每(mei)經(jing)記(ji)者｜陳利(li)    每(mei)經(jing)編輯｜魏(wei)文藝    

“近(jin)期咨詢量和到訪(fang)量，相(xiang)(xiang)比(bi)新政剛(gang)出臺時確實有(you)明(ming)顯下降。”近(jin)日(ri)，武(wu)漢(han)當地一樓盤置業顧問告訴(su)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)（以下簡稱(cheng)每(mei)經記者(zhe)或記者(zhe)），近(jin)期項目推出了(le)一批(pi)特價房，部(bu)分樓層價格相(xiang)(xiang)比(bi)于4月每(mei)平方(fang)米低了(le)兩千多元。

隨著5月17日(ri)央行發布的(de)系列房地產金融政策（以下(xia)簡(jian)稱5·17新政）滿(man)月，國家統計局6月17日(ri)公(gong)布數(shu)據顯示，5月份(fen)，31個(ge)二線城市新(xin)建(jian)商品住宅銷售價格環(huan)(huan)比下降0.7%，降幅(fu)較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)月擴大(da)0.2個(ge)百(bai)分點；同(tong)比下降3.7%，降幅(fu)較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)月擴大(da)0.8個(ge)百(bai)分點。其(qi)中，僅太原新(xin)房(fang)(fang)價格環(huan)(huan)比上(shang)(shang)漲0.1%，西安和(he)成都同(tong)比上(shang)(shang)漲，其(qi)余城市新(xin)房(fang)(fang)價格同(tong)比、環(huan)(huan)比均呈現下降態勢。

與此同時，二手(shou)房市場“以價換量”仍是主流，31個二線(xian)城市二手(shou)住(zhu)宅銷售價格環比(bi)下降1.0%，降幅(fu)(fu)較(jiao)上月(yue)擴(kuo)大(da)0.1個百(bai)分點；同比(bi)下降7.5%，降幅(fu)(fu)較(jiao)上月(yue)擴(kuo)大(da)0.7個百(bai)分點。其中(zhong)，廈門、濟南(nan)、寧波、南(nan)昌等城市環比(bi)降幅(fu)(fu)均超過1.5%。

另據(ju)中銀證券報(bao)告，5月(yue)二線城市(shi)新(xin)房成交面(mian)積環比增長14.4%，同比下降39.2%，降幅較(jiao)上月(yue)收窄了4.8%。“短(duan)期內熱點恒熱的濟南、成都(dou)等核心二線，單月(yue)成交規模居前，環比持(chi)續增長，不過(guo)多數城市(shi)仍(reng)處于穩步需(xu)求修復(fu)期。”

諸葛(ge)數據研究中心監(jian)測數據則顯示，上周（6月10日至16日）新(xin)房市場成(cheng)交(jiao)活躍度有所回升，成(cheng)交(jiao)總量環比(bi)止跌轉漲，重(zhong)點15城新(xin)建商(shang)品住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)量為14913套，環比(bi)上升11.37%，同比(bi)下(xia)(xia)降27.33%；重(zhong)點10城二手住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)量為16089套，盡管環比(bi)下(xia)(xia)跌了6.28%，但同比(bi)微漲0.33%。

多位業(ye)內(nei)人士在接受每經(jing)記者(zhe)采訪時表(biao)示，6月市場有望進入政策效果兌現期(qi)。隨(sui)著進入房(fang)企年中促(cu)銷(xiao)季，預計“以(yi)價(jia)換量”趨勢或持續，短期(qi)價(jia)格仍然缺乏穩(wen)定(ding)上漲的動力(li)，新(xin)房(fang)、二手房(fang)價(jia)格可能(neng)繼續下跌(die)。

僅三城新房價格環比或同比上漲

太原是5月二(er)線城(cheng)市中唯一新房(fang)(fang)價格仍在環比上(shang)漲的城(cheng)市。據國家統計局數(shu)據，5月太原新房(fang)(fang)價格環比上(shang)漲0.1%，已(yi)連漲3個月。

另據朗(lang)潤智業(ye)數據，5月(yue)太(tai)原(yuan)(yuan)六城區新房(fang)成交(jiao)均價約12355元/平(ping)方米，相比4月(yue)小(xiao)幅上漲。其(qi)中，主(zhu)城區新房(fang)價格最(zui)高的板塊為龍城新區，均價為17112元/平(ping)方米。而(er)太(tai)原(yuan)(yuan)新房(fang)成交(jiao)均價節(jie)節(jie)攀升(sheng)的原(yuan)(yuan)因，主(zhu)要在于高端改善型項目持續發力。

