每經(jing)(jing)記(ji)者｜甄素靜(jing)    每經(jing)(jing)編輯｜魏文藝    

“上海中介信(xin)心起來了(le)，忙得不可開(kai)交，前(qian)些(xie)時候(hou)還愁眉(mei)苦(ku)臉，現在就開(kai)始暢想(xiang)未來了(le)”“廣州(zhou)無論是限購(gou)政(zheng)(zheng)(zheng)策，還是信(xin)貸(dai)政(zheng)(zheng)(zheng)策等，均是一線城(cheng)市(shi)中最為(wei)寬松的(de)(de)”“深(shen)圳目前(qian)房(fang)價大方向(xiang)(xiang)企穩，業(ye)主信(xin)心有所回升，但未來走勢如何仍需持續觀察”“北(bei)京落(luo)地央(yang)行新政(zheng)(zheng)(zheng)可能會比其他城(cheng)市(shi)慢，但肯定會落(luo)地的(de)(de)”……作(zuo)為(wei)樓市(shi)的(de)(de)風向(xiang)(xiang)標，一線城(cheng)市(shi)的(de)(de)每一步政(zheng)(zheng)(zheng)策調整都牽(qian)動全國市(shi)場的(de)(de)神經。隨(sui)著5月(yue)(yue)17日(ri)央(yang)行發布的(de)(de)系列房(fang)地產金融政(zheng)(zheng)(zheng)策（以下簡稱“5·17”樓市(shi)新政(zheng)(zheng)(zheng)）滿月(yue)(yue)，四個一線城(cheng)市(shi)的(de)(de)房(fang)地產市(shi)場也表現出(chu)各自不同的(de)(de)特征。

6月17日，國家統(tong)計局(ju)公布的(de)5月份70個(ge)大中(zhong)城市(shi)商(shang)品(pin)住宅銷售價(jia)格變動情(qing)況(kuang)顯示，5月，一線(xian)城市(shi)新建商(shang)品(pin)住宅銷售價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)0.7%，降(jiang)幅比(bi)(bi)(bi)(bi)上月擴大0.1個(ge)百分(fen)(fen)點(dian)；同比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)3.2%，降(jiang)幅比(bi)(bi)(bi)(bi)上月擴大0.7個(ge)百分(fen)(fen)點(dian)。其中(zhong)，北(bei)京、廣(guang)州和(he)(he)深(shen)圳(zhen)環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)分(fen)(fen)別下(xia)(xia)降(jiang)1.1%、1.4%和(he)(he)0.8%，上海上漲0.6%；北(bei)京、廣(guang)州和(he)(he)深(shen)圳(zhen)同比(bi)(bi)(bi)(bi)分(fen)(fen)別下(xia)(xia)降(jiang)1.8%、8.3%和(he)(he)7.4%，上海上漲4.5%。

二手房(fang)方面，5月份(fen)，一線城市二手住(zhu)宅銷售價格環比(bi)下(xia)降1.2%，降幅比(bi)上月擴大0.1個(ge)百分點(dian)；同比(bi)下(xia)降9.3%，降幅比(bi)上月擴大0.8個(ge)百分點(dian)。其中，北(bei)京(jing)、上海(hai)、廣州(zhou)和深圳環比(bi)分別下(xia)降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北(bei)京(jing)、上海(hai)、廣州(zhou)和深圳同比(bi)分別下(xia)降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者注意(yi)到，在“5·17”樓市(shi)新政(zheng)影(ying)響下，一線城市(shi)樓市(shi)正在發生微妙變化：廣州以力度量(liang)(liang)大的政(zheng)策(ce)使得新房周度簽約量(liang)(liang)創4月以來新高(gao)，上海新房、二(er)手房成交量(liang)(liang)均有明(ming)顯(xian)增加，深圳(zhen)樓市(shi)活躍度則(ze)顯(xian)著增強(qiang)。相較而(er)言，北(bei)京目前(qian)尚(shang)(shang)未跟進落地“5·17”新政(zheng)細則(ze)，未來市(shi)場走向尚(shang)(shang)待觀察。

從周度(du)數據來(lai)看(kan)，新(xin)政后第一(yi)(yi)周和第二周，上海(hai)商(shang)品(pin)住宅（不含保障(zhang)房）共成交了27.7萬平(ping)方米。圖為上海(hai)一(yi)(yi)處樓盤(pan)認籌第一(yi)(yi)天，銷售(shou)員向購(gou)房者介紹樓盤(pan)情況。 視覺中國圖

