每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文(wen)藝    

樓市(shi)進入(ru)下半年，新(xin)房(fang)市(shi)場出現了新(xin)變化。

8月(yue)(yue)15日，國(guo)家統計局公布(bu)數據顯示，今(jin)年前7月(yue)(yue)，全國(guo)新建(jian)商品(pin)(pin)房銷售面積54149萬平方米，同(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)18.6%；新建(jian)商品(pin)(pin)房銷售額53330億元，同(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)24.3%。兩項降(jiang)(jiang)幅均收窄。

另據上海易居(ju)(ju)房地產研究院（以(yi)下簡(jian)稱易居(ju)(ju)研究院）最(zui)新(xin)報(bao)告，7月全國(guo)50個(ge)重點城市新(xin)建商品住(zhu)宅成交面(mian)(mian)積為1141萬(wan)平(ping)方米，環比減少26%，同比減少13%。值(zhi)得一提的是，南(nan)(nan)寧、福州、廣州、南(nan)(nan)京和重慶5個(ge)城市的新(xin)建商品住(zhu)宅成交面(mian)(mian)積在7月份均實現同比正(zheng)增長。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意(yi)到(dao)，今年2月份(fen)，全國50個重點城市新(xin)建商品住宅成(cheng)交(jiao)面積同(tong)(tong)比增速為-69%，后(hou)續月份(fen)降速指(zhi)標總(zong)體呈(cheng)現(xian)逐月收(shou)窄(zhai)態勢(shi)，當(dang)前(qian)該指(zhi)標已(yi)連續5個月收(shou)窄(zhai)。累計來(lai)看(kan)，前(qian)3月累計成(cheng)交(jiao)面積同(tong)(tong)比增速-48%，前(qian)7月則收(shou)窄(zhai)至-38%，同(tong)(tong)比降速曲(qu)線收(shou)窄(zhai)。

“預計8月份新房交易同比轉正的城市(shi)數量會增加，將進一步促(cu)進市(shi)場預期調整。”易居研(yan)究院分析認為，去年(nian)同期月份總體(ti)呈現降溫(wen)態(tai)勢(shi)，今(jin)年(nian)二季度(du)購房政策持(chi)續加碼釋放積極效應，目前新房最大銷(xiao)售(shou)壓力期已過，有筑底(di)回暖趨勢(shi)。

新房成交量降幅持續收窄

根據(ju)易居研究院報告，7月份全國50個一、二、三四線城(cheng)市新建商(shang)品(pin)住宅成交(jiao)面積分(fen)別(bie)為(wei)200萬平(ping)方(fang)米、613萬平(ping)方(fang)米、328萬平(ping)方(fang)米，環比增速(su)分(fen)別(bie)為(wei)-19%、-31%、-21%，同比增速(su)分(fen)別(bie)為(wei)-1%、-19%、-8%。

從(cong)前(qian)7月累(lei)計來看，全(quan)國50個(ge)一、二、三四(si)線城市新建商品(pin)住宅成交(jiao)面積分別為1247萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)、4490萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)、2517萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同比增速分別為-28%、-41%、-38%。當前(qian)銷售數據相比去年同期普遍萎縮三成，相比2019年大致縮水20%、60%和65%。

對此，易居(ju)研究院(yuan)認(ren)為，一線城市的房地產市場(chang)(chang)更(geng)抗壓(ya)，二三線城市的市場(chang)(chang)調整壓(ya)力較大。各地要結合此類萎縮(suo)程(cheng)度(du)，進一步(bu)在購房政(zheng)策方面發力，以更(geng)好提振(zhen)交易行情。

記者注意到，盡管7月整(zheng)體新房成(cheng)交量(liang)在下降(jiang)，但全國22個城(cheng)市中(zhong)仍有(you)福(fu)州(zhou)、南京(jing)(jing)和(he)(he)成(cheng)都3個城(cheng)市出現(xian)環比(bi)(bi)(bi)正增長；南寧(ning)、福(fu)州(zhou)、廣州(zhou)、南京(jing)(jing)和(he)(he)重慶5個城(cheng)市的(de)新房成(cheng)交面積(ji)同比(bi)(bi)(bi)均實現(xian)正增長。其(qi)中(zhong)，南京(jing)(jing)和(he)(he)福(fu)州(zhou)在7月均實現(xian)同比(bi)(bi)(bi)、環比(bi)(bi)(bi)雙增長。

以南京為例，7月5日，南京取消了已執行7年的(de)商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)項目公證搖號銷售(shou)要求，由(you)開發(fa)企業(ye)(ye)自主銷售(shou)；同(tong)日，南京住(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)(jin)管(guan)理中心發(fa)布(bu)通(tong)知，調整(zheng)多子女(nv)家(jia)庭住(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)額(e)度，新購房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)最高可貸額(e)度上浮20％，即個(ge)人60萬元、家(jia)庭120萬元。疊加此前降首付(fu)比例、下(xia)調公積(ji)金(jin)(jin)和商業(ye)(ye)貸款(kuan)利率等政策效應(ying)的(de)逐步釋放，自6月以來南京新房(fang)(fang)成交量穩步提升。