如(ru)5月表(biao)現突出(chu)的(de)保利天悅均價為(wei)(wei)(wei)280萬元(yuan)/套，主(zhu)力戶型(xing)面積(ji)為(wei)(wei)(wei)168平方(fang)米(mi)(mi)、173平方(fang)米(mi)(mi)和198平方(fang)米(mi)(mi)；已開(kai)盤多年(nian)的(de)高端樓盤中鐵(tie)建花(hua)語堂，目前以“準(zhun)現房(fang)”銷售，價格為(wei)(wei)(wei)14800元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，主(zhu)力戶型(xing)面積(ji)為(wei)(wei)(wei)175平方(fang)米(mi)(mi)。

“太(tai)(tai)(tai)原(yuan)(yuan)作為(wei)區(qu)域經濟強市，樓(lou)市基本(ben)面本(ben)身就(jiu)不算太(tai)(tai)(tai)差。此外(wai)，太(tai)(tai)(tai)原(yuan)(yuan)樓(lou)市紓困政策(ce)(ce)開展較早(zao)，政策(ce)(ce)力度大，持續(xu)性較強。”上海中原(yuan)(yuan)地產市場分析師盧文曦向每經記者分析指出(chu)，此前太(tai)(tai)(tai)原(yuan)(yuan)房(fang)價也曾有(you)過逆勢上漲的情形，但并(bing)未(wei)得以(yi)持續(xu)，未(wei)來太(tai)(tai)(tai)原(yuan)(yuan)房(fang)價走勢仍有(you)待觀(guan)察。

值(zhi)得注(zhu)意的是，盡管太原5月(yue)房價環比有所(suo)上漲(zhang)，但同(tong)比仍(reng)(reng)有0.5%的下滑。而成都和(he)西(xi)安則是二(er)線城市(shi)中僅有的兩個(ge)新房價格同(tong)比仍(reng)(reng)在上漲(zhang)的城市(shi)，5月(yue)同(tong)比分別上漲(zhang)了(le)0.2%和(he)3.8%。

值得濟注(zhu)意的是，西(xi)安新房價格經過連續14個月(yue)環比(bi)、同(tong)比(bi)“雙(shuang)漲”后，環比(bi)首(shou)次出現下跌。

據(ju)中指研究院監測(ce)，2020年(nian)(nian)以(yi)來，西安新(xin)房成(cheng)交面積段(duan)略有上移，到2023年(nian)(nian)末，120~160平方米的(de)改善(shan)型(xing)產品已成(cheng)為(wei)成(cheng)交主力；成(cheng)交總價也上移明顯，產品集(ji)中在150萬~200萬元、300萬元以(yi)上個面積段(duan)。同時，改善(shan)型(xing)項目銷售相對較好，甚至(zhi)出現“越貴越搖”的(de)現象。

另(ling)據克(ke)而瑞數據，“五一(yi)”假期，西(xi)安各樓盤加大促銷(xiao)(xiao)力度(du)，如推出(chu)特價房、提高傭(yong)金及折(zhe)扣等，推動市場銷(xiao)(xiao)量(liang)短期上(shang)漲。而受(shou)市場結構影響，5月西(xi)安新房銷(xiao)(xiao)售套(tao)均面(mian)積(ji)約(yue)140.8平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，較(jiao)上(shang)月增加約(yue)3.7平(ping)方(fang)(fang)米(mi)；成(cheng)交主力面(mian)積(ji)段(duan)100~140平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，占(zhan)(zhan)比(bi)環(huan)比(bi)保(bao)持穩定；200平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以上(shang)面(mian)積(ji)段(duan)受(shou)個(ge)別熱銷(xiao)(xiao)改善項目帶動（如曲江(jiang)星河灣花(hua)園(yuan)200平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以上(shang)產品成(cheng)交135套(tao)，占(zhan)(zhan)比(bi)41%），占(zhan)(zhan)比(bi)上(shang)漲2個(ge)百(bai)分點。

進入6月(yue)，這一趨(qu)勢依(yi)然(ran)明顯。如(ru)今(jin)年第23周（6月(yue)3日(ri)至9日(ri)），西安10個項目(mu)開盤，共推售(shou)1832套(tao)房源，成交827套(tao)，整體去(qu)化率(lv)45%。去(qu)化表(biao)現突出的曲江(jiang)新(xin)區金茂璞逸曲江(jiang)加(jia)推中心位置樓棟，313平方米面積段大平層，均價(jia)超過3萬元/平方米，去(qu)化率(lv)達(da)89%。

