每(mei)經(jing)記者｜陳 利    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

今(jin)年上半年，新房市場(chang)(chang)和二手房市場(chang)(chang)分化態勢(shi)進一步顯現。據中國房地產指數系統百(bai)城價(jia)格(ge)指數，上半年，全(quan)國100個(ge)城市新建(jian)住宅(zhai)價(jia)格(ge)累計(ji)上漲(zhang)(zhang)(zhang)1.24%；6月平(ping)均價(jia)格(ge)為16421元/平(ping)方米，環(huan)比上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.15%，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅較5月收窄(zhai)0.1個(ge)百(bai)分點，同比上漲(zhang)(zhang)(zhang)1.5%；上半年，全(quan)國100個(ge)城市二手房價(jia)格(ge)累計(ji)下跌3.61%；6月平(ping)均價(jia)格(ge)為14762元/平(ping)方米，環(huan)比下跌0.73%，已連跌26個(ge)月。

視覺中國圖

成交(jiao)(jiao)量方面，上(shang)半年(nian)，全國(guo)100個城(cheng)市新房(fang)成交(jiao)(jiao)面積同比下(xia)降約(yue)四成，6月降幅收窄(zhai)至兩成。二手(shou)房(fang)成交(jiao)(jiao)表現(xian)好于新房(fang)，前5個月，重(zhong)點25城(cheng)二手(shou)房(fang)成交(jiao)(jiao)量同比下(xia)降13%，6月同比轉增。

另據克(ke)而(er)瑞(rui)統(tong)計(ji)，6月(yue)，30個重點城市商品(pin)住(zhu)宅(zhai)供應(ying)量和成(cheng)交量環比分別增長7%和2%；上半年(nian)累(lei)計(ji)成(cheng)交量同比下降41%，降幅(fu)收窄兩個百分點。

在7月1日舉行(xing)的“中指市場形勢及(ji)企(qi)業(ye)研(yan)究(jiu)成果分享會(hui)”上，中指研(yan)究(jiu)院分析師孟(meng)新增(zeng)指出，2024年上半年，各地政策(ce)優化力度增(zeng)強，央行(xing)“5·17”新政后，多地快速(su)落實降(jiang)低首付比(bi)例、取消商貸利率(lv)下限、降(jiang)低公積金貸款利率(lv)等，明(ming)顯提振了市場信心，帶動購房需求釋(shi)放。

新房成交量跌幅收窄

上半年(nian)，新房價格呈(cheng)上漲(zhang)趨勢，成交量(liang)降幅進一步收窄。

中指研究(jiu)數據顯示(shi)，上(shang)(shang)(shang)半年，全國100個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市新(xin)(xin)建住宅價(jia)格(ge)(ge)累計上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.24%，其中6月(yue)平均價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.15%，同比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.50%。6月(yue)份，新(xin)(xin)房價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)城(cheng)市個(ge)(ge)(ge)數為9個(ge)(ge)(ge)，較上(shang)(shang)(shang)月(yue)減(jian)(jian)少(shao)5個(ge)(ge)(ge)；價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)下跌(die)的城(cheng)市個(ge)(ge)(ge)數為35個(ge)(ge)(ge)，較上(shang)(shang)(shang)月(yue)減(jian)(jian)少(shao)5個(ge)(ge)(ge)；26個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市價(jia)格(ge)(ge)持平。

中(zhong)指研究院百(bai)城(cheng)(cheng)新(xin)建住宅價格指數對十(shi)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)（北京、上海、廣州、深(shen)圳(zhen)、成(cheng)都、杭(hang)州、武漢(han)、南(nan)京、天津、重慶(qing)）樣本（以(yi)下(xia)簡稱十(shi)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)樣本）的(de)調查(cha)顯(xian)示，今(jin)年6月，10大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)新(xin)建住宅平均價格為30122元/平方米，環(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)0.21%；其中(zhong)，8個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)環(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)，2個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌。

具體來(lai)看，新房價(jia)格環(huan)比上(shang)漲(zhang)的(de)城(cheng)市中，上(shang)海和(he)武漢(han)分別以0.53%和(he)0.39%的(de)漲(zhang)幅(fu)(fu)，居前兩位，緊隨其后的(de)天津環(huan)比漲(zhang)幅(fu)(fu)為0.32%，成都(dou)、重(zhong)(zhong)慶（主城(cheng)區）新房價(jia)格環(huan)比漲(zhang)幅(fu)(fu)均在(zai)0.1%到0.2%之間(jian)。同(tong)(tong)比方面(mian)，成都(dou)、上(shang)海、杭州、南京、北京等(deng)8個城(cheng)市新房價(jia)格同(tong)(tong)比上(shang)漲(zhang)，深圳和(he)重(zhong)(zhong)慶（主城(cheng)區）同(tong)(tong)比下跌。

