上還(huan)有(you)1個(ge)均價(jia)(jia)僅3萬(wan)多元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)的剛需樓盤(pan)(pan)(pan)(pan)，這(zhe)(zhe)在全(quan)是(shi)改(gai)善(shan)產品的背景(jing)下顯得(de)比較稀有(you)。高端(duan)項目保持較高活(huo)(huo)躍度，而剛需產品則表現乏力，這(zhe)(zhe)也使(shi)得(de)8月份上海新房的均價(jia)(jia)有(you)所反彈，達73817元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，環比上漲10.9%。

有樓盤“負首付”促銷

“金九”開局，上(shang)海樓市即遭遇(yu)成交量和均價雙雙下跌。

上海(hai)(hai)中原地(di)產數據顯(xian)示(shi)，上周上海(hai)(hai)新(xin)建商(shang)品住宅成交面積6.57萬平方米，環比減少63.93%。

區(qu)(qu)(qu)域表現(xian)(xian)上，只有大浦東和(he)閔行區(qu)(qu)(qu)在勉強支(zhi)撐。大浦東上周(zhou)成(cheng)交(jiao)1.73萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，對比(bi)前期4萬多(duo)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)周(zhou)成(cheng)交(jiao)水(shui)平(ping)(ping)大幅(fu)縮水(shui)。閔行區(qu)(qu)(qu)繼(ji)續排名第二，但成(cheng)交(jiao)量(liang)也(ye)只有1.09萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，環比(bi)減少67.56%。其余的(de)區(qu)(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)量(liang)均(jun)不足1萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。如青浦區(qu)(qu)(qu)和(he)松江區(qu)(qu)(qu)等傳(chuan)統區(qu)(qu)(qu)域成(cheng)交(jiao)量(liang)甚至不滿5000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)；嘉定表現(xian)(xian)略好，但也(ye)只有8000多(duo)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)；市(shi)中心(xin)區(qu)(qu)(qu)域的(de)虹(hong)口區(qu)(qu)(qu)和(he)新靜(jing)安等成(cheng)交(jiao)面積(ji)均(jun)不過1000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

從交易格局(ju)來看，中低價(jia)(jia)位產品成(cheng)交活躍度(du)有(you)所提高。9月首(shou)周上海樓盤成(cheng)交前十榜單(dan)中，出現(xian)6個(ge)單(dan)價(jia)(jia)3萬(wan)(wan)多元(yuan)/平(ping)方米和4萬(wan)(wan)多元(yuan)/平(ping)方米的項目。而(er)以往周度(du)成(cheng)交前十榜單(dan)中，此類(lei)項目通常只(zhi)有(you)兩三個(ge)。對比之下(xia)，榜單(dan)中只(zhi)有(you)1個(ge)均(jun)價(jia)(jia)超過10萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米的豪宅項目，而(er)此前最多曾有(you)三至四個(ge)豪宅項目上榜。

此外，成交量不活躍(yue)也體現在項(xiang)目簽(qian)約上(shang)，上(shang)周上(shang)海(hai)沒有一個樓盤項(xiang)目簽(qian)約過百套。簽(qian)約量最(zui)多的是位于(yu)南匯新城的中建玖里書香項(xiang)目，共(gong)簽(qian)約61套、6613平方米(mi)，成交均價為31874元(yuan)/平方米(mi)。

基于中低端產(chan)品成交(jiao)的回(hui)歸，上(shang)周上(shang)海新房(fang)成交(jiao)均價也出現回(hui)落，為(wei)61282元/平方(fang)米，環比下降20.99%。

“月初開局通常市(shi)(shi)場活躍(yue)度都不(bu)(bu)高，低開可以接受。但(dan)9月開局成交量(liang)特別低，尤其是在市(shi)(shi)場醞釀9月行情的背(bei)景下，多(duo)少有(you)些(xie)跌出市(shi)(shi)場期(qi)待(dai)，會對市(shi)(shi)場信心產生動搖。”盧文曦(xi)表示(shi)，近期(qi)降低存量(liang)貸款利率的話題受到(dao)市(shi)(shi)場熱議，在成交不(bu)(bu)活躍(yue)的背(bei)景下，市(shi)(shi)場期(qi)待(dai)更多(duo)利好提振信心。

上述華南房(fang)(fang)(fang)企上海區域(yu)的營銷負責人也(ye)表示，今年“金九”樓市(shi)的前提條件不足，如看房(fang)(fang)(fang)量減(jian)少、購房(fang)(fang)(fang)觀(guan)望情緒較高等。

“外(wai)(wai)環不少(shao)樓盤在(zai)變相(xiang)打(da)折降價(jia)，主要是為了增加(jia)銷量。”該營銷負責人(ren)向每經記者(zhe)透(tou)露，市場中已有(you)(you)樓盤在(zai)明面上(shang)打(da)九(jiu)五(wu)折，實(shi)際上(shang)在(zai)案場簽(qian)兩次(ci)合(he)同(tong)(tong)，另外(wai)(wai)一部分錢(qian)在(zai)簽(qian)完購(gou)(gou)房合(he)同(tong)(tong)后(hou)會返(fan)給購(gou)(gou)房者(zhe)。所以有(you)(you)的(de)(de)樓盤甚(shen)至(zhi)出(chu)現“負首付”的(de)(de)情況，相(xiang)當于沒有(you)(you)出(chu)首付款(kuan)，開發(fa)商(shang)還返(fan)錢(qian)給到買房人(ren)。“開發(fa)商(shang)這(zhe)樣(yang)做也(ye)是無奈，不然沒有(you)(you)辦法，銷售去(qu)化起不來。”

“9月能(neng)開盤就趕(gan)緊賣，市(shi)場還可以。如果樓市(shi)政策(ce)不發生變動，10月份樓市(shi)將是一片紅海，搶客戶，搶銷(xiao)售，競爭會非常激烈(lie)。我們(men)現在就在加(jia)班加(jia)點(dian)趕(gan)進度，一定要在最(zui)快時間里推(tui)盤銷(xiao)售，能(neng)跑多快就跑多快。”該營銷(xiao)負(fu)責人補充道。

封面圖片(pian)來(lai)源：每經記者 劉頌輝 攝(she)