北京有新盤搶收 上海活躍度攀升

上(shang)海是最先落地“5·17”樓市(shi)新政的一(yi)線城市(shi)。5月27日，上(shang)海出臺(tai)“滬九條”優化調(diao)整房(fang)地產市(shi)場(chang)政策，內(nei)容包括降(jiang)首付、優化限購、降(jiang)利率等，對新房(fang)市(shi)場(chang)的提振(zhen)效果(guo)比較(jiao)明顯(xian)。

據(ju)中指(zhi)研究院統計(ji)，從周度數據(ju)來(lai)看，新(xin)政后(hou)第一周和(he)第二周，上(shang)海(hai)商品住宅（不含(han)保障房(fang)）共成(cheng)交了(le)27.7萬平方(fang)米，相比新(xin)政前(qian)兩(liang)周增長了(le)10%。

新(xin)房(fang)開(kai)盤及(ji)認(ren)購方面，“滬(hu)九(jiu)條”發布后至6月16日，上海共有(you)17個(ge)項目開(kai)盤，其(qi)中長風豪宅項目嘉佰道開(kai)盤即售罄，觀宸潤(run)府(fu)及(ji)象嶼遠香湖岸等外(wai)環外(wai)項目開(kai)盤去化率(lv)，也較上一批次(ci)有(you)所提升。

二(er)(er)手房(fang)(fang)方面，據中指研究院(yuan)統計，6月(yue)1日(ri)至16日(ri)，上(shang)海二(er)(er)手房(fang)(fang)網簽達13381套(tao)(tao)，較上(shang)月(yue)同(tong)期增長(chang)82%，較5月(yue)日(ri)均(jun)604套(tao)(tao)的日(ri)均(jun)網簽水(shui)平(ping)(ping)，有(you)大幅(fu)提升。“滬九(jiu)條”后(hou)，多家中介(jie)平(ping)(ping)臺二(er)(er)手房(fang)(fang)帶看量及簽約量都(dou)有(you)所上(shang)漲，二(er)(er)手房(fang)(fang)半個月(yue)成(cheng)交(jiao)(jiao)11445套(tao)(tao)，日(ri)均(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)763套(tao)(tao)，遠高于5月(yue)日(ri)均(jun)586套(tao)(tao)的水(shui)平(ping)(ping)。

“‘5·17’樓市新政(zheng)滿月，上海新房、二(er)手(shou)(shou)房成交均有(you)提升(sheng)，新政(zheng)放(fang)開(kai)了(le)單身(shen)購房者對外環(huan)內(nei)二(er)手(shou)(shou)房的限購，且外環(huan)內(nei)‘老(lao)破小(xiao)(xiao)’二(er)手(shou)(shou)房今年以(yi)來跌幅較大，預計價格(ge)繼續下探空間較小(xiao)(xiao)，在政(zheng)策(ce)出臺(tai)后(hou)，部分客戶基(ji)于房價可能上漲的預期，選擇盡快出手(shou)(shou)。”

中(zhong)指研究院上海(hai)高級分析師陳(chen)炬蘭認為，根據以(yi)往經驗，新(xin)政出(chu)臺后，短時間(jian)內市(shi)(shi)場情緒高漲，最先(xian)表現在二手(shou)房市(shi)(shi)場，帶看及簽(qian)約(yue)增量明顯(xian)。隨著(zhu)一二手(shou)房置換(huan)鏈條暢通，新(xin)房市(shi)(shi)場隨之回(hui)暖，短期內房地(di)產市(shi)(shi)場交(jiao)易活躍(yue)度將提(ti)升(sheng)。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，隨著市(shi)場活躍度(du)(du)和(he)關(guan)注度(du)(du)不斷攀升，外地的地產中介(jie)也開始關(guan)注上海市(shi)場。此前(qian)深(shen)耕武漢(han)市(shi)場的一個房產中介(jie)團(tuan)隊(dui)，近期組織上海洋房小(xiao)高(gao)層團(tuan)購活動，并(bing)宣稱有很(hen)多粉(fen)絲報名(ming)。

在(zai)四個一線城市中(zhong)，目前只(zhi)有北京(jing)仍(reng)未落地央(yang)行“5·17”樓市新(xin)政相關(guan)細則。反(fan)映(ying)到市場交(jiao)易上(shang)，近一個月，北京(jing)新(xin)房和二手(shou)房周成交(jiao)量呈(cheng)下降態勢(shi)。