“恰(qia)逢房企(qi)年中(zhong)(zhong)沖刺業績(ji)的節點，營銷力度勢必有(you)所加大 ，加之西安下調了首(shou)付比例和房貸利率，預(yu)期6月成交總(zong)量或將(jiang)穩中(zhong)(zhong)有(you)增(zeng)，不過(guo)基于去年基數(shu)較(jiao)高，同比還將(jiang)延續降(jiang)勢。”克而瑞分析指出，預(yu)期西安短期內市(shi)場(chang)韌性較(jiao)強，核心區域(yu)配套、產品俱佳的項目(mu)還將(jiang)保持高去化率，城(cheng)市(shi)外圍多數(shu)項目(mu)或將(jiang)小幅升溫。

成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)同樣是(shi)全國少數新(xin)房(fang)價格同比仍(reng)在上漲(zhang)的城市(shi)(shi)。中指研究院(yuan)監測(ce)顯(xian)示，今年前5月，成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)商品(pin)住宅備案面積519萬平方米(mi)，同比下降(jiang)明顯(xian)。但(dan)總(zong)體來(lai)看，前5月成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)新(xin)房(fang)和二手房(fang)市(shi)(shi)場仍(reng)均能貢獻1500萬平方米(mi)左右(you)的量級。但(dan)縱(zong)向來(lai)看，成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)市(shi)(shi)場仍(reng)處于低位調整(zheng)期。從5•17新(xin)政(zheng)后(hou)四周的表現來(lai)看，成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)商品(pin)住宅備案成(cheng)(cheng)(cheng)交1222萬平方米(mi)，降(jiang)幅較前5月有所收窄。

而總價較高(gao)且受(shou)成都4月(yue)28日新(xin)政影(ying)響較大的(de)“5+2”區域備案成交(jiao)為(wei)51萬平方(fang)米，韌性相對較強(qiang)。如上周，位(wei)于錦江區的(de)能建•錦譽府時隔兩(liang)個月(yue)后(hou)加推新(xin)房源(yuan)，單(dan)價超3萬元/平方(fang)米，136套(tao)房源(yuan)當(dang)天銷售125套(tao)，去(qu)化率超過(guo)90%。

“短期(qi)內政(zheng)(zheng)策刺激效(xiao)應并未完全展現，購房者觀望情緒仍較(jiao)重。”中指(zhi)研(yan)究院(yuan)成都(dou)分院(yuan)分析(xi)指(zhi)出(chu)，預計隨著時(shi)間推進，低首(shou)付、低利率政(zheng)(zheng)策進一步(bu)(bu)落地，成都(dou)“5+2”區域的(de)購房信心有望逐步(bu)(bu)恢復。

“短期(qi)內(nei)熱(re)點恒熱(re)的濟南(nan)、成(cheng)都等核心二線城市(shi)(shi)，新房單月(yue)成(cheng)交規模居前，環比(bi)(bi)持續增(zeng)(zeng)長。但多(duo)數城市(shi)(shi)仍處于穩步需求(qiu)修復期(qi)，客戶觀望情緒比(bi)(bi)較濃(nong)厚。”中(zhong)銀證券在(zai)報告中(zhong)指出，部(bu)分二線城市(shi)(shi)如南(nan)京、蘇(su)州、福州等，新房成(cheng)交動力略顯不足(zu)，基本(ben)以剛需和改善性需求(qiu)為主導，購買力趨(qu)緊，加(jia)之(zhi)二手房持續“以價換量”分流(liu)客戶，也使得(de)新房成(cheng)交增(zeng)(zeng)長動能轉弱。

二手房市場“以價換量”仍是趨勢

相(xiang)較(jiao)于新(xin)房價格仍有(you)城市(shi)上漲的情況，5月二手房市(shi)場環比(bi)和同比(bi)全線下(xia)跌，就(jiu)算是近期二手房市(shi)場熱度最高的杭州(zhou)也(ye)不例外。

克而瑞(rui)監(jian)測顯示，杭州(zhou)全市（除富陽、臨安）5月(yue)(yue)共成交(jiao)二手住宅7645套，雖較4月(yue)(yue)環比微跌2%，但同比去年5月(yue)(yue)漲幅達17%，7645套的成交(jiao)量也是(shi)杭州(zhou)近三(san)年的5月(yue)(yue)份成交(jiao)量新高(gao)。