值得(de)注意(yi)的是，得(de)益于(yu)高端新(xin)房不(bu)斷(duan)突破(po)單價上限、銷售不(bu)斷(duan)創新(xin)高，6月，上海新(xin)房價格同環比漲幅(fu)均位于(yu)前列。

例如，6月27日(ri)，中海·順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅開(kai)盤(pan)，29.8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米的(de)價(jia)格，刷新(xin)了上海新(xin)房(fang)(fang)均(jun)價(jia)的(de)歷(li)史紀錄(lu)，49套房(fang)(fang)源(yuan)當(dang)日(ri)售罄；6月3日(ri)，宸嘉100·嘉佰道開(kai)盤(pan)推出422套房(fang)(fang)源(yuan)，備案均(jun)價(jia)10.4萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，開(kai)盤(pan)不久即(ji)售罄；6月24日(ri)，均(jun)價(jia)約14.5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米的(de)靜(jing)安(an)昌平(ping)云岸開(kai)盤(pan)，符合購房(fang)(fang)要求的(de)認購客戶達到942組。

中(zhong)指(zhi)研究院監(jian)測數據顯示(shi)，6月，上海(hai)新建商品住宅成交10505套，成交面(mian)積115.8萬平方米(mi)，新房平均價格53358元/平方米(mi)，同比(bi)上漲(zhang)4.27%。

在成交量方面(mian)，據中指研究(jiu)院(yuan)統計(ji)，上半年，全國100個城市新建商品住宅月均成交面(mian)積(ji)同比(bi)下(xia)降(jiang)約40%；6月，新建商品住宅成交面(mian)積(ji)環比(bi)增長約10%，同比(bi)降(jiang)幅收窄至約20%。

另據克而瑞監測，6月，30個(ge)重點(dian)城(cheng)市(shi)商品住宅(zhai)供應量(liang)和(he)成交量(liang)環(huan)比(bi)分別增長(chang)7%和(he)2%，高(gao)于(yu)一季度月均(jun)的三成以上。不過，上半年累計成交量(liang)同比(bi)下降41%，降幅收窄2個(ge)百(bai)分點(dian)。“6月，受房企年中沖(chong)刺(ci)業績和(he)核心一二線城(cheng)市(shi)新(xin)政落地影響，供求環(huan)比(bi)持續(xu)增長(chang)，延續(xu)弱(ruo)復蘇走勢(shi)。”

其(qi)中，一線城市新房成(cheng)(cheng)(cheng)交量環(huan)比增長17%，韌性顯著好于二三線。尤其(qi)是上海、廣州和深圳，環(huan)比增幅均(jun)在兩(liang)成(cheng)(cheng)(cheng)以上，6月成(cheng)(cheng)(cheng)交量顯著好于一季度月均(jun)成(cheng)(cheng)(cheng)交量；二三線城市成(cheng)(cheng)(cheng)交量環(huan)比微降1%，同比下降30%。

不(bu)過，熱點城(cheng)市如西(xi)安、成都等(deng)地，盡管市場熱度(du)微降，但仍處于相對高位，單月成交規(gui)模(mo)均在80萬平(ping)方(fang)米(mi)以(yi)上，位列二三線城(cheng)市單月成交規(gui)模(mo)TOP3，與一季度(du)熱度(du)持平(ping)，累計(ji)同比降幅均在三成以(yi)內(nei)。

“國(guo)務(wu)院常(chang)務(wu)會(hui)議已明確未來政策方向(xiang)為(wei)‘去庫存’‘穩市(shi)場’，新(xin)(xin)一輪(lun)支持政策或(huo)逐漸開啟。”孟新(xin)(xin)增表示(shi)，下(xia)半年，在政策優化帶(dai)動(dong)下(xia)，一線城(cheng)市(shi)新(xin)(xin)房成交(jiao)規模有(you)望溫和修復，隨著高基(ji)數因(yin)素減(jian)弱，二線、三四線城(cheng)市(shi)新(xin)(xin)房成交(jiao)面積同比(bi)降(jiang)幅或(huo)明顯收窄，下(xia)半年，部分(fen)核心城(cheng)市(shi)有(you)望逐漸筑底企穩。

二手房價環比連跌26個月

相(xiang)較于新房(fang)價格的(de)增(zeng)長，二手房(fang)仍延續“以價換量”態勢。

中(zhong)指(zhi)研究院數據(ju)顯示，上(shang)半年，全(quan)國100個(ge)城市二手房價(jia)格(ge)(ge)累計下跌(die)3.61%；6月平(ping)均價(jia)格(ge)(ge)為(wei)14762元/平(ping)方米，環(huan)比下跌(die)0.73%，環(huan)比已連(lian)跌(die)26個(ge)月；同(tong)比下跌(die)6.25%。6月，全(quan)國100個(ge)城市二手房價(jia)格(ge)(ge)均環(huan)比下跌(die)，其中(zhong)常州、東營等17個(ge)城市，環(huan)比跌(die)幅均超過1%（含）。