據諸葛數據研究中心(xin)監測，今年第二(er)十四周（6月10日(ri)至16日(ri)），北京新(xin)建商品住宅成(cheng)交613套(tao)，雖較前(qian)一周上漲21.15%，但(dan)相(xiang)比今年第二(er)十一周（790套(tao)）和(he)第二(er)十二(er)周（838套(tao)）的成(cheng)交量，仍處于(yu)偏(pian)低水平，市場(chang)主(zhu)要體現為(wei)“恢復”。

二(er)手房成(cheng)交則(ze)下(xia)降明顯(xian)。第二(er)十(shi)四(si)周(zhou)，北京成(cheng)交二(er)手住宅2988套(tao)，環比(bi)前一周(zhou)增長0.61%。但相比(bi)今年第二(er)十(shi)一周(zhou)（3398套(tao)）和第二(er)十(shi)二(er)周(zhou)（3630套(tao)）的成(cheng)交量，降幅均超過10%。

北京新房市場(chang)方面，據市場(chang)消息，上周末，中(zhong)建壹(yi)品·花香壹(yi)號尚未正式開(kai)盤(pan)，便有特(te)價(jia)房信息——最低售價(jia)4.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，遠低于(yu)該項目市場(chang)指導價(jia)7.2萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米；中(zhong)建·和頌九里開(kai)盤(pan)推出(chu)特(te)價(jia)房，備案總價(jia)859萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，“6·18”新房節一口(kou)價(jia)738萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，相(xiang)當于(yu)直降121萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。

對此，中(zhong)原地(di)產首席分析(xi)師張大偉(wei)確認了(le)上(shang)述信息(xi)。他向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者(zhe)表示：“最近，北京新房特價(jia)的確很(hen)多，基本(ben)是八折或(huo)九折，以前指導價(jia)是市場(chang)錨點，這些項目一出，其他案(an)場(chang)都迷糊了(le)。”

張大(da)偉進一步表示，新房(fang)(fang)降價搶收的原因，主(zhu)(zhu)要還是市(shi)場與政策的博(bo)弈。首先(xian)，北(bei)京(jing)尚未(wei)落地“5·17”樓(lou)市(shi)新政細則，與其他一線城市(shi)相(xiang)比，市(shi)場熱(re)度(du)明顯不足(zu)；其次，北(bei)京(jing)二手房(fang)(fang)價格經歷了其他城市(shi)相(xiang)似的跌(die)幅，普遍達到25%至30%，部分區域跌(die)幅甚至更(geng)高，但新房(fang)(fang)價格并沒有明顯調整，僅(jin)有少數項目(mu)通過特價房(fang)(fang)形式(shi)降價獲(huo)(huo)取成交(jiao)量。“這(zhe)種市(shi)場環境下，現(xian)在一些新開盤項目(mu)為(wei)了獲(huo)(huo)得成交(jiao)量，不得不選(xuan)擇(ze)較低價格開盤。整體而言(yan)，市(shi)場正處于‘以價換(huan)量’階段，新房(fang)(fang)和二手房(fang)(fang)降價出售(shou)是主(zhu)(zhu)流趨勢(shi)。”

和碩機構首(shou)席(xi)分析師(shi)郭毅認為，目前，北京新房成交量處于低位(wei)，打折促(cu)銷蔓(man)延開來，將(jiang)迫使開發(fa)商在土地獲取上(shang)更(geng)加(jia)謹慎，這可能對北京土地市(shi)場(chang)帶來壓力。“北京應盡快(kuai)落(luo)地‘5·17’新政(zheng)，并在限購上(shang)進(jin)行調整，以(yi)穩(wen)(wen)定和恢復市(shi)場(chang)信心，促(cu)進(jin)樓市(shi)平穩(wen)(wen)發(fa)展。”

穗新房網簽增加 深圳走勢待觀察

5月28日落地央行“5·17”樓(lou)市(shi)新政的(de)廣州，在一線城市(shi)中(zhong)，政策(ce)調(diao)整力度(du)最大(da)。那(nei)么，廣州樓(lou)市(shi)目前又呈現(xian)怎樣的(de)特點？