除了政策加(jia)持(chi)，二手房市場“以價(jia)換(huan)量”是關鍵。5月份，杭州全市（除富陽(yang)、臨(lin)安）二手住宅成(cheng)交均(jun)價(jia)為(wei)30636元/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，較4月降幅(fu)(fu)超過5%。據杭州貝殼(ke)研究院(yuan)數(shu)據，未來(lai)科(ke)技城板塊近一年二手房成(cheng)交均(jun)價(jia)下跌幅(fu)(fu)度為(wei)11.6%。6月以來(lai)，未來(lai)科(ke)技城貝殼(ke)平臺上(shang)的二手房掛牌均(jun)價(jia)為(wei)4.18萬(wan)元/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，較5月的均(jun)價(jia)4.22萬(wan)元/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)再次微降。

“新(xin)政(zheng)刺激下杭(hang)州(zhou)市(shi)場活躍度明顯(xian)提升，新(xin)房(fang)、二(er)手房(fang)咨詢量增多(duo)，二(er)手房(fang)表(biao)(biao)現仍優于新(xin)房(fang)市(shi)場，市(shi)場已逐步企穩。”中指研究院華東大區(qu)常務副總高院生向每(mei)經記者(zhe)表(biao)(biao)示，6月市(shi)場有(you)望進入政(zheng)策效(xiao)果兌現期(qi)，杭(hang)州(zhou)二(er)手房(fang)市(shi)場仍有(you)望繼續保持七(qi)八千(qian)套左右的成交規模。

值得(de)注意的(de)是(shi)，杭州二(er)手房(fang)價(jia)(jia)格有了止跌趨勢。如景(jing)芳三區(qu)5月成(cheng)交均(jun)價(jia)(jia)31010元/平方(fang)(fang)米(mi)，較(jiao)4月上(shang)漲0.19%；采荷東(dong)區(qu)5月成(cheng)交均(jun)價(jia)(jia)41380元/平方(fang)(fang)米(mi)，較(jiao)4月下跌0.1%；凱(kai)旋(xuan)路小區(qu)5月成(cheng)交均(jun)價(jia)(jia)34980元/平方(fang)(fang)米(mi)，較(jiao)4月下降0.06%。

作為二(er)線城市中房價(jia)環比(bi)(bi)下(xia)跌(die)(die)最(zui)大(da)的城市，廈門5月二(er)手房價(jia)格環比(bi)(bi)下(xia)跌(die)(die)了2%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)滑幅度(du)則達到了11.9%，僅次于徐州的12.4%。與此同(tong)時，南京、武漢等(deng)城市二(er)手房價(jia)格同(tong)比(bi)(bi)跌(die)(die)幅也超過了10%。

結合克而瑞監測的二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)數據來看，5月重(zhong)點城市(shi)二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)規(gui)模(mo)雖略(lve)有回落(luo)，23個(ge)重(zhong)點城市(shi)二(er)手成(cheng)交(jiao)環比降(jiang)8%，同(tong)比下降(jiang)4%，累(lei)計(ji)同(tong)比下降(jiang)13%。不過，二(er)手房(fang)跌(die)幅整體(ti)(ti)小于新(xin)房(fang)市(shi)場，整體(ti)(ti)“以價換量”韌性好于新(xin)房(fang)市(shi)場。

此外(wai)，5月(yue)二線城(cheng)市二手房成(cheng)交(jiao)面積環比(bi)(bi)增速下降9.4%，同(tong)比(bi)(bi)增速下降9.6%，同(tong)比(bi)(bi)降幅較上月(yue)收窄(zhai)0.6個百(bai)分點；前(qian)5月(yue)二手房成(cheng)交(jiao)累計(ji)同(tong)比(bi)(bi)增速下降16.7%。

58安居(ju)客研究院院長(chang)張波(bo)表(biao)示：“二線城(cheng)市(shi)的房(fang)價(jia)總體處于下行(xing)，但從近幾(ji)個月的房(fang)價(jia)表(biao)現來(lai)看，已明顯呈現接(jie)近價(jia)格底部的趨勢(shi)，在(zai)探底過程中(zhong)不少城(cheng)市(shi)會(hui)出現‘跌穿(chuan)底部’的價(jia)格過度下跌現象，這(zhe)將隨著市(shi)場(chang)不斷恢復(fu)正常而(er)修正。”

“樓市(shi)政策(ce)(ce)的效果往(wang)往(wang)都是(shi)循序漸進的。”易居研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍進分析指出，房(fang)地(di)產市(shi)場不同于股市(shi)等其他市(shi)場，各地(di)都有著相對獨立(li)的行情。而且，房(fang)地(di)產市(shi)場更貼近生(sheng)活，決策(ce)(ce)成本也更高更復雜，因此(ci)政策(ce)(ce)有著相對較(jiao)長(chang)的傳導過程，政策(ce)(ce)也很少(shao)具有“爆炸(zha)性”。

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