克而瑞數據(ju)顯示(shi)，7月南京新(xin)房成交面積達40.39萬(wan)平方米(mi)，相比去年同期的36.13萬(wan)平米(mi)上漲11.80%；新(xin)房價(jia)(jia)格時隔9個月重(zhong)回“3字頭(tou)”，受7月豪宅集(ji)中備案影響(xiang)，整體(ti)均價(jia)(jia)拉升至31588元/平方米(mi)。

而隨著商品(pin)住宅銷售流速提(ti)升，商品(pin)住宅庫存持(chi)續下(xia)(xia)降(jiang)。至(zhi)6月(yue)末，南京商品(pin)住宅可售面(mian)積653.89萬平(ping)方米，去(qu)化周期17.91個月(yue)。至(zhi)7月(yue)末，南京商品(pin)住宅可售面(mian)積下(xia)(xia)降(jiang)至(zhi)637.26萬平(ping)方米，去(qu)化周期進一步降(jiang)低至(zhi)17.86個月(yue)，江北(bei)新區、玄武區、江寧區、浦口(kou)區和(he)六合區的(de)去(qu)化周期均(jun)低于18個月(yue)，秦淮區、鼓樓區和(he)雨花(hua)臺區的(de)去(qu)化周期均(jun)低于14個月(yue)。

而廣州(zhou)則是四個一(yi)線城市(shi)中(zhong)新(xin)房(fang)成(cheng)交量(liang)同比唯一(yi)上(shang)漲的(de)城市(shi)。自(zi)“5·28新(xin)政”出臺(tai)后，廣州(zhou)樓市(shi)信(xin)心加速重建。盡(jin)管利好邊際效應逐步減弱(ruo)，疊加進入傳(chuan)統成(cheng)交淡季，廣州(zhou)樓市(shi)交易氛圍有所回(hui)落，但仍處于高(gao)位。

克(ke)而瑞統計(ji)(ji)顯示，受七(qi)八月(yue)份傳統營(ying)銷淡季影響，7月(yue)廣州樓盤(pan)開(kai)盤(pan)加推(tui)數量大幅減少，供求慣性回落(luo)，全(quan)月(yue)一手住宅成交5134套，環比(bi)下降33%，但同比(bi)增長11%，好于去年同期。“廣州樓市整體表現在預期之(zhi)中(zhong)，預計(ji)(ji)8月(yue)亦將保持平穩(wen)，下個營(ying)銷發力節點將是‘金九(jiu)銀十(shi)’。”克(ke)而瑞分析指(zhi)出。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)副總監徐躍進分析(xi)認為，從數(shu)據(ju)上看(kan)，全國層面，受高基數(shu)效(xiao)應(ying)減弱影響，1—7月新(xin)建(jian)商品房(fang)銷(xiao)售額、銷(xiao)售面積同比降幅繼續(xu)收(shou)窄。整體上看(kan)，隨(sui)著政策效(xiao)果有所減弱以及市(shi)場傳統淡季來臨，新(xin)房(fang)市(shi)場仍(reng)面臨較(jiao)大調整壓力。

京滬深豪宅市場近五年最熱

值(zhi)得注意的是，7月份(fen)多(duo)個城市(shi)的豪宅市(shi)場迎來新一波熱潮(chao)。

報告顯示，今年7月(yue)，北京、上海和(he)深圳三個城(cheng)市(shi)2000萬元總價(jia)及以上新(xin)房成(cheng)交套數為(wei)500套，環比(bi)減(jian)少49%，同比(bi)增長28%。三個城(cheng)市(shi)2019—2024年前7月(yue)的(de)(de)豪宅(zhai)交易套數分別為(wei)2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和(he)4418套。這也說(shuo)明，上述三個城(cheng)市(shi)的(de)(de)豪宅(zhai)交易是最近五(wu)年最熱的(de)(de)。

以上海(hai)為例，7月(yue)進入(ru)樓(lou)市傳統淡(dan)季(ji)，上海(hai)豪宅市場活躍度(du)走低(di)，新盤供(gong)應(ying)放緩，供(gong)應(ying)量環比大幅(fu)下滑(hua)，整體成(cheng)交環比量價(jia)齊跌。

但據克而瑞數據，上(shang)半年上(shang)海23個(ge)(ge)豪宅(zhai)樓盤總(zong)網簽套(tao)(tao)數為3972套(tao)(tao)。其(qi)中，總(zong)價(jia)3000萬元以上(shang)高端(duan)樓盤成交了1544套(tao)(tao)，同(tong)比(bi)增加221%，成交規模為近(jin)10年來最高。供應方面，上(shang)半年上(shang)海累計供應23個(ge)(ge)單(dan)價(jia)均價(jia)超10萬元/平方米(mi)的高端(duan)盤，其(qi)中20個(ge)(ge)樓盤開盤首日去化率超過七成。