中指(zhi)研(yan)究院監測(ce)數(shu)據顯示(shi)，5月(yue)17日(ri)(ri)至(zhi)6月(yue)16日(ri)(ri)，廣州新(xin)房網(wang)(wang)簽(qian)套數(shu)達(da)5849套，相比新(xin)政前一個(ge)月(yue)（網(wang)(wang)簽(qian)5213套）上升了12.2%。5月(yue)28日(ri)(ri)后，廣州新(xin)房日(ri)(ri)均成交套數(shu)持(chi)續增加，5月(yue)28日(ri)(ri)~6月(yue)16日(ri)(ri)，共網(wang)(wang)簽(qian)4052套，日(ri)(ri)均網(wang)(wang)簽(qian)套數(shu)202套。從周(zhou)(zhou)數(shu)據來看，6月(yue)10日(ri)(ri)至(zhi)6月(yue)16日(ri)(ri)的這周(zhou)(zhou)，新(xin)房網(wang)(wang)簽(qian)1565套，創4月(yue)以(yi)來的周(zhou)(zhou)成交新(xin)高(gao)。

中指研(yan)究(jiu)院華(hua)南分院研(yan)究(jiu)主管(guan)陳雪強分析指出(chu)，廣(guang)州此次新(xin)(xin)政落地后，在限購(gou)(gou)(gou)區域，外地戶籍購(gou)(gou)(gou)房門檻進一(yi)(yi)步下降(jiang)；當前(qian)，廣(guang)州各方面購(gou)(gou)(gou)房政策(ce)均(jun)(jun)較寬(kuan)(kuan)松(song)，無(wu)論(lun)是限購(gou)(gou)(gou)政策(ce)，還是信貸政策(ce)，均(jun)(jun)是一(yi)(yi)線城市中最為寬(kuan)(kuan)松(song)的。“‘5·17’樓市新(xin)(xin)政已(yi)滿月，廣(guang)州樓市在新(xin)(xin)政帶動下，市場購(gou)(gou)(gou)房氛圍有所(suo)轉變，無(wu)論(lun)是到訪量(liang)，還是成交量(liang)，均(jun)(jun)有一(yi)(yi)定回升(sheng)。”

也是在5月28日，深圳宣布下(xia)調個人(ren)住房貸款(kuan)最低首(shou)付款(kuan)比(bi)例和(he)利率下(xia)限。政策(ce)落(luo)地(di)后，深圳樓(lou)盤來訪量、看房量上升，市場活躍(yue)度增強。

據樂(le)有家(jia)監(jian)測數據，對比“5.17”樓市新政前后一(yi)個(ge)月的(de)情況來(lai)看，深圳樂(le)有家(jia)門店二手成交量(liang)上漲了52%；其(qi)中(zhong)，總價300萬(wan)元內二手房(fang)顯著上漲，6月的(de)占比達(da)24.6%（截至6月18日），為2023年1月以來(lai)最高值。

不過(guo)，就深圳(zhen)樓(lou)(lou)市后市表示，中(zhong)指研究院華南分(fen)院高(gao)級分(fen)析師孫紅梅認為，深圳(zhen)樓(lou)(lou)市雖(sui)有利好(hao)，但市場基礎(chu)并(bing)不牢固(gu)。在四大一線城(cheng)市中(zhong)，深圳(zhen)目(mu)前(qian)新房(fang)供應量充足(zu)，房(fang)價持續(xu)低位運行。另外，受保障房(fang)分(fen)流等(deng)因素(su)影響(xiang)，市場復蘇過(guo)程仍需(xu)要鞏固(gu)。

據深圳市(shi)(shi)房地(di)產中介協會統計(ji)，2024年(nian)第(di)二十四(si)周(zhou)（6月10日(ri)~6月16日(ri)），深圳全市(shi)(shi)二手房錄得交易1309套，環比增長9.3%。這反映出，深圳樓(lou)市(shi)(shi)政策成效需(xu)要一定時間消化，未來走勢仍(reng)需(xu)持續觀察。

深圳一位(wei)資(zi)深地產人士(shi)在(zai)接受《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采(cai)訪時表示，政策密集出臺(tai)后，深圳房價整體企穩，業主信心有(you)所(suo)回(hui)升，大(da)面積(ji)降(jiang)價尋求(qiu)成交(jiao)的(de)業主少了，部分買家也愿意(yi)以過(guo)去成交(jiao)價為基(ji)礎來(lai)促成交(jiao)易，但大(da)量購房者(zhe)依舊在(zai)觀望，新(xin)房庫存壓力大(da)，成交(jiao)量低位(wei)徘(pai)徊，市場(chang)活躍度提(ti)高難(nan)度大(da)，樓(lou)市未來(lai)走勢還(huan)需觀察。

封(feng)面圖片來源：視覺(jue)中國