上半年(nian)，十大(da)城市(shi)樣本二手(shou)房價格(ge)同樣處(chu)于下行通道(dao)，環(huan)(huan)比(bi)下跌0.71%；其中，武漢二手(shou)住宅價格(ge)環(huan)(huan)比(bi)跌幅最(zui)大(da)，為1.23%；南京、北京、重慶（主(zhu)城區）、天津和上海(hai)，環(huan)(huan)比(bi)跌幅均在0.7%~1.0%。

盡管價格下降，但在成(cheng)交(jiao)規(gui)模上，二(er)手(shou)房明顯好(hao)于(yu)新(xin)房。具體來看，據(ju)中國房地產業協會(hui)官網(wang)數(shu)據(ju)，6月，上海(hai)二(er)手(shou)房總成(cheng)交(jiao)量達(da)到26374套(tao)，是自2021年6月以來首次突破25000套(tao)；北京二(er)手(shou)住宅網(wang)簽(qian)量14987套(tao)，創15個月來新(xin)高(gao)，環(huan)比增長(chang)(chang)12%，同比增長(chang)(chang)29.1%；深圳二(er)手(shou)住宅成(cheng)交(jiao)4172套(tao)，創近(jin)38個月來新(xin)高(gao)，同比增長(chang)(chang)73.3%。

另(ling)據杭州貝殼研究院統計，6月，杭州二手房網(wang)簽量達(da)到8849套(tao)，環(huan)比(bi)提升7.2%，同比(bi)增長68.3%，二手房成交已(yi)連續4個(ge)月突(tu)破8000套(tao)。

比較來看，據中指研究院監測，6月，北京新(xin)房(fang)成(cheng)交3870套，新(xin)政后(hou)的(de)6月27日至6月30日，新(xin)房(fang)成(cheng)交套數為1224套；深圳新(xin)房(fang)成(cheng)交2927套；上海新(xin)房(fang)成(cheng)交10505套。

中(zhong)(zhong)指研究院數(shu)據顯示，今年前(qian)5個月(yue)(yue)，25個典型城市(shi)二(er)手房成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)同(tong)比(bi)(bi)下降12.9%，新(xin)房和(he)二(er)手房累計總成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)同(tong)比(bi)(bi)下降26.5%，其中(zhong)(zhong)二(er)手房成(cheng)(cheng)交(jiao)占比(bi)(bi)提(ti)升至64.5%；6月(yue)(yue)（6月(yue)(yue)3日(ri)(ri)~30日(ri)(ri)），25個典型城市(shi)二(er)手房周(zhou)均(jun)成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)較5月(yue)(yue)周(zhou)均(jun)增(zeng)長14.5%，較上年同(tong)期增(zeng)長24.1%。

“‘以(yi)價換量’帶(dai)動二手(shou)房(fang)銷售表(biao)現持(chi)續(xu)好于新(xin)房(fang)，高基(ji)數(shu)下(xia)，前(qian)5個月，重點城市(shi)二手(shou)房(fang)成(cheng)交量同(tong)比(bi)下(xia)降12.9%。6月以(yi)來，二手(shou)房(fang)周(zhou)均成(cheng)交套(tao)數(shu)較5月周(zhou)均增(zeng)長14.5%，較上年(nian)同(tong)期增(zeng)長24.1%。”孟(meng)新(xin)增(zeng)分析指(zhi)出(chu)，上海、深圳(zhen)政策(ce)優化(hua)后，市(shi)場情緒明顯(xian)向(xiang)好，二手(shou)房(fang)成(cheng)交規模保(bao)持(chi)高位(wei)。

“未(wei)來，核心城市(shi)二手房市(shi)場仍將占據主導(dao)地位，此趨勢(shi)不會(hui)(hui)改(gai)變。”諸(zhu)葛找房研究(jiu)院(yuan)分(fen)析指出，6月(yue)是今年(nian)(nian)(nian)二手房市(shi)場的“分(fen)水嶺”，在(zai)新政助力下(xia)，疊加去年(nian)(nian)(nian)的低成交基(ji)期(qi)，預計下(xia)半年(nian)(nian)(nian)量價表現均好于(yu)上半年(nian)(nian)(nian)，同(tong)比止(zhi)跌轉升，全年(nian)(nian)(nian)整體呈現前低后高(gao)局(ju)面，“但房價不會(hui)(hui)呈現大幅上升，跌幅會(hui)(hui)收窄。”

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