如3月28日，中海•順昌玖里項目開盤當日，就以196.53億元的銷售額創下了全國商品房單次開盤的最高紀錄；6月24日，中海•順昌玖里風貌別墅取證入市，以29.8萬元/平方米再次刷新上海新房均價的歷史新高，49套房源首開迅速售罄。

隨著房(fang)企(qi)年(nian)中業績沖刺結束(shu)，上海市場(chang)7月呈周期性(xing)回落，市區豪宅放緩入市，無紅盤拉(la)升整(zheng)體(ti)活躍度，供需齊(qi)跌，熱度分化明顯。

進入8月(yue)，上海仍(reng)有(you)不(bu)少豪宅(zhai)項目(mu)蓄勢待發。除了結束認(ren)籌的融創外(wai)灘壹號院(yuan)二期外(wai)，還(huan)有(you)前灘百合園(yuan)(yuan)、錦園(yuan)(yuan)，單價(jia)均超過17萬元(yuan)/平方米(mi)。此外(wai)，在(zai)8月(yue)7日結束的上海第四批土(tu)拍中，原小米(mi)總部地(di)塊被綠城以超13萬元(yuan)/平方米(mi)的樓面(mian)價(jia)獲得，成為全(quan)國單價(jia)“地(di)王(wang)”。

“預(yu)計未來(lai)一段時間內，去庫(ku)存仍將是政策主軸。”同(tong)策研究院分析指(zhi)出，隨著(zhu)下半年宏觀經濟政策逐(zhu)步(bu)落地穩定市場預(yu)期(qi)，上海漸進式釋放樓市寬松政策，或將再次刺激市場釋放一波需求(qiu)。

豪宅的(de)(de)熱銷不僅是在一線城(cheng)市(shi)，熱點二線城(cheng)市(shi)同樣(yang)如(ru)此。如(ru)成(cheng)都，7月麓湖鈺潭、玄鳥灣二期5號(hao)樓開(kai)(kai)盤(pan)，套均(jun)總價(jia)分別達到900萬元(yuan)、1400萬元(yuan)，當天(tian)即售罄；位于金融(rong)城(cheng)的(de)(de)交(jiao)子•天(tian)元(yuan)開(kai)(kai)盤(pan)當天(tian)成(cheng)交(jiao)超30億元(yuan)，其中(zhong)一次性購買2套及以上的(de)(de)業主就占據的(de)(de)相當大比(bi)例；更早之前的(de)(de)招商•翎雲閣開(kai)(kai)盤(pan)，總價(jia)千萬元(yuan)級(ji)的(de)(de)產品1小時(shi)成(cheng)交(jiao)112套；同樣(yang)是千萬級(ji)產品的(de)(de)錦(jin)宸府(fu)兩次開(kai)(kai)盤(pan)，中(zhong)簽率僅為5%和(he)6%。

克而瑞統計(ji)的2024年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)全(quan)(quan)國千萬(wan)(wan)級(ji)房源成交前十的城市中，在總價1000萬(wan)(wan)—3000萬(wan)(wan)元的成交套數中，成都以381套位排在全(quan)(quan)國第六位。

“豪宅交易較(jiao)熱一(yi)方面是由(you)于資金(jin)避險情(qing)緒較(jiao)強，豪宅的(de)(de)稀缺(que)性、保(bao)值(zhi)增值(zhi)空間、滿足改(gai)善型居(ju)住需求等特征(zheng)，吸引(yin)了更多資金(jin)進入；另(ling)一(yi)方面，則是當(dang)前開發豪宅類的(de)(de)房企心(xin)態更平和、捂盤較(jiao)少，而沖(chong)刺和加快項目出(chu)清的(de)(de)心(xin)態較(jiao)重。”在易居(ju)研究(jiu)院看來(lai)，這也進一(yi)步印證了房地(di)產(chan)市場(chang)向好的(de)(de)趨勢，也有助(zhu)于相關房企加快回(hui)籠(long)資金(jin)，改(gai)善現金(jin)流狀況。

對于后(hou)市發展(zhan)，易居研究院表示，當(dang)前全國50個重點城(cheng)市市場(chang)(chang)調整是(shi)比(bi)較充分的(de)，在后(hou)續政策引(yin)導、供求關系和房(fang)價的(de)調整過(guo)程中，其持(chi)續復(fu)蘇的(de)基礎(chu)較好(hao)。“8月份預計(ji)新房(fang)交易同比(bi)轉(zhuan)正的(de)城(cheng)市數量(liang)會(hui)增加，對于市場(chang)(chang)預期調整具有非常好(hao)的(de)作用(yong)。”

封面圖片來源(yuan)：每日(ri)經濟(ji)新聞 資料圖